Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen in der Wertermittlung

Transkript

1 Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen in der Wertermittlung - zur Novellierung der Wertermittlungsrichtlinien Dr. Johannes Stemmler 1

2 Novellierung der WertR Ziele: Verständlichkeit Transparenz Nachvollziehbarkeit Dr. Johannes Stemmler 2

3 Bedeutung der WertR Bewertungsmodelle unter Berücksichtigung von wirtschaftlicher Interessenlage tatsächlichen u. rechtlichen Gegebenheiten Dr. Johannes Stemmler 3

4 Gliederung: Kapitel 4 der WertR Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen 4.1 Vorbemerkung 4.2 Grundsätze der Wertermittlung 4.3 Erbbaurecht und Erbbaugrundstück 4.4 Wohnungsrecht und Nießbrauch 4.5 Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten 4.6 Überbau Dr. Johannes Stemmler 4

5 Rechte und Belastungen in der Wertrelevanz: Wertermittlung bei Einfluss auf Nutzung/Ertrag bei nicht nutzungsbezogenen Rechten (z.b. Vorkaufsrecht)? Zu berücksichtigen: rechtliche und/oder tatsächliche Beeinträchtigung Grundbuchverschmutzung? Dr. Johannes Stemmler 5

6 Rechte und Belastungen in der Grundsätze (1) Wertermittlung Vergleichswertverfahren vorrangig Differenzmethode grds. können Vorteil und Nachteil verschieden hoch sein nur künftige Gegenleistungen sind zu berücksichtigen Dr. Johannes Stemmler 6

7 Rechte und Belastungen in der Grundsätze (2) Wertermittlung Änderungen der Grundstücksqualität wenn feste Zeiträume, dann Zeitrentenbarwert wenn unbestimmte Zeiträume, dann Leibrentenbarwert i.d.r. Berechnung mit dem Liegenschaftszinssatz Dr. Johannes Stemmler 7

8 Erbbaurecht Dr. Johannes Stemmler 8

9 Wertermittlung Erbbaurecht Bei der Verkehrswertermittlung sind insbesondere zu berücksichtigen: Höhe des erzielbaren Erbauzinses Anpassungsmöglichkeiten Restlaufzeit des Erbbaurechts bei Ablauf zu zahlende Entschädigung Dr. Johannes Stemmler 9

10 Grundsätze zum Erbbaurecht Vorrang Vergleichswertverfahren i.d.r. Liegenschaftszinssatz für die Kapitalisierung ggf. für die jeweilige Region üblicher Erbbauzinssatz Dr. Johannes Stemmler 10

11 Finanzmathematische Methode Vermögensposition des Erbbauberechtigten Bodenwertanteil Gebäudewertanteil Dr. Johannes Stemmler 11

12 Bodenwertanteil des Erbbaurechts Wertvorteil des Erbbauberechtigten, wenn er über die Restlaufzeit des Vertrages nicht den vollen angemessenen Erbbauzins (Bodenwertverzinsungsbetrag) leisten muss Bodenwertverzinsung - erzielbarer Erbbauzins = Bodenwertanteil Dr. Johannes Stemmler 12

13 Wert des Erbbaurechts - finanzmathematische Methode - Bodenwertverzinsung (mit dem Liegenschaftszinssatz) 1.800,00 vertraglich und gesetzlich erzielbarer Erbbauzins Differenz Vervielfältiger bei 50 Jahren RL und 3% LZ - x 748, ,05 25,73 Bodenwertanteil des Erbbaurechts Dr. Johannes Stemmler 13

14 Wert des Erbbaurechts - finanzmathematische Methode - Sachwert der baulichen Anlagen Bodenwertanteil des Erbbaurechts finanzmathematischer Wert Marktanpassungsfaktor Zwischensumme = + = * = , Zu- und Abschläge (wegen besonderer vertraglicher Vereinbarungen) Verkehrswert Erbbaurecht +/ Dr. Johannes Stemmler 14

15 Erbbaugrundstück - finanzmathematische Methode - Vermögensposition des Grundstückseigentümers Bodenwertanteil ggf. Gebäudewertanteil Dr. Johannes Stemmler 15

16 Bodenwertanteil des Erbbaugrundstücks Wertanteil des Eigentümers unter Berücksichtigung seiner wirtschaftlichen Lage (Belastung mit dem Erbbaurecht) über Restlaufzeit abgezinster Bodenwert + kapitalisierte Erbbauzinsen = Bodenwertanteil Dr. Johannes Stemmler 16

17 Erbbaugrundstück - finanzmathematische Methode - abgezinster Bodenwert ( x 0,2281) Barwert des vertraglich und gesetzlich erzielbaren Erbbauzins finanzmathematischer Wert Marktanpassungsfaktor + = * ,4 Zwischensumme Zu- und Abschläge (wegen besonderer vertraglicher Vereinbarungen) = +/ Verkehrswert des Erbbaugrundstücks Dr. Johannes Stemmler 17

18 Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks Wertvorteil des Eigentümers, wenn ihm bei Ablauf ein Gebäudewert zufällt und dieser nicht / nur teilweise zu entschädigen ist abgezinster Gebäudewert * nicht zu entschädigender Anteil = Gebäudewertanteil Dr. Johannes Stemmler 18

19 Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks - Sachwertverfahren - Herstellungswert der baulichen Anlagen Alterswertminderung (100 Jahre GND, 40 Jahre RND) Sachwert der baulichen Anlagen zum Zeitpunkt des Vertragsablaufs Abzinsungsfaktor Sachwert der baulichen Anlagen abgezinst auf den Wertermittlungsstichtag nicht vom Grundstückseigentümer zu entschädigender Anteil Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks * - = * = * = % , ,33% Dr. Johannes Stemmler 19

20 Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks - Ertragswertverfahren (1)- jährlicher Reinertrag (Mehrfamilienhaus) Reinertragsanteil des Bodens (4,5% von ) Reinertragsanteil des Gebäudes - = Vervielfältiger (40 Jahre RND, 4,5% LZ) Gebäudeertragswert * 18, Dr. Johannes Stemmler 20

21 Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks - Ertragswertverfahren (2)- Gebäudeertragswert (Übertrag) Abzinsungsfaktor (10 Jahre RL, 4,5% LZ) Verkehrswertanteil des Gebäudes bei Vertragsablauf (abgezinst auf den Wertermittlungsstichtag) nicht vom Grundstückseigentümer zu entschädigender Anteil Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks * = * = , ,33% Dr. Johannes Stemmler 21

22 Gebäudewertanteil des Erbbaurechts Gebäudewert unter Berücksichtigung der Restlaufzeit / Restnutzungsdauer und der Ablaufentschädigung im Sachwertverfahren Gebäudewert - nicht zu entschädigender Gebäudewertanteil = Gebäudewertanteil des Erbbaurechts Dr. Johannes Stemmler 22

23 Gebäudewertanteil des Erbbaurechts - Sachwertverfahren - Sachwert des Gebäudes am Wertermittlungsstichtag abzüglich des Gebäudewertanteils, der bei Vertragsablauf nicht zu entschädigen ist (abgezinster Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks) Gebäudewertanteil des Erbbaurechts - = Dr. Johannes Stemmler 23

24 Gebäudewertanteil des Erbbaurechts Gebäudewert unter Berücksichtigung der Restlaufzeit / Restnutzungsdauer und der Ablaufentschädigung im Ertragswertverfahren abgezinster Gebäudewert * zu entschädigender Anteil + über die Restlaufzeit erzielbare Erträge = Gebäudewertanteil des Erbbaurechts Dr. Johannes Stemmler 24

25 Gebäudewertanteil des Erbbaurechts - Ertragswertverfahren (1)- jährlicher Reinertrag (Mehrfamilienhaus) Reinertragsanteil des Bodens (4,5% von ) Reinertragsanteil des Gebäudes - = Vervielfältiger (10 Jahre RL, 4,5% LZ) * 7,91 über die Restlaufzeit kapitalisierte Erträge des Gebäudes Dr. Johannes Stemmler 25

26 Gebäudewertanteil des Erbbaurechts - Ertragswertverfahren (2)- Verkehrswertanteil des Gebäudes bei Vertragsablauf abgezinst auf den Wertermittlungsstichtag vom Grundstückseigentümer zu entschädigender Anteil kapitalisierte Erträge (von (1)) Gebäudewertanteil des Erbbaurechts * = + = ,66 % Dr. Johannes Stemmler 26

27 Wohnungsrecht und Nießbrauch Dr. Johannes Stemmler 27

28 Wert des Rechts ersparte nachhaltige Miete + Ersparnis von Kosten und Lasten + Unkündbarkeit und Sicherheit vor Mieterhöhungen - zu tragende Kosten und Lasten = Summe x Leibrentenbarwertfaktor = Wert des Rechts Dr. Johannes Stemmler 28

29 Verkehrswert des belasteten Grundstücks Ertragswertobjekte: Wert ohne Belastung - entgangene Miete +/- Kosten und Lasten = Summe x Leibrentenbarwertfaktor = Wert der Belastung Sachwertobjekte: abgezinster Wert o. Belastung am Ende d. LZ +/- Kosten und Lasten = Summe x Leibrentenbarwertfaktor = Wert der Belastung Dr. Johannes Stemmler 29

30 Wegerecht Leitungsrecht Dr. Johannes Stemmler 30

31 Bodenwert des begünstigten Bodenwert Grundstücks (unter Berücksichtigung der geänderten Qualität) - Barwert der Wegerechtsrente - Barwert der Instandhaltungskosten = BW begünstigtes Grundstück Dr. Johannes Stemmler 31

32 Bodenwert des belasteten Grundstücks BW unbelastet - Beeinträchtigung d. das Recht + Barwert der Wegerechtsrente = BW des belasteten Grundstücks Dr. Johannes Stemmler 32

33 Überbau Dr. Johannes Stemmler 33

34 Bodenwert des begünstigten Grundstücks BW des Grundstücks - Barwert der Überbaurente = BW des begünstigten Grundstücks Dr. Johannes Stemmler 34

35 Bodenwert des belasteten Grundstücks abgezinster BW überbaut + Barwert der Überbaurente + BW nicht überbaut = BW belastet Dr. Johannes Stemmler 35