Gutachten über den Verkehrswert

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1 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 1 Gutachten über den Verkehrswert Bewertungsobjekt: Mit Zweifamilienhaus bebautes Grundstück Adresse: Xxxxxxxxx str München Auftraggeber: Fr. Monika Xxxx Hauptstr. 26, xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxsx Wertermittlungsstichtage: und Michael Kleisel Zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV) Unabhängige TÜV Personalzertifizierungsstelle TAR-Zert Nr. 01 SGR Mitglied im Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger BDGS Lindenstr. 7 A Unterschleißheim b. München (Sitz) Tel: Fax: kleisel.gutachter@web.de Internet :

2 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 2 Zusammenstellung wesentlicher Daten Objekt Grundstück mit Zweifamilienhaus und 2 Garagen Xxxxxxxxx str. 21, München Wertermittlungsstichtag (WES) Ortstermin 01. Dezember 2007 Fiktives Baujahr des Gebäudes 1979 Anzahl der Wohneinheiten zwei zwei Wohnlich nutzbare Fläche insgesamt (2 Wohnungen) (Balkon und Terrasse zu ¼) Grundstücksgröße 830 m² Mietansatz 1329,36/Monat netto kalt 2400,00/Monat netto kalt Rohertrag 15952,32/Jahr 28800,00/Jahr Bewirtschaftungskosten 2108,08/Jahr 2956,82/Jahr Liegenschaftszinssatz 3,0 Prozent 3,0 Prozent Restnutzungsdauer 69 Jahre 53 Jahre Vervielfältiger 28, ,3749 Sonstige wertbeeinflussende Umstände gem. 19 WertV keine keine Ertragswert , ,28 Verkehrswert , ,00 Wertentwicklung ,00

3 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 3 1. Vorbemerkung Die Auftraggeberin (Fr. Xxxx) benötigt als Berechnungsbasis für Zugewinnansprüche ein Wertermittlungsgutachten für das Zweifamilienwohnhaus, Xxxxxxxxx str. 21 in München. Es gilt, die Verkehrswerte zu den Stichtagen (=Tag der Eheschließung) und (=Einreichung des Scheidungsantrags bei Gericht) zu ermitteln. Das Wertermittlungsobjekt konnte lediglich von außen besichtigt werden. Auf Wunsch von Fr. Xxxx musste auf eine Innenbesichtigung des Wohnhauses und eine Grundstücksbesichtigung verzichtet werden, da der ehemalige Lebenspartner noch in dem Anwesen wohnt. Fr. Xxxx wurde daher darauf hingewiesen, dass die beiden Verkehrswerte nur unter folgenden Annahmen ermittelt werden können: -Mittlerer Ausstattungsstandard vorhanden -Keine größeren Bauschäden oder Instandhaltungsrückstände vorhanden -Keine abnormale Abnutzung vorhanden Weiterhin wird unterstellt, dass sich in bzw. auf dem Bewertungsgrundstück keine Altlasten oder Bodenverunreinigungen befinden. Das Grundbuch und die Teilungserklärung konnten ebenfalls nicht eingesehen werden. Die Auftraggeberin legte Kopien der 1. und 3. Abteilung des Wohnungs- und Teileigentums- Grundbuches vor. Es muss daher für diese Wertermittlung unterstellt werden, dass in der 2. Abteilung des Grundbuches keine werterhöhenden oder mindernden Rechte eingetragen sind. Weiterhin wird angenommen, dass in der Teilungserklärung nur übliche Vereinbarungen hinsichtlich der Sondereigentumsrechte enthalten sind. 1.1 Verfahrenswahl Die gesetzlich normierten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken ergeben sich aus der Wertermittlungsverordnung (WertV). Es handelt sich um das Vergleichswert- Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Im vorliegenden Fall werden beide Verkehrswerte nach dem Ertragswertverfahren gem. WertV ermittelt. Begründung: Das Vergleichswertverfahren scheidet aus, da lt. Auskunft des Gutachterausschusses der Stadt München keine mit dem Wertermittlungsobjekt hinreichend übereinstimmenden Vergleichsobjekte vorhanden sind. Die vorliegenden Verkaufsfälle aus der Umgebung des Bewertungsobjekts weisen große Spannbreiten auf. Ein Trend ist nicht erkennbar. Das

4 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 4 Sachwertverfahren ist ebenfalls ungeeignet, da einer der beiden Stichtage vor Einführung der Normalherstellungskosten (NHK) 95 liegt. Vor diesem Zeitpunkt wurden die durchschnittlichen Normalherstellungskosten auf Basis der Werte aus dem Jahre 1913 ermittelt. Gemäß Erlaß des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau vom , Geschäftszeichen RSI wurde dieses Verfahren als fachlich bedenklich eingestuft. Das Ertragswertverfahren hat den Vorteil, dass die Wertigkeit der Immobilie am Besten über die nachhaltig erzielbare Miete zum Ausdruck gebracht werden kann. Das Bewertungsobjekt ist in Wohneigentum aufgeteilt. Es handelt es sich aber nicht um eine typische Eigentumswohnanlage. Nach Aussage der Auftraggeberin wurden keine Jahresabrechnungen durchgeführt oder Wirtschaftspläne erstellt. Weiterhin fehlt eine Instandhaltungsrücklage. Ein Hausverwalter wurde ebenfalls nicht bestellt. Die Aufteilung bringt vielmehr die wirtschaftlichen Überlegungen der bisherigen Eigentümer, z. B. mögliche Steuersparkonstruktionen durch Teilvermietung, zum Ausdruck. Vor diesem Hintergrund spricht das Bewertungsobjekt eher einen ökonomisch handelnden Käuferkreis an. Es wird daher das Ertragswertverfahren gem. WertV angewandt. Aufgrund der langen Restnutzungsdauer (>50 Jahre) kommt gem. WertR das verkürzte Ertragswertverfahren zur Anwendung Es wird von einem baurechtlich genehmigten Zustand ausgegangen. Die Recherchen wurden am abgeschlossen. 2. Grundstücksmerkmale Die Bewertungsgrundstück weist folgende wertrelevante Merkmale auf: Das Grundstück mit der Flurstück-Nr. xxxxxxx liegt in München, Berg-am-Laim und hat lt. Grundbuch eine Größe von 830 m². Gem. der Definition des Münchner Mietspiegels handelt es sich um eine gute Wohnlage. Das Wohngebiet macht einen ruhigen und gepflegten Eindruck. Nennenswerte Immissionen konnten am Besichtigungstag nicht festgestellt werden. Das Grundstück ist rechteckig geschnitten und nach Nord-Westen orientiert. Die Umgebung ist geprägt von Ein- bis Zweifamilienhäusern unterschiedlicher Baujahre mit 1 bis 2 Vollgeschossen. Die Neubauten in der näheren Umgebung sind von ansprechender, teils exklusiver Optik. Aufteilung in Wohnungseigentum zu je 500/1000 Miteigentumsanteil pro Wohnung. (EG: Wohnung Nr. 1, OG: Wohnung Nr. 2) Jeder Wohnung wurden ein Garagenstellplatz und ein Kellerabteil zugewiesen. Der Wohnung Nr. 2 wurde zusätzlich der Speicherraum im Dachgeschoss zugeteilt. 3. Gebäudemerkmale 3.1 Kurze Beschreibung des Gebäudes Ursprungsbaujahr: In den Jahren 1957, 1967 und 1969 erfolgten Erweiterungsbaumaßnahmen. Im Jahre 1985 wurde das Gebäude überwiegend neu aufgebaut unter Beibehaltung eines kleinen Teils der vorhandenen Fundamente und Außenmauern. Dieser Bautenstand wurde seitdem nicht mehr verändert.

5 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 5 Teilunterkellerung Satteldach mit unterschiedlicher Traufhöhe E Dachspitze (nicht zu Wohnzwecken ausbaufähig) Terrasse und Balkon Verschiedene Eingänge zu den Wohnungen im EG und OG Garage: 2 Einzelgaragen vorhanden, davon eine Garage voll unterkellert Zwei abgeschlossene Wohnungen im EG und OG mit jeweils ca. 102 m² Wohnfläche. Dabei wurden der Balkon und die Terrasse zu jeweils ¼ angerechnet. Die Bauakte wurde eingesehen. Der Neuaufbau des Wohnhauses im Jahre 1985 erfolgte demnach in einem Teilbereich auf vorhandener Bausubstanz. Für die nachfolgende Wertermittlung wird dies, zur Feststellung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen, unter Ermittlung eines fiktiven Baujahres berücksichtigt. Bestimmung des fiktiven Baujahres (Wohnhaus) Baujahre % Bausubstanz Baujahr x % Bausubstanz Summe Summe/100= Fiktives Baujahr 1978,59 Gerundet Zustand der baulichen Anlagen Das Zweifamilienhaus macht von außen einen durchschnittlich gepflegten Eindruck. Größere Schäden oder Mauerwerksrisse waren nicht erkennbar. 4. Verkürztes Ertragswertverfahren Im Ertragswertverfahren hängt der resultierende Ertragswert im Allgemeinen von folgenden Eingangsgrößen ab: Rohertrag Bewirtschaftungskosten Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen Liegenschaftszinssatz Sonstige wertbeeinflussende Umstände Die Rechenformel des Ertragswertverfahrens stellt sich mit den beschriebenen Eingangsgrößen wie folgt dar: Rohertrag Bewirtschaftungskosten = Grundstücksreinertrag x Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor) = Zwischenwert ± Sonstige wertbeeinflussende Umstände = Ertragswert

6 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite Ertragswert zum Wertermittlungsstichtag Rohertrag Bei dem Rohertrag handelt es sich um die Nettokaltmiete, die langfristig erzielt werden kann. Bei der Ermittlung dieser langfristig erzielbaren Miete geht man zunächst vom umgebungsüblichen Mietniveau aus und untersucht dieses dann auf Nachhaltigkeit. Gem. Münchner Mietspiegel, Tabelle 2b, aus dem Jahre 1990, Stand 1989 ergibt sich für die beiden Wohnungen eine ortsübliche Vergleichsmiete von jeweils DM p. M. (gerundet). Ausgehend von dieser Basismiete werden noch folgende Zuschläge für sachgerecht gehalten: Für die Garage zusätzlich DM 50.- p. M. Zuschlag für die Gartennutzung in Höhe von DM 1.00/m² Wohnfläche Aufgrund der kleinen Bäder wird auf einen Zuschlag für gehobene Sanitärausstattung verzichtet Demnach ergibt sich folgende monatliche Gesamtmiete netto kalt: DM 1150,00 + Garage DM 50,00 +Gartennutzung DM 1,00 x 102 = DM 102,00 Gesamt: DM 1302,00 gerundet DM 1300,00 p. M. umgerechnet in Euro: 664,68 p. M. Für beide Wohnung ergibt sich eine Gesamtmiete netto kalt in Höhe von 1329,36 Diese Miete wird, bezogen auf den Stichtag in 1990, als nachhaltig erzielbar angesehen. Der Jahresrohertrag errechnet sich demnach aus 1329,36 x 12 = 15952, Bewirtschaftungskosten Die Bewirtschaftungskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, müssen vom Rohertrag in Abzug gebracht werden. Die nachstehenden Sätze für den Wertermittlungsstichtag in 1990 wurden aus der Fachliteratur (Kleiber) entnommen. Dabei ist unterstellt, dass der Mieter die Kosten der kleinen Instandhaltung übernimmt. Die Werte sind bereits in Euro umgerechnet: Verwaltungskosten inkl. Garage: 191,62 p. A. Instandhaltungskosten inkl. Garage und bei vorhandener Sammelheizung: 702,90 p. A. Mietausfallrisiko: 2% des Jahresrohertrages: 159,52 p. A. Gesamt 1054,04 p. A. Für beide Wohnungen ergeben sich demnach durchschnittliche nachhaltige Bewirtschaftungskosten in Höhe von 2108,08 Rohertrag 15952,32./. Bewirtschaftungskosten 2108,08 = Reinertrag 13844,24

7 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite Restnutzungsdauer Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer zum Wertermittlungsstichtag wird wie folgt ermittelt: Wertermittlungsjahr: 1990./. Fiktives Baujahr: 1979 = Alter 11 Jahre Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre./. Alter 11 Jahre = Restnutzungsdauer 69 Jahre Liegenschaftszinssatz Dem Liegenschaftszinssatz kommt im Ertragswertverfahren eine zentrale Bedeutung zu. Der Liegenschaftszinssatz ist laut 11 WertV der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes wird das in der Fachliteratur empfohlene Verfahren nach GuG 95 angewandt. Gegenüber dem Wertermittlungsstichtag in 2006 wird noch das ältere Verfahren verwendet: 1. Schritt Gebäudeart: 3,0% 3,5% 2. Schritt Marktsituation: Gem. Jahresbericht 89, S. 35 (Vorschau 1. Quartal 90) Preisentwicklung nach oben > 3,0% Vervielfältiger Der Vervielfältiger (= Rentenbarwertfaktor od. Kapitalisierungsfaktor) ist der Faktor mit dem der heutige Barwert des über die gesamte Restnutzungsdauer erzielbaren Jahresreinertrages ermittelt werden kann. Er ist abhängig u. a. vom Liegenschaftszinssatz. Restnutzungsdauer: 69 Jahre Zinssatz: 3% Vervielfältiger: 28, Ertragswert Ertragswert = Reinertrag x Vervielfältiger 13844,24 x 28,9971 = ,81

8 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 8 ± Sonstige wertbeeinflussende Umstände keine 5. Verkehrswert Der Verkehrswert, wie er in 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird im allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um eine Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird der Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag geschätzt auf EUR ,00

9 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 9 6. Ertragswert zum Wertermittlungsstichtag Rohertrag Gem. dem aktuellen Münchner Mietspiegel, Stand ergibt sich für die beiden Wohnungen eine ortsübliche Vergleichsmiete von 10,25/m². Ausgehend von dieser Basismiete werden noch folgende Zuschläge für sachgerecht gehalten: Für die Garage zusätzlich 80.- p. M. Zuschlag für die Gartennutzung in Höhe von 0,50/m² Wohnfläche Aufgrund der kleinen Bäder wird auf einen Zuschlag für gehobene Sanitärausstattung verzichtet Demnach ergibt sich folgende monatliche Gesamtmiete/Wohnung netto kalt: 10,25 x 102 m²= 1045,50 + Garage 80,00 +Gartennutzung 0,75 x 102 = 76,50 Gesamt: 1202,00, gerundet 1200,00 Für beide Wohnung beträgt demnach die Gesamtmiete 2400,00 Diese Miete wird, bezogen auf den Stichtag in 2006, als nachhaltig erzielbar angesehen. Der Jahresrohertrag errechnet sich demnach aus 2400 x 12 = 28800, Bewirtschaftungskosten Die Bewirtschaftungskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, müssen vom Rohertrag in Abzug gebracht werden. Die nachstehenden Sätze wurden der WertR 2006 entnommen. Dabei ist unterstellt, dass der Mieter die Kosten der kleinen Instandhaltung übernimmt. Verwaltungskosten inkl. Garage: 271,72 p. A. Instandhaltungskosten inkl. Garage und bei vorhandener Sammelheizung: 918,69 p. A. Mietausfallrisiko: 2% des Jahresrohertrages: 288,00 p. A. Gesamt 1478,41 p. A. Für beide Wohnungen ergeben sich demnach durchschnittliche nachhaltige Bewirtschaftungskosten in Höhe von 2956,82 Rohertrag 28800,00./. Bewirtschaftungskosten 2956,82 = Reinertrag 25843, Restnutzungsdauer Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer zum Wertermittlungsstichtag wird wie folgt ermittelt: Wertermittlungsjahr: 2006./. Fiktives Baujahr: 1979 = Alter 27 Jahre Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre./. Alter 27 Jahre

10 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 10 = Restnutzungsdauer 53 Jahre Liegenschaftszinssatz Dem Liegenschaftszinssatz kommt im Ertragswertverfahren eine zentrale Bedeutung zu. Der Liegenschaftszinssatz ist laut 11 WertV der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes wird das in der Fachliteratur empfohlene, neue Verfahren nach GuG angewandt. 1. Schritt Nutzungsart: Zweifamilienhaus 2,76% 3,85% 2. Schritt Marktsituation: Positive Marktentwicklung Positive Marktentwicklung gem. Jahresbericht S43, 2,76% 3,31% 3. Schritt Investitionsrisiko: Etwas höheres Risiko vorhanden, aufgrund der künftigen gesetzlichen Regelungen zum Zwecke der Energieeinsparung > 3,0% Restnutzungsdauer: 53 Jahre Zinssatz: 3% Vervielfältiger: 26, Vervielfältiger Ertragswert Ertragswert = Reinertrag x Vervielfältiger 25843,18 x 26, ,28 ± Sonstige wertbeeinflussende Umstände keine 5. Verkehrswert Der Verkehrswert, wie er in 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird im allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um eine Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird der Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag geschätzt auf EUR ,00 Plausibilitätsprüfung Der zuvor ermittelte Verkehrswert wird nachstehend noch den im Jahresbericht 2005 des Gutachterausschusses der Stadt München, Stand Redaktionsschluss , veröffentlichten Werten gegenübergestellt:

11 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 11 Bewertungsobjekt Gutachterausschuss Liegenschaftszinssatz 3% 2,5 3,5% Vielfaches des Rohertrages 23, Kaufpreis /m² Wohnfläche 3333, , ,00 Der Vergleich zeigt, dass die ermittelten Bezugsgrößen innerhalb der Bandbreiten der vom Gutachterausschusses aus der Kaufpreissammlung ermittelten Werte liegen. Das Ergebnis wird somit bestätigt. Ich versichere, das Gutachten parteilos und ohne persönlichem Interesse am Ergebnis angefertigt zu haben. Michael Kleisel Anlagen: Lageplan, Grundrisse, Ansichten, Schnitt, Auszug aus dem Grundbuch, Auszug aus dem Münchner Mietspiegel 1990 und Online Berechnung aus dem Münchner Mietspiegel 2007.