Kunze Immobilienverwaltung Beiratskongress 2011

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1 Kunze Immobilienverwaltung Beiratskongress 2011 Die 10 größten Irrtümer des WEG Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1

2 1. Bauliche Veränderungen bedürfen der Einstimmigkeit 2

3 Trautes Heim, Glück allein 3

4 22 Abs. 1 WEG Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. 4

5 Trautes Heim, Glück allein BGH, Beschl. v V ZB 45/00: Ist ausgeschlossen, dass durch den Wanddurchbruch zwischen zwei Wohnungseigentumseinheiten eine Beeintr chtigung der brigen Wohnungseigent mer erfolgt, bedarf die Ma nahme nicht der Zustimmung der brigen Wohnungseigent mer. 5

6 2. Jeder zahlt seine Fenster selbst 6

7 Gieriger Eigentümer? Die 10 größten Irrtümer des WEG Wohnungseigentümer W, der seine Wohnung gerade billig in der Zwangsversteigerung erworben hat, verlangt von der Wohnungseigentümergemeinschaft, dass diese die Fenster in seiner Eigentumswohnung austauscht, weil diese (was zutrifft) marode sind. Die Gemeinschaft beruft sich darauf, dass jeder in der Anlage seit 30 Jahren seine Fenster selbst zu zahlen habe, schließlich habe man das im Jahre 1989 so beschlossen. 7

8 16 Abs. 4 WEG Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von mehr als drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. 8

9 BGH, Urt. v V ZR 33/09 Für eine mehrheitliche Beschlussfassung über die generelle Überbürdung der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums fehlt die Beschlusskompetenz, da 16 Abs. 4 WEG eine solche Regelungskompetenz nur für den Einzelfall vorsieht. 9

10 3. Wir können jetzt die Kostenverteilerschlüssel ändern 10

11 11

12 16 Abs. 3 WEG Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. 12

13 BGH, Urt. v V ZR 162/10 BGH, Urt. v V ZR 202/09 Im Falle eines nicht abgeschlossenen Vorgangs besteht kein schutzwürdiges Vertrauen. Ob dies auch gilt, wenn über einen bereits abgelaufenen Wirtschaftsplan eine Abrechnung mit (rückwirkend) abgeändertem Kostenverteilungsschlüssel Beschluss gefasst wird, hat der BGH indes offen gelassen, da im konkreten Fall der Wirtschaftsplan auf Anfechtung hin für ungültig erklärt worden war. 13

14 4. Das ist mein Garten! 14

15 1 Abs. 5 WEG Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. 3 Abs. 1 WEG Das Miteigentum an einem Grundstück kann in der Weise beschränkt werden, dass jedem Miteigentümer das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen eingeräumt wird. 15

16 5. Der Verwalter setzt die Hausordnung durch 16

17 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, 1.Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen; 17

18 6. Eine Rechnungsprüfung dauert lange 18

19 Aufgaben des Beirats bei der Rechnungsprüfung Rechnungsprüfung = Plausibilitätskontrolle Anschluss an die Werte des Vorjahres Kontenabgleich (Originalbelege!) Summenprüfung auf Konsistenz Darstellung der Instandhaltungsrücklage Kostenverteilerschlüssel Belegprüfung - Stichprobenkontrolle 19

20 7. Der Verwalter muss mir jede gewünschte Auskunft erteilen 20

21 BGH, Urt. v V ZR 66/10 Wohnungseigentümer Q verlangt von Verwalter V schriftliche Auskunft darüber, wann V die Arbeiten des angestellten Hausmeisters in den Jahren 1999 bis 2002 kontrolliert hat, sowie wann welche Objektbegehungen mit welchem Ergebnis durchgeführt wurden. Zudem soll der V Auskunft darüber erteilen, wie sich verschiedene Abrechnungspositionen in der Jahresabrechnung zusammensetzen. Verwalter V meint, er sei kein Auskunftsbüro. 21

22 8. Was gehen uns die Fliesen auf dem Balkon an? 22

23 Künstlerisch wertvoll Die Gemeinschaft beschließt, die defekte Feuchtigkeitsabdichtung des im Bereich der Wohnung des Q befindlichen Balkons zu erneuern, da in der darunter liegenden Wohnung Feuchtigkeitsschäden aufgetreten sind. Dachdecker D macht sich an die Arbeit und entfernt den von Q aufgebrachten teuren Fliesenbelag. Q verlangt den Ersatz seiner Fliesen. 23

24 14 Nr. 4 WEG Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, 4. das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen. 24

25 16 Abs. 7 WEG Zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2 gehören insbesondere der Ersatz des Schadens im Falle des 14 Nr

26 9. Jeder Eigentümer muss den Rasen mähen 26

27 Der grüne Daumen Die Gemeinschaft beschließt, dass die Wohnungseigentümer aus Gründen der Kostenersparnis ab sofort reihum den Gemeinschaftsrasen zu mähen, die Sträucher zu schneiden und die Mülltonnen herauszustellen haben. 27

28 BGH, Urt. v V ZR 193/09 Aus der Kompetenz, den Gebrauch ( 15 WEG), die Verwaltung ( 21 WEG) und die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ( 22 WEG) zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten Leistungspflichten aufzuerlegen. 28

29 10. Lachen ist verboten 29

30 OLG Karlsruhe, Urt. v U 58/09 Gerade als die spätere Klägerin in ihren in der Tiefgarage der WEG-Anlage geparkten Wagen einsteigen wollte, bemerkte sie in Kopfhöhe eine fette schwarze Spinne, die sich gerade von der Decke der Tiefgarage herabließ. Die Klägerin erschrak fruchtbar und stürzte. Neben schweren Prellungen trug die Klägerin einen komplizierten Bruch des rechten Handgelenks davon. Kaum genesen, verklagte die furchtsame Dame die Hausverwaltung auf Schadensersatz und Schmerzensgeld in 5-stelliger Höhe. Die Hausverwaltung berief sich darauf, dass ein Hausmeisterservice mit der Reinigung der Tiefgarage beauftragt war. 30

31 Ich mag meinen Verwalter! 31

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