Inhalt Was sind Mietnebenkosten? Was gilt bei einer Warmmiete? Wenn über Nebenkosten abgerechnet wird

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2 2 Inhalt Was sind Mietnebenkosten? 5 Zusatzkosten, die es in sich haben 6 Welche Nebenkosten dürfen auf Sie umgelegt werden? 8 Was darf nicht auf Sie umgelegt werden? 9 Was gilt bei einer Warmmiete? 13 Warmmiete alles inklusive Darf sich die Warmmiete ändern? Kann der Vermieter eine Änderung des Mietvertrags verlangen? 21 Wenn über Nebenkosten abgerechnet wird 25 Was darf der Vermieter abrechnen? 26 Wie hoch dürfen die Vorauszahlungen sein? 28 Wohnfläche oder Verbrauch wie wird abgerechnet? 32 Für welchen Zeitraum wird abgerechnet? 43 Wie sieht eine Nebenkostenabrechnung aus? 46 Abrechnung irgendwann einmal? 53 Wenn es Probleme mit der Abrechnung gibt 55 Wenn der Vermieter wechselt 61

3 3 Einzelne Kosten besser im Griff 65 Besonderheiten bei den Kosten für Heizung und Warmwasser 66 Wasser und Abwasser 79 Aufzugskosten 82 Hausreinigung, Hausmeister und Gartenpflege 84 Was gilt für Versicherungen? 89 Antenne und Kabelanschluss 90 Abrechnung prüfen Verbesserungen einfordern 93 Sind die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt? 94 Formalien erfüllt? 94 Richtig gerechnet? 97 Stimmt die Wohnfläche? 98 Das will ich sehen Ihr Einsichtsrecht 98 Handelt Ihr Vermieter auch wirtschaftlich? 104 Welche Fristen gelten für Sie? 107 Anhang: Checklisten und Musterbriefe 110 Stichwortverzeichnis 124

4 Vorwort 5 5 Was sind Mietnebenkosten? Abwasser und Antenne, Heizung und Hausmeister die Mietnebenkosten machen einen dicken Betrag bei unseren monatlichen Ausgaben aus. Daher sollten Sie wissen, was der Vermieter überhaupt abrechnen darf. In diesem Kapitel erfahren Sie, welche Nebenkosten auf Sie als Mieter umgelegt werden dürfen (S. 8) und welche Kosten der Mieter nicht tragen muss (S. 9).

5 6 Was sind Mietnebenkosten? Zusatzkosten, die es in sich haben Zum Wohnen brauchen Sie nicht nur ein Dach über dem Kopf. Ohne Heizung, Wasser und Müllabfuhr wird man sich kaum wohlfühlen. Dafür fallen Kosten an, die zunächst der Vermieter tragen muss. Dazu kommen noch andere Aufwendungen, die weniger offensichtlich sind, zum Beispiel für die Grundsteuer oder für Versicherungen. Statt von Nebenkosten ist auch oft von Betriebskosten die Rede. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden diese beiden Begriffe nicht unterschieden. Der Vermieter wird häufig versuchen, diese Mietnebenkosten auf die Mieter abzuwälzen. Teils ist das berechtigt, teils auch nicht. Ob Ihr Vermieter Ihnen berechtigterweise Kosten aufbürdet, hängt grundsätzlich von vier Voraussetzungen ab: Fallen die Kosten laufend an? Sind die Betriebskosten gesetzlich zulässig? Sind sie in Ihrem Mietvertrag geregelt? Sind die Kosten auch tatsächlich angefallen? Beispiel: Zulässige Kosten? Kosten für die Müllbeseitigung zählen zu den zulässigen Betriebskosten (S. 8), und so erscheinen sie auch im Mietvertrag von Hans Müller. Bei der nächsten Abrechnung erhöht sein Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen mit der Begründung, dass er zwei zusätzliche Papiertonnen aufstellen und einen Fahrradständer anschaffen wird. Hans Müller fragt sich, ob die Erhöhung gerechtfertigt ist.

6 Zusatzkosten, die es in sich haben 7 Warum auf Mietnebenkosten achten? Wenn Sie eine Wohnung mieten, achten Sie in erster Linie auf den Gesamtbetrag, den Sie jeden Monat zahlen müssen. Danach entscheiden Sie, ob Sie sich die Wohnung leisten können oder ob Sie die Wohnung im Vergleich mit anderen für günstig halten. Welcher Anteil der Miete auf die Nebenkosten entfällt, scheint zunächst weniger wichtig. Das ändert sich spätestens dann, wenn Sie eine Abrechnung mit einer unter Umständen erheblichen Nachzahlungsforderung über die Betriebskosten erhalten. Dann fragen Sie sich vielleicht, ob Sie wirklich noch so viel an den Vermieter zahlen müssen. Die Nebenkostenabrechnung sollten Sie aber nicht nur überprüfen, wenn Sie einen größeren Betrag nachzuzahlen haben. Selbst wenn Sie eine Rückzahlung erhalten, könnten Fehler zu Ihrem Nachteil vorliegen. Vielleicht haben Sie Anspruch auf einen noch höheren Rückzahlungsbetrag? Schließlich gibt es immer auch schwarze Schafe unter den Vermietern, die Nebenkostenabrechnung dazu nutzen, versteckte Mieterhöhungen durchzuführen. Oder der ein oder andere Vermieter nimmt es aus Bequemlichkeit bei der Abrechnung nicht so genau. Aus welchem Grund auch immer: Es lohnt sich, wenn Sie Ihre jährliche Abrechnung genau prüfen wie, dazu erhalten Sie Hinweise ab Seite 93. Auf Seite 52 finden Sie außerdem ein Muster, das Sie mit einer Betriebskostenabrechnung vertrauter macht. Zunächst aber einmal wollen wir Ihnen erklären, was prinzipiell zu den Nebenkosten gehört und was nicht.

7 8 Was sind Mietnebenkosten? Welche Nebenkosten dürfen auf Sie umgelegt werden? Zu den umlagefähigen Kosten gehören: 1 die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, namentlich die Grundsteuer; 2 die Kosten der Wasserversorgung; 3 die Kosten der Entwässerung (Abwasser- oder Kanalgebühren); 4 die Heizkosten; 5 die Warmwasserkosten; 6 die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen; 7 die Aufzugskosten; 8 die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung; 9 die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung; 10 die Kosten der Gartenpflege; 11 die Kosten der Beleuchtung; 12 die Kosten der Schornsteinreinigung; 13 die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung; 14 die Kosten für den Hauswart; 15 die Kosten für Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss; 16 die Kosten des Betriebs gemeinsamer Einrichtungen für die Wäschepflege (z. B. Waschmaschine, Schleudern, Trockner); 17 sonstige Betriebskosten.

8 Was darf nicht auf Sie umgelegt werden? 9 Sonstige Betriebskosten können nur umgelegt werden, wenn sie konkret im Mietvertrag aufgeführt sind. In Betracht kommen z. B. Wartungskosten für Brandmelder und Sprinkler, für eine Lüftungsanlage oder Betriebskosten für Sauna oder Schwimmbad. Die gesetzlichen Grundlagen Nach 556 BGB darf vereinbart werden, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Die Betriebskostenverordnung legt fest, was zu den Betriebskosten gehört. Die Heizkostenverordnung regelt die verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser, 556 a BGB den Abrechnungsmaßstab der übrigen Betriebskosten. Eine Besonderheit bei Sozialwohnungen Bei Sozialwohnungen, also öffentlich geförderten Wohnungen, kann der Vermieter zusätzlich zu den Betriebskosten ein Umlageausfallwagnis verlangen. Das ist der Ausgleich für das Risiko, dass nicht alle Mieter ihre Betriebskosten auch wirklich bezahlen oder dass Wohnungen leer stehen. Das Umlageausfallwagnis darf allerdings höchstens 2 % der für das Haus anfallenden Betriebskosten betragen. Was darf nicht auf Sie umgelegt werden? Wie Sie sehen, ist die Liste der umlagefähigen Kosten recht lang. Dennoch müssen Sie als Mieter nicht fürchten, für alle Kosten, die im Zusammenhang mit einer Vermietung entstehen, auch aufkommen zu müssen. So darf der Vermieter

9 124 Stichwortverzeichnis Abflussprinzip 45 Abrechnung 7 ff., 46 f., 53 Form 46 Frist 57 Gesamtkosten 50 Heizkosten 71 Jahresfrist 54 Mindestanforderungen 47 nachträgliche Beanstandung 59 Prüfung 103, 109 unwirksame 55 verbrauchsabhänige 66 Zeitraum 43 f. Abrechnungseinheit 41, 48, 50 Abrechnungskosten 10 Abrechnungsmaßstab 9, 33, 68, 70 nach Mieteinheiten 41 nach Miteigentumsanteilen 38 nach Personenzahl 36 nach Verbrauch 40 nach Wohnfläche 33 Wechsel des ~ 53 Abrechnungszeitraum 48, 53 Abwasserkosten 81 Altbau 70 Antenne 90 Aufzugskosten 82, 84 Balkone 34 Baumaßnahmen 80 Baumpflege 87 Belege 56, 101 f. Betriebskosten 16, 49 Begriff 6 neue 27 umlagefähige 8 Betriebskostenpauschale Erhöhung 20 Betriebskostenspiegel 106 Betriebskostenverordnung 9, 16, 86 Bewachung 10 Checkliste Wichtige Bestandteile der Betriebskostenabrechnung 118 Wirtschaftlichkeit 105 Zulässige Kosten? 110 Dachschrägen 35 Eigentümergemeinschaft 38 Eigentumswohnungen 46 Einliegerwohnungen 18 Einsichtsrecht 98 Einwendungen 107 Fernwärme 77 Finanzierungskosten 10 Flächenabweichung 35 Formvorschriften 21, 94 Fristen 107 Gartenpflege 86 Gesamtkosten 50 f. Gesamtwohnfläche 36 Gesetzliche Grundlagen 9 Gewerbeflächen 42 Gewerberäume 81 Gradtage 76 Grundmiete 10, 15 f., 58, 94 Grundsteuer 8, 49 Hausgeld 38 Hausmeister 11 Hausordnung 84 Heizanlage 66 Heizkosten 17, 96 Heizkostenabrechnung 71 Heizkostenverordnung 9, 17, 66, 68 Heizkostenverteiler 68 Heizung 66 Inklusivmiete 14 ff. Erhöhung 19 Jahresfrist 54 Kabelgebühren 91 Kanalgebühren 81

10 Stichwortverzeichnis 125 Klage 59 Kosten, überhöhte 105 Kostenarten 49 Kostensteigerung 53 Leerstand 35, 37 Leistungsprinzip 45 Messvorrichtungen 72 Mieterhöhung 7, 19 f. Mieterwechsel 74 Mietminderung 97 Mietspiegel 19 Mietvertrag 15, 26 Änderung 21 mündlicher 15 Miteigentumsanteile 50 Musterabrechnung Betriebskosten 52 Musterbrief Anpassung der Vorauszahlungen 123 Aufforderung zu einer Betriebskostenabrechnung 119 Aufforderung zur Übersendung von Rechnungskopien zur Betriebskostenabrechnung 120 Beanstandung der Nebenkostenabrechnung 122 Bitte um Erläuterung bei Kostensteigerungen 121 Nachforderungen 60 f. Nachzahlung 7 Nebenkosten, verschiedene 92 Nebenkostenabrechnung 64 Nebenkostenpauschale 16 Niedrigenergiehäuser 67 Pauschale 24 Personenmonaten 37 Personenzahl 50 Pförtner 10 Preise 106 Reinigungsdienst 84 Reinigungskosten 86 Reparaturen 10 f., 72, 88, 106 Rohrbruch 80 Schadenersatzpflicht 31 Sozialwohnungen 9, 43 Spielplätze 86, 88 Täuschung, arglistige 60 Terrassen 34 Titulierte Vorauszahlungen 97 Umlageausfallwagnis 9 f. Umlagemaßstab 81 Umlegungsmaßstab 50 Verbrauchsanteil 69 Verbrauchserfassung 68 Vermieterwechsel 61 ff. Versicherungen 89 Vertragsänderung 22 Verwaltergebühren 10 Verwaltungskosten 11 Vorauszahlungen 25, 28, 30, 97 Erhöhung 28 Senkung 30 titulierte 97 Zurückbehaltung 57 Vorbehalt 61 Wärmecontracting 77 Wärmeverbrauch 68 Wärmezähler 68 Warmmiete 13 f., 17, 24 Erhöhung 19 Warmwasserkosten 70 Wasser 79 Wasseruhren 79 Wasserzähler 24, 40 Wege 88 Wirtschaftlichkeit 105 Wirtschaftlichkeitsgrundsatz 104 Wohneinheiten 50 Wohnfläche 34 f., 50 Wohnflächenverordnung 34 Zähler 40 Zurückbehaltungsrecht 57 Zweifamilienhäuser 67 Zwischenablesung 75 f.