6. Potsdamer Verwaltertag

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Harry Albert
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1 16 III WEG 6. Potsdamer Verwaltertag Referat von Oliver Elzer

2 was geht, und was nicht geht vor dem Hintergrund des bisherigen Recht die Grundlagen des neuen Rechts vorstellen [+] dabei unter Einbeziehung des neusten Schrifttums auf Probleme hinweisen [+] alle Probleme lösen [-] alle Details und Einzelheiten aufzuzeigen [-] voraussehen ( hellsehen ) wie wohl die Gerichte entscheiden werden [-]

3 Teil 1 Einleitung

4 Kosten des Gemeinschaftseigentums 16 II WEG beschreibt den gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel (Miteigentumsanteile) für das Gemeinschaftseigentum Änderungen dieses Schlüssels waren bislang möglich durch eine abweichende Vereinbarung eine abweichende Regelung durch Beschluss, soweit eine gewillkürte Öffnungsklausel besteht

5 Bislang anerkannte Beschlussgrenzen OLG Hamm ZMR 2006, 630: Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss... ist nur dann zulässig, wenn hierfür ein sachlicher Grund vorliegt. OLG Karlsruhe OLGReport Karlsruhe 2001, 25: Die Wohnungseigentümer müssen bei einer erneuten Beschlussfassung die schutzwürdigen Belange ihrer Mitglieder berücksichtigen, die sich aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses ergeben.

6 Kosten des Sondereigentums 16 II WEG sagte (und sagt weiterhin) über den gesetzlichen Maßstab zur Verteilung der Kosten des Sondereigentums obwohl sie über den Verband abgerechnet werden nichts aus die Wohnungseigentümer müssen daher einen Maßstab bestimmen (Vereinbarung/Beschluss) fehlt es hieran, gilt me 16 II WEG analog (str)

7 Wortlaut des 16 III WEG Die Wohnungseigentümer können abweichend von 16 II WEG durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums i.s.d. 556 I BGB, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

8 Bestandteile des 16 III WEG Beschlussmacht (Einführung und/oder Verteilung) Beschlussgegenstand (Betriebs- und/oder Verwaltungskosten Beschlussgegenstand(Erfassung nach Verbrauch oder Verursachung) Beschlussgegenstand (Verteilung nach Verbrauch oder Verursachung oder einem anderen Maßstab) Beschlussgrenzen

9 Teil 2 Beschluss

10 Beschluss zwei Beschlusskompetenzen, nämlich: für die Schaffung der Möglichkeit einer Erfassung für die Verteilung des Gemessenen keine Qualifizierungen, aber Kopfprinzip ( 10 V, 12 IV 1, 15 II, 18 III, 21 III)? Ermessen und Ermessensreduktion

11 Beschlussfassung wichtig vor allem für Verwalter sind eine sachgerechte Ankündigung eine sachgerechte Beschlussfassung Gefahren gemeinsame Beschlussfassung zulässig? gemeinsame Beschlussfassung und 139 BGB

12 Ladung TOP 5 Gebäudeversicherung Die Kosten der Gebäudeversicherung sollen in den nach dem zu beschließenden Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen abweichend von 16 Abs. 2 WEG nach Wohnfläche umgelegt und abgerechnet werden. Als Wohnfläche in diesem Sinne sollen die im Aufteilungsplan eingetragenen Flächen gelten.

13 Beschluss TOP 5 Gebäudeversicherung Die Kosten der Gebäudeversicherung sind in den nach dem zu beschließenden Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen abweichend von 16 Abs. 2 WEG nach Wohnfläche umzulegen und abzurechnen. Als Wohnfläche in diesem Sinne gelten die im Aufteilungsplan eingetragenen Flächen.

14 Teil 3 Betriebskosten

15 Betriebskosten Betriebskosten sind nach 556 I BGB die Kosten, die dem Eigentümer... durch das Eigentum... am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

16 Beispiele Wasserversorgung, Entwässerung, Strom, Gas,Heizung Müll, Beleuchtung, Schornstein Gartenpflege, Reinigung, Ungeziefer Versicherungen Aufzug

17 Gegenstand 16 III WEG meint die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Betriebskosten des Sondereigentums die bislang notwendige Unterscheidung ist hinfällig allerdings nur entsprechend 556 I BGB

18 Ausgangssituation das Verständnis des Betriebskostenbegriffs hat im Bereich des Wohnungseigentumsgesetz andere Auswirkungen als im Mietrecht: während es im Mietrecht in der Regel darum geht, wer die Kosten (Mieter/Vermieter) zu tragen hat, ist die Einstandspflicht der Wohnungseigentümer unstreitig

19 Betriebs- und Instandhaltungskosten die Abgrenzung der Betriebs- von den Instandhaltungskosten ist von großer Bedeutung an der Unterscheidung hängt die Grenzziehung zwischen einfacher und qualifizierter Mehrheit der Umfang der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer (Einzelfall oder völlige Änderung)

20 Teil 4 Verwaltungskosten

21 Kosten der Verwaltung die Vergütung (das Honorar) des Verwalters Ausgaben für den Verwaltungsbeirat, zb eine Haftpflichtversicherung Kosten für eine Maßnahme der Zwangsversteigerung, zb eines Verfahrens nach 10 ZVG Mehrkosten nach 16 VIII oder nach 16 VII für eine Abmeierungsklage Rechtsanwaltskosten, sofern kein Fall des 16 VIII sonstige administrative Kosten, zb die Arbeiten Dritter anstelle des Verwalters, Bankgebühren, Mietkosten

22 Teil 5 Erfassung

23 Erfassung die Kosten des Betriebs der Anlage können (wenigstens) erfasst werden nach Verbrauch (verbrauchte Mengen) Verursachung (über: Nutzung, Zählung, Gebrauch, Personen, Fläche, etc.) was gilt indes für die Pflege z.b. der Grün- und Außenanlagen, des Winterdienstes, der Versicherungen?

24 Teil 6 Verteilung

25 Verteilung, z.b. nach: Verbrauch Verursachung oder nach Gebrauch oder Gebrauchsmöglichkeit Wohn- und Nutzflächen Personenanzahl Objekten anderen Verteilungsmaßstäben

26 Teil 7 Grenzen

27 sichere Beschlussgrenzen Gegenstand Kosten die unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, z.b. Strom Grundsteuer Erfassung muss mit Verteilung korrelieren Heizkostenverordnung Ordnungsmäßigkeit i.s.v. 21 IV Verstoß Nichtigkeit Nichtigkeit Anfechtbarkeit Nichtigkeit Anfechtbarkeit

28 unsichere Beschlussgrenzen Gegenstand sachlicher Grund? Zweitbeschluss (schutzwürdige Belange des Erstbeschlusses)? vermietetes Sondereigentum (Kollision mit Mietvertrag)? Kopfprinzip? Verstoß Anfechtbarkeit Anfechtbarkeit Anfechtbarkeit h.m. Anfechtbarkeit

29 Teil 8 Kollisionen

30 andere Öffnungsklauseln ffnungsklauseln Vorschrift 10 II 3 WEG 21 VII WEG 23 I WEG Gegenstand erzwungene Vereinbarung (schwerwiegende Gründe; unbillig) Kosten einer besonderen Nutzung Kosten eines besonderen Verwaltungsaufwandes im Grundsatz jeder Gegenstand

31 Teil 9 Sonstiges

32 Erzwingung einer Änderung Anspruch 21 IV WEG 21 VIII WEG Gegenstand bestimmter Klageantrag; Voraussetzungen: Ermessensreduktion [+] Zusätzlich 10 II 3 WEG? unbestimmter Klageantrag?

33 Änderung der Grundbuches mit der Änderung eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels wird das Grundbuch zweifellos unrichtig insoweit stellen sich u.a. zwei Fragen: Können die Wohnungseigentümer etwas dazu tun, dass das Grundbuch berichtigt wird? Müssen die Wohnungseigentümer und/oder der Verwalter etwas dazu tun, um einen Konflikt zwischen 891 BGB und 24 VII 2 WEG zu vermeiden?

34 ... Ende

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