9. Dresdner Verwaltertage Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung Auswirkungen des BGH-Urteils vom auf die Praxis

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1 9. Dresdner Verwaltertage Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung Auswirkungen des BGH-Urteils vom auf die Praxis Prof. Dr. Florian Jacoby Dresden, 8. März 2016

2 Rangfolge des 10 Abs. 1 ZVG Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstücke gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Range nach dem Verhältnis ihrer Beträge: [0. Kosten des Verfahrens, 109 Abs. 1 ZVG] 1. Bestimmte Kosten einer parallelen Zwangsverwaltung 2. Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren, begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als fünf vom Hundert des nach 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes; 3. Öffentliche Lasten; 4. Eingetragene Rechte [Grundschuld, Hypothek, (Vormerkung)]; 5. Sonstige [ungesicherte] Gläubiger Folie 2

3 Haftungsgefahr 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG LG Köln v S 40/13: Eine Haftung des Verwalters kommt in Betracht, wenn er schuldhaft die Anmeldung von Hausgeldforderungen im Zwangsversteigerungsverfahren unterlässt. Folie 3

4 Agenda I. Aktuelle Entwicklung der BGH-Rechtsprechung 1. Absonderungsrecht in der Insolvenz 2. Keine Erwerberhaftung, kein dingliches Recht 3. Vorrecht schlägt Vormerkung II. Betragsmäßiger und zeitlicher Umfang III. Strategien der Gemeinschaft Folie 4

5 1. Qualifizierung des 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG als Absonderungsrecht in Insolvenz Problem: - Die vor Insolvenzeröffnung offen gebliebenen Ansprüche aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechung gegen den insolventen Wohnungseigentümer sind bloße Insolvenzforderungen. - Insoweit kann die Eigentümergemeinschaft allein auf die Insolvenzquote hoffen. Einordnung des 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG: - Nach BGH v IX ZR 120/10 steht der Gemeinschaft ein Absonderungsrecht wegen des Vorrangs aus 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG am Wohnungseigentum zu, - kann also vorrangige Befriedigung aus dem Erlös beanspruchen. Folge: - Kommt es während Insolvenzverfahren zur Zwangsversteigerung, zählt in zeitlicher Hinsicht als Beschlagnahme i.s. 10 ZVG die Insolvenzeröffnung. - Veräußert Insolvenzverwalter freihändig, steht Gemeinschaft wegen ihres Absonderungsrechts ein Erlösanteil zu (LG Landau v S 11/12: Das Absonderungsrecht setzt sich am Erlös fort.). Folie 5

6 2. Erwerberhaftung ein Beispiel Beispiel: Veräußerer zahlt 2010 nicht auf Wirtschaftsplan, also hat Gemeinschaft Zahlungsanspruch gegen Veräußerer. Am wird Erwerber als Eigentümer eingetragen, also hat Gemeinschaft keinen Zahlungsanspruch gegen Erwerber. Kann Gemeinschaft ungeachtet Veräußerung weiterhin wegen Rückstand nach 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (gegen Erwerber) vorgehen? Lösung war streitig: Ja, Gemeinschaft könne gegen Erwerber auf Duldung der Zwangsvollstreckung, weil 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG dingliche Wirkung entfalte. Nach Gegenmeinung sollte 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nur Verteilungsregel sein, falls es zur Versteigerung kommt. Folie 6

7 Erwerberhaftung, 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG? Zahlungsschuld wegen Rückständen: (+) Veräußerer Haftung mit gesamten Vermögen Gemeinschaft BGH:? (-) Duldung der Zwangsversteigerung wegen Forthaftung des Grundstücks? Erwerber Haftung mit Grundstück? Folie 7

8 BGH v V ZR 209/12 Das in 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft. Daher lehnt der BGH eine Erwerberhaftung aufgrund von 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ab. Folie 8

9 3. Vorrecht contra Vormerkung Nach Ablehnung einer Erwerberhaftung stellt sich die Frage nach den Wirkungen eines Vorgehens nach 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, wenn für einen künftigen Erwerber eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Folie 9

10 Beispiel Im Grundbuch der Teileigentumseinheit der Eigentümerin ist seit 1999 eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Berechtigten eingetragen. Gemeinschaft betreibt wegen Wohngeldansprüche aus dem Jahr 2008 die Zwangsversteigerung. Das Amtsgericht ordnet 2010 die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse des 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG an. Die Beteiligten streiten über das Rangverhältnis von Vormerkung und Versteigerungsvorrecht. Folie 10

11 BGH v V ZB 123/13 1. Eine (Auflassungs-)Vormerkung ist im Zwangsversteigerungsverfahren wie ein Recht der Rangklasse 4 des 10 Abs. 1 ZVG zu behandeln. 2. Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse 2 des 10 Abs. 1 ZVG betreibt, sind gegenüber einer Auflassungsvormerkung stets vorrangig. Diese ist nicht im geringsten Gebot zu berücksichtigen und erlischt mit dem Zuschlag; erwirbt der Vormerkungsberechtigte nach der Beschlagnahme das Eigentum, ist das Verfahren fortzusetzen und nicht gemäß 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG einzustellen. Folie 11

12 II. Betragsmäßiger und zeitlicher Umfang Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als fünf vom Hundert des nach 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Folie 12

13 Umfang des Vorrangs Deckelung auf 5 % des Verkehrswert(gutachtens) Erlösverteilung Ablösung durch nachrangigen Gläubiger ( 268 BGB) Erhält die Gemeinschaft durch eine Ablösung Befriedigung im Umfange des Deckels von 5 %, kann sie selbst das Vorrecht (das auf den ablösenden Gläubiger übergeht) in demselben Zwangsversteigerungsverfahren nicht nochmals geltend machen (BGH v V ZB 129/09). Keine Berücksichtigung von Zahlungen des Eigentümers (BGH v V ZB 194/11, ZWE 2012, 437). Folie 13

14 Beispiel zur zeitlichen Beschränkung Eigentümer hat für 2006 und 2007 auf den Wirtschaftsplan nur sporadisch gezahlt. Auch die 2006 beschlossene Abrechnungsspitze für 2005 steht noch aus. In 2008 wird das Insolvenzverfahren eröffnet. Es kommt 2009 zur Zwangsversteigerung Welche Forderungen der Gemeinschaft sind für 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zu berücksichtigen? Folie 14

15 Lösung Beispiel Nach BGH v IX ZR 120/10 kommt es als Beschlagnahme - nicht auf die Anordnung der Zwangsversteigerung in 2009, - sondern auf die Insolvenzeröffnung in 2008 an. Daher werden die Hausgeldrückstände aus 2006 und 2007 vom Vorrang des 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erfasst. Nach der vom BGH v IX ZR 120/10 Rn. 32 zitierten Auffassung des Gesetzgebers fällt die in 2006 beschlossene Abrechnungsspitze 2005 aus dem Zweijahreszeitraum heraus (zweifelhaft angesichts Entstehen erst durch Beschluss, sog. Fälligkeitstheorie). Folie 15

16 III. Strategien der Gemeinschaft Bedenke: Gefahren des Untergangs des Vorrechts - In zeitlicher Hinsicht (2-Jahres-Frist) - In sachlicher Hinsicht (Veräußerung) Möglichkeiten der ZVG-Beteiligung Verwalterbefugnisse Folie 16

17 ZVG-Beteiligung Möglichkeiten der Beteiligung der Gemeinschaft an Zwangsversteigerung - Zwangsversteigerungsantrag ( 15 ZVG) oder Beitritt ( 27 ZVG) zu Fremdantrag verlangt nach 10 Abs. 3 ZVG: Titel Nachweis der Bevorrechtigung Nachweis der Überschreitung des Verzugsbetrags ( 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG): 3 % des Einheitswertes - Anmeldung durch WE-Gemeinschaft bei Fremdantrag ( 45 Abs. 3 ZVG): Nachweis der Bevorrechtigung Strategische Überlegungen Ist Antrag/Beitritt ratsam? (Anmeldung muss immer erfolgen!) - Ohne Zwangsversteigerung droht Verlust des Vorrechts - Aufwand, Voraussetzungen zu erfüllen, - Kostenvorschuss (Verkehrswertgutachten) - Stärke der Rechtsposition (Eigenständigkeit oder Abhängigkeit) Folie 17

18 Vorgehen des Verwalters Anmeldung im Zwangsverwaltungs- [oder Insolvenz-]verfahren Pflicht des Verwalters entsprechend vorzugehen [Haftung]: - 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG: Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt Abs. 3 Nr. 4 WEG: Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Wirkung für und gegen sie die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 4 zu treffen. Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung: Verwalter hat Eigentümer zu informieren und auf Eigentümerversammlung über Vorgehen entscheiden zu lassen. Folie 18

19 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, Bielefeld