Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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1 Fachverwalter Immobilien Forum 2012 Wohnungseigentumsrecht Kostentragungsbeschlüsse -Zankapfel Kostenverteilung - Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1

2 Die Büchse der Pandora These 1: Den Antrag zur Änderung der Kostenverteilung stellt immer derjenige, der hinterher weniger zahlt. These 2: Eine Änderung der Kostenverteilung führt immer da- zu, dass mindestens ein Eigentümer mehr zahlt. These 3: Eine Änderung der Kostenverteilung erweist dem vermietenden Eigentümer einen Bärendienst. 2

These 2: Eine Änderung der Kostenverteilung führt immer da- zu, dass mindestens ein

3 Was gilt? Streit um die Kostenverteilung Die Gemeinschaftsordnung sieht eine Verteilung der Heizkosten zu je 50% nach Verbrauch und beheizter Fläche vor. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss 1999 zu 100% verbrauchsabhängig abzurechnen. Am beschloss die Gemeinschaft, ab dem zu 70% nach Verbrauch und zu 30% nach beheizterfläche abzurechnen. 3

zu je 50% nach Verbrauch und beheizter Fläche vor.

4 10 HeizkostenV 2009 Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere als die in 7 Absatz 1 und 8 Absatz 1 genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen, bleiben unberührt. 4

5 16 Abs. 3 WEG Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. 5

des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 556 Abs.

6 BGH, Urt. v V ZR 221/09 Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer über die Abrechnung der Heizkosten kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss geändert werden. Dabei bestimmt sich die Rechtmäßigkeit des Beschlusses u.a. nach den Regelungen der Heiz- kostenverordnung, wobei die für den Zeitpunkt des Inkrafttretens der Änderung geltende Fassung maßgebend ist. 6

kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss geändert werden.

7 6 Abs. 4 HeizkostenV 2009 Die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe nach Absatz 2 sowie nach 7 Absatz 1 Satz 1, 8 und 9 bleibt dem Ge- bäudeeigentümer überlassen. Er kann diese für künftige Abrechnungszeiträume durch Erklärung gegenüber den Nutzern ändern: 1. bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen, 2. nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken oder 3. aus anderen sachgerechten Gründen nach deren erstmaliger Bestimmung. Die Festlegung und die Änderung der Abrechungsmaßstäbe sind nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulässig. 7

bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen, 2.

8 Gerechtigkeit hoch 2: Streit um die Kostenverteilung Die Gemeinschaftsordnung sieht die Verteilung der Kosten der Reinigung des Gemeinschaftseigentums nach Einheiten vor. Die Eigentümerversammlung beschließt am auf Antrag des Beirats B, den Verteilerschlüssel auf MEA zu ändern. Sodann beschließt die Versammlung die Jahresabrechnung 2011 mit diesem Kosten- verteilerschlüssel für die Hausreinigung. 8

Die Eigentümerversammlung beschließt am 21.3.

9 BGH, Urt. v V ZR 202/09 Die Abänderung eines Umlageschlüssels nach 16 Abs. 3 WEG muss transparent gestaltet werden; hierfür genügt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird. 9

10 Das neue Wohnungseigentumsgesetz 16 Abs. 3 WEG Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. 10

gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 556 Abs.

11 LG Köln, Urt. v S 102/09 LG München I, Urt. v S 10155/08 LG Düsseldorf, Urt. v S 77/08 Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bedarf einen sachlichen Grundes. 11

2009 1 S 10155/08 LG Düsseldorf, Urt. v. 9.6.

12 BGH, Urt. v V ZR 3/11 Im Falle der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Betriebs- und Verwaltungskosten i.s.d. 16 Abs. 3 WEG bedarf es der Prüfung eines sachlichen Grundes grundsätzlich nicht. 12

13 BGH, Urt. v V ZR 202/09 Eine rückwirkende Änderung des Kosten- verteilungsschlüssels entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. 13

14 BGH, Urt. v V ZR 162/10 1. Im Fall eines bereits abschließend geregelten Sachverhalts besteht grundsätzlich ein schutzwürdiges Vertrauen des einzelnen Eigentümers. 2. Im Fall eines noch nicht abgeschlossenen Vorgangs besteht indes noch kein schutzwürdiges Vertrauen. Ob dies auch gilt, wenn über einen bereits abgelaufenen Wirt- Schaftsplan eine Abrechnung mit (rückwirkend) abgeändertem Kostenverteilungsschlüssel Beschluss gefasst wird, hat der BGH indes offen gelassen, da im konkreten Fall der Wirtschaftsplan auf Anfechtung hin für ungültig erklärt worden war. 14

Im Fall eines noch nicht abgeschlossenen Vorgangs besteht indes noch kein schutzwürdiges Vertrauen.

15 Der Schrei nach Gerechtigkeit: Die (ehemals im Eigentum des Sohns des Bauträgers stehende) Eigentumswohnung im Dachgeschoss weist eine Wohnfläche von 230 qm auf, wobei auf die Wohnung 100/ MEA entfallen. Die übrigen Wohnungen weisen 100 qm Wohnfläche auf, wobei durchschnittlich 250/10.000,00 MEA auf die Einheiten entfallen. Der allgemeine Kostenverteilerschlüssel lautet auf MEA. Das findet Eigentümer Q ungerecht. 15

000 MEA entfallen. Die übrigen Wohnungen weisen 100 qm Wohnfläche auf, wobei durchschnittlich 250/10.

16 Der Schrei nach Gerechtigkeit: BGH, Urt. v V ZR 174/09: Wird ein einzelner Wohnungseigentümer durch eine Vereinbarung so benachteiligt, dass es bei Anwendung eines Verteilungsschlüssels, der sich an der Wohnfläche orientiert, im Verhältnis zu dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel eine individuelle Kostenmehrbelastung von mehr als 25% ergibt, so kann eine Abänderung gem. 10 Abs. 2 S. 3 WEG erzwungen werden. 16

bei Anwendung eines Verteilungsschlüssels, der sich an der Wohnfläche orientiert, im Verhältnis zu dem

17 BGH, Urt. v V ZR 131/10 Selbst eine individuelle Kostenmehrbelastung von mehr als 25% ergibt für sich gesehen noch keinen Anspruch auf Abänderung einer Vereinbarung gem. 10 Abs. 2 S. 3 WEG, da das Maß der Kostenbelastung nicht das alleinige Kriterium für die Beurteilung der Unbilligkeit ist. 17

25% ergibt für sich gesehen noch keinen Anspruch auf Abänderung einer

18 Immer diese Fenster! Die Eigentümerversammlung beschließt am , dass zukünftig die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster im Bereich des jeweiligen Eigentums vom jeweiligen Sondereigentümer zu tragen sind. 18

2012, dass zukünftig die Kosten der Instandhaltung und

19 Bauliche Maßnahmen nach der WEG-Novelle 16 Abs. 4 WEG Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instand- setzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigen- tümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von mehr als drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. 19

1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die

20 BGH, Urt. v V ZR 33/09 Für eine mehrheitliche Beschlussfassung über die Überbürdung der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums fehlt die Beschlusskompetenz, da 16 Abs. 4 WEG eine solche Regelungskompetenz nur für den Einzelfall vorsieht. 20

21 Zuführung zur Instandhaltungsrücklage BGH, Urt. v V ZR 202/09: Für eine mehrheitliche Beschlussfassung über die Änderung des Verteilerschlüssels für die Zuführung zur Instandsetzungsrücklage fehlt die Beschlusskompetenz, da 16 Abs. 4 WEG eine Regelungskompetenz nur für den Einzelfall vorsieht. 21

22 Neidgesellschaft Streit um die Kostenverteilung Der Balkon im Bereich der Wohnung des Eigentümers Müller ist undicht und muss saniert werden. Eigentümer Q ist der Auffassung, dass nur die Eigentümer, die einen Balkon an ihrer Wohnung haben und nicht alle Eigentümer die Maßnahme bezahlen sollten. 22

23 Balkonien: Streit um die Kostenverteilung AG Oldenburg, Urt. v E 10 C 10016/07 Ein Beschluss, der dem betreffenden Sondereigentümer die Sanierungskosten des seinem Sondereigentum angeglieder- ten Balkons auferlegt, ist gem. 16 Abs. 4 WEG möglich. 23

24 16 Abs. 4 WEG Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instand- setzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigen- tümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von mehr als drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. 24

25 BGH, Urt. v V ZR 164/09 Das Gestaltungsermessen der Wohnungseigentümer bei der Findung eines abweichenden Kostenverteilungsschlüssels im Rahmen des 16 Abs. 4 WEG ist überschritten, wenn dieser sich weniger am Maßstab des Gebrauchs, sondern eher an anderen Erwägungen orientiert. Führt ein abweichender Verteilungsschlüssel zu einem Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung, würde der vereinbarte oder allgemeine Kostenverteilungsschlüssel unterlaufen. 25

26 Dann ist ja alles klar! 26

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