Besonderheiten bei Eigentumswohnungen Freitag, den 27. Januar 2012 um 12:53 Uhr - Aktualisiert Mittwoch, den 29. Februar 2012 um 14:05 Uhr

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1 Im Rahmen der Vermietung von Eigentumswohnungen gibt es einige Besonderheiten bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung zu beachten. Es dürfen nicht alle Kosten, die vom Hausverwalter in der Hausgeldabrechnung gegenüber dem Eigentümer abgerechnet werden, auch direkt auf den Mieter umgelegt werden. Aber auch sonst gibt es einiges zu beachten, was wir Ihnen in diesem Beitrag näher bringen wollen. Der Hausverwalter benötigt finanzielle Mittel, um die ihm übertragenen Aufgaben durchführen zu können. Welche Mittel ihm zur Verfügung stehen sollen, ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan, der vor Beginn eines Wirtschaftsjahres von der Eigentümerversammlung beschlossen wird. Auf Basis dieses Planes ist der Hausverwalter berechtigt, von den Eigentümern monatliche Vorauszahlungen zu verlangen. Diese Vorauszahlungen bezeichnet man als Hausgeld". Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erstellt der Hausverwalter die Jahresgesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen, aus denen sich ergibt, ob der einzelne Wohnungseigentümer Rückzahlungen erhält oder Nachzahlungen leisten muss. Wer eine Eigentumswohnung erwerben will, muss bei der Finanzierung daran denken, dass neben den Finanzierungskosten für die Anschaffung auch monatliche Hausgeldzahlungen anfallen. Werden diese nicht berücksichtigt, kann das Finanzierungsmodell zusammenbrechen. Höhe des Hausgeldes Das Hausgeld setzt sich vereinfacht dargestellt aus Abschlägen für die laufenden Betriebskosten und aus einer Instandhaltungsrücklage zusammen, mit der notwendige Erhaltungsmaßnahmen und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum finanziert werden. Vergleicht man das Hausgeld mit den Nebenkostenabschlägen eines Mieters, dürfte das Hausgeld etwa 1/3 höher sein. Hausgeld wird ausschließlich für die Kosten des Gemeinschaftseigentums eingesetzt. Sie müssen also auch daran denken, Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen Ihres Sondereigentums zu bilden. Die Höhe des Hausgeldes ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Man sollte aber von einem Betrag zwischen 2,50 und 3,00 pro Quadratmeter Wohnflächen ausgehen. Hier spielt beispielsweise der Verwalter eine wichtige Rolle, dessen Honorar mit dem Hausgeld abgedeckt wird und der letztlich auch die Kosten für Versicherungen, Handwerker usw. in der Hand hat. Je besser der Verwalter, umso günstiger dürfte das Wohngeld ausfallen. 1 / 5

2 Auch das Alter der Immobilie und der Renovierungsstand spielen eine wichtige Rolle. Ist es bei der Immobilie zu einem Sanierungsstau gekommen, dürfte das Hausgeld in den nächsten Jahren exorbitant steigen. Je komfortabler eine Wohnungsanlage ausgestattet ist, umso höher wird das Wohngeld. Denn auch das Schwimmbad, die Sauna, der Fahrstuhl und andere Annehmlichkeiten schlagen sich hier natürlich nieder. Wie diese Kosten verteilt werden, ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung. Ist keine Regelung vorgesehen, werden die Kosten zur Instandhaltung und -setzung des Gemeinschaftseigentums nach den Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum verteilt ( 16 Abs. 2 WEG). Dabei kann sich ein Wohnungseigentümer nicht darauf berufen, dass er Bestandteile des Gemeinschaftseigentums nicht nutzt und deshalb weniger bezahlen müsste. Allerdings können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass bestimmte Wohnungseigentümer von einzelnen Kosten befreit werden. Werden Baumaßnahmen vorgenommen, die weit über ordnungsgemäße Instandhaltungen oder Instandsetzungen hinausgehen, können die dabei entstehenden Kosten nur auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden, die der Maßnahme zugestimmt haben. Wohneigentümer, die der Maßnahme nicht zugestimmt haben, haben dann auch kein Nutzungsrecht. (Beispiel: Bau eines Schwimmbades wird von einem Eigentümer abgelehnt. Er wird dann nicht an den Kosten beteiligt, hat aber auch kein Recht, das Bad zu nutzen. Niedriges Hausgeld und seine Folgen Im ersten Moment könnte man meinen, dass man alles daran setzen müsse, um ein möglichst niedriges Hausgeld zu erreichen. Doch dieses Preisdrücken" kann fatale Folgen haben. Kommt es zu notwendigen größeren Maßnahmen, wie etwa die neue Dachdeckung oder ein Fassadenanstrich, kann es zu sogenannten Sonderumlagen" kommen, bei denen dann sofort größere Beträge fällig werden. Basis des Hausgeldes: Der Wirtschaftsplan Der vom Hausverwalter jährlich zu erstellende Wirtschaftsplan ist ein Haushaltsplan für das kommende Jahr, in dem die zu erwartenden beziehungsweise geschätzten Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden. Dabei bezieht sich der Wirtschaftsplan ausschließlich auf das Gemeinschaftseigentum. Grob gegliedert besteht der Wirtschaftsplan nach 28 Abs. 1 WEG) aus folgenden Positionen: Voraussichtliche Einnahmen im Rahmen der Verwaltung Voraussichtliche Ausgaben im Rahmen der Verwaltung 2 / 5

3 Kostenanteile der Wohnungseigentümer (Hausgeld, Sonderumlagen) Zusätzliche Beitragsleistungen der Wohnungseigentümer an den Instandhaltungskosten. Weitere gesetzliche Vorgaben gibt es hierzu nicht. Der Wirtschaftsplan muss jedoch den Grundsätzen einer ordentlichen Buchführung entsprechen. Hierzu gehört in diesem Fall vor allen Dingen: Ein sachverständiger Dritter muss in einer angemessenen Zeit den Inhalt des Wirtschaftsplans verstehen können (Grundsatz der Klarheit und Übersichtlichkeit) Es muss auf nicht allgemein gebräuchliche Abkürzungen und Symbole verzichtet werden. Natürlich können das -Zeichen oder Abkürzungen wie usw." verwendet werden. Der Wirtschaftsplan sollte keine Streichungen oder Unkenntlichmachungen enthalten (was allerdings bei den heutigen PC-Ausdrucken kaum noch eine Rolle spielt). Alle Angaben müssen prüfbar beziehungsweise nachvollziehbar sein. Der Wirtschaftsplan muss von der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Zur Aufstellung ist der Verwalter verpflichtet. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann dies von jedem Eigentümer gefordert werden. Im Zweifelsfall kann er hierzu auch ein Gericht anrufen, ohne eine Bevollmächtigung der Eigentümergemeinschaft zu haben. Grundsätzlich gelten für die Betriebskostenabrechnung einer Eigentumswohnung die gleichen gesetzlichen Vorschriften, wie für eine normale" Mietwohnung. Allerdings taucht hier ein Problem auf. Denn nicht alle entstehenden Kosten sind Kosten dieser einen Wohnung, die als Sondereigentum gekauft wurde. Viele Kosten sind dem Gemeineigentum zuzurechnen, an dem der Vermieter lediglich einen ideellen Anteil besitzt. Denken Sie beispielsweise an die tragenden Wände innerhalb der Wohnung selbst diese gehören nicht zum Sondereigentum. Es ergeben sich also eine Reihe von Problemen bei der Abrechnung der Betriebskosten. Der Mietvertrag Wie bei jeder anderen Vermietung von Wohnraum muss auch bei der Vermietung einer Eigentums-wohnung der Vertrag eine Betriebskostenvereinbarung beinhalten, um Betriebskosten abrechnen zu können. Aus der Hausgeldabrechnung muss klar hervorgehen, welche Betriebskosten auf das Sonder- und Gemeinschaftseigentum entfallen. Der Vermieter kann nicht die Einzelabrechnung des Hausverwalters eins zu eins an den Mieter weitergeben. Bei der Abrechnung muss man auf die folgenden Punkte besonders achten: Nicht alle Kosten, die die Jahresabrechnung nach 28 WEG beinhaltet, sind auf einen Mieter umlegbare Betriebskosten. Der Umlageschlüssel, nach dem die Eigentümergemeinschaft die Kosten auf ihre 3 / 5

4 Mitglieder umlegt, muss nicht mit dem Schlüssel übereinstimmen, der mit dem Mieter vereinbart wurde. Das Abflussprinzip bei der Jahresabrechnung steht häufig im Widerspruch zur Abrechnung nach dem Entstehungsprinzip, wie es mit dem Mieter vereinbart oder im Mietrecht verlangt wird. Es kann zu Problemen kommen, wenn der Mieter Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege nehmen will. Abwälzbare Betriebskosten Auf den Mieter können lediglich die Kosten abgewälzt werden, die sich aus Betriebskostenverordnung (BetrKV) ergeben. Nach 1 Abs. 1 BetrKV sind Betriebskosten die Kosten, die... am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen." Nicht abwälzbare Kosten Nach 1 Abs. 2 Ziffer 1 BetrKV gehören alle Verwaltungskosten, die im Zusammenhang mit dem Gebäude oder der Wohnung stehen, nicht zu den umlegbaren Betriebskosten. Die Kosten des Hausverwalters der Wohnanlage dürfen deshalb nicht auf den Mieter umgelegt werden. Nach Ziffer 2 gehören auch die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht zu den umlegbaren Betriebskosten. Eventuelle Rückstellungen hierfür, die im Hausgeld des Vermieters enthalten sind, können deshalb nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Wohngeld und Betriebskosten Der Vermieter zahlt als Eigentümer der Wohnung ein Wohngeld an die Eigentümergemeinschaft. Dieses Wohngeld wird zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gezahlt und kann nicht insgesamt auf den Mieter umgelegt werden (siehe vorherige Kapitel). Eine entsprechende Regelung im Mietvertrag (etwa der Mieter übernimmt die Kosten der Einzelabrechnung, die der Hausverwalter an den Vermieter richtet") wäre nichtig. So kann beispielsweise das Verwalterhonorar nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Führen Sie das Verwalterhonorar im Mietvertrag als Position der Nebenkosten auf, wäre dies eine fahrlässige, im Extremfall sogar vorsätzliche Täuschung. Fristgerechte Abrechnung 4 / 5

5 Nach dem Gesetz sind Sie verpflichtet, die Betriebskosten spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums gegenüber ihrem Mieter abzurechnen. Wird diese Frist nicht eingehalten, haben Sie kein Recht auf Nachzahlungen. Einzige Ausnahme: Sie können nachweisen, dass Sie die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten haben. Hier entsteht bei der Betriebskostenabrechnung von vermieteten Eigentumswohnungen oft ein Problem. Sie können ja erst abrechnen, nachdem der Hausverwalter seine Hausgeldabrechnung vorgelegt und diese von der Eigentümerversammlung beschlossen wurde. Verstreicht dadurch die Abrechnungsfrist gegenüber und haben Sie nichts unternommen, dass der Verwalter die Abrechnung vorlegt, verlieren Sie Ihren Anspruch auf Nachzahlungen gegenüber Ihrem Vermieter. Tipp: Der Hausverwalter sollte die Hausgeldabrechnung spätestens ein halbes Jahr nach dem Abrechnungszeitraum vorlegen. Sollte dies nicht der Fall sein, sollten Sie die zügige Abrechnung beim Verwalter anmahnen. Ein anderes Problem entsteht dadurch, dass nach der Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung immer noch die Möglichkeit besteht, dass der Beschluss von einzelnen Eigentümern angefochten wird. Hier sollten Sie Ihren Mieter darauf hinweisen, dass eine endgültige Abrechnung erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist möglich ist. Da Sie die Verzögerung nicht zu verantworten haben, können dann auch nach Ablauf der 12-Monats-Frist noch Forderungen an den Mieter gestellt werden. 5 / 5