ista Hausverwalter - Tage 2015

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1 ista Hausverwalter - Tage 2015 Wohnungseigentumsrecht Wir drehen an der Kostenschraube Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1

2 Kann man denn da kostenmäßig nichts machen? 2

3 Kostenverteilung im WEG Instandsetzung Erwartungshaltung der Eigentümer gegenüber dem Verwalter, kreativ Möglichkeiten einer abweichenden Kostenverteilung aufzuzeigen 3

4 Kostenverteilung im WEG Kostenschrauben im WEG 16 Abs. 2 WEG Grundsatz der gemeinschaftlichen Kostentragung nach MEA Vereinbarung - Regelung der Kostenlast - Regelung der Verteilung - Öffnungsklauseln Beschluss - 16 Abs. 3 WEG - 16 Abs. 4 WEG - 21 Abs. 7 WEG 4

5 Rolle vorwärts Kreative Kostenbeschlüsse Die Eigentümerversammlung beschließt, den Verteilerschlüssel für die Kosten der gemeinschaftlichen Kabel-TV-Versorgung mit Wirkung ab dem von Miteigentumsanteilen auf die Anzahl der versorgten Einheiten zu ändern. Eigentümer Q, der jetzt mehr zahlen muss, ficht die Beschlüsse an. So sei der Verteilerschlüssel in der Gemeinschaftsordnung vereinbart und zudem sei nach MEA abgestimmt worden. Auch handele es sich um Kosten des Sondereigentums. 5

6 16 Abs. 3 WEG Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschliessen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. 6

7 16 Abs. 3 WEG Einfacher Mehrheitsbeschluss reicht aus, nach h.m. gelten von 25 Abs. 2 WEG abweichende Regelungen Beschlusskompetenz zur Änderung des 16 Abs. 2 und zur Änderung einer Vereinbarung ( 16 Abs. 5), sowohl im Einzelfall, als auch generell BGH, Urt. v V ZR 202/09, ZMR 2010, 775 Beschlusskompetenz auch für Kosten des Sondereigentums, soweit diese im Außenverhältnis über das Gemeinschaftsvermögen abgewickelt werden BGH, Beschl. v V ZB 83/07, ZMR 2007, 975 7

8 16 Abs. 3 WEG Weiter Ermessensspielraum der Eigentümer im Rahmen der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, eine Kostenmehrbelastung einzelner Eigentümer bedeutet keinen zwingenden Verstoß; anders bei reiner Kostenverschiebungsabsicht! BGH, Urt. v V ZR 3/11, ZMR 2012, 116 8

9 16 Abs. 3 WEG Eine Umstellung des Kostenverteilungsschlüssels für Hausreinigung und Winterdienst von MEA auf Anzahl der Einheiten wird nicht dem Umstand gerecht, dass üblicherweise größere Wohnungen auch von mehr Personen bewohnt werden, was wiederum in der Regel zu größerem Aufwand führt. AG Nürnberg, Urt. v C 5504/12, ZMR 2014, 156 Die Verteilung der Kosten der nach TrinkwV vorgeschriebenen turnusmäßigen Legionellenbeprobung nur auf die vermietenden Eigentümer ist systemwidrig und daher rechtswidrig, denn die Beprobung dient der Sicherheit der gesamten Warmwasserversorgungsanlage des Objekts und somit der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt. AG Heilbad Heiligenstadt, Urt. v C 331/13, ZMR 2014, 490 9

10 Der Schrei nach Gerechtigkeit BGH, Beschl. v V ZB 83/07, NZM 2007, 886 Soweit Kosten nicht aufgrund von Messeinrichtungen, wie Wasser- oder Wärmeverbrauchszähler, individuell erfasst werden, kommen als Kriterien der Umlage die Anzahl der Wohnungen, die Anzahl der Nutzungsstellen, die Anzahl der Bewohner oder die Miteigentumsanteile an dem Grundstück in Betracht. Jeder dieser Schlüssel hat Vor- und Nachteile und kann zu einer Verteilung führen, die den tatsächlichen Vorteilen der Nutzung oder der Kostenverursachung innerhalb der Gemeinschaft nicht entspricht ( ). Im Hinblick hierauf ist eine Regelung der Verteilung in der Gemeinschaftsordnung sachgerecht. ( ) Das Beteiligungsverhältnis an dem Grundstück bildet den natürlichen Maßstab für den Ausgleich unter den Miteigentümern, der für das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer grundsätzlich maßgebend ist ( ). 10

11 Rolle rückwärts Die Eigentümerversammlung vom beschließt zu TOP 3, den Verteilerschlüssel für die Kosten der gemeinschaftlichen Kabel-TV- Versorgung rückwirkend ab dem von MEA auf die Anzahl der versorgten Einheiten zu ändern. Zu TOP 4 wird die Jahresabrechnung 2013 mit dem geänderten Verteilerschlüssel beschlossen. Eigentümer Q, der jetzt mehr zahlen muss, ficht die Beschlüsse an. 11

12 16 Abs. 3 WEG Sogar rückwirkende Regelung möglich, solange kein Eingriff in abgeschlossene Abrechnungszeiträume BGH, Urt. v V ZR 162/10, ZMR 2011, 652; LG Hamburg, Urt. v S 32/12, ZMR 2013, 465; a.a.: Dt. St. Schiedsgericht, Schiedsspruch v SG S/H/XLI, ZMR 2013,

13 Salto mortale I Kreative Kostenbeschlüsse In der Gemeinschaftsordnung ist vereinbart, dass Eigentümer E, solange er von dem ihm vorbehaltenen Recht, das Dachgeschoss zu Wohnzwecken auszubauen nicht Gebrauch macht, sich an den Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums nicht beteiligen muss. Die Eigentümerversammlung beschließt, dass sich E ab dem an den Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen hat. 13

14 16 Abs. 3 WEG Die aus 16 Abs. 3 folgende Beschlusskompetenz erfasst nur die Änderung der Kostenverteilung, nicht jedoch die Frage der grundsätzlichen Kostentragung (nur Entscheidung wie, nicht ob ) BGH, Urt. v V ZR 225/11, ZMR 2012,

15 Salto mortale II Kreative Kostenbeschlüsse Die Eigentümerversammlung beschließt, - die Kosten der Instandsetzung der im Bereich des Sondereigentums befindlichen Fenster dem jeweiligen Sondereigentümer aufzuerlegen. 15

16 16 Abs. 4 WEG Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von mehr als drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. 16

17 16 Abs. 4 WEG Doppelt-qualifizierter Mehrheitsbeschluss unabhängig von anderweitiger Stimmrechtsvereinbarung nötig. Beschlusskompetenz zur Änderung des 16 Abs. 2 und zur Änderung einer Vereinbarung ( 16 Abs. 5), besteht aber nur im Einzelfall, ein Verstoß hiergegen führt zur Nichtigkeit mangels Beschlusskompetenz! BGH, Urt. v V ZR 202/09, ZMR 2010,

18 Salto mortale III Kreative Kostenbeschlüsse Die Eigentümerversammlung beschließt, - die Kosten der Instandsetzung des dem Bereich des Sondereigentums des Eigentümers Q zugeordneten Balkons für diese Einzelmaßnahme dem Q alleine aufzuerlegen. 18

19 16 Abs. 4 WEG Keine rückwirkende Regelung rechtmäßig möglich, da Wortlaut vorhergehende Regelung vorsieht Jennißen, ZWE 2012, 458 (459) Die rechtmäßige Ausnutzung der Beschlusskompetenz ist problematisch. Zwar besteht Ermessensspielraum, der jedoch mangels sicherer Feststellung eines besonderen Gebrauchsvorteils sowie der Beachtung des Grundsatzes der Gleichbehandlung kaum rechtssicher ausgeübt werden kann BGH, Urt. v V ZR 164/09, ZMR 2010,

20 Nachgekartet Kreative Kostenbeschlüsse Eigentümer E beantragt die Genehmigung einer von ihm gewünschten baulichen Veränderung. Daraufhin meinen die anderen Eigentümer, dass sie an sich nichts dagegen hätten, sofern E nicht nur die Kosten des Einbaus, sondern auch die später einmal anfallenden Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung übernehmen solle. Eigentümer E erklärt sich damit ausdrücklich einverstanden. 20

21 Der daraufhin mehrheitliche verkündete Beschluss lautet: 1. Dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung im DG links wird es gestattet, gem. der dem Protokoll beizufügenden Planzeichnung im Bereich des Daches zwei Velux-Fenster einzubauen. 2. Die Kosten des Einbaus trägt der o.g. Eigentümer alleine. 3. Der o.g. Eigentümer trägt ebenfalls die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der o.g. Fenster. 21

22 16 Abs. 6 WEG Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen. Satz 1 ist bei einer Kostenverteilung gemäß Absatz 4 nicht anzuwenden. 22

23 16 Abs. 4 WEG Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von mehr als drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. 23

24 LG München I, Urt. v S 13821/13 WEG, IMR 2014, 429 Zur Änderung der Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen ist gem. 16 Abs. 4 WEG ein doppeltqualifizierter Mehrheitsbeschluss nötig. Da sich die dortige Beschlusskompetenz aber auf die Regelung eines Einzelfalles beschränkt, können nur die Kosten der konkreten Maßnahme selbst geregelt werden, nicht aber die zukünftig anfallenden Kosten deren späterer Instandhaltung und Instandsetzung. Ein solcher Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. Notwendig ist hierfür eine Vereinbarung (Änderung der Gemeinschaftsordnung). 24

25 Praktische Lösung des Problems: Der die bauliche Veränderung begehrende Eigentümer stimmt mit JA, während sich alle übrigen Eigentümer der Stimme enthalten. Dadurch kann ein einstimmiger Beschluss in Bestandskraft erwachsen, wodurch der zustimmende Eigentümer kraft Gesetzes sämtliche, auch die zukünftigen Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen hat (womit er von vornherein einverstanden ist), während die sich der Stimme enthaltenden (also nicht zustimmenden) Eigentümer kraft Gesetzes von sämtlichen Kosten der Maßnahme freigestellt sind ( 16 Abs. 6 WEG). 25

26 Stimmrechtsausschluss? Daraufhin meint Eigentümer Q, dass E, wenn darüber beschlossen werde, ihm die bauliche Veränderung zu genehmigen, er als Begünstigter doch vom Stimmrecht ausgeschlossen sei. 26

27 25 Abs. 5 WEG Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach 18 rechtskräftig verurteilt ist. 27

28 BayObLG v Z BR 161/03, ZMR 2004, 209 Auch dann, wenn die Wohnungseigentümer über eine bauliche Veränderung beschließen, die einem Wohnungseigentümer überwiegend oder gar ausschließließlich zu Gute kommt, ist dieser grundsätzlich nicht von seinem Stimmrecht ausgeschlossen. Das Stimmverbot des 25 Abs. 5 WEG als Ausnahmevorschrift soll nur bestimmte Fälle der Interessenkollision (Individualinteressen im Vordergrund) erfassen, den Eigentümer aber nicht schlechthin daran hindern, an Entscheidungen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken (Ausübung gemeinschaftlicher Interessen). 28

29 Zirkus Sarasani Die Eigentümerversammlung beschließt zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom , dass der jeweilige Sondereigentümer im Falle eines sein Sondereigentum betreffenden Umzugs einen Betrag i.h.v. 50,00 EUR in die Instandhaltungsrückstellung einzuzahlen habe. Eigentümer Q, dem ein Mieterwechsel in Haus steht, fragt, wie seine Mieter denn ohne Nutzung des Treppenhauses umziehen sollen und kündigt Klage an. 29

30 Umzugspauschale Soweit Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung betroffen sind, besteht gem. 16 Abs. 4 WEG keine Beschlusskompetenz; für den Einzelfall ist ein besonderer persönlicher Gebrauchsvorteil nicht erkennbar Soweit Betriebskosten betroffen sind, besteht gem. 16 Abs. 3 WEG keine Beschlusskompetenz, eine neue Kostenart zu begründen; selbst bei einer denkbaren Beschränkung auf Reinigungskosten scheitert eine rechtmäßige Beschlussfassung an der Unmöglichkeit, einen hinreichend konkreten und sachgerechten Umlagemaßstab zu definieren 30

31 21 Abs. 7 Alt. 2 WEG Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. 31

32 21 Abs. 7 Alt. 2 WEG Einfacher Mehrheitsbeschluss reicht aus, es gelten von 25 Abs. 2 WEG abweichende Regelungen Beschlusskompetenz zur Änderung des 16 Abs. 2 und zur Änderung einer Vereinbarung, sowohl im Einzelfall, als auch generell Jennißen/Heinemann, WEG, 3. Aufl. 2012, 21 Rn. 118; selbst aber nicht vereinbarungsfest : Bärmann/Becker, WEG, 12. Aufl. 2013, 21 Rn. 183 Beschlusskompetenz für jede Kostenart, die bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums entsteht; somit besteht nicht nur Verteilungskompetenz, sondern auch Kostenbegründungskompetenz ( Ob und Wie ) 32

33 21 Abs. 7 Alt. 2 WEG Für das Vorliegen einer besonderen Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums kommt es nicht darauf an, ob eine den gem. 13 Abs. 2 S. 1 WEG zulässigen Mitgebrauch überschreitende (unzulässige) Nutzung vorliegt oder nicht. Es kommt nur darauf an, ob bei typisierender (generell-abstrakter) Betrachtungsweise die Nutzung die Entstehung zusätzlicher Kosten wahrscheinlich macht. BGH, Urt. v V ZR 220/09, ZMR 2011,

34 Ohne Netz und doppelten Boden Beflügelt vom Erfolg, beschließen die Eigentümer: - eine Kostenpauschale von jedem Eigentümer für die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der im Bereich des Sondereigentums gelegenen Fenster und Türen zu erheben, - die Kosten des Betriebs und der Instandhaltung sowie Instandsetzung des Aufzugs nach Stockwerkshöhe zu verteilen. 34

35 21 Abs. 7 Alt. 2 WEG Beschlusskompetenz besteht nicht zur Auferlegung besonderer Kosten einer Nutzung des Gemeinschaftseigentums, sondern nur zur Auferlegung der zusätzlichen Kosten einer besonderen Nutzung des Gemeinschaftseigentums. Die Nutzung der im Bereich des Sondereigentums gelegenen Fenster und Türen verursacht ebenso wenig zusätzliche Kosten wie die Nutzung des Aufzugs, auch für Fahrten in höher gelegene Stockwerke. Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl. 2013, 21 Rn. 183; Jennißen/Heinemann, WEG, 3. Aufl. 2012, 21 Rn a.a.: AG Aachen, Urt. v C 88/10, ZMR 2012, 222; LG Nürnberg-Fürth, Urt. v S 7627/08, ZMR 2009,

36 Eigentümer Q Kreative Kostenbeschlüsse Die Wohnungseigentümer sind stinksauer auf den allseits beliebten Wohnungseigentümer Q, da dieser eine Brandschau der Tiefgarage veranlasste, was der Gemeinschaft Verwaltungsgebühren i.h.v. 750,00 EUR bescherte. Die Wohnungseigentümer beschließen, dass Q als Verursacher die Kosten der Brandschau zu tragen habe. 36

37 Beschlusskompetenz gem. 16 Abs. 4 WEG besteht nicht, da es sich nicht um Kosten der Instandsetzung handelt; Beschlusskompetenz gem. 16 Abs. 3 WEG besteht ebenfalls nicht, da es sich nicht um Betriebskosten handelt und, soweit man Verwaltungskosten annimmt, keine neue Kostentragungspflicht begründet werden darf Die Verursachung von Kosten ohne Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums wird von 21 Abs. 7 Alt. 2 WEG nicht umfasst Dt. St. Schiedsgericht, Schiedsspruch v Sch/S/XLIX, ZMR 2011,

38 21 Abs. 7 Alt. 3 WEG Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. 38

39 Verwaltungskosten Dritter Für das Entstehen besonderen Verwaltungsaufwands ist es nicht erforderlich, dass der Gemeinschaft oder dem Verwalter Kosten entstehen; es kann sich auch um Aufwendungen Dritter handeln: z.b.: Aufwendungsersatzansprüche des Beirats oder des Ersatzzustellungsbevollmächtigten, Dritte mit Zustimmungspflichten Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl. 2013, 21 Rn

40 Beschließt was Ihr wollt, ich fechte sowieso an!