Immobilienmarkt München Newsletter Ausgabe 04/2015

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1 Immobilienmarkt München Newsletter Ausgabe 4/215 Inhalt Aus dem Kommunalreferat Kommunalreferat legt Bericht über die Toilettenversorgung in München vor Neuer Aufzug in der Alten Heimat nimmt Fahrt auf Gaststätte Unionsbräu in Haidhausen wieder eröffnet Stadt erwirbt großes Areal vom Zweckverband Freiham Wiedereröffnung der Freizeitstätte in der Burmesterstraße 27 Start der nächsten Phase für geplantes Stadtteilzentrum am Hanns-Seidel-Platz Quartalsbericht 3/215 des Gutachterausschusses

2 Immobilienmarkt München Newsletter Ausgabe 4/215 Aus dem Kommunalreferat Liebe Leserinnen, liebe Leser, war 215 nicht ein wahnsinniges Jahr? Vor allem der Immobilienmarkt in unserer Stadt ist weiterhin auf finanziellem Rekordkurs. Um nur eine Zahl zu nennen: Allein auf dem Wohnungsmarkt, dem zahlenmäßig größten Marktsegment, hat der Gutachterausschuss München für das 1. bis 3. Quartal 215 eine Umsatzsteigerung von 465 Millionen Euro ermittelt, das sind 16 Prozent mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Die Stadt München, und vor allem das Kommunalreferat als städtisches Immobilienreferat, stellt diese Preisspirale vor große Herausforderungen. Schließlich soll München auch zukünftig eine Stadt für sämtliche Bevölkerungsschichten bleiben. Diese Herausforderung kann nur gemeinsam mit allen Beteiligten der Immobilienbranche gelingen. In diesem Sinne wünsche ich Ihnen erholsame Feiertage, einen guten Rutsch und freue mich schon auf eine weiterhin kooperative Zusammenarbeit im neuen Jahr 216! Ihr Axel Markwardt Kommunalreferent Kommunalreferat legt Bericht über die Toilettenversorgung in München vor In der Dezember-Sitzung des Kommunalausschusses stand erneut die Versorgung mit öffentlichen Toilettenanlagen auf der Tagesordnung. Das Kommunalreferat legte dem Stadtrat rund zwei Monate nach Wiedereröffnung der sanierten Toilettenanlage im Zwischengeschoss am Marienplatz einen Bericht über den Fortschritt der Sanierung der öffentlichen WC-Anlagen vor. Dazu Kommunalreferent Axel Markwardt: Uns als städtischem Immobilienreferat war es besonders wichtig, dass der vom Stadtrat beschlossene Zeitplan eingehalten wird und die längst überfällige Sanierung der Toilette zeitgleich mit dem Umbau des Zwischengeschosses am Marienplatz fertig wird. Die bestehenden Örtlichkeiten am Marienplatz wurden erweitert und sind nun auch für Menschen mit Behinderungen zugänglich und nutzbar. In dem ausreichend großen Raum befinden sich eine höhenverstellbare Pflegeliege und ein Personen-Lifter. Der Bericht zeigt auf, dass es in München mehr öffentliche Toiletten gibt, als es die allgemeine Diskussion vermuten lässt. Der Bevölkerung und Besuchern stehen in der bayerischen Landeshauptstadt insgesamt 146 öffentlich zugängliche und größtenteils kostenlos betriebene Toiletten zur Verfügung. Dies ist eine Anzahl, die, so weit bekannt, in keiner anderen deutschen Großstadt mit Ausnahme Berlins erreicht wird. Ursprünglich war das Kommunalreferat für 7 dieser Anlagen zuständig. Zunächst hatte der Stadtrat im Jahr 211 beschlossen, die am schwächsten frequentierten Anlagen - etwa 34 - zu schließen und die somit eingesparten Mittel für die Sanierung der restlichen Toiletten zu verwenden. Stattdessen wurde jedoch der Großteil der WCs an die Stadtwerke München (SWM) übertragen, da sie sich ohnehin alle in U-Bahn-Bauten befinden. Die SWM wiederum gründeten eine eigene GmbH, die Toiletten München GmbH, die sich jetzt um Sanierung und Betrieb der Anlagen, darunter auch das neu eröffnete WC im Zwischengeschoss am Marienplatz, kümmert. Obwohl nun die Stadtwerke, und nicht mehr das Kommunalreferat für die öffentlichen Toilettenanlagen in den U-Bahnhöfen zuständig sind, bleibt die Verbesserung der Versorgung mit öffentlichen Toiletten für das städtische

3 Immobilienmarkt München Newsletter Ausgabe 4/215 Aus dem Kommunalreferat Referat weiterhin ein wichtiges Anliegen. Der Stadtrat hatte deshalb auch entsprechende Korrekturen am ursprünglichen Schließungsbeschluss vorgenommen. So werden die Anlagen in bzw. an den U-Bahnhöfen Hasenbergl, Neuperlach Süd, Josephsplatz, Klinikum Großhadern sowie Waldfriedhof weiter betrieben. Darüber hinaus wird das seit 23 geschlossene WC am Lorettoplatz wieder eröffnet. Eine weitere Lösung, an der das Kommunalreferat seit einigen Jahren intensiv arbeitet, ist die Umwandlung von still gelegten öffentlichen Toiletten in so genannte WC- Kiosk-Kombinationen. Ein Teil der Toilettenanlage wird dabei zum Kiosk, der Betreiber ist gleichzeitig für den Betrieb und die Sauberkeit der verbliebenen WCs zuständig und hat diese während seiner Verkaufszeiten für die Allgemeinheit offen zu halten. Das Kommunalreferat hat bisher drei WC-Anlagen durch Abschluss gewerblicher Verträge in WC-Kiosk-Kombinationen umgewandelt. Eine Anlage befindet sich am Bavariaring 5. Sehr erfolgreich läuft auch seit August 215 das WC-Bistro Daherkomma im ehemaligen Klo-Häusl am Herkomerplatz in Bogenhausen. Außerdem hat das Kommunalreferat vor kurzem im Auftrag des Baureferates einen Mietvertrag über das ehemalige WC in der Ludwigsbrücke, gleich beim Müllerschen Volksbad in Haidhausen abgeschlossen. Dort entsteht eine Kneipe, WC-Nutzung auch für Nicht-Gäste wird ebenfalls inklusive sein. Alle öffentlichen Toilettenanlagen sowie deren Verteilung über den gesamten Stadtbereich sind übrigens im Dienstleistungsfinder unter im Internet aufgelistet. Einfach im Suchfeld rechts oben auf der Website den Begriff Toiletten eingeben. Im Dienstleistungsfinder ist es sogar möglich, die Anlagen sortiert nach ihrer jeweiligen Entfernung von einem bestimmten Punkt auflisten zu lassen. (bp) Neuer Aufzug in der Alten Heimat nimmt Fahrt auf Seit Freitag fährt der neue Aufzug im Thomas-Wimmer- Haus in der Siedlung Alte Heimat. Anlässlich der langersehnten ersten Fahrt konnte der Kommunalreferent Axel Markwardt neben zahlreichen Bewohnerinnen und Bewohner begrüßte, aber auch die Mitglieder des Bezirksausschusses sowie die Vertreterinnen sowie Vertreter des Arbeitskreises Alte Heimat, die sich aus erster Hand informierten, ob der neue Aufzug funktioniert. Die Geschichte des Aufzuges verlangte allen Beteiligten viel Geduld und Zeit ab. Das Kommunalreferat beauftragte die GEWOFAG und diese fing schon vor vielen Jahren an, den alten Lift zu sanieren. Niemand konnte jedoch gewährleisten, dass er immer zu 1 Prozent funktionierte. Der Stadtrat war sich allerdings einig, dass auch während der Bauphase ein Aufzug laufen muss. So kam nun es zu der Lösung, einen zweiten Lift nach modernen Standards zu bauen. Damit ist die Mobilität der Bewohnerinnen und Bewohner uneingeschränkt sichergestellt, um spazieren zu gehen oder ihre Einkäufe zu erledigen. Doch wer schon einmal Bauarbeiten mitbekommen hat, weiß: Bauen verläuft nie reibungslos. Mir war es in der ganzen Zeit immer ein ganz wichtiges Anliegen, den Bewohnerinnen und Bewohnern der Alten Heimat zu vermitteln, dass Sie sich auf uns verlassen können, berichtet der Kommunalreferent. Darum war es weder für mich noch die GEWOFAG als unseren Baudienstleister ein bloßes Lippenbekenntnis, wenn wir versprachen, wir kümmern uns um den Lift. Darum ging sein besonderer Dank an Bewohnerinnen und Bewohner des Thomas-Wimmer- Hauses. Denn sie alle brachten ganz viel Geduld auf und schenkten uns Ihr Vertrauen. Neben einen jetzt funktionierenden Aufzug wurde auch der Eingangsbereich, der aus den 5er Jahren errichteten Siedlung, neugestaltet. Zudem rundet dieser letztendlich den neuen freundlich gestalteten Eingangsbereich ab und ergänzten die beiden Rampen für Rollstuhlfahrerinnen und -fahrer als barrierefreien Zugang zum Thomas-Wimmer- Haus. (aj) Gaststätte Unionsbräu in Haidhausen wieder eröffnet Fast acht Monate hat der Umbau gedauert, doch seit 1. Dezember heißt der Unionsbräu in Haidhausen seine Gäste wieder herzlich willkommen. Hell, modern und dennoch typisch münchnerisch wirken die Gasträume nach der Umgestaltung. Auch ein Blick in die gutbürgerliche Karte zeigt, worauf der neue Wirt Igor Divjak besonderen Wert legt: Der Unionsbräu soll weiterhin eine bayerische Traditionsgaststätte bleiben, in der sich alteingesessene Haidhauserinnen und Haidhauser genau so wohl fühlen wie Touristen oder Geschäftsleute. (bp)

4 Immobilienmarkt München Newsletter Ausgabe 4/215 Aus dem Kommunalreferat Stadt erwirbt großes Areal vom Zweckverband Freiham Nachdem der Stadtrat dem Kommunalreferat bereits in der Vollversammlung vom 19. November 215 grünes Licht für den Erwerb von rund 37 Hektar großen Flächen in Freiham Nord gegeben hatte, ist nun auch die entsprechende Verkaufsentscheidung gefallen. Am 26. November 215 gab die Verbandsversammlung des Zweckverbands Freiham unter der Leitung von Oberbürgermeister Dieter Reiter ihre Zustimmung zu dem geplanten Verkauf der Verbandsflächen innerhalb des 1. Realisierungsabschnittes Freiham Nord an die Stadt. Dies ist ein historischer Schritt in der Entwicklung des neuen Stadtteils, so OB Dieter Reiter Damit erhält die Stadt die Möglichkeit, in München auch weiterhin bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Mit der noch im Dezember geplanten Beurkundung des Kaufvertrages werden die Weichen für die zügige Verwirklichung der städtischen Planungsziele gestellt, insbesondere für den Schul- und Wohnungsneubau in Freiham Nord. Hier sollen allein 4.8 Wohneinheiten entstehen. Kommunalreferent Axel Markwrdt erläutert: Am Beispiel Freihams wird deutlich, wie wichtig die seit der Gründung des Zweckverbands Freiham in den 196er Jahren verfolgte langfristige städtische Grundstücksvorratspolitik für die Entwicklung des neuen Stadtteils ist. Der nun beschlossene Erwerb ist ein Meilenstein in der langen Geschichte Freihams und ein Erfolg für die Stadt in der Sicherung von Entwicklungsflächen. Damit fällt der Startschuss für die Realisierung des neuen urbanen und grünen Wohnstandorts Freiham Nord im Westen von München. Im 1. Realisierungsabschnitt Freiham Nord entstehen zwischen der S-Bahn-Linie S 8 München-Herrsching im Süden und dem Ortskern Aubing im Norden ein eigenständiger neuer Stadtteil mit Wohnraum für rund 1. Menschen. Derzeit wird bereits intensiv an der Infrastruktur des neuen Stadtteils, wie z.b. Schulen, Straßen, Kanälen etc. gebaut. Bereits ab Ende 218 sollen die ersten Bewohnerinnen und Bewohner in den neuen Stadtteil einziehen. (bp) Türen auf im Freizeittreff Freimann Die Bauarbeiten sind abgeschlossen. Der Freizeittreff Freimann öffnet wieder seine Türen. Nach nicht mal zwei Jahren Bauzeit können Bauherr Kommunalreferat und Baudienstleister Baureferat die Einrichtung wieder an den Kreisjugendring München-Stadt übergeben. Als Immobilien- und Betriebsreferat der Stadt München freut uns der Abschluss solcher Projekte besonders, erklärt der Kommunalreferent Axel Markwardt. Schließlich sind die Kinder und Jugendlichen von heute Münchens Zukunft. Genau betrachtet ist die Sanierung des Jugendtreffs Freimann in der Burmesterstraße 27 ein Baustein einer großen Maßnahme. Ende 213 beschloss nämlich der Münchner Stadtrat mit einem Programm 26 Einrichtungen der offenen Kinder- und Jugendkulturarbeit komplett sanieren zu lassen. 3,6 Millionen Euro bewilligte der Stadtrat für die Sanierung und Neuausrichtung der Burmesterstraße 27. Besonders erfreulich ist bei solchen Projekten, wenn andere sie auch gut finden, so der Kommunalreferent. In diesem Fall war das der Bayerische Jugendring. Auch ihm lag die Freimanner Freizeitstätte am Herzen. So sehr, dass er das Projekt mit einem Zuschuss aus Mitteln des Kinder- und Jugendprogramms der Bayerischen Staatsregierung mit Euro unterstützte. Der Kommunalauschuss beauftragte im Dezember 213 das Baureferat mit der Ausführung der Generalsanierung. Das Haus wurde daraufhin zwischen März 214 und September 215 komplett modernisiert und energetisch saniert. Sämtliche Holzfenster und Türelemente tauschte das Baureferat aus, renovierte das gesamte Flachdach und errichtete eine Photovoltaikanlage auf der Südseite des Glassatteldaches. Der Mehrzwecksaal und die Disco erhielten eine Lüftungsanlage. Ferner ermöglicht der Einbau eines Aufzugs die barrierefreie Erschließung des Saals und des Untergeschosses. Das Baureferat verbesserte die Belichtung der Räume durch mehrere Oberlichtkuppeln, gestaltete den Eingangsbereich offener und passte die Funktion der einzelnen Räume den aktuellen Bedürfnissen an. Die gesamten Außenflächen gestaltete das Baureferat um und wertete sie auf. Die vergrößerte multifunktionale Außenspielfläche erhielt einen Sitzbereich unter Platanen. Die neue Rampe gewährleistet den barrierefreien Zugang.

5 Immobilienmarkt München Newsletter Ausgabe 4/215 Aus dem Kommunalreferat Die genehmigten Projektkosten für die Generalsanierung betragen 3,6 Millionen Euro, wobei als voraussichtliche Abrechnungskosten 3,4 Millionen Euro vom Baureferat erwartet werden. Der Betrieb der Freizeitstätte geht ab sofort an den Träger Kreisjugendring über. Das bedeutet, dass er auch die Aufgaben des kleinen Bauunterhaltes übernimmt, wie zum Beispiel kleinere Reparaturen oder Schneeräumen. Für den großen Bauunterhalt bleibt jedoch das Kommunalreferat verantwortlich. Denn seitdem die Stadtverwaltung das Münchner Facility Management (mfm) neu ausgerichtet hat, ist das Kommunalreferat der zentrale städtische Dienstleister und verwaltete so auch für die Eigentümerin Stadt weiterhin den Freizeitreff Freimann. (aj) Start der nächsten Phase für geplantes Stadtteilzentrum am Hanns-Seidel-Platz Die nächste Phase für das neu geplante Stadtteilzentrum am Hanns-Seidel-Platz ist gestartet. Das Kommunalreferat erstellt die Ausschreibung für die Suche nach einem privaten Investor für die Wohnungsbebauung auf der Nordparzelle. Ziel ist es dabei, dass die Stadt das Planen und Bauen des neuen Zentrums zum frühestmöglichen Zeitpunkt übergibt. Unter dem Motto Zeitsprung am Hanns-Seidel-Platz diskutierten gestern Kommunalreferent Axel Markwardt, die Referentin für Stadtplanung und Bauordnung Prof. Dr. (I.) Elisabeth Merk, GEWOFAG-Geschäftsführer Dr. Klaus- Michael Dengler, Architekt Roman Delugan von Delugan Meissl Associated Architecs und BHB-Geschäftsführerin Melanie Hammer über das Bauvorhaben in Neuperlach. Dort entsteht ein belebtes und urbanes Stadtteilzentrum mit einem kulturellen Bürgerzentrum, Sozialbürgerhaus und Wohnungen. Für dieses Projekt hatten das Kommunalreferat und die städtische Wohnungsbaugesellschaft GEWOFAG gemeinsam einen Realisierungswettbewerb ausgelobt, an dem sich 16 Planungsteams aus ganz Europa beteiligten. Das Preisgericht unter dem Vorsitz von Prof. Dr. Thomas Jocher entschied sich für den Entwurf des Architekturbüros Delugan Meissl Associated Architects (ZT) mit Helmut Wimmer und Partner, Wien sowie EGKK Landschaftsarchitektur, ebenfalls aus Wien. Noch gleicht der Hanns-Seidel-Platz eher einer städtebaulichen Entwicklungsfläche, die wir zum Leben entwickeln wollen, so Kommunalreferent Axel Markwardt. Der neue Platz gibt kulturellen und sozialen Nutzungen den passenden Raum. Das ist besonders wichtig für die Bürgerinnen und Bürger Neuperlachs. Neuperlach erhält eine neue Mitte. Ich freue mich, dass die GEWOFAG ihren Teil dazu beitragen kann, so GE- WOFAG-Geschäftsführer Dr. Klaus-Michael Dengler. Wir bauen hier bezahlbare Wohnungen, die in München so dringend benötigt werden. So beinhaltet Neuperlachs neue Mitte zukünftig einen vielfältigen Nutzermix: Das Stadtteilzentrum soll Raum zum Arbeiten, Wohnen und für Freizeitangebote bieten. Außerdem gibt es im Norden einen attraktiven Platz. Nicht zu vergessen die ausreichenden, erholungsrelevanten, öffentlichen Grün- und Freiflächen sowie ein Fuß- und Radwegnetz. Für den Bau des geplanten freifinanzierten Wohnbaus auf der Norparzelle sind viel Erfahrung und große Kenntnisse der marktwirtschaftlichen Bedürfnisse erforderlich. Genau das sind jedoch in der Regel die Stärken von privaten Investoren. Ist die Ausschreibung fertig und der Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 169 gebilligt, startet die europaweite Ausschreibung nach dem Stadtratsbeschluss 216. Die GEWOFAG wird voraussichtlich Anfang kommenden Jahres mit der Planung für die beiden Baufelder WA 1 und WA 2 auf der Ostparzelle beginnen, wenn der Bauträgerauswahlbeschluss vorliegt. Insgesamt entstehen dort rund 14 geförderte Wohnungen mit Dachgärten und ein Kindertageszentrum für 75 Kinder. Der Baubeginn ist für 218 geplant. Daten und Fakten zum neuen Hanns-Seidel-Platz - Flächenbilanz Nordparzelle Geschossfläche Wohnen (frei finanziert) 4.34 m² Sozialbürgerhaus 7.92 m² Kult. Nutzung und Sonstiges 7.99 m² Summe: 2.25 m²

6 Immobilienmarkt München Newsletter Ausgabe 4/215 Aus dem Kommunalreferat Lageplan

7 Seite 2 Immobilienmarkt 215 Quartalsbericht 3 Markttrends und Preisentwicklungen Auf dem Münchner Immobilienmarkt ist der Geldumsatz im Quartal 215 um circa 19 Prozent über das Umsatzvolumen vom 1. bis 3. Quartal 214 angestiegen und dies obwohl die Anzahl der Kauffälle leicht zurückging. Dabei wurden auf allen Teilmärkten, dem Baulandmarkt, Häusermarkt und Eigentumswohnungsmarkt Geldumsatzsteigerungen festgestellt. Allein auf dem Wohnungsmarkt, dem zahlenmäßig größten Marktsegment, wurde nach einer vorläufigen Hochrechnung eine Umsatzsteigerung von 465 Millionen Euro ermittelt. Obwohl auf diesem Teilmarkt die Vertragsanzahl stagnierte, lag der Umsatz 16 Prozent über dem Ergebnis vom 1. bis 3. Quartal 214. Die Ursache für den erneuten Rekordumsatz ist auf dem Eigentumswohnungsmarkt in erster Linie auf das steigende Preisniveau zurückzuführen. Der Aufwärtstrend der Preise, der seit der Finanzkrise zu beobachten ist, setzte sich weiter fort und konnte durch aktuelle Preisanalysen bestätigt werden. Für neue und gebrauchte Eigentumswohnungen wurden im Vergleich zum Vorjahr deutlich höhere Preise ermittelt. Insgesamt verweisen Preisanstiege auf allen Teilmärkten von Wohnimmobilien auf die anhaltend hohe Nachfrage und das knappe Angebot am Münchner Immobilienmarkt. Eine vorläufige Aussage zur Preisentwicklung bei unbebauten Wohngrundstücken kann derzeit nur für den Teilmarkt des individuellen Wohnungsbaues (Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleine Eigentumswohnanlagen) getroffen werden. Nach ersten Preisanalysen lagen hier die Grundstückspreise im Mittel über alle Wohnlagen deutlich über den aktuellen Bodenrichtwerten. Zur Preisentwicklung von Grundstücken für den mehrgeschossigen Wohnungsbau können aktuell noch keine Angaben gemacht werden, da bisher noch zu wenig Kauffälle auf ihre planungsrechtlichen Details auswertbar waren und bei den ausgewerteten Kauffällen die wertbeeinflussenden Faktoren (Lagemerkmale, Art und Umfang der Bebauung usw.) nicht ausreichend homogen sind um daraus konkrete Preistendenzen ableiten zu können. Die nachfolgend aufgeführten Marktdaten sollen die Entwicklung des Immobilienmarktes im 1. bis 3. Quartal 215 aufzeigen. Dazu werden die Vertrags- und Umsatzzahlen im Verhältnis zu den Ergebnissen des 1. bis 3. Quartals im Vorjahr beschrieben. Die in den Abbildungen dargestellten Zeitreihen veranschaulichen die längerfristige Entwicklung des Immobilienmarktes. Aufgezeigt werden jeweils Marktdaten für den Zeitraum 1. bis 3. Quartal. Preisangaben von Eigentumswohnungen für das 1. bis 3. Quartal 215 werden in den Abbildungen jeweils im Verhältnis zu den Jahresdurchschnittswerten der Vorjahre dargestellt.

8 Seite 3 Unbebaute Grundstücke - Baulandmarkt Individueller Wohnungsbau Auf dem Markt der Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleine Eigentumswohnanlagen) ist die Anzahl der Verkäufe im 1. bis 3. Quartal 215 gegenüber 1. bis 3. Quartal 214 leicht zurückgegangen. Der Geld- und Flächenumsatz stieg jeweils um sechs Prozent über das Niveau des Vorjahreszeitraums. Anzahl minus 1 % Geldumsatz plus 6 % Flächenumsatz plus 6 % Anzahl / Mio Bauland Anzahl, Geld-/ Flächenumsätze 25 bis jeweils Quartal Einfamilien-, Reihen- und Doppelhausgrundstücke Geldumsatz Mio Fläche ha Anzahl Hektar Mehrgeschossiger Wohnungsbau Auf dem Teilmarkt der Baugrundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau ist die Anzahl der Verträge im 1. bis 3. Quartal 215 leicht zurückgegangen. Dem Gutachterausschuss wurden insgesamt 62 Grundstückskaufverträge (im Vorjahreszeitraum 67) übermittelt. Trotzdem ist der Geldumsatz deutlich gestiegen. Die Umsatzsteigerung lässt jedoch nicht automatisch auf eine entsprechende Preissteigerung schließen, da in den ersten drei Quartalen 215 auch der Flächenumsatz um 3,5 Hektar gestiegen ist und der Anteil an Kauffällen von Grundstücken für den öffentlich geförderten Wohnungsbau deutlich niedriger war als im 1. bis 3. Quartal 214. Anzahl minus 7 % Geldumsatz plus 62 % Flächenumsatz plus 23 % (Siehe Abbildung nächste Seite)

9 Seite 4 Bauland Anzahl, Geld-/ Flächenumsätze 25 bis jeweils Quartal 6 Geschosswohnbaugrundstücke 3 Anzahl / Mio Hektar Geldumsatz Mio Fläche ha Anzahl Marktschwankungen im Segment unbebauter Grundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau werden erfahrungsgemäß auch von zyklischen, i.d.r. städtischen großflächigen Grundstücksverkäufen und/oder durch längere Planungsphasen bis zur Rechtsverbindlichkeit von Bebauungsplänen beeinflusst. Gewerbliche Baugrundstücke Im 1. bis 3. Quartal 215 sind dem Gutachterausschuss 25 Kaufverträge von gewerblichen Baugrundstücken übermittelt worden. Davon waren 13 Grundstücke für einfache Gewerbenutzung und 12 Grundstücke für eine Bebauung mit Büro- und Geschäftshäusern vorgesehen. Anzahl minus 7 % Geldumsatz plus 14 % Flächenumsatz plus 7 % Marktentwicklung von Grundstücken für Büro- und Geschäftshäuser (ohne einfache Gewerbenutzung): Anzahl minus 14 % Geldumsatz plus 4 % Flächenumsatz plus 5 % In nachfolgender Abbildung ist die Geldumsatzentwicklung der unbebauten Büro- und Geschäftshausgrundstücke im Vergleich zu den Umsätzen der Geschosswohnbaugrundstücke dargestellt (siehe Abbildung nächste Seite).

10 Seite Bauland- Geldumsätze 25 bis jeweils Quartal Büro- u. Geschäftshausgrundstücke und Geschosswohnbaugrundstücke Mio Geschossw ohnbaugrundstücke (inkl. öff.gef. Wohnungsbau) Büro-/ Geschäftshausgrundstücke Bebaute Grundstücke Individuelle Wohnbebauung Auf dem Markt der Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser sind vom Gutachterausschuss im 1. bis 3. Quartal 215 zwei Prozent mehr Kaufverträge als im Vergleichszeitraum des Vorjahres registriert worden. Dabei stieg der Geldumsatz deutlich über den Umsatz vom Vorjahreszeitraum. Anzahl plus 2 % Geldumsatz plus 15 % 1.2 Bebaute Grundstücke Anzahl / Geldumsätze 25 bis jeweils Quartal Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser 1. Mio / Anzahl Geldumsatz Anzahl

11 Seite 6 Mietwohnhäuser Bei den mehrgeschossigen Mietwohnhäusern wurden im 1. bis 3. Quartal 215 deutlich weniger Kauffälle registriert als im 1. bis 3. Quartal 214. Trotzdem gab es eine Geldumsatzsteigerung, was allerdings auch daran lag, dass der Flächenumsatz um 4,6 Hektar höher war. Der Geldumsatz ist jedoch nicht proportional zum höheren Flächenumsatz gestiegen, da im Vergleichszeitraum 215 fünf Verkäufe des öffentlich geförderten Wohnungsbaus unter den Kauffällen waren, darunter auch großflächige Wohnanlagen. Anzahl minus 27 % Geldumsatz plus 2 % Flächenumsatz plus 49 % Bebaute Grundstücke Anzahl / Geldumsätze 25 bis jeweils Quartal Geschosswohnbau (inkl. öff. gef. Wohnungsbau) Anzahl / Mio Anzahl Geldumsatz Gewerbeobjekte Im Berichtszeitraum wurden 83 Gewerbeimmobilienverkäufe registriert (im Vorjahreszeitraum 73). Der Geldumsatz erreichte insgesamt eine Summe von 2,7 Milliarden Euro. Das Umsatzniveau lag somit rund 535 Millionen Euro über dem Geldvolumen im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Der deutliche Geldumsatzzuwachs ist unter anderem auch auf die höhere Anzahl von Kauffällen großer bzw. hochpreisiger Büro- und Geschäftshäuser im 1. bis 3. Quartal 215 zurückzuführen. Anzahl plus 14 % Geldumsatz plus 24 % In nachfolgender Abbildung ist die Geldumsatzentwicklung von bebauten Büro- und Geschäftshausgrundstücken im Vergleich zu den Umsätzen der mehrgeschossigen Mietwohnhäuser (Geschosswohnbau) dargestellt (siehe Abbildung nächste Seite).

12 Seite 7 3. Bebaute Grundstücke Geldumsätze 25 bis jeweils Quartal Büro- und Geschäftshäuser und Geschosswohnbau Mio Geschossw ohnbau (inkl. öff.gef. Wohnungsbau) Büro-/ Geschäftshäuser

13 Seite 8 Wohnungs- und Teileigentum Auf dem Markt der Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekte (z.b. Büros, Läden oder Tiefgaragenstellplätze) ist die Anzahl der Kauffälle im 1. bis 3. Quartal 215 im Vergleich zum ersten Halbjahr 214 um ein Prozent gesunken. Trotzdem war der Geldumsatz deutlich höher und lag nach einer vorläufigen Hochrechnung bei einer Summe von rund 3,3 Milliarden Euro. Damit lag der Umsatz 16 Prozent über dem Niveau vom Vorjahreszeitraum. Die genaue Höhe des Geldumsatzes und die Verteilung der Kauffälle auf die Teilmärkte Neubauwohnungen, gebrauchte Wohnungen und Teileigentumsobjekte konnte für den Berichtszeitraum 215 bisher nur überschlägig ermittelt werden, da noch nicht alle Daten der beim Gutachterausschuss eingegangenen Kaufverträge in die Kaufpreissammlung aufgenommen werden konnten. Unter den insgesamt rund 8. verkauften Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekten lag der Anteil an Neubauwohnungen bei circa 34 % (rund 2.75 Verträge). 12. Wohnungs- und Teileigentum Anzahl Verträge 27 bis jeweils Quartal Anzahl Wohnungs- und Teileigentum davon Neubauobjekte

14 Seite 9 4. Wohnungs- und Teileigentum Geldumsätze 27 bis jeweils 1.-3 Quartal Mio Wohnungs- und Teileigentum davon Neubauobjekte In den nachfolgenden Abbildungen sind die Preisentwicklungen von neuen und wiederverkauften Eigentumswohnungen seit 27 dargestellt. Neubauwohnungen Preise von Neubauwohnungen Preise 27 bis 214 aus Jahresberichten, 215 im Quartal /m² WF durchschnittliche Wohnlage gute Wohnlage Wiederverkaufte Wohnungen Das Preisniveau von wiederverkauften Eigentumswohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen ist in nachfolgender Abbildungen (siehe nächste Seite) nach Baujahresgruppen gegliedert dargestellt. Die Preise für das Jahr 215 stellen vorläufige Preistendenzen dar, da bisher noch nicht alle vorliegenden Kaufverträge dieses Teilmarktes ausgewertet werden konnten.

15 Seite 1 /m² WF Preisentwicklung bei wiederverkauften Wohnungen seit 27 Preise 27 bis 214 aus Jahresberichten, 215 im Quartal Jahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Weitere Preisentwicklungen und Preise Preise für Einfamilienhausgrundstücke im Durchschnitt über alle Wohnlagen circa 15 % über den aktuellen Bodenrichtwerten zum in der Abbildung sind alle Verkäufe aus dem Jahr 215 im Verhältnis zum Bodenrichtwert und eine Mittelwertlinie (rot gestrichelt) dargestellt 2,25 Individueller Wohnungsbau - Grundstücksverkäufe 215 Verhältnis Kaufpreis / Bodenrichtw ert aufsteigend sortiert 2, Kaufpreis / BRW 1,75 1,5 1,25 1,,75,5 Grundstücksverkäufe Gestiegenes Preisniveau bei Mietwohnhäusern, durchschnittlicher Liegenschaftszinssatz rund 2,2 % (Spanne 1,3 bis 3,4 %), 12 Auswertungen (Baujahre 189 bis 1997 mit und ohne Denkmalschutz)

16 Seite 11 Preise für Neubauwohnungen - in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel rund 6. /m² Wohnfläche - in guten Wohnlagen im Mittel rund 6.75 /m² Wohnfläche Bestandswohnungen mit Denkmalschutz - in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel rund 5.6 /m² Wohnfläche - in guten Wohnlagen im Mittel rund 7.75 /m² Wohnfläche Preisniveau von Neubau-Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund rund 6.45 /m² WF (ca. 145 m² WF, Grundstücksfläche ca. 275 m²) Preise für Doppelhaushälften im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund 8. - rund 6.2 /m² WF (ca. 13 m² WF, Grundstücksfläche ca. 36 m², Bj ) Preisniveau von Neubau-Reiheneckhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund rund 6.5 /m² WF (ca. 115 m² WF, Grundstücksfläche ca. 225 m²) Preise für Reiheneckhäuser im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund rund 5.7 /m² WF (ca. 125 m² WF, Grundstücksfläche ca. 32 m², Bj ) Preisniveau von Neubau-Reihenmittelhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund 7. - rund 6.1 /m² WF (ca. 115 m² WF, Grundstücksfläche ca. 145 m²) Preisniveau von Reihenmittelhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund rund 5.65 /m² WF (ca. 115 m² WF, Grundstücksfläche ca. 195 m², Bj )

17 Immobilienmarkt München Newsletter Ausgabe 4/215 Aus dem Kommunalreferat Impressum Herausgeber der Marktanalyse Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Implerstraße München Irrtum vorbehalten Nachdruck nur mit Genehmigung, auszugsweise nur mit Quellenangabe und bei Übersendung eines Belegexemplares an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Redaktion: Dirk Siebel Xaver Simmel Helmut Thiele (verantwortlich für den Inhalt) Newsletter Landeshauptstadt München Kommunalreferat Roßmarkt München Redaktion: Antje Jörg (aj) Bernd Plank (bp) Gestaltung: Susanne Jürgensen Rechtlicher Hinweis: Das Urheberrecht für sämtliche Texte liegt beim Kommunalreferat der Landeshauptstadt München. Alle Texte und Bilder sind urheberrechtlich geschützt. Bei Zitaten ist darauf zu achten, dass die Quelle stets eindeutig anzugeben ist und Änderungen sowie sinnentstellende Zitate nicht vorgenommen werden dürfen. 215 Landeshauptstadt München Kommunalreferat