Verband der Immobilienverwalter Hessen e.v. 10. Verwalterforum

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1 Verband der Immobilienverwalter Hessen e.v. 10. Verwalterforum Maßnahmen der Instandhaltung: Sonder- und Gemeinschaftseigentum Entscheidungskompetenz und Kosten Prof. Dr. Florian Jacoby

2 Übersicht I. Weichenstellung: Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum II. Ausnahmen von der MEA-Kostenverteilung nach 16 Abs. 2 WEG durch oder wegen eines Beschlusses ( 16 Abs. 4 u. 6 WEG) III. Ausnahmen durch Vereinbarung (Teilungserklärung) Folie 2

3 I. Weichenstellung Gemeinschaftseigentum 21 Abs. 1 WEG: Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. 16 Abs. 2 WEG: Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Folie 3

4 Was folgt aus dem Gesetz? Wenn ein Gebäudeteil im gemeinschaftlichen Eigentum steht, dann haben grundsätzlich die Wohnungseigentümer - in der Eigentümerversammlung über die Instandhaltung und Instandsetzung zu entscheiden (Verwaltung) und - die Kosten der Maßnahme nach Miteigentumsanteilen zu tragen (Kostentragung). Wenn eine Sache im Sondereigentum steht, dann - hat der Sondereigentümer zu entscheiden und die Kosten (aus seiner eigenen Beauftragung) selbst zu zahlen, - Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind mangels Beschlusskompetenz nichtig. Folie 4

5 Fall 1 Was gilt hinsichtlich folgender Gebäudeteile a) Balkon, b) Wasserleitungen, c) Heizkörper samt Thermostatventilen? Folie 5

6 5 WEG (1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. (2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. (3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Folie 6

7 Zuordnung von Gebäudebestandteilen Bestandteile der zum Sondereigentum zählenden Räume sind grds. Sondereigentum ( 5 Abs. 1 WEG) Ausnahmsweise sind die Bestandteile Gemeinschaftseigentum, wenn - Veränderung wäre Beeinträchtigung i. S. 14 ( 5 Abs. 1 WEG), - Äußere Gestaltung des Gebäudes bestimmt ( 5 Abs. 1 WEG), - Für Bestand oder Sicherheit erforderlich ist ( 5 Abs. 2 WEG), - Dient zum gemeinschaftlichen Gebrauch ( 5 Abs. 2 WEG), - Zu Gemeinschaftseigentum erklärt ( 5 Abs. 3 WEG) Folie 7

8 Leitsätze des BGH I (alt) BGH v V ZR 176/10: Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate BGH v V ZR 75/11: Das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird. Folie 8

9 Leitsätze des BGH II (neu) BGH v V ZR 57/12: 1. Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben. 2. Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient (Abgrenzung zu BGH v V ZR 176/10). Folie 9

10 BGH v V ZR 57/12 (detailliert I) Versorgungsleitungen lassen sich zwar bautechnisch in viele einzelne Teile zerlegen. Soweit sie sich im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden, sind sie rechtlich jedoch als Einheit anzusehen. Sie bilden ein der Bewirtschaftung und Versorgung des Gebäudes dienendes Leitungsnetz und damit eine Anlage im Sinne von 5 Abs. 2 WEG ( ). Eine solche Betrachtung entspricht der natürlichen Anschauung und trägt darüber hinaus der Interessenlage der Wohnungseigentümer Rechnung. Sie erhält ihnen die gemeinschaftliche Verfügungsbefugnis über das Leitungsnetz und ermöglicht so Veränderungen daran, beispielsweise die Verwendung von Leitungen, die nur eine Wohneinheit versorgen, auch für andere Zwecke; ferner erleichtert sie die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten oder Modernisierungsmaßnahmen an den Versorgungsleitungen. ( ) Dass einzelne Teile des Leitungsnetzes, die sich ( ) im räumlichen Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums befinden, nur eine Sondereigentumseinheit versorgen, bleibt daher für ihre dingliche Zuordnung außer Betracht; es gilt nichts anderes als für den Abschnitt eines Treppenhauses, der ausschließlich den Zugang zu einer einzelnen Wohnung ermöglicht und gleichwohl eine Einheit mit dem übrigen Treppenhaus bildet. Folie 10

11 BGH v V ZR 57/12 (detailliert II) Zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören die Leitungen nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums ( ), sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit ( ). Je nach Bauweise kann das schon daraus folgen, dass eine - nicht durch Ventile, Eckverbindungen oder ähnliche Zwischenstücke - unterteilte Leitung eine einheitliche Sache ist, an der nur einheitliches Eigentum bestehen kann. In erster Linie ist hingegen maßgeblich, dass Wasser- und Heizungsleitungen erst von dem Punkt an ihre Zugehörigkeit zu dem Gesamtnetz verlieren, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindliche Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen. Aus der Heizkörperentscheidung des Senats, in der auch die sich in den Wohnungen befindlichen Anschlussleitungen der Heizkörper als Teil des Sondereigentums angesehen worden sind (BGH v V ZR 176/10), folgt nichts anderes. Folie 11

12 Lösung Fall 1 a) Balkone bestimmen grundsätzlich das äußere Erscheinungsbild und sind regelmäßig für Bestand und Sicherheit erforderlich, sind also gemeinschaftliches Eigentum. b) Versorgungsleitungen sind im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums und innerhalb des Sondereigentums bis zur ersten Absperrmöglichkeit eine einheitliche, dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienende Sache und daher gemeinschaftliches Eigentum. c) Heizkörper und Thermostatventile sind hingegen grds. Sondereigentum, wenn nicht ausnahmsweise die Teilungserklärung sie zu Gemeinschaftseigentum erklärt. Folie 12

13 Teil 2 Ausnahmen von der MEA-Kostenverteilung nach 16 Abs. 2 WEG durch oder wegen eines Beschluss ( 16 Abs. 4 u. 6 WEG) Folie 13

14 Fall 2 In einer Eigentümerversammlung wird beschlossen: a) Die Betriebskosten werden ab kommendem Wirtschaftsjahr nicht mehr nach MEA, sondern nach Wohnfläche verteilt. b) Die Kosten für Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung an Fenstern werden abweichend von 16 Abs. 2 WEG künftig so verteilt, dass die Kosten von demjenigen zu tragen sind, an dessen Sondereigentumseinheit die Fenster grenzen. Was äußern die Beschlüsse für Wirkungen? Folie 14

15 Lösung Fall 2 a) Der Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung für Betriebskosten ist wirksam (Beschlusskompetenz aus 16 Abs. 3 WEG). b) Dem Beschluss für die Änderung der Kostenverteilung für Instandsetzungsmaßnahmen an Fenstern fehlt es an Beschlusskompetenz. 16 Abs. 4 WEG legitimiert nur die Kostenverteilung im Einzelfall. Der Beschluss ist nichtig. Folie 15

16 Fall 3 In einer Teilungserklärung heißt es: Die Eigentümer können mit 2/3-Mehrheit die Gemeinschaftsordnung, insbesondere die Verteilung der Kosten, ändern. In einer Eigentümerversammlung erscheinen 21 der 30 Eigentümer. Für die Änderung der Kostenverteilung stimmen 15 Eigentümer, 6 dagegen. Was hat der Verwalter zu verkünden? Folie 16

17 Lösung Fall 3 BGH v V ZR 162/10: Verlangt eine Öffnungsklausel eine 2/3-Mehrheit und klärt sie nicht, was der Bezugspunkt sein soll, sind - 2/3 aller Wohnungseigentümer und - nicht nur der in der Versammlung anwesenden erforderlich. Die Kostenverteilung wird nicht geändert (Beschluss ist abgelehnt). Folie 17

18 Fall 4 Lassen sich über 16 Abs. 4 WEG anfechtungsfest die Kosten für die Sanierung - von bestimmten Fenstern, - des einzigen Fahrstuhls in einer Mehrhausanlage dem betroffenen Eigentümer auferlegen? Folie 18

19 Qualifizierte Beschlussmehrheit im Einzelfall 16 Abs. 4 WEG: 1 Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln (...). 2 Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von - drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und - mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Folie 19

20 BGH v V ZR 164/09 In der Sache entspräche eine abweichende Kostenverteilung, wie sie hier beschlossen worden ist, den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung nur, wenn für alle gleich gelagerten Instandsetzungsmaßnahmen unter dem Gesichtspunkt der Maßstabskontinuität eine entsprechende abweichende Kostenverteilung beschlossen würde. Damit wird aber das in der Teilungserklärung vorgesehene Prinzip der Gesamtverantwortung aller Wohnungseigentümer für das Gemeinschaftseigentum an allen Gebäuden unterlaufen und im Wege von Einzelfallmaßnahmen in sein Gegenteil verkehrt. Das sollte mit 16 Abs. 4 WEG gerade nicht ermöglicht werden. Folie 20

21 Lösung Fall 4 Bestimmte Fenster: Jetzt (allein) zahlende Eigentümer müssen bei künftiger Sanierung weiterer Fenster fremde Fenster nach 16 Abs. 2 WEG mitbezahlen, daher Beschluss anfechtbar. Einziger Fahrstuhl in einer Mehrhausanlage: grds. ordnungsmäßig, nicht anfechtbar, weil keine entsprechende Maßnahme ( gleichgelagerte Instandsetzungsmaßnahme ) künftig möglich. Folie 21

22 Abwandlung Fall 4 In der Vergangenheit wurden in einer Anlage stets Fenster von den betroffenen Eigentümern bezahlt, obwohl die Gemeinschaftsordnung keine entsprechende (wirksame) Regelung enthält. Die Fenster eines Eigentümers sind sanierungsbedürftig und er verlangt Austausch. Lassen sich die Kosten der Maßnahme über 16 Abs 4 WEG mit der erforderlichen Mehrheit dem betroffenen Eigentümer auferlegen? Folie 22

23 Lösung: Abwandlung Fall 4 Eine höchstrichterliche Rechtsprechung gibt es noch nicht. Meines Erachtens ist der Beschluss ordnungsmäßig und daher nicht anfechtbar, weil der Verteilungsmaßstab der jetzt zu beschließenden Maßnahme die bisherige Praxis fortsetzt (Ordnungsmäßigkeit ergibt sich aus Vergangenheit, ohne dass im Unterschied zu BGH v V ZR 164/09 Bindung für die Zukunft (!) damit einhergeht). Folie 23

24 Fall 5 Die extravaganten Balkoneigentümer der Südseite wollen die Brüstungen ihrer Balkone aufwendig und äußerst kostenintensiv umgestalten, indem eine Glas- Stahl-Konstruktion errichtet wird. In der Eigentümerversammlung wird über die Baumaßnahme abgestimmt. Die Balkoneigentümer sind dafür, die anderen Eigentümer erscheinen nicht oder enthalten sich der Stimme. Der Beschluss wird nicht angefochten und ausgeführt. Der Verwalter fragt sich, wie er die Kosten der Maßnahme verteilen soll. Folie 24

25 Besondere Kostenregelung 16 Abs. 6 WEG: Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen. Satz 1 ist bei einer Kostenverteilung gemäß Absatz 4 nicht anzuwenden. 22 WEG: Bauliche Maßnahmen - Abs. 1: Klassische bauliche Veränderung - Abs. 2: Modernisierung - Abs. 3: Modernisierende Instandsetzung Folie 25

26 BGH v V ZR 65/11 1. Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme gemäß 22 Abs. 1 WEG nicht zu, ist er gemäß 16 Abs. 6 Satz 1 Halbs. 2 WEG von den damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß 22 Abs. 1 i.v.m. 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht. 2. Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend regelt. Folie 26

27 Lösung Fall 5 Soweit es sich bei der Umgestaltung der Balkonbrüstung bloß um eine klassische bauliche Veränderung handelt, tragen die Kosten nur die Eigentümer, die für die Maßnahme gestimmt haben. Abweichend kann es sich um eine Modernisierung ( 22 Abs. 2 WEG) nur handeln, wenn die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen; an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen (BGH v V ZR 224/11). Folie 27

28 Teil 3 Ausnahmen durch Vereinbarung (Teilungserklärung) Folie 28

29 Grundlagen 10 Abs. 2 WEG: Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes (...). Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. 10 Abs. 3 WEG: Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, sowie die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Folie 29

30 Fall 6 Gemäß 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die von ihm allein genutzten Gegenstände auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu pflegen, instandzuhalten und instandzusetzen. In dem räumlichen Bereich seines Sondereigentums treffen den einzelnen Wohnungseigentümer deshalb unabhängig von der Zuordnung zu dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, die beispielhaft genannt werden. Dazu gehören zunächst Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen. Weiter wird die Behebung von Glasschäden und die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen und Rollläden aufgeführt. In diesem Zusammenhang heißt es, soweit dabei die Außenansicht betroffen werde, sei eine einheitliche Ausführung unabdingbar; daher sei die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden Sache der Eigentümergemeinschaft. Wer trägt die Kosten der vollständigen Erneuerung der Fenster? Folie 30

31 Lösung Fall 6 BGH v V ZR 174/11: Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft. Es gilt 16 Abs. 2 WEG. Folie 31

32 Fall 7 In der Teilungserklärung heißt es u. a.: Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.b. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze), sind von ihm auf seine Kosten instandzusetzen und instandzuhalten. Folie 32

33 Fall 7 Frage 1 Können die Eigentümer durch Beschluss die Reichweite der Klausel bestimmen? LG München v S 8790/11: Ein Eigentümerbeschluss, der darauf gerichtet ist, eine verbindliche Auslegung der Teilungserklärung - hier: Klausel zur Verteilung von Kosten für die Instandsetzung der Balkone - herbeizuführen, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. Folie 33

34 Fall 7 Frage 2 Wie ist diese Klausel auszulegen? BGH v V ZR 9/12: Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen. Folie 34

35 Fall 7 Frage 3 Was ist mit einem Beschluss, der eine abweichende Kostenverteilung für eine bestimmte Maßnahme vorsieht? BGH v V ZR 9/12 Tz. 11: Ob der in dem Verstoß gegen 5.2 der Teilungserklärung liegende Rechtsfehler nur zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse führt oder zu deren Nichtigkeit wegen fehlender Beschlusskompetenz zur erstmaligen Begründung einer Kostenlast der Gemeinschaft, bedarf hier keiner Klärung. Folie 35

36 Gestaltungsproblem Teilungserklärung Gegenständliche Reichweite der Regelung - allein genutzten Gegenstände - Gegenstände im räumlichen Bereich des Sondereigentums - durch Sondernutzungsrecht zum alleinigen Gebrauch zugewiesene Gegenstände Erfasste Maßnahme - Instandhaltung, Instandsetzung - Sonstige bauliche Maßnahmen - Verkehrssicherungspflichten Regelungsinhalt - Kostentragungspflicht - Verwaltungsbefugnis (wer entscheidet: wann und was) Folie 36

37 Beispiel für eine gemeinschaftsfreundliche Regelung Die Eigentümer vereinbaren: Wohnungseigentümer haben die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung, aber auch alle anderen baulichen Maßnahmen und die Verkehrspflichten für solche Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen, die ihnen durch ein Sondernutzungsrecht zum alleinigen Gebrauch zugewiesen sind. Die Verwaltungsbefugnis ruht weiter auf sämtlichen Wohnungseigentümern. Diese können insbesondere entscheiden, wann, auf welche Art und Weise und durch wen die Maßnahmen zu unternehmen sind. Folie 37

38 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, Bielefeld Folie 38