Vortragsunterlagen. Verfasst von Zehentmayer So:ware GmbH, Stand Mai 2012

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2 EAVG 2012

3 Vortragsunterlagen Verfasst von Zehentmayer So:ware GmbH, Stand Mai

4 Vorlage: Vor Vertragsunterzeichnung Aushändigen: Nach Vertragsunterzeichnung (binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss) 4

5 Immobilienanzeigen: - Heizwärmebedarf - Gesamtenergieeffizienz- Faktor (bei Energieausweisen gemäß OIB 2011) Beide Werte standortbezogen. Beispiel: HWB 25, fgee 0,67 5

6 Vorlage: rechtzeiyg vor Abgabe der Vertragserklärung Aushändigung: binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss Was bedeutet rechtzei(ge Vorlage? Ein so ausreichend langer Zeitraum, dass sich die Partei auch über den Inhalt des Energieausweises informieren kann. 6

7 Vergleichbares Nutzungsobjekt: z.b. gespiegelte Wohnungen (jeweils Ost- bzw. West- orienyert) IdenYsche Wohnungsgröße, idenysche Fensterfläche je Himmelsrichtung, idenysches Heizsystem usw. 7

8 Der wesentliche Punkt in dieser Regelung ist die BestäYgung des Ausweiserstellers über die Ähnlichkeit der Gebäude hinsichtlich ihrer Gestaltung, Größe, Energieeffizienz, Lage und ihres Standortklimas. Maßgeblich ist also die Einschätzung des Ausweiserstellers inwieweit zwei Gebäude als ähnlich anzusehen sind. Da der Begriff der Ähnlichkeit verhältnismäßig großen InterpretaYonsspielraum bietet ist der Ausweisersteller jedenfalls gut beraten im Zweifelsfall einen gesonderten Energieausweis zu erstellen. Unzutreffende Angaben des Ausweiserstellers bezüglich Ähnlichkeit von Gebäuden können Schadenersatzforderungen gemäß 6 EAVG nach sich ziehen. ( der Ausweisersteller ha:et dem Käufer oder Bestandnehmer unmijelbar für die RichYgkeit des Energieausweises. ) Beispiel: Zwei nebeneinander errichtete Einfamilienhäuser sind in ihrer Gestaltung und Größe idenysch. Da die beiden Gebäude unterschiedliche Heizsysteme aufweisen, entschließt sich der Ausweisersteller dazu, zwei gesonderte Energieausweise zu erstellen. 8

9 Ad 6. Ein Wohngebäude das nach seiner Art für ganzjährige Benützung geeignet ist, unterliegt nicht der Ausnahmeregelung. Die Ausnahmeregelung bezieht sich somit auf die Art des Gebäudes und keinesfalls darauf, zu welchen Zeiten der derzeiyge Nutzer das Gebäude bewohnt. 9

10 922 Abs. 1 ABGB Die bedungene Eigenscha: bezieht sich auf den angegebenen Heizwärmebedarf und Gesamtenergieeffizienz- Faktor. z.b. Der im Rahmen der Verkaufsverhandlungen vorgelegte Energieausweis weist einen HWB von 25 kwh/m²a sowie einen Gesamtenergieeffizienz- Faktor von 0,50 auf. Der potenyelle Käufer kann also annehmen, dass das Gebäude diesen Angaben entspricht. Nach Vertragsunterzeichnung stellt der Käufer fest, dass das Gebäude einen Gesamtenergieeffizienz- Faktor von 0,75 aufweist. Der Käufer kann unter Berufung auf den vorgelegten Energieausweis vom Verkäufer Verbesserung/Austausch oder Preisminderung verlangen bzw. seinen Kaufrücktrij erklären. Dies gilt auch dann, wenn der nach Vertragsunterzeichnung ausgehändigte Energieausweis einen Gesamtenergieeffizienz- Faktor von 0,75 aufweist (unter der Annahme dass der Käufer glaubha: versichern kann, dass er annehmen konnte ein Gebäude mit Gesamtenergie- effizienz- Faktor 0,5 zu kaufen). 10

11 Die gewährleistungsrechtlichen Ansprüche aus dem Kauf- oder Bestandsvertrag beziehen sich auf das Vertragsverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer. Unabhängig vom Gewährleistungsrecht ha:et der Ausweisersteller dem Käufer unmijelbar für die RichYgkeit des Energieausweises - der Ausweisersteller ha:et somit für Schäden, die dem Käufer aus einem unrichygen Energieausweis erwachsen. Beispiel: Durch ein Versehen wurde im Energieausweis das Alter des Heizsystems unzutreffend angegeben. Bei einer Neuberechnung des Energieausweises stellt sich heraus, dass das Gebäude einen wesentlich ungünsygeren Gesamtenergieeffizienz- Faktor aufweist. Der vereinbarte Verkaufspreis ist aus Sicht des Käufers überhöht, da das Heizungssystem sanierungsbedür:ig ist. Der Käufer fordert vom Verkäufer eine teilweise Rückerstajung des Kaufpreises. GleichzeiYg reicht er Klage gegen den Ausweisersteller ein, um zu gewährleisten, dass sein Schaden ersetzt wird, falls der Verkäufer nicht zahlungsfähig sein sollte. 11

12 7. (1) bezieht sich auf die Vorlage des Energieausweises vor der Vertragsunterzeichnung. Beispiel: Das besagte Gebäude wurde im Jahre 1990 errichtet. Der Käufer kann also davon ausgehen, dass der Dämmstandard der damals gülygen Bauvorschri:en entspricht. Vor der Vertragsunterzeichnung wird kein Energieausweis vorgelegt. Eine Woche nach der Vertragsunterzeichnung erhält der Käufer den Energieausweis ausgehändigt. Es stellt sich heraus, dass das Gebäude in mehreren Punkten die Anforderungen der im Jahre 1990 geltenden Bauvorschri:en nicht erfüllt. Der Verkäufer kann nicht nachweisen, dass er den Energieausweis vor Vertragsunterzeichnung vorgelegt hat. Der Käufer haje somit vor Vertragsunterzeichnung keine Kenntnis darüber, dass das Gebäude nicht der im Jahre 1990 geltenden Bauvorschri:en entspricht. Die Schadenersatzforderung des Käufers bezieht sich auf die Kosten, die im daraus erwachsen, das Gebäude auf den Dämmstandard des Jahres 1990 zu bringen. 12

13 Beispiel 1: Der Käufer erhält bis 14 Tage nach Vertragsunterzeichnung keinen Energieausweis ausgehändigt. Daraupin fordert der Käufer den Verkäufer schri:lich auf, den Energieausweis innerhalb einer besymmten Frist auszuhändigen. Da der Verkäufer der Aufforderung nicht nachkommt gibt der Käufer einen Energieausweis in Au:rag und fordert die ihm daraus entstandenen angemessenen Kosten vom Verkäufer ein. 13

14 Beispiel 2: Innerhalb von 3 Jahren nach Unterzeichnung des Mietvertrages stellt der Mieter fest, dass der Energieausweis den Vertragsunterlagen nicht beigelegt war. Daraupin fordert er den Vermieter schri:lich auf, den Energieausweis innerhalb einer besymmten Frist auszuhändigen. Da der Vermieter der Aufforderung nicht nachkommt gibt der Mieter einen Energieausweis in Au:rag und fordert die ihm daraus entstandenen angemessenen Kosten vom Vermieter ein. Anmerkung: Seitens des Vermieters bzw. Immobilienmaklers wird es sinnvoll sein, sich im Rahmen der Vertragsunterzeichnung in gesonderter Form die fristgerechte Vorlage sowie die Aushändigung des Energieausweises bestäygen zu lassen. 14

15 Beispiel Vertragsbestandteil: Es wird vereinbart keinen Energieausweis auszuhändigen. Dieser Vertragsbestandteil wäre null und nichyg, d.h. ein solcher Vertragsbestandteil würde den Verkäufer NICHT von der Pflicht der Vorlage bzw. Aushändigung des Energieausweises entbinden. Ein solcher Vertragsbestandteil häje auch keinerlei Einfluss in gewährleistungsrechtlicher Hinsicht. 15

16 Beispiel: Der Immobilienmakler weist den Vermieter schri:lich darauf hin, dass zur Veröffentlichung im Immobilieninserat ein Energieausweis erforderlich ist. Ungeachtet des Hinweises durch den Immobilienmakler besteht der Vermieter darauf, das Inserat zu veröffentlichen ohne den Heizwärmebedarf (bzw. Gesamtenergieeffizienz- Faktor) anzugeben. Der Vermieter begeht damit eine Verwaltungsübertretung, die mit bis zu 1.450,- Euro zu bestrafen ist. 16

17 Ein Vermieter/Verkäufer der den Energieausweis vorlegt jedoch nicht aushändigt, begeht eine Verwaltungsübertretung. Ein Vermieter/Verkäufer der den Energieausweis vor der Vertragsunterzeichnung nicht vorlegt begeht eine Verwaltungsübertretung unabhängig davon ob er den Energieausweis nach der Vertragsunterzeichnung aushändigt oder nicht. Seitens des Verkäufers bzw. Immobilienmaklers wird es sinnvoll sein, sich im Rahmen der Vertragsunterzeichnung in gesonderter Form die fristgerechte Vorlage sowie die Aushändigung des Energieausweises bestäygen zu lassen. 17

18 Bei Energieausweisen, die gemäß OIB- Richtlinie 6 Stand April 2007 erstellt wurden, wird im Immobilieninserat der Heizwärmebedarf angegeben (Der Gesamtenergieeffizienz- Faktor ist in der OIB- Richtlinie 6, Stand April 2007 nicht enthalten und kann somit im Inserat nicht angegeben werden). Energieausweise, die gemäß OIB- Richtlinie 6 Stand Oktober 2011 erstellt werden, enthalten den Gesamtenergieeffizienz- Faktor. Bei diesen Energieausweisen wird im Immobilieninserat sowohl der Heizwärmebedarf als auch der Gesamtenergieeffizienz- Faktor angegeben. 18

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