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1 Beiratsseminar 2012 Kostenverteilung in der WEG Rechtsanwalt Fahrgasse Frankfurt/M. Tel. 069 /

2 Wer zahlt was?- Kostenverteilung in der WEG Insbesondere bei baulichen Maßnahmen

3 Grundsatz der Kostenverteilung: I. Gesetz II. Teilungserklärung / Vereinbarung III. Beschlussfassung Unterschiede? Abstrakt-generell Vertraglich objektbezogen Neue Beschlusskompetenzen

4 I. Zentrale gesetzliche Regelung: 16 Abs. 1 WEG: Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß 47 der Grundbuchordnung eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.

5 16 Abs.2 WEG: Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils(Abs.1 S.2 ) zu tragen.

6 1. Gesetz Innenverhältnis der Wohnungseigentümer 16 Abs.1 WEG Nutzen Miteigentumsanteile 16 Abs.2 WEG Lasten Gemeinschaftliches Eigentum Kosten Instandhaltung / Instandsetzung Sonstige Verwaltung Gemeinschaftlichen Gebrauchs Miteigentumsanteile

7 Miteigentumsanteile Keine gesetzliche Regelung vorhanden Nicht zwingend identisch mit Fläche (qm) Wertprinzip ( Niedenführ, 16 Rdnr. 4) Ausnahmsweise Anspruch auf Änderung 10 Abs.2 Satz 3 WEG (OLG München, NZM 08,408) - Unbilligkeit 16 Abs. 3 und Abs. 4 WEG, Einfache Möglichkeit

8 5 Abs. 2 WEG: Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

9 Abgrenzung Sondereigentum Gemeinschaftseigentum 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn für Bestand oder Sicherheit erforderlich oder gemeinschaftlicher Gebrauch Äußere Gestaltung 5 Abs. 3 WEG Nur Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum nicht umgekehrt ( BGH WM 68,572)

10 Beispiele für zwingendes Gemeinschaftseigentum: Fundamente Tragende Innenwände Dach Schornstein Keller Fenster Rollläden, etc.

11 Problem: Heizungsanlagen Wasserleitungen - Im Bereich des Sondereigentums Geschlossenes System Gemeinschaftseigentum - Jennißen, WEG 5, Rdnr. 33 Neu: BGH , V ZR 176/10 Heizkörper in TE geregelt

12 2. Instandhaltung und Instandsetzung Instandhaltung: Pflegende, erhaltende, vorsorgende Maßnahmen (KG WuM, 93, 562) Ursprünglichen Zustand erhalten Gartenpflege (LG Frankfurt, NJW-RR 90, 24) Hauswart Reinigung ( Vgl. Niedenführ, 21,Rdnr.63)

13 Instandsetzung: Schaden liegt vor Eintritt des Schadens steht unmittelbar bevor; wesentliche techn. Teile können jederzeit unbrauchbar werden( BayObLG,WuM 94,504,505 ) Modernisierende Instandsetzung: Schaden liegt vor! Neue Anlage - Stand der Technik; wirtschaftlich vernünftig (ZMR 2004,442,443)

14 3. Kosten der sonstigen Verwaltung Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, auf die Eigentümer Anspruch hat. 21 Abs.4. Feuer- Haftpflichtversicherung 21 Abs.5 Nr.3 Instandhaltungsrücklage 21 Abs.5 Nr.4 Verwaltervergütung

15 4. Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs Betriebskosten Energiekosten Wasserkosten Miteigentumsanteil muss nicht der Fläche entsprechen! Eintragung GB maßgeblich

16 II. Vereinbarung gesetzliche Kostenverteilung nach 16 Abs. 1 und 2 WEG nicht zwingend abänderbar Meist in Teilungserklärung geregelt Alle oder bestimmte Kostenarten abweichend verteilt Besondere Regelungen für Instandsetzungsmaßnahmen beachten.

17 Unklare Regelung der Teilungserklärung Gesetzliche Verteilung im Zweifel nicht abgeändert ( KG, ZMR 03, 873; OLG Hamburg, ZMR 04, 614) Umdeutung nichtiger Sondereigentumszuordnungen in Kostentragungsregelungen ausnahmsweise möglich ( OLG Karlsruhe, NZM 02, 220;Niedenführ WEG, 16 Rdnr.13 mwn.) Auslegungsregeln beachten! Objektiver Inhalt

18 Vereinbarung kann einvernehmlich nur durch alle geändert werden Schutzwirkung der TE auch für Rechtsnachfolger Änderungen ins GB eintragen 10 Abs.3 Nur in seltenen Ausnahmen Anspruch auf Änderung der TE 10 Abs.2 Satz 3 Schwerwiegende Gründe Festhalten unbillig Einzelfall

19 III. Beschlüsse Erst seit neue Beschlusskompetenzen ( WEG - Reform) Altbeschlüsse mangels Beschlusskompetenz nichtig Neu: 16 Abs. 3 und 4 WEG

20 16 Abs. 3 WEG Die Wohnungseigentümer können abweichend von Abs. 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinn des 556 Abs. 1 BGB, die nicht unmittelbar abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

21 556 BGB Durch bestimmungsgemäßen Gebrauch Laufend entstehende Kosten 1 S. 1 Betriebskostenverordnung: Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

22 16 Abs. 4,S.1 WEG: Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung oder Instandsetzung im Sinne von 22 Abs. 5 Nr.2 oder zur baulichen Veränderung oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Abs. 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt.

23 16 Abs. 3 WEG Kompetenz zur dauerhaften Änderung der Kostenverteilung nur für Betriebskosten 16 Abs. 4 WEG Nur Einzelfall Instandsetzungsmaßnahmen Keine Änderung der TE auf Dauer

24 Finanzierung der baulichen Maßnahme: Regelfall 16 Abs.2 WEG MEA Teilungserklärung Sonderregelung Neu: 16 Abs. 4 WEG Einzelfall Möglichkeit des Gebrauchs Instandhaltung/Instandsetzung, Modernisierung, Anpassung an den Stand der Technik

25

26 Beispiel: Mehrhausanlage / Dachsanierung BGH, , V ZR 164/09: 3 Gebäude Altbauvilla; Dach reparaturbedürftig 2 Neubauten; kein Reparaturbedarf Beschluss Instandsetzung Altbauvilla Kosten nur Eigentümer der Altbauvilla

27 Teilungserklärung sieht keine getrennte Kostenverteilung vor Doppelt - qualifizierte Mehrheit, Kostenverteilung Instandsetzungsmaßnahme notwendig! Kostenverteilung 16 Abs. IV WEG? Rechtmäßig?

28 BGH, 16 Abs. IV WEG: Beschlusskompetenz grundsätzlich gegeben Aber: Gesteigerte Gebrauchsmöglichkeit am Dach? Nein,, kein intensiverer Gebrauch des Daches Nähe zu dem bestimmungsgemäßen Nutzen, ist kein gesteigerter Gebrauch

29 BGH: Liegt ein Einzelfall vor? Nur Altbauvilla betroffen Erwartung: keine Kostenbeteiligung bei zukünftigen Dachsanierungen Neubau Problem: Wird in einer zukünftigen ETV erneut doppelt-qualifizierte Mehrheit errreicht? Gleichbehandlungsanspruch

30 BGH: Kein Einzelfall Verdeckte dauernde Änderung der Teilungserklärung; wg. Gleichbehandlung Keine erhöhte Gebrauchsmöglichkeit am Dach Beschluss Kostenverteilung ungültig! BGH, , V ZR 164/09

31

32 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Rechtsanwalt Fahrgasse Frankfurt/M. Tel. 069/

33 Verband der Immobilienverwalter Hessen e.v. Schwarzburgstraße Frankfurt/M. Tel.: 0700 / Fax: 0700 / www. hausverwalter.de

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