Notarrechtliches Symposion zum WEG

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1 Notarrechtliches Symposion zum WEG Die Bedeutung von Vereinbarungen über die Verwaltung und Kostentragung bezüglich des gemeinschaftlichen Eigentums Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 1

2 Agenda A. Stefan Hügel: Zuordnung von Gebäudebestandteilen B. Nunmehr: Bedeutung von Vereinbarungen I. Baumaßnahmen - Grundfragen II. Wer trägt die Kosten? III. Wer nimmt Baumaßnahmen vor? IV. Was folgt aus einer unwirksamen Sondereigentumszuweisung? V. Fazit Folie 2

3 1. Regelungsprobleme 21 Abs. 1 WEG: Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. 16 Abs. 2 WEG: Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Folie 3

4 2. Gesetzliche Weichenstellung Wenn ein Gebäudeteil im gemeinschaftlichen Eigentum steht, dann haben grundsätzlich die Wohnungseigentümer - in der Eigentümerversammlung über die Instandhaltung und Instandsetzung zu entscheiden (Verwaltung) und - die Kosten der Maßnahme nach Miteigentumsanteilen zu tragen (Kostentragung). Wenn eine Sache im Sondereigentum steht, dann - hat der Sondereigentümer zu entscheiden und die Kosten (aus seiner eigenen Beauftragung) selbst zu zahlen, - Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind mangels Beschlusskompetenz nichtig. Folie 4

5 3. Individuelle Nutzung von Gemeinschaftseigentum Gebrauchsmöglichkeit am Gemeinschaftseigentum aufgrund von für - Sondereigentum oder - Sondernutzungsrecht - einzelnen Eigentümer (individuell) oder - mehrere Eigentümer (Nutzergruppe, insbesondere Mehrhausanlage). Folie 5

6 4. Steuerungsmöglichkeiten 10 Abs. 2 WEG: Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes (...). Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. 10 Abs. 3 WEG: Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, sowie die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. 10 Abs. 4 WEG: Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß 23 (...) bedürfen zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch. Folie 6

7 5. Reichweite von Sonderregelungen Gegenständliche Reichweite der Regelung - allein genutzte Gegenstände - Gegenstände im räumlichen Bereich des Sondereigentums - durch Sondernutzungsrecht zum alleinigen Gebrauch zugewiesene Gegenstände Erfasste Maßnahme - Instandhaltung, Instandsetzung - Sonstige bauliche Maßnahmen - Verkehrssicherungspflichten Regelungsinhalt - Kostentragungspflicht - Verwaltungsbefugnis (wer entscheidet: wann und was) Folie 7

8 II. Wer trägt die Kosten? 1. Die gesetzliche Regel des 16 Abs. 2 WEG 2. Abweichungen durch Beschluss 3. Abweichende Regelungen der Teilungserklärung Folie 8

9 1. Gesetzliche Regelung 16 Abs. 2 WEG: Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. 16 Abs. 6 WEG: Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen. ( ) Folie 9

10 2. Kostenregelung durch Beschluss 16 Abs. 4 WEG: 1 Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln (...). 2 Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von - drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und - mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Folie 10

11 Fall 1 In einer Eigentümerversammlung wird beschlossen: Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen an Fenstern werden abweichend von 16 Abs. 2 WEG künftig so verteilt, dass die Kosten von demjenigen zu tragen sind, zu dessen Sondereigentumseinheit die Fenster gehören. Welche Wirkung äußert der Beschluss? BGH v V ZR 162/10: Eine schon nach dem Inhalt des Beschlusses über den Einzelfall hinausreichende Änderung des Schlüssels [zur Kostenverteilung von Instandsetzungsmaßnahmen] ist nicht von der Beschlusskompetenz nach 16 Abs. 4 WEG gedeckt und daher nichtig. Folie 11

12 BGH v V ZR 164/09 zur Ordnungsmäßigkeit Ein Beschluss nach 16 Abs. 4 WEG muss den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn die für den Einzelfall beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels einen Anspruch der betroffenen Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslöst und so den allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel unterläuft. Ein solcher Verstoß führt zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses. Folie 12

13 Fall 2 BGH v V ZR 2/10: Verlangt eine Öffnungsklausel eine 2/3-Mehrheit und klärt sie nicht, was der Bezugspunkt sein soll, sind - 2/3 aller Wohnungseigentümer und - nicht nur der in der Versammlung anwesenden erforderlich. Folie 13

14 3. Vereinbarungen zur Kostentragung Fall 3 Eine Teilungserklärung bestimmt u. a.: Gemäß 7 (1) der Teilungserklärung hat jeder Gemeinschafter die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die sich entweder in seinem Sondereigentum oder als Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinden, auf eigene Kosten ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen. Nach 7 (2) umfasst diese Verpflichtung insbesondere die Türen und Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung, ausgenommen den Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und Fenster. Wer trägt die Kosten für den Austausch von Fenstern und von Nebeneingangstüren, die allein zum Sondereigentum eines bestimmten Wohnungseigentümers führen? Folie 14

15 BGH v V ZR 46/13 Der Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und der Fenster ist von der Instandhaltungspflicht der einzelnen Eigentümer ausgenommen. Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen. Vielmehr führt es im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster und der Abschlusstüren Gemeinschaftsaufgabe ist. Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Die Kosten für den Austausch aller Fenster und Eingangstüren tragen die Eigentümer gemeinschaftlich. Folie 15

16 Fall 4 Nach Teilungserklärung trägt der Sondernutzungsberechtigte die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der seiner Sondernutzung unterliegenden Gegenstände, insbesondere Grundstücksflächen. Wer trägt die Kosten für das erforderliche Fällen eines Baumes auf einer Sondernutzungsfläche. OLG Düsseldorf v Wx 227/03: Die Kosten der Beseitigung eines auf einer Sondernutzungsfläche stehenden Baumes, der ein angrenzendes Garagengebäude beeinträchtigt bzw. beschädigt, muss der Sondernutzungsberechtigte nicht allein tragen, auch wenn die Teilungserklärung bestimmt, dass er die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der Sondernutzungsfläche tragen soll. OLG München v Wx 1/11: Der Sondernutzungsberechtigte: Zur Instandhaltung einer Grundstücksfläche gehört es auch, dass sich auf derselben keine Gegenstände befinden, die eine Gefährdung darstellen, wie dies bei abgestorbenen Bäumen der Fall sein kann. Unerheblich ist es dem gegenüber, ob der Sondernutzungsberechtigte berechtigt oder verpflichtet gewesen wäre, die Bäume selbst zu beseitigen. Folie 16

17 Fall 5 In der Teilungserklärung heißt es u. a.: Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.b. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze), sind von ihm auf seine Kosten instandzusetzen und instandzuhalten. Folie 17

18 Fall 5 Frage 1 Können die Eigentümer durch Beschluss die Reichweite der Klausel bestimmen? LG München v S 8790/11: Ein Eigentümerbeschluss, der darauf gerichtet ist, eine verbindliche Auslegung der Teilungserklärung - hier: Klausel zur Verteilung von Kosten für die Instandsetzung der Balkone - herbeizuführen, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. Dauerhafte Rechtssicherheit nur durch - (Klarstellende) Änderung der Teilungserklärung/Vereinbarung - Feststellungsurteil (auch auf Zwischenfeststellungsklage) Folie 18

19 Fall 5 Frage 2 Wie ist diese Klausel auszulegen? BGH v V ZR 9/12: Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen. Folie 19

20 III. Wer nimmt Baumaßnahmen vor? 1. Reichweite der Überwälzung 2. Auswirkungen auf die Beschlusskompetenz 3. Sonderfall: unzulässige Zuordnung zu Sondereigentum Folie 20

21 Nochmals Fall 5 In der Teilungserklärung heißt es u. a.: Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.b. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze), sind von ihm auf seine Kosten instandzusetzen und instandzuhalten. Folie 21

22 Fall 5 Frage 3 Was hat die Teilungserklärung für Auswirkungen auf die Organisation und Ausführung der Baumaßnahme; Welche Grenzen gelten für die Überleitung der Verwaltungszuständigkeit auf einen Eigentümer, welcher Raum bleibt noch für eine Beschlussfassung der Eigentümer? Lässt sich unterscheiden, ob - Umpflanzungen im Garten, - Austausch einzelner Fenster oder - einer ganzen Fensterfront betroffen ist? Folie 22

23 Stimmen des BGH BGH v V ZR 46/13: Die genannten Bestimmungen verpflichten den einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Türen und Fenstern, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden; BGH v V ZR 174/11: Damit wird nicht nur die Kostenlast geregelt (zu einer derartigen Regelung vgl. Senat, Urteil vom 10. Juni V ZR 2/10), sondern auch die Verwaltungsbefugnis im Hinblick auf diesen Teil des Gemeinschaftseigentums. Folie 23

24 Übertragung der Verwaltungszuständigkeit Grenzen der Übertragung der Verwaltungszuständigkeit auf einen Eigentümer: - Beeinträchtigung der Verwalterkompetenzen 27 IV WEG erklärt 27 I III WEG für indisponibel: - 27 I Nr. 2 WEG: erforderliche Maßnahmen zur Erhaltung, - 27 I Nr. 1 Fall 1 WEG: Beschussausführung. Flexibel bleibt, was erforderlich ist und was beschlossen wird. - Beeinträchtigung der anderen Eigentümer Duldungspflichten bei Beeinträchtigung von Sonder- oder sonstigem Gemeinschaftseigentum beruhen üblicherweise auf Beschluss Koordinierung mehrerer erfolgt durch Beschluss Grenzen einer Beschlussfassung durch Eigentümerversammlung - Beschlusskompetenz: (+), da Ersatzzuständigkeit unentbehrlich. - Rechtswidrig: Verstoß gegen Vereinbarung/ fehlende Ordnungsmäßigkeit Entscheidung über Ob, Wann und Wie der Maßnahme. Beauftragung im Namen des Eigentümers/der Gemeinschaft. Folie 24

25 Lösung Fall 5 Frage 3 Allgemeingültige Aussage lässt sich angesichts der Vielgestaltigkeit der betroffenen Maßnahmen nicht treffen, insbesondere ist aber zu unterscheiden, ob Maßnahme andere Eigentümer betrifft, weil sie deren Sondereigentum oder sonstiges Gemeinschaftseigentum betrifft. - Keine Betroffenheit anderer Eigentümer Verwaltungszuständigkeit grundsätzlich bei Eigentümer, Beschluss der Eigentümer aber nur anfechtbar. - Duldungs-Betroffenheit anderer Eigentümer Grds. Verwaltungszuständigkeit des Eigentümers, Ankündigung löst Duldungspflicht aus. - Koordinierungs-Betroffenheit anderer Eigentümer, Grds. keine Verwaltungszuständigkeit des Eigentümers, Beschlussfassung der Eigentümer erforderlich. Folie 25

26 IV. Unwirksame Sondereigentumszuweisung Beispiel Fenster gehören zum Sondereigentum. Welche Wirkungen äußert diese Regelung? BGH v V ZR 57/12: Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten [ 5 III WEG], nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben. OLG Karlsruhe v WX 115/08: Ist die Zuweisung von Bauteilen zum Sondereigentum dinglich unwirksam, kann die gem. 140 BGB gebotene Umdeutung für Bauteile im räumlichen Bereich des Sondereigentums (hier: Fenster- und Türelemente) ergeben, dass für sie die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auf eigene Kosten bei den jeweiligen Wohnungseigentümern liegen soll. Folie 26

27 V. Fazit Erneut: Reichweite von Sonderregelungen Gegenständliche Reichweite der Regelung - allein genutzte Gegenstände - Gegenstände im räumlichen Bereich des Sondereigentums - durch Sondernutzungsrecht zum alleinigen Gebrauch zugewiesene Gegenstände Erfasste Maßnahme - Instandhaltung, Instandsetzung - Sonstige bauliche Maßnahmen - Verkehrssicherungspflichten Regelungsinhalt - Kostentragungspflicht - Verwaltungsbefugnis (wer entscheidet: wann und was) Folie 27

28 Beispiel für eine gemeinschaftsfreundliche Regelung Die Eigentümer vereinbaren: Wohnungseigentümer haben die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung, aber auch alle anderen baulichen Maßnahmen und die Verkehrspflichten für solche Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen, die ihnen entweder faktisch durch die Lage ihres Sondereigentums oder ein Sondernutzungsrecht zum alleinigen Gebrauch zugewiesen sind. Die Verwaltungsbefugnis ruht weiter auf sämtlichen Wohnungseigentümern. Diese können insbesondere entscheiden, wann, auf welche Art und Weise und durch wen die Maßnahmen zu unternehmen sind. Folie 28

29 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, Bielefeld Folie 29