Wertermittlungsrecht in Deutschland. Workshop am in Belgrad. Gutachtenerstellung, wer für wen? Form und Inhalt

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1 Wertermittlungsrecht in Deutschland Workshop am in Belgrad. Gutachtenerstellung, wer für wen? Form und Inhalt

2 Zur Person: Name: Hans-Peter Link; Deutschland Ausbildung: Beratender Ingenieur für Vermessungswesen; Fachhochschule München Studium Master of Laws Hochschule für Oekonomie und Management Erfahrung: Vermessungsingenieur seit 1992; Seit 1996 Beratung hinsichtlich des Einsatzes von Satellitennavigationsmethoden und Qualitätssicherung im Kataster in Laos, Kambodscha, Georgien, Äthopien, Lesotho und zuletzt verantwortlich im Langzeiteinsatz als Berater für die Einführung und Schulung von CROPOS (Croatian Positioning System) in Kroatien Belgrad

3 Inhalt Grundsätzliche Anforderungen an Gutachten -Form, Inhalt und Aufbau an Gutachten - Erforderliche Informationen, zuständige Behörden - Anwendung der Verfahren - Auszug aus einem Mustergutachten 3

4 Definition des Sachverständigen/Gutachters Sachverständiger oder Gutachter sind in Deutschland keine gesetzlich geschützten Bezeichnungen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs¹ darf sich nur derjenige Sachverständiger nennen der den, von den durch diese Tätigkeit angesprochenen Verkehrskreisen, überwiegend erhofften Erwartungen entspricht: - erforderliche Sachkunde - Uneingeschränkt fundiertes Fach- und Erfahrungswissen (Berufserfahrung) - Nachweis darüber wie er den erforderlichen Sachverstand erworben hat ¹ BGH v ZR234/94 4

5 Sachverständigenwesen in Deutschland verbandsanerkannte oder freie selbsternannte Sachverständige Gutachterausschuß Öffentlich bestellte Zertifizierte i t und vereidigte Sachverständige Sachverständige nach EU ISO Bestellt von einem Verband, oder tätig als freier Sachverständiger Eingesetzt durch Verordnung über Gutachterausschüsse der Länder Bestellt von der IHK oder Handwerks-, oder Ingenieurekammer Zertifiziert von einer akkreditierten Institution keine Prüfung oder Kontrolle der Sachkenntnis ohne weitere Prüfung tätig durch amtliche Befugnis ohne weitere Prüfung bestellt bis zum erreichen des Pensionsalters Immer wiederkehrende Prüfung der Sachkenntnis Beauftragung durch Privatleute und Firmen zur Kauf- oder Verkaufsentscheidung, Investitionsberatung, Baukostenkontrolle, Wirtschaftlichkeitsberech nungen - Beauftragung durch Privatleute - Werden tätig im Auftrag von Behörden die dem Vollzug der Aufgaben des Baugesetzes dienen oder der Finanzbehörden Beauftragung durch Gerichte und Finanzbehörden bei - Zwangsversteigerungsverfahren - Scheidungen - Entschädigungen bei Enteignungen - Steuerverfahren Wie freie Sachverständige und zunehmend Beauftragung durch -Gerichte - Banken - Versicherungen 5

6 Grundpflichten des Sachverständigen - Unabhängige, weisungsfreie, gewissenhafte und unparteiische Aufgabenerfüllung - Sachverständigenleistung ist persönlich zu erbringen - Es ist untersagt Gutachten in eigener Sache oder für Objekte seines Dienstherrn oder Arbeitgebers zu erstatten - Gutachten sind Fälschungssicher zu erbringen - Gutachten sind 10 Jahre aufzubewahren ¹ ¹ Mustersatzung für öffentlich bestellte Sachverständige der DIHK v

7 Anforderungen an Gutachten und ihre Erstellung Allgemeine Anforderungen an Form, Aufbau und Inhalt - Das Gutachten muss in einer klaren verständlichen Sprache abgefasst sein - Das Gutachten muss sich einer sachlichen und neutralen Ausdrucksweise bedienen - Das Gutachten muss sich einer eindeutigen Ausdrucksweise bedienen - Das Gutachten muss übersichtlich gegliedert g sein - Das Gutachten muss ein Inhaltsverzeichnis enthalten - Das Gutachten muss eine klare Konzeption aufweisen - Das Gutachten muss aktuelle Grundlagen verwenden Anforderungen der ImmoWertV - Allgemeine Angaben zum Bewertungsobjekt - Angaben zum - Wertermittlungsstichtag - Qualitätsstichtag - Besichtigungstag - Tag der Gutachtenerstellung - Angaben zur Ortsbesichtigung - Angaben zum - Entwicklungszustand - Grundstückszustand - Angaben zu Grundstücksmerkmalen - Angabe des verwendeten Verfahrens zur Wertermittlung - Begründung für die Wahl - Ableitung des Verkehrswertes aus den verwendeten Verfahren - Würdigung des Verkehrswertes Allgemeine privatrechtliche Anforderungen - Das Gutachten muss die im Gutachtenauftrag gestellte Frage beantworten - Das Gutachten muss zum gewöhnlichen oder vereinbarten Gebrauch tauglich sein - Das Gutachten muss die zugesicherten Eigenschaften besitzen - Das Gutachten darf nicht mit Fehlern behaften sein 7

8 Erforderliche Informationen Informationen - Auftraggeber und Auftrag - Eigentumsverhältnisse - Wertermittlungsstichtag - Qualitätsstichtag - Groß- und kleinräumige Lage des Grundstücks - Gestalt und Form des Grundstücks - Erschließungszustand - Grundstückszustand - Beschaffenheit des Grundstücks, Topographie - Maß der zulässigen baulichen Nutzung - grundbuchlich gesicherte Rechte Auftraggeber Auftraggeber Auftraggeber Auftraggeber oder äußere Bedingungen Karte 1: und Ortsplan Vermessungsamt, Liegenschaftskarte Gemeinde, Bauamt Ortsbesichtigung, Altlastenkataster, Wasserwirt. Ortsbesichtigung Gemeinde, Bebauungsplan; BauNVO Amtsgericht, Grundbuch Abteilung II - nicht grundbuchlich gesicherte Rechte Gemeinde, Baulasten, Denkmalschutz, Wege-, Mietrechte - Bauliche Anlagen, Abmaße - Bodenrichtwert,Kaufpreissammlung,Liegenschaftszins Auftraggeber, Baupläne Gutachterausschuß 8

9 Angewendete Verfahren Vergleichswertverfahren Sachwertverfahren Ertragswertverfahren Ermittlung des Bodenwerts durch Vergleich mit geeigneten Vergleichsgrundstücken oder aus der Kaufpreissammlung bzw. des Bodenrichtwertes. Anpassung des zu bewertenden Grundstücks an die Vergleichsgrundstücke Beispiel folgt auf nachfolgenden Seiten Ermittlung des Sachwertes aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen Anlagen des Grundstücks. Es erfolgt eine Typisierung der baulichen Anlagen und der Normalherstellungskosten Berechnungsschema: Anzahl m² oder m³ X normierte Baukosten = Neuwert der baulichen Anlagen./. Wertminderung durch Abnutzung = Zeitwert + Wert des Bodens aus Vergleichswertverfahren = Sachwert des bebauten Grundstücks Ermittlung des Ertragswerts eines bebauten Grundstücks unter Zugrundelegung von nachhaltig erzielbaren Erträgen aus der Nutzung der baulichen Anlagen Berechnungsschema: Rohertrag aus Miete pro Jahr./. nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten = Reinertrag vor Abzug der Bodenwertverzinsung pro Jahr./. Bodenwert aus Vergleichswertverfahren X Liegenschaftszins = Reinertrag pro Jahr Reinertrag X Wertfaktor = Ertragswert der baulichen Anlagen über die gesamte Restnutzungsdauer t + Wert des Bodens aus Vergleichswertverfahren = Ertragswert des bebauten Grundstücks Die so ermittelten Werte dienen zur Ableitung des Verkehrswertes 9

10 Vergleichswertverfahren Gutachten 10

11 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 Sachwertverfahren 18

19 Ertragswertverfahren 19

20 Verkehrswert 20

21 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit! 21

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