Immobilienmarkt München Newsletter Ausgabe 01/2017

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1 Immobilienmarkt München Newsletter Ausgabe 01/2017 Inhalt Aus dem Kommunalreferat Erste Fördergelder auf dem Weg Sanierung Ruffinihaus: Kommunalreferat sichert Interimsläden im Stadtmuseum Die Neustrukturierung des Elisabethmarktes kommt! Der Stadtrat erteilt den Auftrag zur Vorplanung Der Immobilienmarkt in München Quartalsbericht 4/2016 des Gutachterausschusses Vorläufige Marktanalyse

2 Immobilienmarkt München Newsletter Ausgabe 01/2017 Aus dem Kommunalreferat Liebe Leserinnen, liebe Leser, Über Beschäftigte in den unterschiedlichsten Bereichen machen das Kommunalreferat aus. Als Förster, Landwirte, Juristen, Hausmeister, Müllmänner, Geografen und Immobilien- sowie Verwaltungsfachleute arbeiten sie tagtäglich daran, die Münchner Lebensqualität auf hohem Niveau zu halten. Unser Ziel ist es, die Vielfalt Münchens zu wahren - ökologisch, wirtschaftlich und sozial! Um dieses Ziel zu erreichen, steht aktuell die Schaffung von ausreichend bezahlbarem Wohnraum ganz besonders im Fokus. Hier liefert die strategische und zukunftsgerichtete Grundstückspolitik des Kommunalreferats einen ganz entscheidenden Beitrag. Durch den vorausschauenden Kauf und Verkauf von Flächen schafft das Kommunalreferat Raum für die Stadtentwicklung. Das strategische Immobilien- und Projektmanagement des Referats gewährleistet dabei auch, dass für bedeutsame Projekte der Stadt München genügend Flächen zur Verfügung stehen. In welch vielfältigen Bereichen das Kommunalreferat außerdem tätig ist, dazu soll Ihnen dieser Newsletter wieder einen kleinen Einblick geben. Ihr Axel Markwardt Kommunalreferent

3 Immobilienmarkt München Newsletter Ausgabe 01/2017 Aus dem Kommunalreferat Erste Fördergelder auf dem Weg Bereits im September 2016 hatte der Kommunalausschuss des Münchner Stadtrats die Sanierung und Nachverdichtung der in die Jahre gekommenen Stiftungssiedlung Alte Heimat in Laim beschlossen. Die Sanierung ist auf zwei Bauabschnitte angelegt, der erste Abschnitt beginnt nun am Kiem-Pauli-Weg in Laim. Dort warten insgesamt 363 Mietwohnungen auf ihre Instandsetzung. Kommunalreferat und GEWOFAG erhalten umfangreiche Fördermittel Dem Kommunalreferat ist es zusammen mit der GE- WOFAG gelungen, beim Freistaat für die groß angelegte Sanierung und die Ergänzungsbauten in der Siedlung Alte Heimat umfangreiche Fördermittel zu beantragen. Statt ca. 110 Millionen Euro für die Gesamtmaßnahme mit Neubau und Sanierung kommen deshalb nach der Bewilligung der Förderung durch den Freistaat auf die Stadt nur noch ca. 30 Millionen Euro zu, freut sich Kommunalreferent Axel Markwardt. Für den ersten Instandsetzungsabschnitt am Kiem-Pauli-Weg belaufen sich die Kosten auf ca. 11,6 Millionen Euro. Dazu hat die Regierung von Oberbayern nun staatliche Fördergelder in Höhe von ca. 8,6 Millionen Euro als Zuschüsse bewilligt. Umfangreiche Maßnahmen zur Instandsetzung Die Instandsetzung umfasst unter anderem den Neuanstrich der Fassaden, die Sanierung der Treppenhäuser, die Instandsetzung der Balkone und Loggien, die Erneuerung der Elektroinstallationen sowie Brandschutzmaßnahmen in Kellern und Treppenhäusern. Außerdem werden neue Vordächer und Gegensprechanlagen an den Hauseingängen errichtet, erläutert Dr. Klaus-Michael Dengler, Sprecher der Geschäftsführung der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GEWOFAG. Bei diesem Projekt liegt es dem Kommunalreferat und der GEWOFAG besonders am Herzen, die Wohnqualität für unsere Mieterinnen und Mieter, von denen viele schon lange Zeit in der Siedlung wohnen, zu erhöhen. Familiengerechte Wohnungen, Kita und ein Quartierstreff Die Instandsetzung der Alten Heimat beginnt im Frühjahr 2017, die ersten Neubauten entstehen voraussichtlich ab Bereits ab 2023 und damit zwei Jahre früher als ursprünglich geplant sollen die Arbeiten abgeschlossen sein. Statt der bisherigen 604 Wohnungen gibt es in Zukunft 826 Einheiten. Die neu entstandenen Wohnungen sind barrierefrei, größer und 120 davon sogar familiengerecht. Zusätzlich zu den Wohneinheiten entstehen auf dem Areal der Alten Heimat eine Kita sowie ein Quartierstreff und drei Tiefgaragen. Die großzügigen Grünflächen bleiben weitgehend erhalten. Sanierung Ruffinihaus: Kommunalreferat sichert Interimsläden im Stadtmuseum Im Februar 2018 beginnt die umfassende Sanierung des denkmalgeschützten Ruffinihauses. Die Stadt kann den Händlern, für die der Laden im Ruffinihaus die alleinige Existenzgrundlage bildet, jetzt eine Lösung im Stadtmuseum anbieten. Im Februar 2018 beginnt die umfassende Sanierung des denkmalgeschützten Ruffinihauses am Rindermarkt. Die Arbeiten im Obergeschoss des Gebäudes nehmen etwa 24 Monate in Anspruch. Für die Instandsetzung der 21 Ladeneinheiten im Erdgeschoss sind aktuell 15 Monate angesetzt. Damit die Arbeiten möglichst zügig vorangehen, findet die Sanierung in einem Bauabschnitt statt. Die Projektkosten liegen bei knapp 33 Millionen Euro. Lösung im Stadtmuseum möglich Für die Ladenmieter stellt sich nun natürlich die berechtigte Frage: Wohin während der Sanierung? Erfreulicherweise können wir den Händlern, für die der Laden im Ruffinihaus die alleinige Existenzgrundlage bildet, jetzt eine Lösung im Stadtmuseum anbieten., erläutert Kommunalreferent Axel Markwardt. Dort stehen für die Dauer der Sanierung sieben Läden als Ausweichquartiere zur Verfügung. Darüber hinaus bemüht sich das Kommunalreferat weiter nach Kräften, auch allen anderen Ladenmietern des Ruffinihauses für die Zeit der Sanierung Übergangslösungen anzubieten. Und natürlich machen wir uns beim Stadtrat dafür stark, dass die Mieten während und vor allem nach der Sanierung für die Ladenmieter erschwinglich bleiben. Denn die lebendige Mischung traditioneller, kleinteiliger und familiengeführter Läden muss im Ruffinihaus auch in Zukunft erhalten bleiben. Das ist mir persönlich ein ganz besonderes Anliegen.

4 Immobilienmarkt München Newsletter Ausgabe 01/2017 Aus dem Kommunalreferat Schutz der kleinen Läden steht im Vordergrund Der Druck auf kleine, familiengeführter Läden wird durch große, internationale Ketten immer mächtiger. Es ist erklärtes Ziel der Stadt, hier entschieden gegenzusteuern. Das Ruffinihaus ist deshalb nicht das einzige leuchtende Beispiel, wie das Kommunalreferat sich um traditionelle, kleinteilige Einzelhandelsbetriebe im Herzen der Altstadt kümmert. Auch beispielsweise im Rathaus, in stadteigenen Anwesen am Marienplatz, der Kaufingerstraße oder der Sparkassenstraße ermöglicht das Referat eine Vielfalt an Läden in stadteigenen Anwesen, die entscheidend zum unverwechselbaren Bild der Münchner Innenstadt beitragen. Diese Läden dauerhaft zu bewahren, ist ein ganz wichtiges Ziel, welches das Kommunalreferat seit Jahren konsequent verfolgt. Das wird auch in Zukunft so bleiben. Münchens sind so mit ihrem Stadtviertel verknüpft, wie die Märkte. Die Münchnerinnen und Münchner haben die Märkte in ihr Herz geschlossen. Sie kaufen dort seit langer Zeit Gemüse, Obst, Brot, Fleisch, Fisch und Blumen ein. Man trifft sich an den Ständen aber nicht nur zum Einkaufen, sondern auch zum Ratschen, Diskutieren und Politisieren. Man kennt die Händlerinnen und Händler, die zum Teil schon seit Generationen hier ihre Waren verkaufen. Fit für die Zukunft Um die modernen Anforderungen an Hygiene, Brandschutz, Arbeitsschutz, Baurecht, Stellplatznachweis sowie Die Neustrukturierung des Elisabethmarktes kommt! - Der Stadtrat erteilt den Auftrag zur Vorplanung In seiner aktuellen Vollversammlung hat sich der Münchner Stadtrat mit großer Mehrheit für eine Neustrukturierung des Marktes am Elisabethplatz ausgesprochen und dem Kommunalreferat den Auftrag zur Vorplanung erteilt. Das heutige eindeutige Votum des Stadtrats freut mich ganz besonders, erläutert Kommunalreferent Axel Markwardt. Denn es zeigt deutlich, dass wir die bis zuletzt geäußerten Bedenken gegen dieses Sanierungsprojekt nicht nur erfolgreich ausräumen konnten. Vielmehr haben wir nun auch die politische Bestätigung, dass der von uns eingeschlagene Weg der richtige ist, um allen Händlerinnen und Händlern am Markt eine wirtschaftlich erfolgreiche Zukunft zu garantieren und den beliebten Elisabethmarkt auch für künftige Generationen zu sichern. Getreu unseres Mottos: Charmant.Traditionell.Liebevoll. Die Zukunft des Elisabethmarktes! Beliebte Treffpunkte in München Der Markt am Elisabethplatz steht wie alle festen Münchner Märkte für Tradition und Lebensart. Wenige Plätze Grafik: bogevischs buero Marktinfrastruktur und -betrieb zu erfüllen, wird am Markt ein Mehr an Flächen benötigt. Durch die jetzt geplante Neuordnung der Gebäude und Bündelung der Stände für zwei bis drei Händlerinnen und Händler unter einem Dach können erforderliche Flächen (z.b. Personal-WC) in ihrer Anzahl so weit begrenzt werden, dass die geschaffenen Flächenkapazitäten ausreichen. Dennoch ist eine, für die Deckung der notwendigen Bedarfe ausreichende Flächenmehrung selbst mit der Zusammenfassung mehrerer Stände nur durch Flächen außerhalb des jetzigen Marktbereiches möglich. Deshalb sollen große Teile der benötigten Flächen (Lager, Technik, Stellplätze) in einer Tiefgarage ausgelagert werden. Hierdurch werden oberirdisch Kapazitäten frei um ausreichend Freiflächen schaffen und auch den Kunden- und Händler anforderungen des Alltags an den Markt nach wie vor gerecht zu werden. Auch entstehen so Fahrgassen für Kinderwägen und Rollstühle. Der Ersatz der alten Gebäude wird also bedingt durch die Schaffung des Untergeschosses mit Tiefgarage, als auch durch die Neuordnung der Stände, um die erforderlichen

5 Immobilienmarkt München Newsletter Ausgabe 01/2017 Aus dem Kommunalreferat Flächenbedarfe zu decken. Nur so kann sichergestellt werden, dass alle Händlerinnen und Händler nach der Sanierung auf dem Elisabethmarkt verbleiben können. Die momentanen Stände sind zudem sehr einfache Ziegelbauwerke, die auch optisch fast 1:1 - bzw. eben in kompakter Weise zusammengefasst - neu gebaut werden können, ohne dass es zu architektonischen oder gestalterischen Verlusten kommt. Das Kommunalreferat hat sich von Anfang an öffentlich dazu bekannt, den Charakter und Charme des Marktes auch nach einer Sanierung zu bewahren, ergänzt Kommunalreferent Markwardt. Wir führen zu Fragen der Gestaltung der Marktstände deshalb zu gegebener Zeit einen Bürgerworkshop durch. Die Zukunft des Marktes Wie wird die Zukunft des Marktes am Elisabethplatz nun aussehen? Zukünftig gibt es keine Händler in zweiter Reihe mehr. Die Kundinnen und Kunden haben einen wesentlich besseren Überblick über das Marktsortiment. Alle Händlerinnen und Händler sind gleich gut auffindbar. Für die Kundinnen und Kunden ist ein öffentliches, behindertengerechtes Kunden-WC geplant. Alle Händler erhalten am Stand - und auch teilweise unterirdisch - ausreichende Sanitäranlagen. Stellplätze, Warenanlieferung und Lagerflächen sind künftig ebenfalls unter der Erde angeordnet. Alle Händler haben zudem größere Lager- und Kühlmöglichkeiten mit deutlich verbesserten klimatischen Bedingungen. Die Tiefgarage schafft außerdem Freiraum und kompensiert gleichzeitig die Fläche, die durch das angrenzende Wohnbauprojekt der Stadtsparkasse und die Feuerwehrzufahrt wegfällt. Die tatsächliche Marktfläche wächst zukünftig sogar um mehr als 20 % im Vergleich zu heute. Wenn die Feuerwehr die an den Markt angrenzende Zufahrt nicht braucht, dient sie als lebendige Freifläche zum Bummeln oder Kaffee trinken. Das verschafft dem Markt zusätzliche Attraktivität!

6 Der Immobilienmarkt in München Quartalsbericht 4/2016 Vorläufige Marktanalyse 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München

7 Seite 2 Immobilienmarkt 2016 Vorläufige Marktanalyse 2016 Entwicklung im Kurzüberblick Auf dem Münchner Immobilienmarkt wurde zum zweiten Mal in Folge das Geldumsatzniveau vom Vorjahr übertroffen. Dabei ist das Umsatzvolumen erneut auf ein historisches Rekordergebnis angestiegen. Durch die anhaltend hohe Nachfrage am Wohnimmobilienmarkt, den stetigen Aufwärtstrend der Preise und die Verkäufe einiger großer Bürokomplexe, ist der Geldumsatz im Jahr 2016 mit einer Steigerungsrate von 3 % auf ein Gesamtvolumen von rund 12,9 Milliarden Euro angewachsen. Mit rund registrierten Immobilientransaktionen (Kaufgeschäfte, Versteigerungen und Erbbaurechte) lag die Anzahl der beurkundeten Immobiliengeschäfte rund 2 % über dem Vorjahresniveau. Der Anstieg der Vertragsanzahl ist allein auf den Zuwachs auf dem Wohnungs- und Teileigentumsmarkt (plus 3 %) zurückzuführen. Transaktionen und Geldumsatz Geldumsatz /Anzahl 2005 bis 2016 Gesamte Verträge jährlich seit 2005 Gesamter Geldumsatz jährlich seit Anzahl Mio Jahr Die vorliegenden Marktzahlen sind ein Beleg für die hohe Attraktivität des Münchner Immobilienmarktes. Ungeachtet der steigenden Preise blieb die Nachfrage auf einem sehr hohen Niveau. Fehlende attraktive Anlagemöglichkeiten am Kapitalmarkt und günstige Finanzierungskonditionen sorgten bei Privatanlegern und Investoren weiterhin für ein reges Interesse an Immobilien. Rückläufige Vertragszahlen in einzelnen Teilmärkten sind dabei nur ein Indiz für das fehlende Angebot. Gutachterausschuss München Quartalsbericht 4/2016

8 Seite 3 Eigentumswohnungsmarkt Auf dem Eigentumswohnungsmarkt lag der Geldumsatz rund 2 % über dem Vorjahreswert und erreichte damit wiederholt ein Rekordniveau. Der Umsatzzuwachs ist unter anderem auf den erneuten Aufwärtstrend der Wohnungspreise zurückzuführen. Gewerbeimmobilienmarkt Bei den unbebauten Gewerbeimmobilien sind auf dem Teilmärkten der Grundstücke für höherwertige Gewerbenutzung (überwiegend Bürohäuser) und Grundstücken mit Kerngebietsnutzung (Geschäfts- und Bürohäuser) hohe Geldumsatzsteigerungen festgestellt worden. Der deutlichste Umsatzzuwachs wurde allerdings bei den bebauten Grundstücken auf dem Teilmarkt der Bürohäuser erfasst. Hier ist das Geldumsatzniveau um 33 % gestiegen und auf eine Summe von drei Milliarden Euro angewachsen. Die Vertrags- und Umsatzzahlen von Immobilien mit einfacher Gewerbenutzung gingen hingegen deutlich zurück. Geschosswohnbau Auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke (inkl. öffentlich geförderter Geschosswohnungsbau) ist die Anzahl der Kaufverträge gestiegen. Aufgrund des hohen Anstiegs der Verkaufsfälle von Grundstücken mit öffentlicher Förderung wurde insgesamt eine 22-prozentige Steigerung der Vertragsanzahl festgestellt. Trotzdem war der Geldumsatz der unbebauten Mehrfamilienhausgrundstücke dabei insgesamt rückläufig (minus 19 %). Auch auf dem Teilmarkt der Mehrfamilienhäuser hat die Anzahl der Kauffälle im Berichtsjahr zugenommen. Bei anhaltend hoher Nachfrage lag die Steigerungsrate gegenüber dem Vorjahr bei 19 %. Da im Jahr 2016 jedoch weniger großvolumige Wohnanlagen als im Jahr zuvor verkauft wurden, war die Geldumsatzsteigerung im Verhältnis zur Vertragsanzahl relativ niedrig (plus 5 %). Individueller Wohnungsbau Auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke für Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser sank die Vertragsanzahl 17 % unter das Vorjahresniveau. Trotzdem erreichte der Geldumsatz dabei das Vorjahresniveau. Bei den bebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus (Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser) ist die Anzahl der Kaufverträge um 5 % zurückgegangen. Der Geldumsatz ist trotz rückläufiger Vertragsanzahl um 9 % gestiegen. Gutachterausschuss München Quartalsbericht 4/2016

9 Seite 4 Preisentwicklung Am Wohnimmobilienmarkt ist das Preisniveau auf allen Teilmärkten bei unvermindert hoher Nachfrage erneut deutlich gestiegen. Die Preise von Wohnbaugrundstücken sind durchschnittlich um rund 16 % gestiegen. Bei den Einfamilienhausgrundstücken wurde in durchschnittlichen und guten Wohnlagen eine Preissteigerung von durchschnittlich rund 14 % ermittelt. Die Preise von Grundstücken für den Geschosswohnungsbau lagen in durchschnittlichen, guten und guten zentralen Wohnlagen im Mittel sogar rund 31 % über den Vorjahreswerten. Entwicklung der Preise von Wohnbaugrundstücken Durchschnittliche und gute Wohnlagen - Index (Basis 2006 = 100) Index Geschossw ohnbauland individuelles Wohnbauland Wohnbauland gesamt Jahr Preisentwicklung von Neubauwohnungen seit /m² Wohnfläche durchschnittliche Wohnlage gute Wohnlage Gutachterausschuss München Quartalsbericht 4/2016

10 Seite 5 Preisentwicklung von wiederverkauften Wohnungen seit 1995 Durchschnittlicher Kaufpreis in durchschnittlichen und guten Wohnlagen /m² WF Jahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Preisanstiege wurden auch bei neuen und wiederverkauften Reihen- und Doppelhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen festgestellt. Zusammenfassend die wesentlichen Merkmale des Immobilienmarktes 2016 Geldumsatz auf historischem Rekordniveau von rund 12,9 Milliarden Euro Leicht gestiegene Vertragsanzahl auf dem Eigentumswohnungsmarkt Preise am Wohnimmobilienmarkt weiter im Aufwärtstrend Preisentwicklung Preissteigerungsrate von Wohnbaugrundstücken durchschnittlich plus 16 % Preissteigerung von Eigentumswohnungen durchschnittlich 11 % Gestiegenes Preisniveau bei den Einfamilien-/Reihen- und Doppelhäusern Eine umfassende endgültige Marktanalyse mit vielen Detailinformationen veröffentlicht der Gutachterausschuss im Jahresbericht für 2016, der voraussichtlich Ende Mai 2017 erscheint. Gutachterausschuss München Quartalsbericht 4/2016

11 Seite 6 Der Münchner Gutachterausschuss Der Gutachterausschuss führt als Basis seiner Tätigkeit eine Kaufpreissammlung. Daten und Auswertungen der Kaufpreissammlung dienen der Markttransparenz und werden vom Gutachterausschuss jährlich im Immobilienmarktbericht veröffentlicht. Für Fachleute enthält der Jahresbericht umfangreiche statistische Untersuchungen (z.b. Liegenschaftszinssätze, Umrechnungsfaktoren für Baulandwerte, Erbbauzinssätze, Marktanpassungsfaktoren für Sach-wertobjekte usw.) und für alle wesentlichen Immobilienmarktsegmente die Entwicklung der letzten Jahre. Nur der Gutachterausschusses verfügt über eine vollständige Sammlung aller Daten des Münchner Immobilienmarktes. Die Veröffentlichungen mit objektiven Auswertungen haben daher eine große Bedeutung für alle Marktteilnehmer und Sachverständige. Dem Münchner Gutachterausschuss gehören als ehrenamtliche Mitglieder neben den überwiegend freiberuflichen Sachverständigen für Immobilienbewertung auch Vertreter des Finanzamtes, der Planungsbehörde und seit einiger Zeit auch Projektentwickler, Bauträger und Makler an; die zuletzt genannte Gruppe aus der Immobilienwirtschaft insbesondere auch wegen ihrer direkten Teilnahme am aktuellen Marktgeschehen. Mehr Informationen über den Münchener Gutachterausschuss gibt es im Internet unter Impressum Herausgeber Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Implerstraße München April 2017 Irrtum vorbehalten Nachdruck nur mit Genehmigung, auszugsweise nur mit Quellenangabe und bei Übersendung eines Belegexemplares an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Für den Inhalt verantwortlich Albert Fittkau Redaktionelle Bearbeitung Albert Fittkau Verwaltungsdirektor, Jurist Dirk Siebel Dipl.-Ing. (FH), Architekt Xaver Simmel Dipl.-Ing. (FH) Titelbild Siggi Müller Gutachterausschuss München Quartalsbericht 4/2016

12 Immobilienmarkt München Newsletter Ausgabe 01/2017 Aus dem Kommunalreferat Impressum Newsletter Landeshauptstadt München Kommunalreferat Roßmarkt München Redaktion: Antje Jörg (aj) Bernd Plank (bp) Gestaltung: Susanne Jürgensen Rechtlicher Hinweis: Das Urheberrecht für sämtliche Texte liegt beim Kommunalreferat der Landeshauptstadt München. Alle Texte und Bilder sind urheberrechtlich geschützt. Bei Zitaten ist darauf zu achten, dass die Quelle stets eindeutig anzugeben ist und Änderungen sowie sinnentstellende Zitate nicht vorgenommen werden dürfen Landeshauptstadt München Kommunalreferat Herausgeber der Marktanalyse Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Implerstraße München Irrtum vorbehalten Nachdruck nur mit Genehmigung, auszugsweise nur mit Quellenangabe und bei Übersendung eines Belegexemplares an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Redaktion: Dirk Siebel Xaver Simmel Albert Fittkau (verantwortlich für den Inhalt)