Verkehrswertermittlung eines Grundstücks mit aufstehender Putenmastanlage. Andreas Gottensträter Koesling Anderson LEBG mbh

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1 Verkehrswertermittlung eines Grundstücks mit aufstehender Putenmastanlage Andreas Gottensträter Koesling Anderson LEBG mbh

2 Gliederung Beschreibung der Putenmastställe Beschreibung des Mastverfahrens Ermittlung des Verkehrswertes für Grund und Boden Ertragswertes der Gebäude Ersatzwertes der Gebäude Zusammenfassung

3 Bewertungsanlass Erwerb des Grundstücks durch einen landwirtschaftlichen Betrieb Verkehrswertermittlung als Grundlage für die Beleihung des Grundstücks (keine Ermittlung des Beleihungswertes) Verkehrswertermittlung zur Festlegung der förderfähigen Investitionshöhe bei Inanspruchnahme von Investitionsförderung (nach AFP)

4 Beschreibung der Putenmastanlage 350 m von Ort (ca Einw.) entfernt Betriebsgrundstück mit insgesamt m² rechteckiger Zuschnitt des Grundstücks im Flächennutzungsplan: landwirtschaftliche Fläche im Außenbereich Zufahrt über geschotterten Weg betriebseigener Brunnen, Einzäunung genehmigte Stallplätze nach BImSchG

5 Beschreibung der Gebäude Errichtung im Jahr Mastställe mit je m² Stallfläche (125 x 16 m) Louisiana Ställe (Holzrahmenbau, Eterniteindeckung) Zusatzinvestitionen in 2005: Futterwaagen, Sprühvernebelung 1 Bergehalle: 20 x 60 m Stahlhalle mit Trapezblechverkleidung genutzt für Strohlagerung und Maschinenunterstand Containeranlage (Büro, Sozialräume, Hygieneschleuse) kein ersichtlicher Reparaturstau, ordentlicher Zustand der Gebäude

6 Mastverfahren Woche Stall 1 Aufzucht Vormast Hähne Reinig. Aufzucht Vormast Hähne Reinig. Stall 2 Mast Henn. Reinig. Mast Hennen Reinig. Mast Hennen Stall 3 Endmast Hähne Reinig. Endmast Hähne Reinig. Endm. Stall 4 Endmast Hähne Reinig. Endmast Hähne Reinig. Endm. Belegdichte Hähne 3,0 3,3 Tiere je m² Hennen 5,4 5,7 Tiere je m²

7 Bewertungsgrundsätze Ermittlung des Verkehrswertes nach 7 Wertermittlungsverordnung (WertV 98) : Vergleichswertverfahren ( 13 und 14 WertV) Ertragswertverfahren ( 15 bis 20 WertV) Sachwertverfahren ( 21 bis 25 WertV)

8 Bewertung Grund und Boden erschlossenes landwirtschaftliches Betriebsgrundstück im Außenbereich keine Bodenrichtwerte für diese Kategorie verfügbar Ableitung vom Bodenrichtwert für alterschlossene Baufläche im Ortsbereich und für Ackerland dabei Berücksichtigung von Lage, Größe und Erschließungszustand Bewertungsansatz: 4,00 /m² 1/3 der alterschossenen Bauflächen (Bodenrichtwert 12,00 /m²) 8-facher Ackerlandpreis (Bodenrichtwert 0,50 /m²)

9 Gebäudebewertung Bewertung nach dem Ertragswertverfahren: Ermittlung der jährlich erzielbaren Reinerträge und Kapitalisierung auf Restnutzungsdauer gute Anwendbarkeit, da Mastverfahren recht standardisiert Ersatzwertverfahren Wertermittlung über den Vergleich mit einem neuen Ersatzgebäude Ergebnis repräsentiert den Vorteil des bestehenden Altgebäudes dabei Berücksichtigung von Funktionsnachteilen, Reparaturaufwendungen und Restnutzungsdauer

10 Ertragswertermittlung Ställe entsprechen Anforderung für eine leistungsfähige Mast (Größe, Bauart, Inventar, Lage) Ermittlung des Reinertrages des Grundstücks über Deckungsbeitragsermittlung für Putenmast Vergleichsdaten in Sachsen-Anhalt nicht verfügbar Nutzung umfangreicher Auswertungen der Landwirtschaftskammern NRW und Niedersachsen

11 Ermittlung Ertragswert erzielbarer Deckungsbeitrag je Jahr 33 /m² Stallfläche Stallfläche gesamt m² erzielbarer Deckungsbeitrag je Jahr Gesamt./. Personalkosten /. Unterhaltungsaufwendungen /. Versicherungskosten /. Sonstige Festkosten (Verwaltung, Buchführung, Steuern, Gebühren) Grundstücksreinertrag /. Verzinsung Bodenwert Bodenwert: 4,00 /m² Fläche: m² Bodenwert: Zinssatz: 4,00% Reinertrag der baulichen Anlagen Kapitalisierung auf Restnutzungsdauer: Restnutzungsdauer: 20 Jahre Zinssatz: 7,00% Kapitalisator: 10, /. Kapitalbedarf für Renovierung Ertragswert des Gebäudes

12 Ersatzwertermittlung Kalkulation eines Neubaus Planungsdaten: KTBL: Betriebsplanung Landwirtschaft Geflügeljahrbücher Auskünfte von Fachberatern

13 Ersatzwertermittlung der Gebäude Stallgebäude mit festen Einbauten je m² Summe m² langfristig 30 Jahre 160, mittelfristig 15 Jahre 30, kurzfristig 10 Jahre 8, gesamt 200, Stroh-/Masch.-halle langfristig 30 Jahre Baunebenkosten Normalherstellungskosten vergleichbarer Ersatzgebäude jährliche Kapitalkosten des Ersatzgebäudes Zinssatz: 6% langfristig: 30 Jahre: WGF: 0,0726, Wetanteil 81,5 % mittelfristig: 15 Jahre: WGF: 0,1030, Wetanteil 14,4 % kurzfristig: 10 Jahre: WGF: 0,1359, Wetanteil 4,0 % jährliche Unterhaltungs- und Funktionsvorteile der Ersatzgebäude 0 jährlicher Vorteil der vorhandenen Gebäude Kapitalisierung auf Restnutzungsdauer Restnutzungsdauer: 20 Jahre Zinssatz: 6% Kapitalisator: 11, /. Kapitalbedarf für Renovierung Ersatzwert Gebäude

14 Zusammenfassung Verkehrwertschätzung Ertragswert: Ersatzwert: Abgeleiteter Verkehrswert Gebäude: Verkehrswert Grund und Boden: Verkehrswert Putenmastanlage: