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1 Grünes Licht für WEG-Kredite

2 WEG Finanzierung mit und ohne KfW-Mittel Wie geht das? Was bringt das? Welche Empfehlungen gibt es?

3 I. Rechtlicher Hintergrund zur WEG-Finanzierung II. Praktische Durchführung einer WEG-Finanzierung III. Was bedeutet ein WEG-Kredit für die Miteigentümer?

4 Zum Aufwärmen: Kleiner Test!

5 Rechtlicher Hintergrund zur WEG-Finanzierung

6 Rechtlicher Hintergrund zur WEG-Finanzierung Es war einmal WEG war keine eigene Person vor dem Gesetz Alle Eigentümer waren gemeinsam Kreditnehmer Alle Miteigentümer mussten Kreditvertrag unterschreiben und jetzt ist das so: WEG ist eine eigene Rechtsperson Einzelner Eigentümer hat KEINE Rechtsbeziehung zur Bank Die WEG ist der Kreditnehmer

7 Rechtlicher Hintergrund zur WEG-Finanzierung BGH : Grundsätzlich erlaubt Eine WEG kann eine Darlehensaufnahme beschließen (Beschlusskompetenz gegeben) Zusätzlich 27 Abs. 1 Nr. 4 Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen.

8 Rechtlicher Hintergrund zur WEG-Finanzierung es gibt aber dennoch ein paar Anforderungen 1. Miteigentümer dürfen nicht zur Offenlegung ihrer privaten Vermögensverhältnisse gezwungen sein 2. Miteigentümer dürfen nicht in die Stellung eines Bürgen, Sicherheitengebers, etc. gemogelt werden 3. Anforderungen an Verbraucherschutz müssen beachtet werden Bei Nichtbeachtung (1+2): Beschluss NICHTIG!

9 Rechtlicher Hintergrund zur WEG-Finanzierung Knackpunkt ist jetzt noch die Ordnungsmäßigkeit Durch Rechtsprechung noch nicht hinreichend bewertet Kriterium muss gesunder Menschenverstand sein Angemessenheit der Kreditaufnahme Ist eine Darlehensaufnahme überhaupt notwendig? Ist eine Dringlichkeit gegeben? Ist die Belastung für die Wohnungseigentümer ausgewogen? Ist die WEG objektiv in der Lage, den Kredit zu bedienen? Abwägung der Interessen der Wohnungseigentümer Kapitalanleger / Eigennutzer Selbstleister / Baugeld-Interessenten

10 Rechtlicher Hintergrund zur WEG-Finanzierung Was ist beim Beschluss insbesondere zu beachten? Beschluss durch einfache Mehrheit Kreditnehmer ist die WEG Der Verwalter muss beauftragt und bevollmächtigt werden, den Kreditvertrag im Namen der WEG abzuschließen Die Miteigentümer bleiben komplett außen vor Beachten Sie die Anforderungen an die Bestimmtheit! Falls erforderlich müssen Selbstzahler angemessen berücksichtigt werden

11 Praktische Durchführung einer WEG-Finanzierung

12 Praktische Durchführung einer WEG-Finanzierung WEG-Finanzierungen können für letztlich JEDE Maßnahme in Anspruch genommen werden, z.b.: Fassadensanierung Balkonsanierung Dachsanierung Rohrsanierung Aufzugsanierung Tiefgaragensanierung BHKW Infrastruktur zur Medienversorgung

13 Praktische Durchführung einer WEG-Finanzierung Welche WEGs können Kredit bekommen? Nahezu JEDE! Eine normale WEG mit einer normalen Maßnahme ab fünf Miteigentümern kann im Regelfall immer eine WEG- Finanzierung bekommen. Bestelldauer Verwaltung sollte nicht zu kurz sein Professionelle Verwaltung zwingend erforderlich

14 baugeld.de Praktische Durchführung einer WEG-Finanzierung Was will die Bank von den Eigentümern wissen?

15 Praktische Durchführung einer WEG-Finanzierung Was will die Bank von der WEG wissen? 1. Legitimierung: Teilungserklärung 2. Bonität / Risiko Gesamtabrechnungen Wirtschaftspläne Hausgeldschulden Anzahl Wohneinheiten / Miteigentümer Versammlungsprotokolle

16 Praktische Durchführung einer WEG-Finanzierung Schritt 1 Der Verwalter kontaktiert die Bank, und fordert ein unverbindliches Angebot für einen WEG-Kredit an Der Verwalter bespricht das Angebot mit dem Verwaltungsbeirat Die Eigentümerversammlung beschließt die Maßnahme und die Aufnahme des WEG-Kredits

17 Praktische Durchführung einer WEG-Finanzierung Schritt 2 Nach der Versammlung läuft die Anfechtungsfrist (1 Monat) Der Verwalter stellt in dieser Zeit der Bank alle notwendigen Unterlagen zur Verfügung (siehe oben) Bank erstellt nach Prüfung den Kreditvertrag

18 Praktische Durchführung einer WEG-Finanzierung Schritt 3 Sofern keine Anfechtung erfolgt ist, verschickt die Bank den Kreditvertrag Verwalter unterzeichnet Kreditvertrag im Namen der WEG Bank kann Geld bereitstellen

19 Was bedeutet ein WEG-Kredit für die Miteigentümer?

20 Was bedeutet ein WEG-Kredit für die Miteigentümer? Sonderumlage kann vermieden werden Kein Aufwand für den Einzelnen Keine Belastung der persönlichen Bonität (SCHUFA) Keine Stellung von Sicherheiten Im Regelfall günstigere Konditionen

21 Was bedeutet ein WEG-Kredit für die Miteigentümer? Die Gegenseite zu Zinsen: Baupreisindex 120,0 115,0 110,0 105,0 100,0 95,0 90,0 Q1 / 2008 Q2 / 2008 Q3 / 2008 Q4 / 2008 Q1 / 2009 Q2 / 2009 Q3 / 2009 Q4 / 2009 Q1 / 2010 Q2 / 2010 Q3 / 2010 Q4 / 2010 Q1 / 2011 Q2 / 2011 Q3 / 2011 Q4 / 2011 Q1 / 2012 Q2 / 2012 Q3 / 2012 Q4 / 2012 Q1 / 2013 Q2 / 2013 Q3 / 2013 Q4 / 2013 Daten: Statistisches Bundesamt, Baupreisindex für Sanierung von Wohngebäuden

22 Was bedeutet ein WEG-Kredit für die Miteigentümer? Begebe ich mich in ein hohes Haftungsrisiko? NEIN! Jeder Miteigentümer haftet nur mit seinem Anteil Haftungsrisiko wäre bei einer Sonderumlage evtl. GRÖSSER Miteigentümer haften auch anderweitig Hausmeister-Vertrag Vollwartung Aufzugsanlage Rechnung Fensterbauer Lieferung von Öl...

23 Was bedeutet ein WEG-Kredit für die Miteigentümer? Leidet die Verkäuflichkeit meiner Wohnung? Darlehensrate ist Teil des Hausgelds Einheiten in sanierter Anlage besser verkäuflich Betrag i.d.r. relativ gering Beispiel: Anlage mit 40 Eigentümern finanziert 50% der Balkonsanierung ( ) über 10 Jahre à Kreditrate pro ET pro Monat: 25,91

24 Powered by GRAFAP AG Arastrasse Neubiberg Matthias von Hauff (Vorstand)

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