Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung

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1 Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 1 1. Grundlagen Gliederung 2. Vergleichswertverfahren 2.1. Grundlagen 2.2. Bodenwert 2.3. Bebaute Grundstücke 2.4. Vergleichsfaktoren 3. Sachwertverfahren 4. Ertragswertverfahren Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 2

2 2.1 Wahl des Wertermittlungsverfahrens Vergleichswertverfahren Sachwertverfahren Ertragswertverfahren 13 und 14 WertV 21 bis 25 WertV 15 bis 20 WertV unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke -Bodenwert - Bodenwert - Renditeobjekte - ETW, Ein- und Zweifamilienhäuser Preisvergleichsrechnung (Was kosten vergleichbare Grundstücke?) Substanzwertberechnung (Was kosten Grundstück und Gebäudesubstanz?) Renditeberechnung (Welcher Barwert ergibt sich aufgrund Miete, Restnutzungsdauer und Zinssatz?) Vergleichswert Sachwert Ertragswert Korrektur durch Markt Korrektur durch Markt Verkehrswert 194 BauGB Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie Grundsätze und Anwendungsvoraussetzungen Geeignete Vergleichsgrundstücke Zeitliche Nähe (ggf. Anpassung über Indexreihen 9 WertV) Wertbeeinflussende Merkmale ( 4 und 5 WertV) Genügende Anzahl Keine vorgegebene Anzahl Ausschluß ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse ( 6WertV) Erhebliche Abweichung Außergewöhnliches Interesse Besondere Bindungen Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 4

3 2.1. Ablauf Vergleichswertverfahren Direkter Preisvergleich Indirekter Preisvergleich Vergleichspreise / Vergleichsfaktor / Bodenrichtwert Vergleichspreise / Vergleichsfaktor / Bodenrichtwert Regression Anpassung 14 WertV Vergleichswert Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 5 2. Vergleichswertverfahren 2.1. Grundlagen 2.2. Bodenwert Direkter Preisvergleich zeitliche Anpassung Entwicklungsstufen des Baulandes Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Beitrags- und Abgabenrechtlicher Zustand Beschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften Lage Regression Beispiel 2.3. Bebaute Grundstücke 2.4. Vergleichsfaktoren Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 6

4 2.2. Bodenwert - Notwendigkeit Bodenwertermittlung mittels Vergleichswertverfahren 13 und 14 WertV Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Sachwert ( 21 (2) WertV) Ertragswert 15 (2) WertV) Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie Direkter Preisvergleich A B C D m² m² m² m² E F G H m² m² m² 680 m² Grundstück E D G Verkaufszeitpunkt Kaufpreis , , ,- Wert des Grundstücks A = m² x 46,25 /m² = Kaufpreis / m² Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 8 x 42,85 45,92 50,00 46,25

5 Bodenpreisindex ( 9 (1 bis 3) WertV) Erfassung von Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse Ableitung durch den örtlichen Gutachterausschuß Indexzahlen mit Basiszahl 100 i BPI 100,0 102,3 102,3 104,3 106,0 BW 150,00 153,45 153,45 156,45 159,00 Bodenpreisindex Jahr Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 9 BPI Indexreihe 1990 bis 2006 (Gegenüberstellung) Indexreihen für Hannover Stadt, stadtnahe und stadtferne Region Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 10

6 BPI Indexreihe 1990 bis 2006 (Maßstab geändert) Geänderter Maßstab scheint Informationsgehalt zu nivellieren Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 11 BPI Indexreihe 1998 bis 2006 Geänderter Maßstab scheint Informationsgehalt zu nivellieren (II) Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 12

7 Entwicklungsstufen des Baulandes Flächen der Land- und Forstwirtschaft ( 4 (1) WertV) Agrarland ( 4 (1) Nr.1 WertV) Begünstigtes Agrarland ( 4 (1) Nr.2 WertV) Bauerwartungsland ( 4 (2) WertV) Rohbauland ( 4 (3) WertV) Bauland ( 4 (4) WertV) Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 13 Entwicklungszustand Quelle: Kleiber in: Kleiber/Simon, S. 656 Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 14

8 Wertentwicklung vom Acker zum Bauland Bodenwert in % begünstigtes Agrarland 4 (1) Nr. 2 WertV reines Agrarland 4 (1) Nr. 1 WertV Bauerwartungsland 4 (2) WertV Rohbauland 4 (3) WertV Bauland (ebp) 4 (4) Bauland (ebf) 4 (4) Planung Bodenordnug Erschließung Zeit in Jahren 15 Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie Deduktive Wertermittlung Bodenwert erschließungsbeitragsfreies Bauland (BW ebf ) - Entwicklungskosten x 1/q n (Wartezeit n bis zur Baureife) = Bodenwert werdendes Bauland Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 16

9 Deduktive Wertermittlung Quelle: in Anlehnung an Sandner/Weber (2003): Lexikon der Immobilienwertermittlung, S. 211 Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie Weitere Zustandsmerkmale ( 5 WertV) Art der baulichen Nutzung ( 5 (1) WertV) Maß der baulichen Nutzung ( 5 (1) WertV) Anpassung mit Umrechnungskoeffizienten Bsp.: Anl. 11 WertR beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand ( 5 (3) WertV) Beschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften ( 5 (5) WertV) Grundstücksgröße, -tiefe und gestalt Lage ( 5 (6) WertV) Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 18

10 Art der baulichen Nutzung Wohnbaufläche (W) Gemischte Baufläche (M) Gewerbliche Baufläche (G) Sonderbaufläche (S) Kleinsiedlungsgebiete (WS) 2 BauNVO Dorfgebiet (MD) 5 BauNVO Gewerbegebiet (GE) 8 BauNVO Sondergebiete (SO) BauNVO Reine Wohngebiete (WR) 3 BauNVO Mischgebiet (MI) 6 BauNVO Industriegebiet (GI) 9 BauNVO Allgemeine Wohngebiete (WA) 4 BauNVO Kerngebiet (MK) 7 BauNVO Besondere Wohngebiete (WB) 4a BauNVO Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 19 Geschoßwohnungsbau Individueller Wohnungsbau Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 20

11 Gemischt genutztes Gebäude Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 21 Gewerbegebiet Industriegebiet Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 22

12 Einkaufszentrum Wochenendhausgebiet Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie Maß der baulichen Nutzung Maß der Bauliche Nutzung 16 BauNVO Grundflächenzahl 19 (1) BauNVO Geschoßflächenzahl 20 (2) BauNVO Zahl der Vollgeschosse 20 (1) BauNVO Höhe der baulichen Anlagen 18 BauNVO Baumassenzahl 21 (1) BauNVO Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 24

13 Bodenwert GRZ und GFZ Grundstücksgröße: 25 m x 40 m = m² Grundfläche: 500 m² GRZ = 500 / = 0,5 Geschoßfläche 1: m² GFZ 1 = / = 2,0 Geschoßfläche 2: m² GFZ 2 = / = 3,0 5. OG 4. OG 3. OG 2. OG 1. OG EG 3. OG 2. OG 1. OG EG Grundstück 1 Grundstück 2 Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 25 GFZ Anpassung Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien Regionaler Gutachterausschuss überreigional Anlage 11 WertR 0,6 GFZ BG + 0,2 GFZ BG + 0,2 BWBG = BWVG 0,6 GFZVG + 0,2 GFZVG + 0,2 linear GFZ BW BG BG = BWVG GFZVG Beispiel: Bodenwert Vergleichs- / Bodenrichtwertgrundstück = 120 bei einer GFZ von 1,5 GFZ Bewertungsgrundstück 2,1 Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 26

14 GFZ Anpassung Regional (Beispiel Berlin) BWVG UK BG 120 1,0420 BWBG = = = 161 UKVG 0,7748 Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 27 GFZ Anpassung Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien Regionaler Gutachterausschuss überreigional Anlage 11 WertR 0,6 GFZ BG + 0,2 GFZ BG + 0,2 BWBG = BWVG 0,6 GFZVG + 0,2 GFZVG + 0,2 linear GFZ BW BG BG = BWVG GFZVG Beispiel: Bodenwert Vergleichs- / Bodenrichtwertgrundstück = 120 bei einer GFZ von 1,5 GFZ Bewertungsgrundstück 2,1 0,6 2,1 + 0,2 2,1 + 0,2 BW BG = 120 = 144 0,6 1,5 + 0,2 1,5 + 0,2 2,1 BW BG = 120 = 168 1,5 Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 28

15 GFZ Anpassung (Anlage 11 WertR) Ursprünglich: Tiemann (Essen) VR 10/1976 BWVG UKBG 120 1,49 BWBG = = = 144 UKVG 1, 24 Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 29 GFZ Anpassung (Anlage 11 WertR) BWBG = BWVG UK gesamt = 120 1,2= 144 Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 30

16 GFZ Anpassung Beispiel Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien Regionaler Gutachterausschuss überreigional linear Berlin Wohnen WertR ,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 31 Veröffentlichte GFZ-Anpassungen (GuG) Quelle: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte; Marktberichte in: GuG Kalender 2008, Luchterhand Verlag Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 32

17 Veröffentlichte GFZ-Anpassungen (GuG) Quelle: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte; Marktberichte in: GuG Kalender 2008, Luchterhand Verlag Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 33 Veröffentlichte GFZ-Anpassungen (GuG) Quelle: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte; Marktberichte in: GuG Kalender 2008, Luchterhand Verlag Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 34

18 Veröffentliche GFZ-Anpassungen (GuG) Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 35 Umrechnungsfaktoren für ausgewählte Großstädte Quelle: Kleiber in: Kleiber/Simon, S Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 36

19 Beitrags- und Abgabenrechtlicher Zustand Erschließungsbeiträge ( 127 ff. BauGB) Ausgleichsmaßnahmen ( 1 a (3) BauGB) KAG der Länder Geldleistung in Umlegungsverfahren ( 64 BauGB) Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten ( 154 BauGB) Ausgleichsbeträge in städtebauliche Entwicklungsbereichen ( 166 (3) Satz 4 BauGB) Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie Bodenwert Beschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften Grundstücksgröße Grundstückszuschnitt Seitenverhältnis Grenzverlauf Frontlänge (Laden) Bodenbeschaffenheit Eignung als Bauland Altlasten Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 38

20 Lage Erreichbarkeit Anbindung an das Verkehrsnetz des IV und ÖV Stadtstrukturelle Lage Entfernung von Stadt- und Nebenzentrum Wohnlage Qualität der für das Wohnen bedeutsamen Merkmale Geschäftslage Passantenfrequenz Immission Belastung des Grundstücks durch Lärm, Abgase und Staub Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie Regression Bodenrichtwert Dependent Mth Rsq b0 b1 BRW LIN, ,807 -,0324 BRW INV,860 63, BRW = 63, ZE BRW = 63, = 170, Zentrumsentfernung BP = JNE + JNEE + AN + FÜ + + WBlU FZ 1 0,256 ha 0,199 ha 18,8 5,58 6, JNEha Jahresnettoeinkommen in DM pro ha Siedlungsfläche JNEEha Jahresnettoeinkommen der Einpendler in DM pro ha Siedlungsfläche AN Anteil Haushalte mit hohem Nettoeinkommen in % FÜ Fremdenverkehrsübernachtungen pro Einwohner FZ Fahr-, Flugzeit zu 41 Europäischen Agglomerationsräumen in Minuten WBlU Wohnbaulandumsatz in m² pro Haushalt Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 40

21 Ablauf der Wertermittlung Vergleichspreise Bodenrichtwert Konjunkturelle Anpassung (z.b.: 9 WertV) 14 WertV Qualitative Anpassung (z.b.: 10 WertV) Ausschluss von Ausreißern ( 6 WertV) Vergleichswert Verkehrswert Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie Beispiel (gegeben) Bewertungsgrundstück: Stichtag ; ebf; GFZ = 0,6; 500 m² Bodenrichtwert zum Stichtag ; 55,- /m²; W; ebf; 0,7. Vergleichspreise: Nr. /m² Verkaufsdatum Zustand Zul. GFZ ebf. 0, ebf ebpf. 0, ebpf. 0, ebpf. 0, ebf. 0, ebf. 0, ebf. 0,4 Bodenpreisindex Jahr Index Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 42

22 Beispiel (konjunkturelle Anpassung) Jahr Index Index y = 12,9x R 2 = 0, Jahr Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie Beispiel (konjunkturelle Anpassung) Jahr Index Beispiel: Vergleichspreis 3 Nr. BW /m² Verkaufsdatum Index BW /m² 1 35, , , , , , , , , , , , , , , ,98 Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 44

23 Beispiel (Anpassung Zustand) Beispiel: Vergleichspreis 3 Nr. BW /m² Zustand Zuschlag BW /m² 1 43,14 ebf. - 43, ,12 ebf. - 80, ,92 ebpf. 25,- 82, ,17 ebpf. 25,- 48, ,96 ebpf. 25,- 53, ,48 ebf. - 52, ,96 ebf. - 83, ,98 ebf. - 41,98 Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie Beispiel (Anpassung GFZ) Umrechnungskoeffizienten nach Anl. 11 WertR 2002 Beispiel: Vergleichspreis 3 Nr. BW /m² Zul. GFZ Koeffizient VP BW /m² 1 43,14 0,6 0,78 43, ,12 1 1,00 62, ,92 0,8 0,90 71, ,17 0,4 0,66 56, ,96 0,6 0,78 53, ,48 0,6 0,78 52, ,96 0,6 0,78 83, ,98 0,4 0,66 49,61 Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 46

24 Beispiel (Verteilung) 99,8 % 95,0 % 68,0 % -3 s -2 s -s + s +2 s +3 s Streuung +/- s um Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie Beispiel (Ausreißer) Nr. BW /m² BW /m² Arithmetisches Mittel 1 43, ,49 62, ,86 56,93 71,86 56,93 Standardabweichung ,96 52,48 53,96 52,48 Minimum: ,96 49,61 = 59,30 49,61 58,- Maximum: s = 13,16 = 46,14 = 72,46 Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 48

25 Beispiel (Verkehrswert) Bodenrichtwert zum Stichtag ; 55,- /m²; W; ebf; 0,7. 51,- /m² x 500 m² = ,- Vergleichswert angepasst: 58,- /m² x 500 m² = ,- Verkehrswert: ,- Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie Vergleichswertverfahren 2.1. Grundlagen 2.2. Bodenwert 2.3. Bebaute Grundstücke Abgrenzung zum Bodenwert Beschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften Einflussgrößen auf Vergleichspreise / Vergleichsfaktoren Beispiel: Direkte Ableitung aus Vergleichspreisen 2.4. Vergleichsfaktoren Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 50

26 Vergleichswertverfahren Vergleichsgrundstücke Wertermittlungsgrundstück WA II GRZ 0,3 GFZ 0,6 bebaut mit: freistehendem EFH, Baujahr 1960 Grundstück: 650 m²; GFZ 0,25; GRZ 0,15 Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 51 Quelle: Thore Simon 2007 Vergleichswertverfahren Vergleichsgrundstücke KP (2006) KP (2004) KP (2005) Wertermittlungsgrundstück WA II GRZ 0,3 GFZ 0,6 bebaut mit: freistehendem EFH, Baujahr 1960 Grundstück: 650 m²; GFZ 0,25; GRZ 0,15 KP (2004) Quelle: Thore Simon 2007 Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung KP Vergleichswertverfahren: Folie 52 (2003)

27 Ablauf Vergleichswertverfahren Direkter Preisvergleich Indirekter Preisvergleich Vergleichspreise / Vergleichsfaktor Vergleichspreise / Vergleichsfaktor Regression Anpassung 14 WertV Vergleichswert Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie Grundsätze und Anwendungsvoraussetzungen Geeignete Vergleichsgrundstücke Zeitliche Nähe (ggf. Anpassung über Indexreihen 9 WertV) Wertbeeinflussende Merkmale ( 4 und 5 WertV) Genügende Anzahl Ausschluß ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse ( 6WertV) Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 54

28 Weitere Zustandsmerkmale ( 5 WertV) Art der baulichen Nutzung ( 5 (1) WertV) Maß der baulichen Nutzung ( 5 (1) WertV) Wertbeeinflussende Rechte und Belastungen ( 5 (2) WertV) beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand ( 5 (3) WertV) Beschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften ( 5 (5) WertV) Lage ( 5 (6) WertV) Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie Beschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften ( 5 (5) WertV) Beschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften Quantifizierbare Größen Beschreibbare Größen Baujahr Größe (Wohn- oder Nutzfläche) Ausstattung (Heizung, Sanitär, Fenster) Baulicher Zustand Erträge Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 56

29 Einflussgrößen auf Vergleichspreise / Vergleichsfaktoren Objektart Ein- /Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser Eigentumswohnungen Geschoßwohnungsbau Geschäftshäuser Zielgröße Häufig nachgewiesene Einflußgrößen Kaufzeit (fiktives) Baujahr oder wirtschaftliche Restnutzungsdauer Wohn- oder Nutzfläche Ausstattung Lage (Makro und Mikro) PKW-Stellplatzmöglichkeit Gebäudefaktor Zweitverkauf Anzahl der Wohneinheiten Durchschnittliche Miete Grundstücksgröße Ertragsfaktor Quelle: in Anlehnung an: Gerardy/Möckel/Troff S /3 Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie Beispiel: Direkte Ableitung aus Vergleichspreisen Vergleichspreise Konjunkturelle Anpassung (z.b.: 9 WertV) 14 WertV Qualitative Anpassung (z.b.: 10 WertV) Ausschluss von Ausreißern ( 6 WertV) Vergleichswert Verkehrswert Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 58

30 Beispiel: Direkte Ableitung aus Vergleichspreisen Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie Beispiel: Direkte Ableitung aus Vergleichspreisen Eigentumswohnung Baujahr 2002, 80 m² WF, mittlere Ausstattung, Gute Wohnlage Lage Kaufpreis in /m² WF Kaufpreis in /m² WF Arithmetisches Mittel ETW-Straße ETW-Platz ETW-Straße ETW-Straße Standardabweichung ETW-Platz ETW-Straße Minimum: ETW-Straße ETW-Straße = Maximum: s = 146 = = Verkehrswert der Eigentumswohnung: (1.567,- /m² x 80 m²) = rd ,- Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 60

31 2. Vergleichswertverfahren 2.1. Grundlagen 2.2. Bodenwert 2.3. Bebaute Grundstücke 2.4. Vergleichsfaktoren Arten von Faktoren Ableitung und Anwendung im direkten Verfahren Beispiel: Indirekte Ableitung aus Gebäudefaktoren Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie Arten von Faktoren Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke ( 12 WertV) Grundstückswert Gebäudewert Ertragsfaktor ( 12 (2) WertV) stichtagsbezogener verkehrswertorientierter V Gebäudeart Restnutzungsdauer Gebäudefaktor ( 12 (3) WertV) stichtagsbezogene alterswertgeminderte verkehrswertorientierte NHK Gebäudeart Restnutzungsdauer Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 62

32 Ableitung und Anwendung im direkten Verfahren Gutachtersusschuß Kaufpreis des Grundstücks Kaufpreis des Grundstücks : : Bezugseinheit (Roh- oder Reinertrag) Ertragsfaktor Gebäudemaß (Flächen- oder Raumeinheit) = = Gebäudefaktor x Bezugseinheit (Roh- oder Reinertrag) x Gebäudemaß (Flächen- oder Raumeinheit) Gutachter Vergleichswert Verkehrswert Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie Ableitung und Anwendung im direkten Verfahren Gutachtersusschuß Kaufpreis des Grundstücks Ertragsfaktor 12,5 x Rohertrag Kaufpreis des Grundstücks : : Rohertrag Nutzfläche 100 m² = = Gebäudefaktor /m² x Nutzfläche 130 m² = = Vergleichswert Vergleichswert Gutachter Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 64

33 Beispiel Ertrags- und Gebäudefaktoren (IVD) Berlin Bsp. MFH mit 650 m² Wohnfläche und einem nachhaltigen Jahresrohertrag von x 13 = m² x 800 = Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 65 Beispiel Ertragsfaktoren Gutachterausschuss Karlsruhe x 16 = Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 66

34 Beispiel Gebäudefaktoren (IVD) Berlin Beispiel: ETW, 80 m², gute Lage, Gründerzeit Berechnung: 80 m² x / m² = Quelle: Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie Beispiel: Indirekte Ableitung aus Gebäudefaktoren Vergleichspreise Vergleichsfaktor Konjunkturelle Anpassung (z.b.: 9 WertV) 14 WertV Qualitative Anpassung (z.b.: 10 WertV) Ausschluss von Ausreißern ( 6 WertV) x Bezugseinheit Vergleichswert Verkehrswert Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 68

35 Beispiel: Indirekte Ableitung aus Gebäudefaktoren Verkehrswert eines Einfamilienhauses in Hannover Einflußgröße Anpassung Mittelwert Bewertungsobjekt Preisentwicklung: durch Indexreihe Mitte 2002 Mitte 2002 Lage: Bodenrichtwert 240 /m² 315 /m² Alter: Baualtersklassen 40 Jahre 10 Jahre Größe: Wohnfläche 140 m² 160 m² Ausstattung: mittel gut Grundstücksgröße: 700 m² 900 m² Unterkellerung: voll voll Fassade: Putz Verblendmauerwerk Garage: 1 2 Quelle: Grundstücksmarktbericht für die Region Hannover 2003 Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie Beispiel: Wohnflächenpreis Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 70

36 Beispiel: Anpassung der Wohnfläche 2.250,- /m² - 125,- /m² = 2.125, /m² Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie Beispiel: Anpassung der Ausstattung 2.125,- /m² + 100,- /m² = 2.225, /m² Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 72

37 Beispiel: Anpassung der Grundstücksgröße 2.225,- /m² + 80,- /m² = 2.305, /m² Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie Beispiel: Anpassung weiterer Merkmale Wohnflächenpreis x Wohnfläche des Objekts 2.305,- /m² x 160 m² = Garagen bis in der Landeshauptstadt Hannover = Unterkellerung nicht unterkellert Abschlag in Höhe von 4 % bis 8 % Fassade Verblendmauerwerk Zuschlag in Höhe von 3 % bis 7 % x 1,05 = Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 74

38 Beispiel: Ergebnis Wohnflächenpreis: 2.250,- - Wohnfläche: 125,- + Ausstattung: 100,- + Grundstücksgröße: 80,- = angepasster Wohnflächenpreis: 2.305, ,- x 160 m² = ,- + Garage 6.600,- x Fassade 1,05 = angepasster Vergleichswert ,- Für das Einfamilienhauses in Hannover ergibt sich ein Vergleichswert von Der zur Plausibilitätskontrolle ermittelte Sachwert beträgt und stützt den Vergleichswert. Der Verkehrswert wird direkt aus dem Vergleichswert abgeleitet und beträgt Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 75 Zusammenfassung Vergleichswertverfahren Vorteile: Transparenz der Gutachten direkter Bezug zum Grundstücksmarkt Nachteile fehlende Vergleichspreise fehlende oder mangelhafte Umrechnungskoeffizienten Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 76

39 Maik Zeißler Dipl.-Betriebswirt (FH) / Dipl.-Wirt.-Ing. (FH) Von der Ingenieurkammer Sachsen-Anhalt öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken buero@simon-zeissler.de Grundlagen der Raumplanung und Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren: Folie 77