Sensitivitätsanalyse zur Verkehrs Wertermittlung von Grundstücken
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- Anneliese Gerber
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1 INSTITUT FÜR STÄDTEBAU, BODENORDNUNG UND KULTURTECHNIK Sensitivitätsanalyse zur Verkehrs Wertermittlung von Grundstücken Inaugural-Dissertation zur Erlangung des Grades Doktor-Ingenieur (Dr.-Ing.) der Hohen Landwirtschaftlichen Fakultät der Rheinischen Friedrich-Wilhelms-Universität zu Bonn vorgelegt am 20. April 2006 von Dipl.-Ing. Björn Haack aus Duisburg
2 1. Einleitung Motivation Methodisches Vorgehen Gliederung 4 2. Normierte Verfahren der Grundstückswertermittlung Vergleichswertverfahren Unmittelbarer Preisvergleich Mittelbarer Preisvergleich Deduktiver Preisvergleich Diskursiver Preisvergleich Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Eigenschaften und Genauigkeiten des Verkehrswertes Definition des Verkehrswertes Objektivität des Verkehrswertbegriffs Verkehrswert als statistisch beste Schätzung Zur Genauigkeit von Wertermittlungsergebnissen Vorschriften und Richtlinien zur Veröffentlichung von Verkehrswerten in Gutachten 25 I
3 4. Mathematisch-statistische Methoden in der Grundstückswertermittlung Statistische Grundlagen Regressionsanalyse oder Gauß-Markoff-Modell Varianzanalyse Kovarianzanalyse Clusteranalyse Bayes-Statistik Monte-Carlo-Methode Fuzzy-Theorie Kreuzvalidierung Erforderliche Daten der Wertermittlung Indexreihen Allgemeines Ableitung von Bodenpreisindexreihen Einfacher Mittelwert (Arithmetisches Mittel) Gleitende Mittelwerte Lineare Regression Nichtlineare Regression Beispiele und Berichte aus der Praxis Zusammenfassung Umrechnungskoeffizienten Allgemeines Ableitung und Anwendung von Umrechnungskoeffizienten Beispiele und Berichte aus der Praxis Zusammenfassung Liegenschaftszinssatz Allgemeines 73 II
4 5.3.2 Ableitung und Anwendung von Liegenschaftszinssätzen Beispiele und Berichte aus der Praxis Zusammenfassung Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke Allgemeines Ableitung und Anwendung von Vergleichsfaktoren Beispiele und Berichte aus der Praxis Zusammenfassung Veröffentlichung in den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse (NRW) Diskussion der Ergebnisse Mathematische Modellbildungen Vergleichswertverfahren Wertbeeinflussende Parameter Vergleichswertverfahren (unbebaute Grundstücke) Unmittelbarer Preisvergleich (unbebaute Grundstücke) Mittelbarer Preisvergleich (unbebaute Grundstücke) Deduktiver Preisvergleich Vergleichswertverfahren (bebaute Grundstücke) Unmittelbarer Preisvergleich (bebaute Grundstücke) Mittelbarer Preisvergleich (bebaute Grundstücke) Ertragswertverfahren Wertbeeinflussende Parameter Ertragswertverfahren (Boden und Gebäude getrennt) Ertragswertverfahren (Boden und Gebäude zusammen) Mathematische Zusammenhänge der aufgezeigten Verfahren Sachwertverfahren 106 III
5 6.3.1 Wertbeeinflussende Parameter Wohnbaugrundstücke, Variante Wohnbaugrundstücke, Variante Gewerbegrundstücke, Variante Gewerbegrundstücke, Variante Sensitivitätsanalyse mittels Fehlerübertragungskoeffizienten Vergleichswertverfahren Fehlerübertragungskoeffizienten beim unmittelbaren Preisvergleich für unbebaute Grundstücke Fehlerübertragungskoeffizienten beim mittelbaren Preisvergleich für unbebaute Grundstücke Deduktiver Preisvergleich Fehlerübertragungskoefnzienten beim unmittelbaren Preisvergleich für bebaute Grundstücke Fehlerübertragungskoefnzienten beim mittelbaren Preisvergleich für bebaute Grundstücke Ertragswertverfahren Sachwert verfahren Fehlerübertragungskoefnzienten für Wohnbaugrundstücke, Variante Fehlerübertragungskoefnzienten für Wohnbaugrundstücke, Variante Fehlerübertragungskoeffizienten für Gewerbegrundstücke, Variante Fehlerübertragungskoeffizienten für Gewerbegrundstücke, Variante Varianzfortpflanzungsgesetz 169 IV 8.1 Vergleichswertverfahren 170
6 8.1.1 Varianzfortpflanzung beim unmittelbaren Preisvergleich für unbebaute Grundstücke Varianzfortpflanzung beim mittelbaren Preisvergleich für unbebaute Grundstücke Varianzfortpflanzung beim deduktiven Preisvergleich Varianzfortpflanzung beim unmittelbaren Preisvergleich für bebaute Grundstücke Varianzfortpflanzung beim mittelbaren Preisvergleich für bebaute Grundstücke Varianzfortpflanzung statistischer Methoden Ertragswertverfahren Varianzfortpflanzung beim Ertragswertverfahren aufgespalten nach Boden und Gebäude Varianzfortpflanzung beim Ertragswertverfahren nicht aufgespalten nach Boden und Gebäude Sachwert verfahren Varianzfortpflanzung für Wohnbaugrundstücke, Variante Varianzfortpflanzung für Wohnbaugrundstücke, Variante Varianzfortpflanzung für Gewerbegrundstücke, Variante Varianzfortpflanzung für Gewerbegrundstücke, Variante Monte-Carlo-Methode Allgemeines Einordnung in die Grundstücksbewertung Verteilungen Modellbildungen der Simulationsprozesse Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren 225 V
7 9.5 Sachgerechter Einsatz der Monte-Carlo-Methode Eignung der normierten Wertermittlungsverfahren zur Anwendung der Monte-Carlo-Methode Objektive und subjektive Wahrscheinlichkeiten Konformität mit dem BauGB und der WertV Diskussion der Ergebnisse Zusammenfassung und Fazit Vergleichswertverfahren Unmittelbarer und mittelbarer Preisvergleich für unbebaute und bebaute Grundstücke Deduktiver Preisvergleich - baureifes Land in Rohbauland Deduktiver Preisvergleich - Rohbauland in baureifes Land Ertragswertverfahren Sachwert verfahren Monte-Carlo-Methode 245 VI
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Verkehrswertermittlung landwirtschaftlicher Nutzflächen unter besonderer Berücksichtigung von Flächenausschreibungen
Frank Rixen Parkweg 3 Vom Ministerium für Landwirtschaft, Umwelt und Verbraucherschutz M-V 18 190 Groß Lüsewitz öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Tel.: 038 209 499 774 Bewertungs-
Damit möchte der Gutachterausschuss zur Transparenz auf dem Grundstücksmarkt in Rutesheim
Stadt Rutesheim Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Grundstücksmarktbericht 2015 für die Berichtsjahre 2013 und 2014 Bodenrichtwerte zum 31.12.2014 Stadt Rutesheim Leonberger Straße 15 Gutachterausschuss
5.4 Gewerbliche Bauflächen Preisniveau Preisentwicklung Bodenpreisindexreihe 55
Inhaltsübersicht 1 Der Grundstücksmarkt in Kürze 7 2 Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes 8 3 Rahmendaten zum Grundstücksmarkt 9 3.1 Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen 9 3.2 Wirtschaftliche
Grundstücksmarktbericht 2010
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Havelland Grundstücksmarktbericht 2010 Landkreis Havelland Impressum Herausgeber: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Havelland