Die Besonderheiten der Mehrhausanlage als Folge des noch neuen Rechts. Horst Müller Kanzlei Müller & Hillmayer

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1 Die Besonderheiten der Mehrhausanlage als Folge des noch neuen Rechts Horst Müller Kanzlei Müller & Hillmayer 1

2 I. Beispiele für Mehrhausanlagen 1. ein Hochhaus, ein Flachbau 2. ein Wohngebäude, eine Tiefgarage 3. die Reihenhausanlage 2

3 II. Die Mehrhausanlagen bei Instandsetzungs und Modernisierungsmaßnahmen 1. Ein Hochhaus, ein Flachbau a) das Flachdach steht zur Sanierung an; der Lift im Hochhaus ist zu erneuern; b) die Gemeinschaftsordnung (GO) bestimmt lediglich (1. Variante): aa) bb) Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums oder von Modernisierungsmaßnahmen haben lediglich die Eigentümer von Einheiten des Gebäudes zu tragen, in dem die Maßnahme zu treffen ist. Ergo: Kein sog. Blockstimmrecht 3

4 c) Mehrheitsbeschluss mit Stimmrecht aller Wohnungseigentümer: (1) Das Flachdach des Rückgebäudes wird nach Maßgabe des vom Architekten A erstellten Leistungsverzeichnisses (LV) saniert (bzw. der Lift im Hochhaus wird nach Maßgabe des Angebots der Firma X erneuert). der Lifterneuerungs (2) Die Wohnungseigentümer beauftragen und bevollmächtigen den Verwalter, namens der Gemeinschaft Wohnungseigentümer (vgl. 10 Abs. 6) den Sanierungsvertrag mit der Firma X zu schließen (bzw. den vertrag mit der Firma X zu schließen). 4

5 (3) Die Maßnahme wird über Sonderumlage in Höhe von ,00 finanziert, die von allen Wohnungseigentümern nach der Größe ihrer Miteigentumsanteile anteilig zu bezahlen ist und sofort fällig ist. (4) Dem Verwalter wird auferlegt, den Vertrag erst zu schließen, wenn die Sonderumlage vollständig bezahlt ist. 5

6 d) Hinweise: aa) Der Vertrag ist zwingend zwischen der Gemeinschaft und dem Dritten zu schließen, es sei denn, jeder Wohnungseigentümer verpflichtet sich selbst höchstpersönlich. bb) Alle Wohnungseigentümer haften gem. 10 Abs. 8 WEG im Außenverhältnis anteilig. cc) dd) Finanzierungssicherheit auch wegen 648 a BGB erforderlich (sog. Handwerkersicherung) Das Sanierungsunternehmen kann ungeachtet des Baufortschritts und ungeachtet etwaiger Baumängel jederzeit sogar 110 % des Auftragsvolumens als Sicherheit verlangen (10 % pauschal für Nebenforderungen) 6

7 2. Ein Hochhaus, ein Flachbau a) Sanierung wie Ziff. 1 a) b) die GO bestimmt (2. Variante): Jedes der beiden Gebäude bildet eine Untergemeinschaft. Jede Untergemeinschaft verwaltet sich selbst, soweit dies rechtlich möglich ist. Demgemäß entscheiden die Mitglieder einer Untergemeinschaft jeweils alleine über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums oder über Modernisierungsmaßnahmen gem. 22 Abs. 2 WEG, soweit eine solche Maßnahme nur das Gebäude einer Untergemeinschaft betrifft. 7

8 Demgemäß haben auch nur die Mitglieder einer Untergemeinschaft zu den insoweit entstehenden Kosten nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile beizutragen. zu Schließlich haben nur die jeweils von einer Maßnahme in diesem Sinne betroffenen Wohnungseigentümer ein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung (ETV). Der Verwalter ist auch ermächtigt, nicht aber verpflichtet, getrennten Eigentümerversammlungen zu laden. 8

9 c) Mehrheitsbeschluss mit Stimmrecht der Wohnungseigentümer des Flachbaus bzw. des Hochhauses (nicht alle Wohnungseigentümer): (1) Das Flachdach des Rückgebäudes wird nach Maßgabe des vom Architekten A erstellten LV saniert (der Lift wird nach Maßgabe des Angebots der Firma X erneuert). auf der (2) Die Wohnungseigentümer des Flachbaus (bzw. des Hochhauses) beauftragen und bevollmächtigen den Verwalter, namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Sanierungsvertrag mit der Firma X Grundlage des Angebots über ,00 zu schließen (bzw.: den Lifterneuerungsvertrag zu schließen). 9

10 (3) Die Maßnahme wird wie folgt finanziert: a) ,00 werden über Sonderumlage finanziert, die von den Eigentümern des Flachbaus (bzw. des Hochhauses) nach der Größe ihrer Miteigentumsanteile zu zahlen und sofort fällig ist. b) Der Rest in Höhe von ca ,00 wird der Instandhaltungsrücklage Flachbau (bzw. Instandhaltungsrücklage Hochhaus ) entnommen. 10

11 (4) Dem Verwalter wird auferlegt, den Vertrag erst zu schließen, wenn a) die Sonderumlage vollständig bezahlt ist und b) dieser Beschluss bestandskräftig ist. 11

12 d) Hinweise: aa) Obwohl nur die Wohnungseigentümer des jeweils betroffenen Gebäudes eine Instandsetzungspflicht und befugnis und nur diese Wohnungseigentümer ein Stimmrecht haben, ist der Vertrag namens der Gesamtgemeinschaft zu schließen haften die Wohnungseigentümer des jeweils anderen Gebäudes ebenfalls gem. 10 Abs. 8 im Außenverhältnis anteilig. haben die Wohnungseigentümer des jeweils anderen Gebäudes ein Teilnahmerecht an der Eigentümerversammlung der anderen Untergemeinschaften. 12

13 haben die Wohnungseigentümer des jeweils anderen Gebäudes ein Beschlussanfechtungsrecht hat der Verwalter immer alle Wohnungseigentümer zu laden bedürfen die an sich nicht betroffenen Wohnungseigentümer wegen ihrer Außenhaftung eines besonderen Schutzes 13

14 3. Ein Hochhaus, ein Flachbau a) Das Hochhaus soll erstmals als Modernisierungsmaßnahme gem. 22 Abs. 2 WEG einen Lift erhalten (3. Variante). b) GO Regelung wie in Ziff. 2 lit. b). c) Beschluss mit doppelter qualifizierter Mehrheit: (1) Das Hochhaus erhält einen Außenlift gem. dem Gestaltungsvorschlag des Architekten A vom (2) Die Eigentümer des Hochhauses beauftragen und ermächtigen den Verwalter, namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Lifteinbauvertrag nach Maßgabe des Angebots der Firma X über ,00 zu schließen. 14

15 (3) Die Maßnahme wird über Sonderumlage in Höhe von ,00 finanziert, die von den Eigentümern des Hochhauses im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu zahlen und sofort fällig ist. (4) Dem Verwalter wird auferlegt, den Vertrag erst zu schließen, wenn a) die Sonderumlage vollständig bezahlt ist und b) dieser Beschluss bestandskräftig ist. 15

16 d) Hinweise: aa) Die doppelte qualifizierte Mehrheit errechnet sich aus den Köpfen des Hochhauses und deren Miteigentumsanteilen. Beispiel: Die Wohnanlage verfügt über 32 Köpfe, wovon 25 Köpfe auf das Hochhaus mit 750/1.000stel Miteigentumsanteile entfallen. Das Quorum ist erreicht, wenn 19 Köpfe des Hochhauses mit mehr als 375/1.000stel für den Beschluss stimmen. bb) Namentliche Erfassung der mitstimmenden Wohnungseigentümer erforderlich. 16

17 cc) Im Übrigen gilt das Vorgesagte entsprechend, insbesondere zum Anfechtungsrecht der Eigentümer des Flachbaus etwa deshalb, weil entgegen dem hier unterbreiteten Beschlussvorschlag nicht beschlossen ist, dass der Auftrag erst nach Eintritt der Finanzierungssicherheit erteilt werden darf. dd) Bei baulichen Veränderungen gem. 22 Abs. 1 WEG z. B. Aufstockung des Flachbaus haben alle Wohnungseigentümer trotz der GO Regelung ein Stimmrecht mit allen weiteren Folgen (Teilnahmerecht, Anfechtungsrecht etc.) 17

18 4. Ein Hochhaus, ein Flachbau a) Das Flachdach ist zu sanieren. b) Die GO enthält keinerlei Regelung über eine wirtschaftliche Trennung sog. ungeregelte Mehrhausanlage (4. Variante). c) Alle Wohnungseigentümer sind zur Instandhaltung und Instandsetzung des Flachdachs verpflichtet, 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. d) Alle Wohnungseigentümer haben zu den Kosten beizutragen. e) Alle Wohnungseigentümer haben ein Stimmrecht. 18

19 f) Die Wohnungseigentümer beschließen: (1) Das Flachdach wird auf der Grundlage des vom Architekten A erstellten LV saniert. (2) Die Wohnungseigentümer beauftragen und ermächtigen den Verwalter, mit der Firma X den Sanierungsvertrag nach Maßgabe des Angebots vom über ,00 zu schließen. (3) In Anwendung des 16 Abs. 4 WEG beschließen die Wohnungseigentümer, dass nur die Eigentümer von Einheiten im Flachbau die Sanierungskosten im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen haben. 19

20 (4) Der Maßnahmebeschluss wird unabhängig von Ziff. 3 gefasst und soll jedenfalls wirksam sein. Demnach tragen die Wohnungseigentümer die Sanierungskosten nach der Größe ihrer Miteigentumsanteile, falls der gem. 16 Abs. 4 WEG gefasste Beschluss (Ziff. 3) unwirksam werden sollte. g) Fragen: aa) Der Maßnahmebeschluss bedarf nur der einfachen Mehrheit; der zu Ziff. 3 gefasste Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung bedarf der Mehrheit von drei Vierteln aller Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile; deshalb der Beschluss zu Ziff

21 bb) Fraglich, ob die Eigentümer des Flachbaus eine intensivere Zugangs und Gebrauchsmöglichkeit zu ihrem Dach haben als die anderen Wohnungseigentümer (verneinend nunmehr aktuell BGH, Urteil vom V ZR 164/09). 21

22 5. Die Reihenhausanlage a) Jedes Reihenhaus verfügt über eine eigenständige technische Infrastruktur (Heizung / Warmwasserversorgung; gesamte Haustechnik). b) Die Regelung in der GO: aa) Dem jeweiligen Eigentümer eines Reihenhauses stehen der ausschließliche Gebrauch und die ausschließliche Nutzung der gesamten Grundstücksfläche zu, auf der das Reihenhaus steht, und die das Reihenhaus umgibt, und wie sie in dem dieser Urkunde als Anlage beigefügten Lagenplan 1:1000 farblich gekennzeichnet und dem jeweiligen Reihenhaus zugeordnet ist. 22

23 Das Sondernutzungsrecht erstreckt sich darüber hinaus auf alle Gebäudebestandteile eines Reihenhauses, soweit sie nicht im Sondereigentum stehen, und alle sonstigen etwaigen auf dem jeweiligen Reihenhausgrundstück befindlichen Anlagen und Einrichtungen einschließlich der Verund Entsorgungsleitungen, die nur der Ver und Entsorgung eines Reihenhauses dienen. bb) Der jeweilige Reihenhauseigentümer hat im Umfange des Sondernutzungsrechts die Pflicht zur Instandhaltung, Instandsetzung und Verkehrssicherung auf eigene Kosten. 23

24 c) Vertragspartner des Sanierungs / Modernisierungsbeschlusses: aa) Der einzelne Reihenhauseigentümer, soweit er sich persönlich verpflichtet hat, der bb) die Gesamtgemeinschaft, falls der Verwalter namens Gemeinschaft den Vertrag für Maßnahmen getroffen hat, die Reihenhaus übergreifend sind (z. B. Schnittstellen im Dachbereich). 24

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