Frankfurter Verwaltertage 2015 Abgrenzung Sonder- und Gemeinschaftseigentum nach der aktuellen Rechtsprechung

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1 Frankfurter Verwaltertage 2015 Abgrenzung Sonder- und Gemeinschaftseigentum nach der aktuellen Rechtsprechung Prof. Dr. Florian Jacoby Frankfurt, 27. November 2015

2 Agenda I. Gemeinschaftseigentum davon hängt so viel ab! II. III. Wem gehört was? Was zählen abweichende Vereinbarungen?

3 1. Regelungsprobleme 21 Abs. 1 WEG: Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. 16 Abs. 2 WEG: Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.

4 2. Gesetzliche Weichenstellung Wenn ein Gebäudeteil im gemeinschaftlichen Eigentum steht, dann haben grundsätzlich die Wohnungseigentümer - in der Eigentümerversammlung über die Instandhaltung und Instandsetzung zu entscheiden (Verwaltung) und - die Kosten der Maßnahme nach Miteigentumsanteilen zu tragen (Kostentragung). Wenn eine Sache im Sondereigentum steht, dann - hat der Sondereigentümer zu entscheiden und die Kosten (aus seiner eigenen Beauftragung) selbst zu zahlen, - Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind mangels Beschlusskompetenz nichtig.

5 3. Gerechtigkeitsgefühl: Individuelle Nutzung von Gemeinschaftseigentum Spezifische Gebrauchsmöglichkeit am Gemeinschaftseigentum - aufgrund von - für Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht einzelnen Eigentümer (individuell) oder mehrere Eigentümer (Nutzergruppe, insbesondere Mehrhausanlage) Bewertung/Reaktion - Das gleicht sich schon aus. - Jeder soll für das aufkommen, was er nutzt. Folie 5

6 4. Steuerungsmöglichkeiten 10 Abs. 2 WEG: Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes (...). Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. 10 Abs. 3 WEG: Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, sowie die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.

7 II. Was gehört wem? Beispiele: Was gilt hinsichtlich folgender Gebäudeteile: a) Fenster, b) Eingangs- und Wohnungsabschlusstüren, c) Wasserleitungen, d) Heizkörper samt Thermostatventilen und Ablesegeräte, e) Doppelparker samt Hebeanlage, f) Zähler des Energieversorgers g) Rauchwarnmelder?

8 Sondereigentum Nach 5 Abs. 1 WEG sind Sondereigentum die gemäß 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden (wesentlichen) Bestandteile des Gebäudes, die nicht [ ]

9 Was gehört wem? 1. Stufe: Qualifizierung des Was : Ist die Sache selbstständige bewegliche Sache oder gehört sie als Gebäude-/Grundstücksbestandteil zur unbeweglichen Sache Grundstück? - Steht der Bestandteil im Gemeinschaftseigentum - Steht der Bestandteil im Sondereigentum 2. Stufe: Bestimmung des Wem Bei beweglichen Sachen: - Rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft - Einzelne(r) Wohnungseigentümer - Dritte Bei Gemeinschaftseigentum: alle Wohnungseigentümer Bei Sondereigentum: einzelner Wohnungseigentümer

10 Bestandteil: Ja oder Nein? Fenster sind Gebäudebestandteil, Eingangs- und Wohnungsabschlusstüren sind Gebäudebestandteil, Wasserleitungen sind Gebäudebestandteil, Heizkörper samt Thermostatventilen sind Gebäudebestandteil, Ablesegeräte (Verdunster) und Zähler des Energieversorgers sind regelmäßig selbstständige nur zu vorübergehendem Zweck (insbesondere auch bei Vermietung) eingefügte bewegliche Sachen, Doppelparker samt Hebeanlage sind Gebäudebestandteil, Rauchwarnmelder sind regelmäßig selbstständige bewegliche Sachen (str.).

11 Zuordnung von Gebäudebestandteilen Bestandteile der zum Sondereigentum zählenden Räume sind grds. Sondereigentum ( 5 Abs. 1 WEG) Ausnahmsweise sind die Bestandteile Gemeinschaftseigentum, wenn - Veränderung wäre Beeinträchtigung isv 14 ( 5 Abs. 1 WEG), - Äußere Gestaltung des Gebäudes bestimmt ( 5 Abs. 1 WEG), - Für Bestand oder Sicherheit erforderlich ist ( 5 Abs. 2 WEG), - Dient zum gemeinschaftlichen Gebrauch ( 5 Abs. 2 WEG), - Zu Gemeinschaftseigentum erklärt ( 5 Abs. 3 WEG)

12 Versorgungsleitungen BGH v V ZR 57/12: Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.

13 BGH v V ZR 57/12 (detailliert I) Versorgungsleitungen lassen sich zwar bautechnisch in viele einzelne Teile zerlegen. Soweit sie sich im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden, sind sie rechtlich jedoch als Einheit anzusehen. Sie bilden ein der Bewirtschaftung und Versorgung des Gebäudes dienendes Leitungsnetz ( ). Eine solche Betrachtung entspricht der natürlichen Anschauung und trägt darüber hinaus der Interessenlage der Wohnungseigentümer Rechnung. Sie erhält ihnen die gemeinschaftliche Verfügungsbefugnis über das Leitungsnetz und ermöglicht so Veränderungen daran, beispielsweise die Verwendung von Leitungen, die nur eine Wohneinheit versorgen, auch für andere Zwecke; ferner erleichtert sie die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten oder Modernisierungsmaßnahmen an den Versorgungsleitungen. ( )

14 BGH v V ZR 57/12 (detailliert II) Zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören die Leitungen nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums ( ), sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. Denn Wasser- und Heizungsleitungen verlieren erst von dem Punkt an ihre Zugehörigkeit zu dem Gesamtnetz, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindliche Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen.

15 Weitere Aussagen des BGH BGH v V ZR 176/10: Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung sowie Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate können im Sondereigentum stehen. BGH v V ZR 75/11: Das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird. BGH v V ZR 212/12: Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer. BGH v V ZR 46/13: Kellerausgangstür, Nebenausgangstür und Fenster stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum.

16 Zuordnung in den Beispielen a) Fenster und Außen- sowie Abschlusstüren bestimmen das äußere Erscheinungsbild und sind regelmäßig für Bestand und Sicherheit erforderlich, sind also gemeinschaftliches Eigentum. b) Versorgungsleitungen sind im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums und innerhalb des Sondereigentums bis zur ersten Absperrmöglichkeit eine einheitliche, dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienende Sache und daher gemeinschaftliches Eigentum. c) Heizkörper und Thermostatventile sind hingegen grds. Sondereigentum, wenn nicht entweder die Teilungserklärung sie zu Gemeinschaftseigentum erklärt oder diese Teile dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (wie es aber bei Fehlen einer Absperreinrichtung oder einer Einrohrheizung liegt).

17 Von der Rechtsprechung nicht behandelte Probleme Wohnungsabschlusstür - Tür ist insgesamt Gemeinschaftseigentum, - dazu zählt als Teil der Tür Drückgarnitur, - nach hm aber nicht Schloss (solange nicht Teil einer Schließanlage). Klingel - herkömmlich Sondereigentum wegen räumlicher und funktioneller Zusammenhang durch Klingeldraht, - aber Versorgungsleitungsrechtsprechung spricht für Gemeinschaftseigentum.

18 Liste äußere Gestaltung Gemeinschaftseigentum - Außenfassade, - Markisen, - Außenrollläden, - Rollladengurt und Gurtführung (wegen Einheitlichkeit, str.). Sondereigentum (mangels äußerer Gestaltung): Innenjalousie.

19 Liste Balkon Gemeinschaftseigentum - Balkonbrüstung, - Decke, - Balkontür, - Bodenplatte, - Isolierschicht, - Abdichtungsanschlüsse, - Seiten- und Trennwände. Sondereigentum - Innanstrich, - Bodenbelag. - Mörtelbett.

20 Liste Fenster Gemeinschaftseigentum - Glas, - Fassung, - Rahmen, - auch Innenseiten, - auch Verbundglasfenster, - Fenstergitter, - Fensterläden. Sondereigentum Innenfenster bei echten Doppelfenstern.

21 III. Was zählen abweichende Vereinbarungen? 10 Abs. 2 WEG: Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes (...). Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. 10 Abs. 3 WEG: Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, sowie die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.

22 1. Abweichende Kostenverteilung Beispiel: In der Teilungserklärung heißt es u. a.: Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.b. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze), werden auf dessen Kosten instand gesetzt und instand gehalten. Folge: Über die Maßnahme hat die Eigentümerversammlung zu beschließen, die Kosten sind abweichend von 16 Abs. 2 WEG den betroffenen Eigentümern aufzuerlegen.

23 2. Abweichende Verwaltungszuständigkeit Beispiel: In der Teilungserklärung heißt es u. a.: Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.b. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze), sind von ihm auf seine Kosten instandzusetzen und instandzuhalten. Folge: - Grundsätzlich hat der Eigentümer die Maßnahme (Fensteraustausch) selbst vorzunehmen, - ein Beschluss der Eigentümer kann wegen Verstoßes gegen Eigentümerkompetenzen anfechtbar sein (Kostenrisiko?).

24 Vereinbarung über Verwaltungszuständigkeit BGH v V ZR 46/13: Die genannten Bestimmungen verpflichten den einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Türen und Fenstern, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden; BGH v V ZR 174/11: Damit wird nicht nur die Kostenlast geregelt (zu einer derartigen Regelung vgl. Senat, Urteil vom 10. Juni V ZR 2/10), sondern auch die Verwaltungsbefugnis im Hinblick auf diesen Teil des Gemeinschaftseigentums. Folie 24

25 3. Unwirksame Sondereigentumszuweisung Beispiel Fenster gehören zum Sondereigentum. Welche Wirkungen äußert diese Regelung? BGH v V ZR 57/12: Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten [ 5 III WEG], nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben. OLG Karlsruhe v WX 115/08: Ist die Zuweisung von Bauteilen zum Sondereigentum dinglich unwirksam, kann die gem. 140 BGB gebotene Umdeutung für Bauteile im räumlichen Bereich des Sondereigentums (hier: Fenster- und Türelemente) ergeben, dass für sie die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auf eigene Kosten bei den jeweiligen Wohnungseigentümern liegen soll.

26 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, Bielefeld