Christiane Arendt. Die Haftung für rückständige Lasten- und Kostenbeiträge im Wohnungseigentumsgesetz I/TXF

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Helene Rothbauer
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1 Christiane Arendt Die Haftung für rückständige Lasten- und Kostenbeiträge im Wohnungseigentumsgesetz I/TXF

2 Inhaltsverzeichnis Seite Einleitung i A. Struktur des Wohnungseigentums 6 I. Historischer Überblick 7 III. int sone aes Wohnungseigentums Überblick Dualistische Theorien Einheitstheorie oder die Theorie der Dreigliedrigkeit des Wohnungseigentums Wohnungseigentum als grundstücksgleiches Recht Wohnungseigentum als dinglicher Gesellschaftsanteil Stellungnahme Gegenstand und Inhalt des Wohnungseigentums 1. 2 Sondereigentum Gemeinschaftliches Eigentum a) Grundstück b) Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes c) Verwaltungsvermögen d) Zusammenfassung B. Verwaltung des Wohnungseigentums 36 I. Organisation der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Grundzüge der Gemeinschaft 36 a) Gestaltbarkeit der Gemeinschaft 36 b) Unauflösbarkeit der Gemeinschaft 37 c) Verfügungen 38 d) Entziehung des Wohnungseigentums 39 e) Ergebnis 40 2 Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer 40 a) Rechte und Pflichten beim Gebrauch 40 b) Vermögensbezogene Rechte und Pflichten 43 c) Mitverwaltungsrechte und -pflichten 44

3 VI d) Ergebnis Verwaltungsregeln des WEG 46 a) Selbstverwaltung durch die Wohnungseigentümer 46 aa) Gegenstand und inhaltliche Ausgestaltung der Verwaltungsregeln 46 bb) Willensbildung 49 aaa) Vereinbarungen 50 bbb) Beschlüsse 51 ccc) Individualrechte 53 b) Verwaltungsbeirat 53 c) Verwalter 54 aa) Aufgaben 54 bb) Rechtliche Stellung 55 d) Ergebnis 57 II. Verwaltungsvermögen Zusammensetzung Verwaltungsvermögen als Gegenstand der 59 Verwaltungsregeln gemäß 20 ff. WEG 3. Zuordnung des Verwaltungsvermögens 62 a) Bestandteil des Wohnungseigentums 63 b) Zuordnung zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 64 aa) Gegenstand besonderer Bruchteilsgemeinschaften gemäß 741 ff. BGB 64 bb) Gesamthänderische Bindung des Verwaltungsvermögens 68 cc) Stellungnahme 71 c) Ergebnis 73 III. Typisierung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Bruchteilsgemeinschaft 76 2 Gesamthand 82 a) Gesamthand nach Schulze-Osterloh 82 b) BGB-Gesellschaft 85 c) Teilrechtsfähiger Personenverband eigener Art 86 d) Dingliche Gesellschaft nach dem WEG 89

4 VII Nichtrechtsfähiger Verein Gesellschaftsähnliche Bruchteilsgemeinschaft a) Grundlagen b) Typenmerkmale der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aa) Fehlen eines Gesellschaftsvertrages bb) Zweckverbundenheit cc) Selbstverwaltung dd) Vermögenszuordnung ee) Mitgliedschaft c) Ergebnis C. Lasten- und Kostentragungspflicht nach 16 Abs. 2 WEG 114 I. Gegenstand der Lasten- und Kostentragungspflicht Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Geltendmachung als Haus- oder Wohngeld Verteilungsmaßstab 118 II Lasten- und Kostentragungspflicht und ihr Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Grundlagen 120 a) Pflicht im Rahmen der Verwaltung einer Bruchteilsgemeinschaft 120 b) Beitragspflicht gegenüber einer Gesamthand Rechtsfolgen 121 a) Anspruchsinhalt 122 b) Fälligkeit 126 c) Überschuß und Nachschußpflicht 128 d) Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht 131 e) Zahlungsstörungen 134 f) Geltendmachung von Ansprüchen aus 16 Abs. 2 WEG 136 g) Auswirkungen eines Eigentümerwechsels 139 h) Zusammenfassung 143

5 VIII D. Rückständigkeit der Pflicht nach 16 Abs. 2 WEG 145 I. Problemstellung 145 II. Zeitpunkt des Übergangs der Pflicht auf den Erwerber von Wohnungseigentum Rechtsgeschäftlicher Erwerb 146 a) Eintragung in das Grundbuch 146 b) Inbesitznahme aufgrund formwirksamen Kaufvertrages 148 c) Auflassungsvormerkung bzw. Stellung des Eintragungsantrages auf Umschreibung beim Grundbuchamt Gesetzlicher Erwerb 151 a) Erbfolge 151 b) Erwerb in der Zwangsvollstreckung Zusammenfassung 153 III. Inhalt der originären Verpflichtung des Erwerbers Berechnung nach dem Fälligkeitszeitpunkt der Pflicht Zeitanteilige bzw. verbrauchsabhängige Berechnung Stellungnahme 159 IV. Haftung des bisherigen Wohnungseigentümers 162 E. Haftung des Erwerbers für rückständige Lasten und Kosten des Veräußerers 165 I. Haftung im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft Haftung bei Fehlen einer Regelung 165 a) Rechtsgeschäftlicher Erwerb 166 aa) Ablehnung einer Haftung 166 bb) Annahme einer Haftung 170 aaa) Haftung aufgrund der Übertragung der Mitgliedschaft in einem teilrechtsfähigen Personenverband

6 IX eigener Art 171 bbb) Haftung aufgrund der Übertragung der Mitgliedschaft in einer dinglichen Gesellschaft nach dem WEG 173 ccc) Haftung aufgrund der Übertragung eines grundstücksgleichen Mitgliedschaftsrechtes 175 ddd) Haftung kraft Übertragung der Mitgliedschaft in einer gesellschaftsähnlichen Bruchteilsgemeinschaft 176 b) Gesetzlicher Erwerb 179 aa) Erbfolge 179 bb) Erwerb in der Zwangsvollstreckung 180 aaa) Ablehnung einer Haftung 180 bbb) Annahme einer Haftung 181 ccc) Ablehnung einer Haftung auf der der Grundlage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als gesellschaftsähnlicher Bruchteilsgemeinschaft Haftung aufgrund einer ausdrücklichen Regelung 183 a) Haftung aufgrund Gemeinschaftsordnung 183 aa) Haftung des rechtsgeschäftlichen Erwerbers 183 bb) Haftung des Erstehers in der Zwangsversteigerung 185 b) Haftung aufgrund eines Beschlusses 186 c) Haftung aufgrund Abrede in Veräußerungsvertrag Ergebnis 189 II. Haftung im Außenverhältnis gegenüber den Gläubigern 191 F. Zusammenfassung 193

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