11 Grundsätze der Bewertung von Wohnungsrechten Wertermittlung eines Lagerhallengrundstücks mit underrented-mietvertrag

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1 Inhaltsverzeichnis A Fragen und Antworten zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken B Beispiele für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken 1 Einführung Die Wahl des Wertermittlungsverfahrens Die Wertermittlung im Vergleichswertverfahren Vorbemerkungen Einfache Vergleichswertermittlung auf der Basis von Vergleichspreisen pro m 2 Wohnfläche Vergleichswertverfahren mit Kaufpreisen direkt vergleichbarer Objekte Vergleichswertverfahren unter Anwendung von Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke Vergleichswertverfahren mit linearer Regression Ermittlung des Verkehrswerts Die Wertermittlung im Ertragswertverfahren Vorbemerkungen Aufbau des Verfahrens Die Wertermittlung im Sachwertverfahren Vorbemerkungen Aufbau des Verfahrens C Aufgaben zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken 1 Ermittlung von Brutto- und Nettoanfangsrendite Begriffserläuterung»Dienstbarkeiten« Vereinfachte Ertragswertermittlung Finanzmathematik: Rechnen mit Diskontierungsfaktoren Wertermittlung eines Einfamilienreihenendhausgrundstücks Wertermittlung eines Büroobjekts Begriffserläuterung»Notweg«nach 917 ff. BGB Grundsätze der Bewertung von Grunddienstbarkeiten Wertermittlung eines gemischt-genutzten Grundstücks Wert eines Nießbrauchs an einem Mehrfamilienhausgrundstück Grundsätze der Bewertung von Wohnungsrechten Wertermittlung eines Lagerhallengrundstücks mit underrented-mietvertrag Begriffserläuterung»Wohnungsrecht« Wertermittlung eines mit einer Baulast belasteten Grundstücks Begriffserläuterung»Überbau« Rechnen mit Leibrenten VII

2 17 Wertermittlung eines SB-Marktes mit Untermietverträgen Wertermittlung eines Wohnungsrechts an einem Einfamilienhaus Überprüfung eines Gutachtens über ein Lagerhausgrundstück Verkehrswert des mit einem Nießbrauchrecht belasteten Mehrfamilienhausgrundstücks Überschlägige Wertermittlung eines mit einem SB-Markt bebauten Grundstücks Verkehrswertermittlung eines herrschenden und eines dienenden Wegerechtsgrundstücks Wertermittlungsproblem an einem Geschäftsgrundstück Wertermittlung eines Reihenhausgrundstücks Wertermittlung eines Erbbaurechts Bodenwertermittlung im Liquidationsverfahren Wertermittlung eines Mietwohngrundstücks mit einer Ladeneinheit und 17 Stellplätzen Bestimmung des Konfidenzintervalls für den Mittelwert Ermittlung von Vergleichskennziffern Wirtschaftliche Überalterung bei einem Gebäude eines Fabrikgrundstücks Wertermittlung eines Mietwohnobjekts mit Staffelmieten Bautechnische Berechnungen Wertermittlung von Exoten (hier Diskothek) Ermittlung des Normalherstellungswerts für ein Doppelhaus Wertermittlung eines Wegerechts Begriffserläuterung»Leerstand« Ermittlung der Laufzeit eines Sparvertrags zum Bau einer Doppelgarage Verkehrswert eines Erbbaugrundstücks bei kurzer Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags Überschlägige Wertermittlung eines Büro- und Geschäftshauses Bewertung eines Einfamilienhausgrundstücks mit mehreren An- und Umbauten Untersuchung einer Stichprobe Ermittlung der mçglichen Erbbauzinsanpassung Wertermittlung eines Deponiegrundstücks Gewerbegrundstück mit teilweise dem Verfall preisgegebenem Gebäudebestand Begriffserläuterung»Nießbrauchrecht« Verkehrswert eines mit einem Nießbrauch belasteten Einfamilienhausgrundstücks Verkehrswertermittlung eines Erbbaurechts und des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks Kauf einer Eigentumswohnung mit besonderen Vertragsbedingungen VIII

3 49 Wert eines Wohnungsrechts an einem Einfamilienhausgrundstück Kalkulation bei Erwerb eines noch unbebauten Innenstadtgrundstücks Aufteilung eines Verkehrswerts auf einzelne Grundstücksteile Mietwohngrundstück mit çffentlich gefçrderten Wohnungen Ermittlung eines unentgeltlichen Nießbrauches an einem Einfamilienhaus Wertermittlung eines Büroobjekts mit sicher zu erwartendem Mietausfall Wertermittlung eines Mietwohngrundstücks Nießbrauch an einem Mehrfamilienhausgrundstück Wertermittlung eines Einfamilienhausgrundstücks mit Einliegerwohnung Wertermittlung eines Hotelgrundstücks Wertermittlung eines Leitungsrechts (unwesentliche Beeinträchtigung) Wertermittlung eines städtischen Grundstücks Wertermittlung eines Büroobjekts Wertermittlung eines Mietwohngrundstücks, welches mit einem Nießbrauch und einem Wohnungsrecht belastet ist Grundstücke mit Leerstandsproblemen Wertermittlung eines Lagerhausgrundstücks Ermittlung von Kenngrçßen Wert eines Nießbrauchrechts an einem Mehrfamilienhausgrundstück Renditeberechnung bei einem Mehrfamilienhaus Wertermittlung eines Einfamilienhausgrundstücks Verkehrswertermittlung eines Erbbaurechts und des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks bei kurzer Laufzeit des Rechts Volumenberechnung eines Dachraums Leibrentenverpflichtung Ermittlung des Bodenwerts eines mit einem abbruchreifen Gebäude bebauten Grundstücks Wertermittlung eines Wegerechts Wertermittlung im Liquidationsverfahren ( 20 WertV 1988) Ermittlung der nachhaltigen Miete aus Verkaufsumsätzen Verkehrswert eines mit einem Wohnungsrecht belasteten Einfamilienhausgrundstücks Wertermittlung eines Geschäftsgrundstücks unter Berücksichtigung mietfreier Zeiten (Incentives) Wertermittlung eines Leitungsrechts (wesentliche Beeinträchtigung) Wertermittlung eines Einfamilienhausgrundstücks Herleitung des nachschüssigen Rentenbarwertfaktors Verkauf eines Einfamilienhauses auf Rentenbasis IX

4 82 Verkehrswert eines mit einem Nießbrauch belasteten Mehrfamilienhausgrundstücks Wertermittlung eines Wegerechts im innerstädtischen Bereich Ermittlung des Normalherstellungswerts für ein freistehendes Einfamilienhaus Anpassung des Sachwerts an die Marktlage über eine bekannte Regressionsgerade Wertermittlung eines Geschäftsgrundstücks Wertermittlung eines Überbaus Wertermittlung eines Erbbaurechts Wertermittlung einer Lagerhalle Wertermittlung von nicht genehmigten baulichen Anlagen Entschädigung für die Inanspruchnahme eines Grundstücks mit einer Transformatorenstation Renditeberechnung bei einem Geschäftshaus Wertermittlung eines SB-Marktgrundstücks Umrechnung von Indexreihen Ermittlung von Kenngrçßen Restnutzungsdauer eines SB-Marktes Entwicklung des ewigen Vervielfältigers aus dem Zeitrentenvervielfältiger Wertermittlung einer Eigentumswohnung im Vergleichswertverfahren Beispiel einer Kalkulation für ein Geschäftsgrundstück Wertermittlung eines Grundstücks mit zwei aufstehenden Gebäuden unterschiedlichen Alters Kalkulatorische Mietpreisermittlung D Finanzmathematische Grundlagen der Verkehrswertermittlung 1 Einleitung Verwendete Symbole Mathematische Grundlagen Einfache Zins- und Zinseszinsrechnung Grundbegriffe der Zinsrechnung Nachschüssige und vorschüssige Zinssätze Einfache Verzinsung Zinseszinsrechnung Berechnung des Endkapitals (Aufzinsen) Diskontieren Vier Fragen der Zinseszinsrechnung Rentenrechnung Begriff der Rente Uniform unendliche Renten Zeitrenten Rentenbarwerte Rentenendwerte Acht Fragestellungen der Rentenrechnung X Inhaltsverzeichnis

5 3.5 Abschätzung von Zeitrenten mit dem ewigen Rentenbarwertfaktor Investitionsrechnung Zum Begriff der Investition Barkapitalwert Methode der internen Zinssätze Das Ertragswertverfahren Normalverfahren Vereinfachtes Ertragswertverfahren (Maklermethode) Gespaltenes Ertragswertverfahren Bodenwertverzinsung Berücksichtigung systematischer ¾nderungen der Renten Schicht-Methode (Hardcore-Layer-Methode) Säulenmethode (Term-and-Reversion-Methode) Veränderliche Renten Over-Rented Under-Rented Verzçgerter Mietausfall Frei veränderliche Renten Herleitung des Vervielfältigers Herleitung des Vervielfältigers bei Zeitrenten Herleitung des Vervielfältigers bei ewiger Verzinsung E Kosten im Hochbau Erläuterungen zur DIN Vorbemerkungen DIN 276 Kosten im Hochbau DIN 276 Absatz 1, Anwendungsbereich DIN 276 Absatz 2, Begriffe Kosten im Hochbau Kostenplanung Kostenermittlung DIN 276 Absatz 3, Kostenermittlung Kostenschätzung Kostenberechnung Kostenanschlag Kostenfeststellung DIN 276 Absatz 4, Kostengliederung Grundstück Grundstückswert Grundstücksnebenkosten Freimachen Herrichten und Erschließung Herrichten Öffentliche Erschließung Nicht çffentliche Erschließung XI

6 Ausgleichsabgaben Bauwerk Baukonstruktion Bauwerk Technische Anlagen Kosten der Außenanlagen Ausstattung und Kunstwerke Baunebenkosten Haftungsfragen im Zusammenhang mit Baukostenermittlungen DIN Baunutzungskosten von Hochbauten Anhang Anhang 1: Vervielfältigertabelle Anhang 2: Diskontierungsfaktoren Anhang 3: Wiedergewinnungsfaktor/Abschreibungsdivisoren Anhang 4: Umrechnungskoeffizienten Anhang 5: Quantile der Normalverteilung Anhang 6: Quantile der t-verteilung einseitig Anhang 7: Quantile der t-verteilung zweiseitig Stichwortverzeichnis XII