KUNZE Unternehmensgruppe 9. Beiratskongress 2013

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1 KUNZE Unternehmensgruppe 9. Beiratskongress 2013 Abgrenzung Gemeinschafts-Sondereigentum Fenster, Versorgungsleitungen, Heizkörper, wem gehört was, wer bezahlt? Prof. Dr. Florian Jacoby Mannheim,

2 I. Grundsätze des WEG Wenn ein Gebäudeteil im gemeinschaftlichen Eigentum steht, dann haben grundsätzlich die Wohnungseigentümer - in der Eigentümerversammlung über die Instandhaltung und Instandsetzung zu entscheiden (Verwaltung) und - die Kosten der Maßnahme nach Miteigentumsanteilen zu tragen (Kostentragung). Wenn eine Sache im Sondereigentum steht, dann - hat der Sondereigentümer zu entscheiden und die Kosten (aus seiner eigenen Beauftragung) selbst zu zahlen, - Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind mangels Beschlusskompetenz nichtig. Folie 2

3 Übersicht I. Grundsätze des WEG II. Weichenstellung: Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum III. Ausnahmen von der Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen durch einen Beschluss IV. Ausnahmen von der Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen durch Vereinbarung (Teilungserklärung) Folie 3

4 Fall 1 Stehen folgende Gebäudeteile im Gemeinschafts- oder Sondereigentum? a) Balkon, b) Wasserleitungen, c) Heizkörper samt Thermostatventilen? Folie 4

5 Zuordnung von Gebäudebestandteilen Bestandteile der zum Sondereigentum zählenden Räume sind grds. Sondereigentum ( 5 Abs. 1 WEG) Ausnahmsweise sind die Bestandteile Gemeinschaftseigentum, wenn - Veränderung wäre Beeinträchtigung i. S. 14 ( 5 Abs. 1 WEG), - Äußere Gestaltung des Gebäudes bestimmt ( 5 Abs. 1 WEG), - Für Bestand oder Sicherheit erforderlich ist ( 5 Abs. 2 WEG), - Dient zum gemeinschaftlichen Gebrauch ( 5 Abs. 2 WEG), - Zu Gemeinschaftseigentum erklärt ( 5 Abs. 3 WEG) Folie 5

6 Versorgungsleitungen BGH v V ZR 57/12: Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient. Folie 6

7 BGH v V ZR 57/12 (detailliert I) Versorgungsleitungen lassen sich zwar bautechnisch in viele einzelne Teile zerlegen. Soweit sie sich im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden, sind sie rechtlich jedoch als Einheit anzusehen. Sie bilden ein der Bewirtschaftung und Versorgung des Gebäudes dienendes Leitungsnetz ( ). Eine solche Betrachtung entspricht der natürlichen Anschauung und trägt darüber hinaus der Interessenlage der Wohnungseigentümer Rechnung. Sie erhält ihnen die gemeinschaftliche Verfügungsbefugnis über das Leitungsnetz und ermöglicht so Veränderungen daran, beispielsweise die Verwendung von Leitungen, die nur eine Wohneinheit versorgen, auch für andere Zwecke; ferner erleichtert sie die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten oder Modernisierungsmaßnahmen an den Versorgungsleitungen. ( ) Folie 7

8 BGH v V ZR 57/12 (detailliert II) Zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören die Leitungen nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums ( ), sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. Denn Wasser- und Heizungsleitungen verlieren erst von dem Punkt an ihre Zugehörigkeit zu dem Gesamtnetz, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindliche Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen. Folie 8

9 Weitere Aussagen des BGH BGH v V ZR 176/10: Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung sowie Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate können im Sondereigentum stehen. BGH v V ZR 75/11: Das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird. Folie 9

10 Lösung Fall 1 a) Balkone bestimmen grundsätzlich das äußere Erscheinungsbild und sind regelmäßig für Bestand und Sicherheit erforderlich, sind also gemeinschaftliches Eigentum. b) Versorgungsleitungen sind im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums und innerhalb des Sondereigentums bis zur ersten Absperrmöglichkeit eine einheitliche, dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienende Sache und daher gemeinschaftliches Eigentum. c) Heizkörper und Thermostatventile sind hingegen grds. Sondereigentum, wenn nicht ausnahmsweise entweder die Teilungserklärung sie zu Gemeinschaftseigentum erklärt oder diese Teile dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Folie 10

11 Teil 3 Ausnahmen von der Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen durch einen Beschluss Folie 11

12 Fall 2 In einer Eigentümerversammlung wird beschlossen: a) Die Betriebskosten werden ab kommendem Wirtschaftsjahr nicht mehr nach MEA, sondern nach Wohnfläche verteilt. b) Die Kosten für Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung an Fenstern werden abweichend von 16 Abs. 2 WEG künftig so verteilt, dass die Kosten von demjenigen zu tragen sind, an dessen Sondereigentumseinheit die Fenster grenzen. Was äußern die Beschlüsse für Wirkungen? Folie 12

13 Lösung Fall 2 a) Der Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung für Betriebskosten ist wirksam (Beschlusskompetenz aus 16 Abs. 3 WEG). b) Dem Beschluss für die Änderung der Kostenverteilung für Instandsetzungsmaßnahmen an Fenstern fehlt es an Beschlusskompetenz. 16 Abs. 4 WEG legitimiert nur die Kostenverteilung im Einzelfall. Der Beschluss ist nichtig. Folie 13

14 Fall 3 In einer Teilungserklärung heißt es: Die Eigentümer können mit 2/3-Mehrheit die Gemeinschaftsordnung (sog. Öffnungsklausel), insbesondere die Verteilung der Kosten, ändern. In einer Eigentümerversammlung erscheinen 21 der 30 Eigentümer. Für die Änderung der Kostenverteilung stimmen 15 Eigentümer, 6 dagegen. Was hat der Verwalter zu verkünden? Folie 14

15 Lösung Fall 3 BGH v V ZR 162/10: Verlangt eine Öffnungsklausel eine 2/3-Mehrheit und klärt sie nicht, was der Bezugspunkt sein soll, sind - 2/3 aller Wohnungseigentümer und - nicht nur der in der Versammlung anwesenden erforderlich. Die Kostenverteilung wird nicht geändert (Beschluss ist abgelehnt). Folie 15

16 Fall 4 In einer Wohnungseigentumsanlage gilt mangels Regelung in der Teilungserklärung die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen für alle Instandsetzungsmaßnahmen. Nun steht an die Sanierung - von bestimmten Fenstern, - des einzigen Fahrstuhls in einer Mehrhausanlage Lassen sich über 16 Abs. 4 WEG anfechtungsfest die Kosten den begünstigten Eigentümern auferlegen oder können sich in einem solchen Fall diese Eigentümer gegen die Kostenbelastung durch Erhebung der Anfechtungsklage erfolgreich wehren? Folie 16

17 Qualifizierte Beschlussmehrheit im Einzelfall 16 Abs. 4 WEG: 1 Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln (...). 2 Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von - drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und - mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Folie 17

18 BGH v V ZR 164/09 In der Sache entspräche eine abweichende Kostenverteilung, wie sie hier beschlossen worden ist, den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung nur, wenn für alle gleich gelagerten Instandsetzungsmaßnahmen unter dem Gesichtspunkt der Maßstabskontinuität eine entsprechende abweichende Kostenverteilung beschlossen würde. Damit wird aber das in der Teilungserklärung vorgesehene Prinzip der Gesamtverantwortung aller Wohnungseigentümer für das Gemeinschaftseigentum an allen Gebäuden unterlaufen und im Wege von Einzelfallmaßnahmen in sein Gegenteil verkehrt. Das sollte mit 16 Abs. 4 WEG gerade nicht ermöglicht werden. Folie 18

19 Lösung Fall 4 Bestimmte Fenster: Jetzt (allein) zahlende Eigentümer müssen bei künftiger Sanierung weiterer Fenster fremde Fenster nach 16 Abs. 2 WEG mitbezahlen, daher Beschluss anfechtbar. Einziger Fahrstuhl in einer Mehrhausanlage: grds. ordnungsmäßig, nicht anfechtbar, weil keine entsprechende Maßnahme ( gleichgelagerte Instandsetzungsmaßnahme ) künftig möglich. Folie 19

20 Abwandlung Fall 4 In der Vergangenheit wurden in einer Anlage stets Fenster von den betroffenen Eigentümern bezahlt, obwohl die Gemeinschaftsordnung keine entsprechende (wirksame) Regelung enthält. Die Fenster eines Eigentümers sind sanierungsbedürftig und er verlangt Austausch. Lassen sich die Kosten der Maßnahme über 16 Abs 4 WEG mit der erforderlichen Mehrheit dem betroffenen Eigentümer auferlegen? Folie 20

21 Lösung: Abwandlung Fall 4 Eine höchstrichterliche Rechtsprechung gibt es noch nicht. Meines Erachtens ist der Beschluss ordnungsmäßig und daher nicht anfechtbar, weil der Verteilungsmaßstab der jetzt zu beschließenden Maßnahme die bisherige Praxis fortsetzt (Ordnungsmäßigkeit ergibt sich aus Vergangenheit, ohne dass im Unterschied zu BGH v V ZR 164/09 Bindung für die Zukunft (!) damit einhergeht). Folie 21

22 Teil 4 Ausnahmen durch Vereinbarung (Teilungserklärung) Folie 22

23 Grundlagen 10 Abs. 2 WEG: Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes (...). Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. 10 Abs. 3 WEG: Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, sowie die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Folie 23

24 Fall 5 Gemäß 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die von ihm allein genutzten Gegenstände auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu pflegen, instandzuhalten und instandzusetzen. In dem räumlichen Bereich seines Sondereigentums treffen den einzelnen Wohnungseigentümer deshalb unabhängig von der Zuordnung zu dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, die beispielhaft genannt werden. Dazu gehören zunächst Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen. Weiter wird die Behebung von Glasschäden und die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen und Rollläden aufgeführt. In diesem Zusammenhang heißt es, soweit dabei die Außenansicht betroffen werde, sei eine einheitliche Ausführung unabdingbar; daher sei die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden Sache der Eigentümergemeinschaft. Wer trägt die Kosten der vollständigen Erneuerung der Fenster? Folie 24

25 Lösung Fall 5 BGH v V ZR 174/11: Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft. Es gilt 16 Abs. 2 WEG. Folie 25

26 Fall 6 In der Teilungserklärung heißt es u. a.: Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.b. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze), sind von ihm auf seine Kosten instandzusetzen und instandzuhalten. Folie 26

27 Fall 6 Frage 1 Wie ist diese Klausel auszulegen? BGH v V ZR 9/12: Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen. Folie 27

28 Fall 6 Frage 2 Können die Eigentümer durch Beschluss die Reichweite einer solchen Klausel bestimmen? LG München v S 8790/11: Ein Eigentümerbeschluss, der darauf gerichtet ist, eine verbindliche Auslegung der Teilungserklärung - hier: Klausel zur Verteilung von Kosten für die Instandsetzung der Balkone - herbeizuführen, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. Folie 28

29 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, Bielefeld Folie 29

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