Immobilienbewertung im Bankwesen. Die Beleihungswertermittlung in Theorie und Praxis

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2 Immobilienbewertung im Bankwesen Die Beleihungswertermittlung in Theorie und Praxis

3 Barthels Hof in Leipzig

4 Webers Hof in Leipzig

5 Romanushaus in Leipzig

6 Wertermittlungsrichtlinien und Verordnungen Verkehrswert ( 194 BauGB) / Marktwert ( 16 (2) Pfandbriefgesetz Entschädigungsrichtlinie Landwirtschaft - LandR78 Waldwertermittlungsrichtlinie - WaldR 00 Wertermittlungsrichtlinie - WertR 06 Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV 10 normierte Verfahren (Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert) nicht normierte Verfahren (Discounted-Cash-Flow, Residualwertverfahren)

7 Wertermittlungsrichtlinien und Verordnungen Beleihungswert ( 16 (2) Pfandbriefgesetz) BAFIN-Rundschrieben und Methodikpapier zur Beleihungswertermittlung Beleihungswertermittlungsverordnung BelWertV 06

8 16 Pfandbriefgesetz (1) Die als Grundlage für die Beleihungswertermittlungdienende Wertermittlung ist von einem von der Kreditentscheidung unabhängigen Gutachtervorzunehmen, der über die hierzu notwendige Berufserfahrungsowie über die notwendigen Fachkenntnissefür Beleihungswertermittlungen verfügen muss. (2) Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheitensowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungenergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden.

9 16 Pfandbriefgesetz Der Beleihungswert darfeinen auf transparenteweise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Der Marktwert ist der geschätzte Betragfür welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtagzwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerbernach angemessenem Vermarktungszeitraumin einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehrverkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. (4) Das Bundesministerium der Finanzen wird ermächtigt, im Einvernehmen mit dem Bundesministerium der Justiz durch Rechtsverordnung, die nicht der Zustimmung des Bundesrates bedarf, Einzelheiten der Methodik und Formder Beleihungswertermittlung sowie die Mindestanforderungen an die Qualifikation des Gutachters zu bestimmen.

10 2 Gegenstand der Wertermittlung Gegenstand der Wertermittlung ist das Grundstück, grundstückgleiche Recht oder vergleichbare Recht einer ausländischen Rechtsordnung, das mit dem Grundpfandrecht belastet ist oder belastet werden soll.

11 3 Grundsatz der Beleihungswertermittlung (1) Der Wert der der Beleihung zugrunde gelegt wird, ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäßunabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihungbei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann. (2) Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungenim Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen.

12 6 Gutachter/ 7 Unabhängigkeit des Gutachters Der Gutachter muss nach seiner Ausbildung und beruflichen Tätigkeit über besondere Kenntnisse und Erfahrungenauf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien verfügen -> Bestellung oder Zertifizierungvon einer staatlich anerkannten oder nach DIN EN IOSO/IEC akkreditierten Stelle vom Kreditakquisitions-und Kreditentscheidungsprozessals auch von der Objektvermittlung, -verkauf und vermietung unabhängig nicht in verwandtschaftlichem, sonstigen rechtlichen oder wirtschaftlichen Verhältnis zum Darlehensnehmer stehen kein eigenes Interesse am Ergebnis haben darf nicht den Beleihungswert festsetzen oder den Kredit bearbeiten bei Pfandbriefbank angestellte Gutachter dürfen im Rahmen der Aufbauorganisation nur der Geschäftsleitung verantwortlich sein

13 5 Gutachten Beleihungswert ist mittels Gutachten zu ermitteln Erstellt durch einen oder mehrere Gutachter, die von der Pfandbriefbank bestimmt werden Gutachten, die vom Darlehensnehmer in Auftrag gegeben werden dürfen nicht zugrunde gelegt werden

14 Anforderungen an das Gutachten Objekt und Standortqualität Regionaler Immobilienmarkt Rechtliche und tatsächliche Objekteigenschaften Beleihungsfähigkeit Verwertbarkeit und Vermietbarkeit Genügend großer Käufer- und Nutzerkreis Nachhaltige Ertragsfähigkeit Vielseitige Verwendbarkeit und ausreichende Nutzbarkeit durch Dritte Im Zeitablauf zu erwartender Wertverlust ist darzustellen und insbesondere bei Modernisierungsrisiko und Restnutzungsdauer zu berücksichtigen Alle wertbeeinflussenden Umstände (Nutzungsbeschränkungen, Dienstbarkeiten, Duldungspflichten, Vorkaufsrechte, Baulasten, und sonstige Beschränkungen und Lasten) sind zu nennen, zu beachten und gegebenenfalls wertmindernd zu berücksichtigen Bewertungsparameter und Annahmen sind nachvollziehbar darzulegen und zu begründen

15 Research

16 Demografische Entwicklung

17 Bedeutung der demografischen Entwicklung für die Immobilienwirtschaft

18 Zukunftsperspektiven

19 4 Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswertes (1) 2-Säulen-Prinzip: Ertragswert( 8 bis 13) und Sachwert( 14-18) sind getrennt zu ermitteln Das zu bewertende Objekt ist zu besichtigen. (2) Vergleichswertverfahrenbei Wohnungs-und Teileigentum kann Sachwert ersetzen (3) Maßgeblich ist regelmäßig der Ertragswertes Bleibt der Sachwert um mehr als 20% hinter Ertragswert zurück: Überprüfung der Nachhaltigkeit der zugrunde gelegten Erträge und ihrer Kapitalisierung; Minderung oder besondere Begründung notwendig.

20 4 Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswertes (4) Bei Ein-und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungenkann der Beleihungswert am Sachwert orientiertwerden wenn das zu bewertende Objekt nach Zuschnitt, Ausstattungsqualität und Lage zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet ist und bei gewöhnlicher Marktentwicklung vorausgesetzt werden kann, dass das Objekt von potentiellen Erwerbern für die eigene Nutzung dauerhaft nachgefragt wird. Vergleichswertansatz möglich bei Vergleich mit mindestens 5 Objekten, die auch hinsichtlich Größe der Wohnfläche hinreichend übereinstimmen. (5) Erkennbarer Instandhaltungsrückstau oder sonstiger baulicher Aufwand sowie Baumängel und schäden sind auf der Grundlage der für ihre Beseitigung erforderlichen Aufwendungen als gesonderter Wertabschlag zu berücksichtigen. (6) Bei im Bau befindlichen Objekten ist der Beleihungswert nachdem Zustandswertzu ermitteln.

21

22 Beispiel

23 Bodenrichtwert

24 Vergleichswert

25 Liegenschaftszinssätze

26 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

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