Aktuelle Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsrecht

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1 Aktuelle Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsrecht Helge Schulz Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Kanzlei Wedler, Hans-Böckler-Allee 26, Hannover, Tel

2 Störungsabwehr I B ist Eigentümerin einer Teileigentumseinheit Ladenraum. Ihr Neffe N betreibt dort eines Gaststätte. Bereits seit 2007 hat diese regelmäßig bis in die Morgenstunden geöffnet. Ein bestandskräftiger Beschluss der Gemeinschaft aus 2011 sieht eine Schließung spätestens um 1.00 Uhr vor. N hält sich nicht hieran. Die Eigentümer hatten die Hausverwaltung beauftragt und bevollmächtigt, die Durchführung dieses Beschlusses mit anwaltlicher Hilfe gerichtlich durchzusetzen. Die hierauf gerichtete Klage wird abgewiesen.

3 Störungsabwehr I was dann aufgehoben wird (BGH, V ZR 169/14) Unterlassungsanspruch aus dem Miteigentum - keine geborene Ausübungsbefugnis der WEG Beschluss zur Vergemeinschaftung erforderlich Hier: Beschluss zur Vollmacht und Auftrag des Verwalters ist die gekorene Ausübungsbefugnis Anspruch auf Unterlassung ist nicht verwirkt (4 Jahre sind keine langjährige Duldung) Gaststätte ist kein Laden im Sinne der TE Beeinträchtigung auch über das Maß der TE (Lärm, Zeit)

4 Störungsabwehr II E ist Eigentümer einer Teileigentumseinheit. Diese vermietet er seit 2007 als Wohnung und hat seitdem zwei Neuvermietungen durchgeführt. Ein anderer Eigentümer klagt auf Unterlassung. E meint, der Unterlassungsanspruch sei verwirkt und verjährt.

5 Störungsabwehr II E wird zur Unterlassung verurteilt (BGH, V ZR 178/14) der Unterlassungsanspruch besteht die Nutzung der TE als Wohnung ist unzulässig er ist nicht verjährt Eine Verjährung tritt nicht ein, wenn und solange die Einheit zweckwidrig genutzt wird (jeweils neue Störung) ob durch Eigentümer oder Mieter ist unerheblich Verwirkung ist Einzelfallentscheidung hier: keine Verwirkung, da Neuvermietung als Zäsur

6 Rechtsverfolgungskosten in der Abrechnung Die WEG hat erfolgreich gegen einen Eigentümer E prozessiert. Das Gericht hat auch entschieden, dass E die Kosten zu tragen hat. Nun erstellt V die Jahresabrechnung(en). Die Rechtskosten legt V vollständig in die Abrechnung für E um immerhin hat dieser ja die Kosten zu tragen. E ficht an. Das AG weist die Klage ab. Die Berufung

7 Rechtsverfolgungskosten in der Abrechnung ist erfolgreich (LG Frankfurt a. M., 2-13 S 75/13). Verstoß gegen Prinzip der Einnahme/ Ausgabeabrechnung die Rechtsverfolgungskosten der WEG sind nach umzulegen, nach Regelungen innerhalb WEG oder 16 Abs. 2 WEG (MEA) V hätte diese Umlage vornehmen die WEG einen Kostenfestsetzungsbeschluss erwirken und diesen ggf. vollstrecken müssen die so erfolgten Einnahmen sind dann im Einnahmejahr zu verbuchen und ebenfalls zu verteilen.

8 Abrechnungszeitraum Die WEG hat über Jahre unterjährig abgerechnet ( ). Eine Vereinbarung hierzu existiert nicht. Die Eigentümer beschließen nun eine Abrechnung bis (13 Monate). A ficht an. Das Amtsgericht erklärt den Beschluss für unwirksam. Das Landgericht

9 Abrechnungszeitraum bestätigt den Beschluss (LG Kön, 29 S 241/13). Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr ( 28 WEG) eine vom Kalenderjahr abweichende Abrechnung verstößt gegen 28 Abs. 1 WEG dies ist nur zulässig, wenn eine Vereinbarung hierzu besteht. eine langjährige Übung ist keine Vereinbarung es kann für die Zukunftdie Umstellung auf Kalenderjahr verlangt werden einem Abrechnungszeitraum von 13 Monaten in der Abrechnung begegnen hierbei keine Bedenken

10 das gescheiterte Brunnenfest Die Eigentümer wollen in der WEG-Anlage ein Brunnenfest abhalten. Die Kosten belaufen sich auf ca ,00. Sie beschließen einstimmig bei 6 Enthaltungen: Die Gemeinschaft beschließt die Abhaltung eines Brunnenfestes im Juli zusammen mit BA II. A ficht an.

11 das gescheiterte Brunnenfest erfolgreich (AG München, 481 C 14044/14) Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung keine Maßnahme Im Interesse aller Eigentümer auf Erhaltung, Verbsserung gemäß der Zweckbestimmung des Gemeinschaftseigentums damit auch keine Umlagefähigen Kosten nach 16 Abs. 2 WEG. Die ursprünglich Intention, das Fest durch private Spenden zu finanzieren, bleibt unbeachtet sie hat im protokollierten Beschluss keinen Ausdruck gefunden.

12 Rauchverbot auf der Versammlung Die WEG wollen ein generelles Rauchverbot für Versammlungen beschließen. Dies scheitert. A ist der Auffassung, das Rauchverbot könne nur für eine bestimmte Versammlung, nicht aber generell beschlossen werden. Das Amtsgericht folgt der Einschätzung von A. Das Landgericht

13 Rauchverbot auf der Versammlung hebt das Urteil auf (LG Dortmund, 1 S 296/12). Die Eigentümer werden verurteilt dem Beschluss zuzustimmen: Die Eigentümer beschließen für die Dauer der Eigentümerversammlungen ein Rauchverbot. Die Versammlungen sind bei Bedarf auf Antrag der Raucher um jeweils fünf Minuten zu unterbrechen, um außerhalb des Versammlungsraumes rauchen zu können. Es muss vor der Versammlung klar sein, dass nicht geraucht wird.

14 Schließzeiten Die Eigentümer ändern die Hausordnung: im Allgemeinen ist die Haustür in der Zeit von 22 Uhr abends bis 6 Uhr morgens verschlossen zu halten. A ficht an. Das Amtsgericht weist die Klage ab. Das Landgericht.

15 Schließzeiten gibt ihr statt (LG Frankfurt a.m S 127/12) Regelungen der Hausordnung müssen ordnungsgemäßer Verwaltung und einem ordnungsgemäßen Gebrauch entsprechen das dauerhafte Verschließen ist nicht ordnungsgemäße Verwaltung Flucht im Brandfalle Panik verschlossen ist nicht gleich geschlossen keine Auslegung, dass mittels besonderen Schlosses der angestrebte Zustand erreicht werden kann (Panik-Schloss)

16 Treuhandkonto V führt seit Jahren das Konto einer WEG als offenes Treuhandkonto im eigenen Namen. A beantragt, die Umstellung auf ein Konto auf den Namen der WEG. Dies lehnen die Eigentümer mehrheitlich ab. A ficht an und will den Beschluss durch gerichtliche Entscheidung ersetzten lassen. Das Amtsgericht weist die Klage ab. Das Landgericht

17 Treuhandkonto hebt das Urteil auf und verurteilt die Eigentümer [LG Frankfurt (Oder), 16 S 46/15]. die Eigentümer hätten die Errichtung der Konten beschließen müssen die Verwaltung von Geldern ist nur auf Konten der Gemeinschaft zulässig ein offenes Treuhandkonto ermöglicht den Zugriff des Verwalters des Insolvenzverwalters des Verwalters von Gläubigern des Verwalters, Ein Eigentümer darf Zahlung auf Treuhandkonto verweigern (AG Hamburg)

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