Grundlagen der Verkehrswertermittlung

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1 Grundlagen der Verkehrswertermittlung Technischa Universität Bibliothek Geodäsie Petersenstraße 13 D Darmstadt Normierte und nichtnormierte Wertermittlungsverfahren Rechte und Belastungen Sonderfälle von Klaus Schlicht MRICS, Assoc MAI, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Grundstückswertermittlungen, Immobilienökonom und Dipl.- Kfm. Clemens Gehri MRICS, Assoc MAI, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Grundstückswertermittlungen, Immobilienökonom Bundesanzeiger Verlag Bibliothek Geodäsie Inv. Nr.' A A 02,

2 Vorwort 3 Abkürzungsverzeichnis 13 A Grundlagen 15 1 Einleitung 15 2 Anforderungen an Gutachten Grundsätzliches zur Gutachtenerstellung Arten von Gutachten Gestaltung von Gutachten Wesentliche Leistung des Sachverständigen Grundlegende Anforderungen Gutachtenaufbau Beschreibungsteil Bewertüngsteil Zusammenfassung wesentlicher Punkte Gliederung und Aufbau Grundsätzliches zur Gliederung Deckblatt Zusammenfassung oder Übersicht Inhaltsverzeichnis Abschnitt Beschreibungen Schluss Anlagen Gliederungsvorschlag Weitere Gliederungsbeispiele 27 3 Auftragsverwaltung Privatauftrag Rechtliche Rahmenbedingungen Vertragsgestaltung Gerichtsauftrag Rechtliche Rahmenbedingungen Honorierung Gutachten für Behörden Auftragsannahme und Auftragsbearbeitung Grundsätzliches Terminvorbereitung Dokumentation und Ablage Fristen und Verjährung Ablage 36 4 Informationen, Unterlagen und ihre Beschaffung Erforderliche Informationen Informationen zu allgemeinen Einflussgrößen 38

3 Rechtliche Rahmenbedingungen Allgemeine konjunkturelle Situation Allgemeine, aber immobilienspezifische Konjunkturdaten Daten des Immobilienmarktes Informationen zu objektspezifischen Einflussgrößen Makrolage Mikrolage Durchführung der Objektbesichtigung Eigenschaften des Bewertungsgegenstandes Erforderliche Unterlagen Objektspezifische Informationen Objektspezifische Unterlagen Spezielle Informationen Bodenwertermittlung Bodenrichtwerte Vergleichskauffälle Anpassung der Vergleichsdaten Kennziffern zu Umrechnung von Art und Maß der baulichen Nutzung Lage und Umgebung Lasten und Beschränkungen sowie besondere Rechte Gebäudewertermittlung Ertragswert Sachwert Sachwert der baulichen Anlagen Marktübliche Gesamt- und Restnutzungsdauern Modelle der Alterswertminderung 65 Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken nach der WertV 67 I. Grundzüge 67 1 Rechtsgrundlagen BauGB Die Wertermittlungsverfahren der WertV 67 2 Wahl des Wertermittlungsverfahrens 69 3 Verkehrswert 70 II. Die Wertermittlungsverfahren nach WertV 71 1 Das Vergleichswertverfahren ( 13,14 WertV) Grundzüge Geeignete Vergleichsgrundstücke Genügend Vergleichskaufpreise Hauptanwendungsfälle Verfahrensübersicht Anpassung der wertbeeinflussenden Merkmale Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse 73

4 1.3.3 Zusammenfassung Sonderfall der Bodenwertermittlung von Bauerwartungsund Rohbauland Grundzüge Verfahrensübersicht V Vergleichsgrundstücke Abzuziehende Aufwendungen Vergleichswertverfahren für bebaute Grundstücke Grundzüge Vergleichsfaktoren für bauliche Anlagen Ertragsfaktoren Gebäudefaktoren Ableitung Verkehrswert aus Vergleichswert 77 Das Ertragswertverfahren Vorbemerkung Verfahrensübersicht zum Ertragswertverfahren ( WertV) Grundzüge Wesentliche Ausgangsdaten für die Ertragswertermittlung WertV: mathematische Berechnungsweise des Ertragswerts Vereinfachtes Ertragswertverfahren Nachhaltig und zulässig erzielte Erträge Grundzüge Nachhaltige Abweichung Nachhaltige Erträge für den Rohertrag Berücksichtigung von Inflation, Eingang von Erträgen in den Liegenschaftszinssatz Vervielfältiger Liegenschaftszinssatz Grundzüge Ableitung des Liegenschaftszinssatzes aus dem Grundstücksmarkt Ableitung des Liegenschaftszinssatzes aus Vorschlägen in der Literatur Zusammenfassung Bodenwertermittlung Grundzüge Sonderfälle bei der Bodenwertermittlung Freilegungskosten Erschließungsbeiträge Realisierte * zulässige bauliche Nutzung Restnutzungsdauer - insbesondere bei einer Vielzahl von Gebäuden Ordnungsgemäße Bewirtschaftung Grundzüge Betriebskosten Verwaltungskosten Grundzüge Höhe des Ansatzes 94

5 2.9.4 Instandhaltungskosten Grundzüge Umfang der Instandhaltung Höhe des Ansatzes Mietausfallwagnis Grundzüge Leerstand Höhe des Ansatzes Bewirtschaftungskosten bei Gewerbegrundstücken WertV-Besondere wertbeeinflussende Umstände Grundzüge Besondere VorVNachteile auf Grund vertraglicher bzw. gesetzlicher Bindungen Differenz zwischen tatsächlichen und nachhaltig erzielbaren Erträgen Term and Reversion (Vervielfältigerdifferenzverfahren) Bewirtschaftungskosten bei von der Marktmiete abweichenden Roherträgen Kapitalisierungszinssatz Anwendungsbeispiele Term and Reversion Top Slice, Bottom Slice (Zu- und Abschlagsverfahren) Grundzüge Anwendungsbeispiele Top Slice Gesondert zu berücksichtigende Nachteile aus Leerstand WertV Ertragswertobjekte mit erheblichem Instandsetzungsstau oder Umnutzungspotential Grundzüge Ertragswertobjekte mit erheblichem Instandsetzungsstau.' Ertragswertobjekte mit Umnutzungspotential Verfahrenslauf Ermittlung eines fiktiven Ertragswerts auf Basis eines fiktiven Zustands Ermittlung des Ertragswerts auf Basis eines tatsächlich bestehenden Zustands Verfahrenswahl (Instandsetzungs-)Kostenproblematik Grundzüge Arten der (Instandsetzungs-)Kosten Sofort erforderliche Instandsetzungskosten Disponible (Instandsetzungs-)Kosten Liquidationswertverfahren Grundlagen Voraussetzung für die Anwendbarkeit des 20 WertV Nutzungspotential ohne Freilegung nicht auszuschöpfen 124

6 In der Praxis Unterscheidung zwischen zwei typischerweise auftretenden Fällen Mindestwert Liquidationswertverfahren für nicht sofort freilegbare Grundstücke Das Sachwertverfahren Grundzüge Ein-und Zweifamilienhäuser Gewerbe- und Industrieobjekte Gemeinbedarf Verfahrensübersicht zum Sachwertverfahren Bodenwert Grundzüge Abweichung des realisierten Maßes vom zulässigen Maß der Bebauung Wert der sonstigen Anlagen Wert der baulichen Anlagen (Gebäude) Grundzüge Ermittlung des Herstellungswerts Normalhersteliungskosten Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) Ermittlung der Brutto-Grundfläche (BGF) Anzurechnende Flächen Nicht anzurechnende Flächen Anwendungshinweise zu den Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) Grundzüge Berücksichtigung objektspezifischer Besonderheiten/Korrekturfaktoren Baunebenkosten 139 ' Bruttorauminhalt Wertminderung wegen Alters Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände ( 25 WertV) Ableitung des Verkehrswerts (Marktanpassung) 143 Rechte und Belastungen Wohnungsrecht Rechtliche Grundlagen Verkehrswertermittlung für das belastete Grundstück Fiktiver unbelasteter Verkehrswert ohne das Wohnungsrecht Nachteile und Vorteile durch die Belastung mit dem Wohnungsrecht (Marktanpassungs-)Abschlag Verkehrswertermittlung für das Wohnungsrecht Wirtschaftlicher Vorteil (Markt-)Anpassung 149

7 Nießbrauch Rechtliche Grundlagen Verkehrswertermittlung für das belastete Grundstück Nachteile auf Grund des Nießbrauchsrechts Vorteile auf Grund des Nießbrauchsrechts Marktanpassung Verkehrswert des Nießbrauchsrechts Wirtschaftlicher Vorteil Marktanpassung 153 Wegerecht Allgemeines Wertermittlung Wertermittlung für das dienende Grundstück Vorteile auf Grund des Wegerechts Nachteile auf Grund des Wegerechts Wertermittlung für das herrschende Grundstück 155 Leitungsrecht Rechtliche Situation Inhalt des Rechts Wertermittlung für das dienende Grundstück Vorteile auf Grund des Leitungsrechts Nachteile auf Grund des Leitungsrechts Wertermittlung für das herrschende Grundstück 157 Überbau Rechtliche Grundlagen Allgemeines Duldungspflicht Überbaurente Struktur der Bewertungsfälle beim Überbau Verkehrswertermittlung Verkehrswert des belasteten unbebauten Grundstücks Verkehrswert des belasteten bebauten Grundstücks Sachwert Ertragswert Verkehrswert des begünstigten bebauten Grundstücks Sachwert Ertragswert Anmerkung 162 Wertermittlung von Denkmälern Rechtliche Grundlagen Baudenkmäler Bodendenkmäler Bei der Verkehrswertermittlung zu berücksichtigende Nachteile und Vorteile Nachteile Vorteile Verkehrswertermittlung

8 6.2.1 Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Grundsatz Bodenwertermittlung Rohertrag Bewirtschaftungskosten Bodenwertverzinsung Vervielfältiger Sonstige wertbeeinflussende Umstände Sachwertverfahren Das Residualwertverfahren 166 Das Erbbaurecht Rechtliche Grundlagen Inhalt des Erbbaurechts Erbbauzins Vertragliche Höhe Anpassungsklauseln Verkehrswertermittlung für das belastete Grundstück und das Erbbaurecht Verfahrenswahl Standardfall bei Verfahren in Anlehnung an WertR Wertfaktoren Zu a) Wertfaktor für den Erbbauberechtigten Zu b) Wertfaktor für den Grundstückseigentümer Bodenwertanteile Bodenwertanteil des belasteten Grundstücks Bodenwertanteil des Erbbaurechts Verkehrswertermittlung Verkehrswertermittlung für das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück Verkehrswertermittlung für das Erbbaurecht Restnutzungsdauer der Gebäude übersteigt Restlaufzeit des Erbbaurechts Ertragswertverfahren Verkehrswertermittlung für das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück Verkehrswertermittlung für das Erbbaurecht Sachwertverfahren Verkehrswertermittlung für das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück Verkehrswertermittlung für das Erbbaurecht Alternatives finanzmathematisches Modell zur Verkehrswertermittlung beim Erbbaurecht Erbbauzins übersteigt die Bodenwertverzinsung Erbbauzins entspricht der Bodenwertverzinsung

9 Besonderheiten der alternativen finanzmathematischen Methode - Systematik Verkehrswertermittlung für das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück Al3.2 Verkehrswertermittlung für das Erbbaurecht Restlaufzeit des Erbbaurechts kürzer als Restnutzungsdauer des Gebäudes Verfahren nach WertR Wert des Erbbaurechts (WertR 06, Anlagen 12, 14) Vergleichswertverfahren Finanzmathematische Methode Bodenwertanteil des Erbbaurechts Gebäudewertanteil des Erbbaurechts Wert des Erbbaugrundstücks Vergleichswertverfahren Finanzmathematische Methode Bodenwertanteil des Erbbaugrundstücks Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks 182 D Nicht normierte Bewertungsmethoden Wertbegriffe Deutsche Wertbegriffe Internationale Wertbegriffe Marktwert und Verkehrswert - der gemeinsame Nenner Konsequenzen für die Wertermittlungspraxis Normierte und nicht normierte Verfahren Normierte Verfahren Nicht normierte Verfahren Discounted Cashflow-Methode Interner Zinsfuß Pachtwertmethode 191 Stichwortverzeichnis