VAS AEC. Auszug aus Fachheft 1 WOHNRECHT UND NUTZNIESSUNG FACHHEFT IMMOBILIENBEWERTUNG. Autorenteam. Fachverband Immobilienbewertung VAS-AEC

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1 FACHHEFT IMMOBILIENBEWERTUNG WOHNRECHT UND NUTZNIESSUNG VAS Autorenteam Annemarie Hirschi, Urs Huggel, Daniel Lehmann, Filippo Rizzo AEC Fachverband Immobilienbewertung VAS-AEC

2 Inhaltsverzeichnis Theorie Grundsatz 7 Das Wohnrecht 9-11 Die Nutzniessung Berechnungsbeispiele 1. Wohnrecht unentgeltlich, am Anlageobjekt Wohnrecht teilentgeltlich, am Anlageobjekt Wohnrecht entgeltlich, am Anlageobjekt Wohnrecht inkl. Heiz- und Nebenkosten unentgeltlich, am Anlageobjekt Wohnrecht unentgeltlich, am konsumtiven Objekt Wohnrecht entgeltlich, am konsumtiven Objekt Nutzniessung am neuwertigen Anlageobjekt, ohne Hypothek Nutzniessung am nicht neuwertigen Anlageobjekt, ohne Hypothek Nutzniessung am nicht neuwertigen Anlageobjekt, mit Hypothek Nutzniessung am nicht neuwertigen kosumtiven Objekt, mit Hypothek Wert des Nutzniessungsrecht aus Sicht der berechtigten Person am 63 nicht neuwertigen Anlageobjekt, mit Hypothek Tabellen Aufzinsen 67 Abzinsen 69 Rentenbarwert 71 Rentenendwert 73 Lebenserwartung 75 3

3 Grundsatz Das Wohnrecht wie auch die Nutzniessung sind Personaldienstbarkeiten. Sie werden im Grundbuch eingetragen und in der Regel in einem Dienstbarkeitsvertrag näher beschrieben. Die Dienstbarkeit teilt den Nutzen und die Lasten des Grundstücks - also die Kosten, die Erträge und die faktische Benutzung - zwischen Eigentümer und Dienstbarkeitsberechtigtem auf. In einem ersten Schritt muss immer zuerst der Wert des unbelasteten Grundstücks bestimmt werden. In einem zweiten Schritt wird der Wert der Dienstbarkeit ermittelt. Um den Wert des belasteten Grundstücks zu erhalten, muss der Wert der Dienstbarkeit vom Wert des unbelasteten Grundstücks in Abzug gebracht werden. Um den Anrechnungswert 1 zu erhalten, müssen vom belasteten Grundstück auch die Schulden (z.b. Hypothek) in Abzug gebracht werden. Die Lebenserwartung der berechtigten Person(en) und der Nutzen der Dienstbarkeit sind zentral für die Bestimmung der Werte. Am Stichtag sind das Alter und die Lebenserwartung der berechtigten Person zu bestimmen. Beispiel: Herr Muster geboren Stichtag Lebenserwartung 2 Männer gemäss Bundesamt für Statistik Alter Mann im = 68 Jahre 3 Lebenserwartung gemäss Bundesamt für Statistik mit 68 Jahren = 17.1 Jahre Der jährliche Nutzen des Berechtigten wird entsprechend seiner restlichen Lebenserwartung kapitalisiert. Kapitalisiert wird jeweils mit dem Zinssatz der Rechnung. Die statistische Lebenserwartung ist ein am Stichtag eingesetzter Zeitraum für die Zukunft, wie lange die Belastung des Grundstückes dauern wird. Die tatsächliche Dauer der Belastung kann jedoch kürzer oder auch länger sein. Solche Abweichungen können jedoch in der Regel bei der Bewertung der Dienstbarkeit nicht berücksichtigt werden. 1 Art. 615 und 617 ZGB 2 auch Stauffer/Schaetzle möglich Lebensjahr, gerundet 7

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5 Beispiel 4: Wohnrecht inkl. Heiz- und Nebenkosten unentgeltlich, am Anlageobjekt Zinssatz der Rechnung 4.25% Verkehrswert ohne Wohnrecht 1'850'000 Mietwert sämtlicher Wohnungen, pro Jahr 111'000 Mietwert der wohnrechtsbelasteten Wohnung, pro Jahr 16'800 Heiz- und Nebenkosten, erwarteter Jahresdurchschnitt 2'200 Wohnrechtsberechtigte Person, Lebenserwartung (Jahre) 8 Im Wohnrechtsvertrag steht: Wohnrecht unentgeltlich, es sind auch keine Heiz- und Nebenkosten zu bezahlen Bewertungsauftrag: Verkehrswert mit Wohnrechtsbelastung Lösung Verkehrswert ohne Wohnrecht Mietwert der wohnrechtsbelasteten Wohnung, pro Jahr 16'800 Heiz- und Nebenkosten, durchschnittlich erwartet pro Jahr 2'200 Mietwert inkl. Heiz- und Nebenkosten, pro Jahr 19'000 Rentenbarwertfaktor 8 Jahre, 4.25% '850'000 Rentenbarwert des Mietwerts inkl. Heiz- und Nebenkosten ' '612 Verkehrswert mit Wohnrechtsbelastung 1'723'388 Muss die wohnrechtsberechtigte Person nicht nur keine Miete oder kein Teilentgelt, sondern darüber hinaus auch keine Heiz- und Nebenkosten bezahlen, so wird der Minderwert, welchen die Liegenschaft aufweist, wie folgt berechnet: In einem ersten Schritt werden die erwarteten durchschnittlichen Heiz- und Nebenkosten geschätzt und zum Mietwert addiert. Im zweiten Schritt wird der Rentenbarwert des Mietwerts inkl. Heiz- und Nebenkosten über die statistische Lebenserwartung zum Zinssatz der Rechnung bestimmt. Um den Verkehrswert der belasteten Liegenschaft zu berechnen, muss der Rentenbarwert des Mietwerts inkl. Heiz- und Nebenkosten vom Verkehrswert der unbelasteten Liegenschaft in Abzug gebracht werden. 25