Anlage des Verwaltungsvermögens was ist spekulativ, was ist zulässig? Dr. Martin Suilmann

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1 Anlage des Verwaltungsvermögens was ist spekulativ, was ist zulässig? Dr. Martin Suilmann

2 Überblick 2 1. Rückstellungen der Wohnungseigentümer: Zweck der Rückstellung und gesetzliche Grundlagen 2. Wer entscheidet über die Anlage der Rückstellung? 3. Die Verpflichtung des Verwalters zur mündelsicheren Anlage der Rückstellung 4. Kriterien für eine ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende Anlage der Rückstellung 5. Einzelne Anlageformen im Überblick 6. Grenzen der Mehrheitsmacht und Haftungsrisiken für Verwalter

3 Zweck der Instandhaltungsrückstellung 3 Sie dient der Vorsorge für erwarteten, insbesondere aber auch für unerwarteten Instandsetzungsbedarf. Sie dient der Erhaltung des baulichen Bestand der Anlage und kann für alle Instandsetzungs- und Sanierungsarbeiten Verwendung finden. Die Bildung der Rückstellung insbesondere die allgemein übliche monatliche Zahlung wirkt der finanziellen Überforderung der Wohnungseigentümer entgegen.

4 Zweck der Instandhaltungsrückstellung 4 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG dient der Klarstellung, dass die Bildung einer Instandhaltungsrückstellung immer den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Diese Zweckbindung ist von den Wohnungseigentümern zu beachten. Dies schließt es nicht aus, dass die Wohnungseigentümer auch Rückstellungen für andere Risiken bilden, z.b. für den Fall der Zahlungsunfähigkeit und Insolvenz einzelner Wohnungseigentümer.

5 Wer entscheidet über die Anlage der Rückstellung? 5 1. Über die Art und Weise der Anlage der in die Rückstellung fließenden Beträge können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen. 2. Machen die Wohnungseigentümer von dieser Befugnis keinen Gebrauch, obliegt die Entscheidung dem Verwalter, denn ihm obliegt nach 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG die Verwaltung der eingenommenen Gelder.

6 Entscheidungsermessen des Verwalters 6 1. Der Verwalter ist verpflichtet, die Gelder mündelsicher anzulegen. 2. Mündelsicher sind alle Vermögensanlagen, bei denen Wertverluste praktisch ausgeschlossen sind. 3. Eine andere als mündelsichere Anlage bleibt der Entscheidung der Wohnungseigentümer vorbehalten.

7 Kriterien für die Anlage der Rückstellung 7 1. Die Entscheidung über die Anlage muss dem Zweck der Rückstellung Rechnung tragen. 2. Die Anlage dient nicht der Vermögensbildung und der Finanzoptimierung. Daher gilt: Keine Rendite um jeden Preis! Keine spekulativen Anlagen! 3. Die Anlageentscheidung muss auf der Grundlage eines Sanierungsplans erfolgen. Dieser ist laufend zu aktualisieren. 4. Je höher die Rückstellung und je langfristiger die Planungen, um so mehr empfiehlt sich eine Streuung der Gelder.

8 Kriterien für die Anlage der Rückstellung 8 Beachte: Auch die Wohnungseigentümer bewegen sich bei ihrer Anlageentscheidung im magischen Dreieck der Vermögensanlage: Eine - hohe Sicherheit, - hohe Rendite und eine - hohe Verfügbarkeit kann nicht gleichzeitig erreicht werden.

9 Einzelne Anlagen im Überblick 9 1. Sparbücher / Tagesgeldkonto / Festgeldkonto (Wegen Einlagensicherung auf den Sitz des Finanzinstituts achten!) 2. Rentenfonds 3. Bausparverträge 4. Geschlossene Immobilienfond 5. Schiffs-, Medien- und sonstige Fonds 6. Offene Immobilienfonds 7. Aktien / Aktienfonds 8. Anlage in Gold- und sonstige Edelmetalle 9. Genussrechte an Unternehmen

10 10 Grenzen der Mehrheitsmacht der Wohnungseigentümer 1. Regelungen in Vereinbarungen / Teilungserklärungen sind bindend und vom Verwalter umzusetzen. 2. Mehrheitsbeschlüsse der Wohnungseigentümer müssen den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Bei Verstoß ist der Beschluss lediglich anfechtbar; er ist nicht schon nichtig. 3. Wegen der Zweckbindung der Rückstellung müssen die Wohnungseigentümer eine sichere Anlageform wählen. 4. Es besteht ein Spielraum bzgl. des Anlagezeitraums.

11 Haftungsrisiken für den Verwalter Dem Verwalter obliegt die Vorbereitung der Anlageentscheidung. 2. Der Verwalter hat auf eine zweckgemäße Anlageentscheidung hinzuwirken. 3. Der Verwalter hat auf die Risiken einer spekulativen Anlage hinzuweisen!

12 OLG Celle v W 7/04, NZM 2004, Beschließt die Wohnungseigentümerversammlung (einstimmig!) die Rückstellung in einer Art und Weise anzulegen, die ordnungsmäßiger Verwaltung nicht entspricht, so kann den Verwalter gleichwohl eine Mithaftung für den (Teil-) Verlust der Anlage treffen, wenn er das Verlustrisiko der speziellen Anlage hätte erkennen müssen und gleichwohl weder die Eigentümerversammlung auf das bestehende Risiko hingewiesen noch seine Mitwirkung von einem gesonderten Beschluss der Eigentümerversammlung über die spezielle Anlage abhängig gemacht hat.

13 OLG Celle v W 7/04, NZM 2004, Was war passiert? Die Wohnungseigentümerversammlung beschließt einstimmig einen Teil der Rückstellung für eine riskante Anlage zu verwenden. Aufgrund einer im Beschluss erteilten Ermächtigung wirkte die Verwalterin mit dem Verwaltungsbeirats an der Unterzeichnung eines Treuhandvertrages zur Verwaltung der Gelder mit. Nach Auffassung des OLG Celle hätte die Verwalterin auf den spekulativen Charakter der Anlage hinweisen und eine erneute Beschlussfassung der Gemeinschaft herbeiführen müssen.

14 Haftungsrisiken für den Verwalter 14 Darf und muss der Verwalter Beschlüsse der Wohnungseigentümer anfechten, die eine spekulative Anlage der Rückstellung vorsehen? Nein.

15 Haftungsrisiken für den Verwalter 15 Vorsicht Beratung! Der Verwalter ist nicht der Vermögensberater der Wohnungseigentümer und nicht ihr Finanzoptimierer! Empfiehlt der Verwalter eine riskante Anlage, und verwirklicht sich dasverlustrisiko ganz oder teilweise, so haftet er.

16 16 Ende

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