Mehrfamilienhäuser/Mietwohngrundstücke. Ein- bzw. Zweifamilienhäuser 4,0 5,0 3,5 4,5 5,5 6,5 4,0 4,5 5,0 4,0 5,0 2,00 3,25 3,00 4,00 4,50 5,50

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1 36 1 Grundlagen Tabelle 1.2: Liegenschaftszinssätze Quelle Wohnungseigentum [%] Ein- bzw. Zweifamilienhäuser [%] Mehrfamilienhäuser/Mietwohngrundstücke [%] gemischt genutzte Gebäude [%] Geschäftsund Bürogrundstücke [%] Son/Kleiber, ,0 4,0 4,0 5,0 4,5 5,5 6,0 6,5 Vogels, ,5 3,5 3,5 4,5 4,5 5,5 6,5 7,0 Pohnert, ,0 5,0 5,5 6,5 5,5 6,5 6,0 7,5 Ross/Brachmann, ,5 3,5 4,0 4,5 5,0 5,5 5,0 6,0 Wertermittlungsrichtlinien ,0 5,5 6,0 6,5 8,0 Kleiber/Son/ Weyers, 1998, 11 WertV Rn. 48 ff. 2,0 4,0 4,0 5,0 4,5 5,5 6,0 6,5 Sturm, ,5 6,0 Sprengnetter, ,75 4,00 2,00 3,25 3,00 4,00 4,25 5,75 5,50 6,50 Son/Cors/Troll, ,50 5,50 5,50 6,50 Kleiber/Son, ,5 2,0 4,0 4,0 5,0 4,5 5,5 6,0 9,0 (2) Der Liegenschaftszinssatz ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens ( 15 bis 20) zu ermitteln. Der Grundgedanke des Ertragswertverfahrens ist der, dass sich der verwendete Reinertrag aus einem Boden- und einem Gebäudeanteil zusammensetzt. Dabei entspricht der Bodenanteil am Reinertrag der sog. Bodenwertverzinsung. Der Gebäudeanteil am Reinertrag setzt sich aus 2 Teilbeträgen zusammen, nämlich der Abschreibung und der Verzinsung des in das Gebäude investierten Kapitals: Abschreibung + Gebäudewertverzinsung = Gebäudeanteil am Reinertrag Ergänzt durch den Ertragsvervielfältiger (dies ist der Rentenbarwertfaktor einer jährlich nachschüssigen Zeitrente, siehe Kapitel ) ergibt sich so der Gebäudewert: Gebäudeanteil am Reinertrag Vervielfältiger = Gebäudewert Man kann die Aufgaben des Liegenschaftszinssatzes System des Ertragswertverfahrens wie folgt klassifizieren: Über den Liegenschaftszinssatz und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen wird die Abschreibung ermittelt. Der Liegenschaftszinssatz stellt weiterhin eine Verbindung zwischen Abschreibung, Gebäudewertverzinsung und Gebäudewert her.

2 56 2 Erbbaurecht Tabelle 2.2: Rangklassen bei Zwangsversteigerungen Rangklasse Rechte Rangklasse 0 Rangklasse 1 Rangklasse 1a Rangklasse 2 Rangklasse 3 Rangklasse 4 Rangklasse 5 Rangklasse 6 Rangklasse 7 Rangklasse 8 Rangklasse 9 Unter der Klasse 0 werden die Verfahrenskosten zusammengefasst. Dies sind die ersten Kosten, die dem Versteigerungserlös entnommen werden. Zu diesen Verfahrenskosten werden auch entsprechende Kostenvorschüsse der Gläubiger gezählt ( 109 ZVG). Hierunter fallen Kosten des die Zwangsverwaltung führenden Gläubigers zur Instandsetzung, zum Umbau oder zur Ergänzung der baulichen Anlagen auf dem zu versteigernden Grundstück nebst deren Zinsen. Allgemein sind diese Kosten als Vorschüsse zu bezeichnen. Dabei ist eine Doppelberücksichtigung (z. B. auch als Aufwendungen der Zwangsverwaltung) zu vermeiden. Dies sind seit dem die Kosten zur Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Zwangsversteigerung erstreckt. Hierunter fallen rückständige und aktuelle Lohnkosten, Kosten der Verköstigung und andere Bezüge, die sich aus Dienst- oder Arbeitsverhältnissen bei land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken ergeben. Hier sind die öffentlichen Lasten zu finden. Darunter fallen noch nicht bezahlte Erschließungsbeiträge, Schornsteinfegergebühren, Grundsteuer sowie weitere, nicht auf den Mieter umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die von öffentlicher Hand in Rechnung gestellt werden. Hierunter fallen alle dinglich gesicherten Rechte, wie Rechte der Abt. II (z. B. Wohnrechte und Reallasten) sowie Rechte der Abt. III (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden). Es werden sowohl der dem Recht zugrunde liegende Hauptanspruch als auch alle beiliegenden Kosten, wie Rechtsverfolgung und Zinsen, berücksichtigt. In dieser Klasse sind alle Rechte aufgeführt, aus denen das Zwangsversteigerungsverfahren betrieben wird. Diese Rangklasse berücksichtigt alle Ansprüche der das Verfahren betreibenden Gläubiger, sofern sie nicht schon in einer höheren Klasse berücksichtigt wurden. Die hier vertretenen Rechte wurden erst nach der Beschlagnahme des Grundstücks, also erst nach der Zustellung des Aufstellungsbeschlusses des Vollstreckungsgerichtes bzw. nach Eintragung in das Grundbuch, geltend gemacht. Hier sind Rechte von dem Verfahren beigetretenen Gläubigern vermerkt. Hierunter fallen ältere öffentliche Lasten (bei einmaligen Leistungen müssen sie älter als 4 Jahre, bei wiederkehrenden Leistungen älter als 2 Jahre sein), sofern nicht aus diesen Ansprüchen heraus die Zwangsversteigerung betrieben wird. Diese Rangklasse wird von den älteren Zinsen der Rangklasse 4 (älter als 2 Jahre) gebildet, sofern nicht aus diesen Ansprüchen heraus die Zwangsversteigerung betrieben wird. Hierunter fallen verspätet angemeldete Ansprüche weiterer Gläubiger.

3 82 2 Erbbaurecht Wert des bebauten Erbbaurechts Restlaufzeit des Vertrages < der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen mit Entschädigungsanspruch des Erbbauberechtigten für den Restwert der baulichen Anlagen nach Vertragsablauf Sachwert für den Erbbauberechtigten erster Sachwert zum Wertermittlungsstichtag: Herstellungswert ,- Euro./. Alterswertminderung t 1 (= 19,50 %) ,- Euro = vorläufiger Zeitwert zum Wertermittlungsstichtag ,- Euro + besondere Bauteile./. Wertminderung wegen Baumängel./. 10,00 % angenommene wirtschaftliche Wertminderung des Zeitwertes zum Ende des Erbbaurechts ,- Euro ± sonstige Wertbeeinflussungen = Wert der baulichen Anlagen ,- Euro : Vervielfältiger V 6 : 22,5284 = angemessener Erbbauzins 4.824,- Euro./. Erbbauzins für den Gebäudewertanteil 9.500,- Euro = Ertragsüberschuss ,- Euro Vervielfältiger V 6 22,5284 = vorläufiger Gebäudewert ,- Euro Wertfaktor W fg 1,00 = erster Sachwert zum Wertermittlungsstichtag ,- Euro zweiter Sachwert zum Ende des Erbbaurechtsvertrages: Herstellungswert ,- Euro./. Alterswertminderung t 2 (= 85,50 %) ,- Euro = Zeitwert zum Ende des Erbbaurechts ,- Euro ± sonstige Wertbeeinflussungen voraussichtlicher Wert der baulichen Anlagen zum Ende des Erbbaurechts ,- Euro Abzinsung über die Restlaufzeit 1 1 des Erbbaurechtsvertrages 0,0989 q n 3 = abgezinster zweiter Sachwert 2.150,- Euro + 66,00 % Entschädigungsanspruch des Wertes der baulichen Anlagen zum Ende des Erbbaurechts ,- Euro Abzinsung über die Restlaufzeit 1 1 des Erbbaurechtsvertrages 0,0989 q n 3 = abgezinster Entschädigungswert 1.420,- Euro Gebäudewertanteil des Erbbaurechts ,- Euro + Bodenwert-Erbbauzinssvorteil ,- Euro = Wert des bebauten Erbbaurechts ,- Euro gerundet ,- Euro (Liquidationsbetrachtung!) Abb. 2.24: Fallkonstellation 18 für die Wertermittlung eines bebauten Erbbaurechts

4 101 4 Ersitzung, Gewohnheitsrecht und Wegefreiheit 4.1 Ersitzung Die Ersitzung ist der Erwerb eines Rechts durch Zeitablauf. Sie ist eine Art des Eigentumserwerbs an Sachen. Ihre Bedeutung ist deutschen Recht Vergleich zu anderen Rechtsordnungen allerdings gering, weil das deutsche Recht den gutgläubigen Erwerb beweglicher Sachen kennt. Der Anwendungsbereich der Ersitzung beschränkt sich daher überwiegend auf dem Eigentümer abhanden gekommene bewegliche Sachen. Die Ersitzung gestohlener Sachen ist nach dem deutschen Recht nicht möglich Deutsches Recht Wer eine bewegliche Sache 10 Jahre lang redlich in Eigenbesitz hat ( 872 BGB), erwirbt nach deutschem Recht das Eigentum ( 937 BGB). Die Ersitzung verschafft also demjenigen, der sich in einer bestmten Frist redlich für den Eigentümer einer Sache hält, ohne dies wirklich zu sein, etwa weil die erworbene Sache einem anderen abhanden gekommen war, das Eigentum an dieser Sache, wenn er sie die ganze Zeit als ihm gehörig besessen hat. Das Gesetz beseitigt damit nach dem Ablauf der Ersitzungsfrist die Diskrepanz zwischen vermeintlicher und wahrer Rechtslage und trägt der Tatsache Rechnung, dass nach Ablauf langer Zeit erhebliche Beweisschwierigkeiten bestehen, die Umstände des Besitzverlustes be früheren Eigentümer noch aufzuklären. Redlich handelt der Ersitzer nur, wenn er sowohl be Erwerb des Besitzes als auch während der Ersitzungsfrist in gutem Glauben an sein Eigentum war. Dabei schadet be Besitzerwerb schon die grob fahrlässige Unkenntnis, dass er kein Eigentum erworben hat. Zur Ersitzung des Eigentums an einem Grundstück ( 900 BGB) ist nach deutschem Recht die 30-jährige unberechtigte Eintragung als Eigentümer Grundbuch und ebenso langer Eigenbesitz erforderlich (sog. Buch- oder Tabularersitzung). Auf einen guten Glauben kommt es dabei anders als bei beweglichen Sachen nicht an. Unter gleichen Voraussetzungen ist eine Ersitzung bei zum Besitz berechtigenden Grundstücksrechten möglich (z. B. Grunddienstbarkeiten, Kapitel 5). Nach 927 BGB kann ein Eigenbesitzer Aufgebotsverfahren ein Ausschlussurteil erwirken, das den Eigentümer aus seinem Recht ausschließt, und es sich durch Eintragung Grundbuch aneignen (Kontratabularersitzung) Österreichisches Recht Die Ersitzung ist österreichischen Recht sowohl eine Art des originären Eigentumserwerbs als auch eine Möglichkeit des Rechtserwerbs an einer Servitut, also einer Dienstbarkeit (laut einem Urteil des OGH aus dem Jahr

5 128 5 Grunddienstbarkeiten Baugrenze Abwasserleitung Straße 2 Grundstück A Grundstück B Grundstück C Baugrenze Baugrenze Baugrenze d d d d d Straße 1 Abb. 5.5: Leitungsrecht stark eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit schungsarbeit von Wolfram sind zahlreiche statistische Untersuchungen zu der Einflussnahme von Leitungen auf das Ertragsverhalten landwirtschaftlicher Grundstücke veröffentlicht (Wolfram, 1983). Die ständige Rechtsprechung kann ebenfalls zur Bewertung von Leitungsrechten bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken herangezogen werden, z. B. in Bezug auf die Entschädigung für eine Mittelspannungsleitung (BGH, Urteil vom III ZR 100/80), die Höhe der Entschädigung für eine Leitungsdienstbarkeit (LG München vom O 3882/76), die Duldungspflicht des Eigentümers bei Kanalisations- und Wasserleitungen (OVG Nordrhein-Westfalen, 19 A 1572/80), die Entschädigung für die Überspannung eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks (OLG Hamm vom U 81/81) und die Wertminderung eines Grundstücks aufgrund einer Überspannung (rund 15 %, OLG Köln vom U 2/63). In einigen Bundesländern gibt es auch feste Vereinbarungen zwischen den Landwirtschafts- oder Bauernverbänden und den Versorgungsunternehmen. Dabei werden in Abhängigkeit von den Verkehrswerten und/oder Ackerzahlen, Ertragsmesszahlen (EMZ) und Grünlandzahlen Entschädigungen festgesetzt. Die Ackerzahl bezeichnet die Qualität einer Ackerfläche. Die Skala reicht von 10 (sehr schlecht) bis 100 (sehr gut), wobei eine Ackerzahl von 50 bedeutet, dass dieser Boden ungefähr die Hälfte des Ertrags eines optalen Bodens (z. B. in Deutschland: Hildesheer Börde, Magdeburger Börde oder Soester Börde) einbringt. Flächen mit einer Ackerzahl von unter 20 gelten als landwirtschaftlich kaum noch nutzbar. Die EMZ wird über die Ackerfläche und die Ackerzahl bestmt: Fläche Ackerzahl : 100, d. h., m² Ackerboden der Wertigkeit 32 ergeben einen genau so großen Ertrag wie 640 m² der Wertigkeit 100. Die Grünlandzahl entspricht der Ackerzahl und gilt für Weide- und Wiesenland. Als Beispiel sollen hier die Vereinbarungen der pfälzischen Bauern- und Winzerschaft mit der Pfalzwerke AG Ludwigshafen in Tabelle 5.2 dargestellt werden. Zur Bemessung des Wertes eines Leitungsrechts empfiehlt es sich bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken, solche Vereinbarungen anzufragen.

6 154 6 Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten Tabelle 6.2: Lebenserwartung auf Basis der Sterbetafel 2001/03 Deutschland insgesamt (Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 1, Reihe 1) vollendetes Alter [in Jahren] männlich [Jahre] weiblich [Jahre] vollendetes Alter [in Jahren] männlich [Jahre] weiblich [Jahre] 0 75,59 81, ,86 28, ,94 80, ,03 27, ,98 79, ,22 26, ,99 78, ,41 25, ,01 77, ,62 24, ,02 76, ,84 23, ,03 75, ,06 23, ,04 74, ,29 22, ,05 73, ,54 21, ,05 72, ,80 20, ,06 71, ,07 19, ,07 70, ,35 18, ,08 69, ,65 17, ,09 68, ,98 17, ,10 67, ,32 16, ,11 66, ,67 15, ,12 65, ,04 14, ,15 64, ,43 14, ,18 63, ,85 13, ,22 62, ,27 12, ,27 61, ,71 11, ,32 60, ,16 11, ,37 59, ,63 10, ,41 58, ,11 9, ,45 57, ,62 9, ,49 56, ,14 8, ,53 55, ,69 7, ,56 54, ,28 7, ,60 54, ,88 6, ,64 53, ,50 6, ,67 52, ,10 5, ,71 51, ,74 5, ,74 50, ,42 5, ,78 49, ,13 4, ,82 48, ,87 4, ,86 47, ,62 4, ,91 46, ,38 3, ,95 45, ,16 3, ,00 44, ,96 3, ,06 43, ,78 3, ,12 42, ,62 2, ,19 41, ,46 2, ,26 40, ,32 2, ,34 39, ,19 2, ,42 38, ,07 2, ,51 37, ,95 2, ,62 36, ,72 35, ,84 34, ,97 33, ,10 32, ,23 31, ,38 31, ,53 30, ,69 29,23 109

7 Immissionen magnetisches Feld a m Hochspannungsmast Abb. 14.3: Das magnetische Feld Abb. 14.4: Das elektrische Feld

8 Immissionen Der längenbezogene Schallleistungspegel L w wird nach folgender Gleichung berechnet: mit L w = L m + ΔL StrO + ΔL v + ΔL Stg + 17,6 db L w = längenbezogener Schallleistungspegel L m = Mittelungspegel Abstand von 25 m von der Mitte der Schallquelle ΔL StrO = Korrekturfaktor für unterschiedliche Straßenoberflächen ΔL v = Korrekturfaktor für unterschiedliche zulässige Höchstgeschwindigkeiten = Korrekturfaktor für Steigungen ΔL Stg Nach DIN sind die in Tabelle 14.6 dargestellten Außenlärmpegel zulässig. Tabelle 14.6: Orientierungswerte für Außenlärmpegel nach DIN Gebietsart Beurteilungspegel tags (6.00 bis Uhr) zulässig max. L w reine Wohngebiete, Wochenend- und Ferienhausgebiete allgemeine Wohngebiete, Kleinsiedlungsund Campingplatzgebiete Friedhöfe, Kleingarten- und Parkanlagen besondere Wohngebiete, Dorf- und Mischgebiete Kerngebiete und Gewerbegebiete 50 db 55 db 55 db 60 db 65 db Wird der durch Straßenverkehr entstehende Schall zusätzlich reflektiert, so ist anzunehmen, dass diese Reflexion als eigenständige Schallquelle in der Entfernung der reflektierenden Baukörper zur eigentlichen Schallquelle erzeugt wird. Von den neu entstandenen Schallquellen können die Reflexionsverluste in Tabelle 14.7 abgezogen werden. Die Klassifizierung von Schallschutzwänden erfolgt nach den Zusätzlichen Technischen Vertragsbedingungen und Richtlinien für die Ausführung von Lärmschutzwänden an Straßen (ZTV- Lsw 06 [FGSV, 2006]) und kann vom jeweiligen Hersteller erfragt werden. Tabelle 14.7: (FGSV, 2006) Reflexionsverluste in Abhängigkeit von den reflektierenden Baukörpern reflektierender Baukörper Reflexionsverlust reflektierende Lärmschutzwand absorbierende Lärmschutzwand hochabsorbierende Lärmschutzwand 1 db 4 db 8 db

9 21.2 Mathematische Hilfen 393 Das Subordinationsrecht deckt sich überwiegend mit dem Begriff des öffentlichen Rechts; zum Koordinationsrecht zählt neben dem Privatrecht auch das Völkerrecht Absolutes und relatives Recht Absolute Rechte gelten absolut, d. h., sie sind von jedermann zu beachten. Zu den absoluten Rechten gehören das Eigentum, das Urheberrecht, das Recht auf körperliche Unversehrtheit und das allgemeine Persönlichkeitsrecht. Das Eigentum an einer Sache gibt dem Eigentümer die Befugnis, nach Belieben mit der Sache zu verfahren und andere von jeder Einwirkung auszuschließen. Man spricht deshalb auch von einem Herrschaftsrecht, einem dinglichen Recht oder einem Recht an einer Sache. Neben dem Eigentum als umfassendem Herrschaftsrecht gibt es beschränkte dingliche Rechte, die den Gebrauch nur in bestmten Beziehungen gestatten, wie den Nießbrauch. Auch diese sind absolute Rechte. Relative Rechte richten sich gegen bestmte Personen. Unter den relativen Rechten ist der Anspruch, also das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen verlangen zu können, von zentraler Bedeutung. Dazu gehören typischerweise die Rechte aus Verträgen, beispielsweise be Kaufvertrag der Anspruch des Käufers auf Eigentumsverschaffung und umgekehrt des Verkäufers auf Zahlung des Kaufpreises, aber auch viele andere, beispielsweise der Schadensersatzanspruch aus Delikt wegen der Verletzung des Körpers oder von Sachen anderer. Eine besondere Art von relativen Rechten sind Gestaltungsrechte, die die Befugnis geben, subjektive Rechte zu begründen, zu verändern oder aufzuheben, etwa Kündigungserklärungen, die Anfechtung von Willenserklärungen oder der Rücktritt vom Vertrag Mathematische Hilfen Rentenbarwertfaktor (Ertragsvervielfältiger) Der Rentenbarwertfaktor oder Ertragsvervielfältiger wird in der Annuitätenmethode der klassischen, dynamischen Investitionsrechnung angewandt. Wenn eine Investition eine jährlich konstante Einzahlung (eine sog. Annuität) erzeugt, kann der Kapitalwert aller Einzahlungen berechnet werden, indem die Annuität mit dem Rentenbarwertfaktor multipliziert wird. Für eine nachschüssige Zahlungsweise errechnet sich der Rentenbarwertfaktor wie folgt: mit RBF i T t 1 (1+i) T i i (1+i) t RBF i,t = RBF(i,T) = (1+i)T 1 = 1 (1+i) T = = Rentenbarwertfaktor = Zins, in Dezalschreibweise = Periode 1 (Zeit) = Periode 2 (Zeit) T t=1

10 Anhang Tabelle 21.6: Sterbetafel 2003/2005 für Deutschland (Männer) (Statistisches Bundesamt, 2006) 1) vollendetes Alter in Jahren Sterbewahrscheinlichkeit vom bis x + 1 Überlebenswahrscheinlichkeit vom bis x + 1 Überlebende Gestorbene bis unter x + 1 von den Überlebenden bis zum Alter x + 1 durchlebte Jahre von den Überlebenden insgesamt noch zu durchlebende Jahre durchschnittliche Lebenserwartung in Jahren x q x p x l x d x L x e x l x e x , , , , , , , , , , ,21 75,56 74,58 73,60 72, , , , , , , , , , , ,62 70,63 69,64 68,65 67, , , , , , , , , , , ,66 65,67 64,68 63,69 62, , , , , , , , , , , ,71 60,72 59,74 58,77 57, , , , , , , , , , , ,85 55,89 54,93 53,97 53, , , , , , , , , , , ,04 51,08 50,11 49,15 48, , , , , , , , , , , ,21 46,25 45,28 44,32 43, , , , , , , , , , , ,40 41,44 40,48 39,53 38, , , , , , , , , , , ,63 36,69 35,76 34,83 33, , , , , , , , , , , ,00 32,10 31,20 30,31 29, , , , , , , , , , , ,56 27,69 26,83 25,99 25,15

11 21.2 Mathematische Hilfen 447 Fortsetzung Tabelle 21.6: Sterbetafel 2003/2005 für Deutschland (Männer) (Statistisches Bundesamt, 2006) 1) vollendetes Alter in Jahren Sterbewahrscheinlichkeit vom bis x + 1 Überlebenswahrscheinlichkeit vom bis x + 1 Überlebende Gestorbene bis unter x + 1 von den Überlebenden bis zum Alter x + 1 durchlebte Jahre von den Überlebenden insgesamt noch zu durchlebende Jahre durchschnittliche Lebenserwartung in Jahren x q x p x l x d x L x e x l x e x , , , , , , , , , , ,31 23,49 22,67 21,86 21, , , , , , , , , , , ,27 19,49 18,72 17,97 17, , , , , , , , , , , ,47 15,75 15,04 14,34 13, , , , , , , , , , , ,00 12,35 11,72 11,11 10, , , , , , , , , , , ,96 9,41 8,87 8,34 7, , , , , , , , , , , ,35 6,88 6,43 6,02 5, , , , , , , , , , , ,27 4,92 4,56 4,23 3, , , , , , , , , , , ,68 3,45 3,23 3,02 2, , , , , , , , , , , ,65 2,49 2,34 2,21 2, , , ,97 1) Eine neue Allgemeine Sterbetafel wird jeweils nach Vorliegen der Ergebnisse einer Volkszählung berechnet. Zuletzt wurde die Allgemeine Sterbetafel 1986/88 Statistischen Jahrbuch 1991 und in der Fachserie 1, Reihe 1, S. 2, veröffentlicht.