Verkehrspflichten in Wohnungseigentumsanlagen

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1 Verkehrspflichten in Wohnungseigentumsanlagen von Richter am Amtsgericht Dr. Oliver Elzer in Zusammenarbeit mit:

2 Überblick Überblick Teil 1: Wer kann verkehrspflichtig sein? Teil 2: Welche Verkehrspflichten bestehen wofür? Teil 3: Wem gegenüber bestehen Verkehrspflichten? Teil 4: Die Fälle Folie Nr. 2

3 Teil 1 : Verkehrspflichtige Wer kann verkehrspflichtig sein? Folie Nr. 3

4 Teil 1 : Verkehrspflichtige Begriff Unter einer Verkehrspflicht (Verkehrssicherungspflicht) versteht man die allgemeine Rechtspflicht, im Verkehr eine Gefährdung anderer auszuschließen, die sich aus der bestimmungsgemäßen oder nicht ganz fern liegenden bestimmungswidrigen Benutzung einer Sache ergeben kann. Eine Verkehrspflicht beruht ua auf dem Gedanken, dass jeder, der einen Verkehr eröffnet und eine Gefahrenquelle schafft, notwendige Schutzvorkehrungen zu treffen hat, damit anderen den Wohnungseigentümern und Dritten kein Schaden daraus entsteht.

5 Teil 1 : Verkehrspflichtige Wer kann im Einzelfall verkehrspflichtig sein? alle Wohnungseigentümer gemeinsam einige oder auch ein Wohnungseigentümer Verwalter? Dritte Verwalter? Mieter Hauswartfirmen Folie Nr. 5

6 Teil 1 : Verkehrspflichtige Wann ist jemand verkehrspflichtig? wenn es das Gesetz anordnet, zb die TrinwV wenn jemand eine Verkehrspflicht vertraglich übernommen hat wenn der Verkehrspflichtige darauf vertrauen darf, dass ein Dritter die Pflichten wahrnimmt (unwirksame Verträge) Folie Nr. 6

7 Teil 1 : Verkehrspflichtige Für wen ordnet das Gesetz Verkehrspflichten an? Die gesetzliche Verkehrspflicht für das Gemeinschaftseigentum obliegt allen Wohnungseigentümern gemeinsam, BGH NJW-RR 1989, 394; NJW 1985, 484. Sie folgt aus allgemeinen Grundsätzen, ggf aus 823 Abs. 2 BGB ivm mit einer Satzung (Räum- und Streupflicht) Die gesetzliche Verkehrspflicht für das Sondereigentum obliegt hingegen den jeweiligen Wohnungseigentümern. Folie Nr. 7

8 Teil 1 : Verkehrspflichtige Der Verwalter als gesetzlich Verpflichteter? Nach wohl h. M. trifft auch den Verwalter eine gesetzliche Verkehrspflicht (BGH NJW 1993, 1782 und Gottschalg MietRB 2005, 56, 59; offen BayObLG NJW-RR 2005, 100; aa OLG Frankfurt am WuM 2002, 619). Sie wird überwiegend hergeleitet aus: 838 BGB 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG der Garantenstellung des Verwalters als Organ Keine dieser Begründungen überzeugt me. Folie Nr. 8

9 Teil 1 : Verkehrspflichtige 838 BGB Nach 838 BGB haftet, wer die Unterhaltung eines Gebäudes... für den Besitzer gesetzlich oder vertraglich übernimmt oder das Gebäude... vermöge eines ihm zustehenden Nutzungsrechts zu unterhalten hat. Der Verwalter übernimmt me nur vertraglich, niemals aber gesetzlich die Unterhaltung des Wohngebäudes. Das WEG ordnet nicht in 20 WEG und vor allem nicht in 27 WEG eine Übernahme an. Folie Nr. 9

10 Teil 1 : Verkehrspflichtige 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG Der Verwalter ist nach 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Dazu gehören hm nach: Mängel und Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum festzustellen technische Lösungsvorschläge zu unterbreiten Angebote von Fachfirmen zur Beseitigung der Mängel und Schäden und Kostenvoranschläge einzuholen und zu prüfen die zur Durchführung der erforderlichen Maßnahmen notwendigen Beschlüsse vorzubereiten und herbeizuführen Nur in dringenden Fällen hat er nach 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen selbst zu treffen. Folie Nr. 10

11 Teil 1 : Verkehrspflichtige Garantenstellung des Verwalters Jemand ist Garant, wenn er rechtlich dafür einzustehen hat, dass der Erfolg nicht eintritt. Besteht nach Gesetz, Vertrag oder anderem Grund die rechtliche Pflicht zu handeln, so hat der Verpflichtete eine so genannte Garantenstellung. Den Verwalter trifft nach dem Gesetz me nur nach 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG die Pflicht, zu handeln. Diese Vorschrift wäre entbehrlich, wenn die rechtliche Pflicht, die Verkehrspflichten zu übernehmen, bereits aus 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG folgte. Folie Nr. 11

12 Teil 1 : Verkehrspflichtige vertraglich Verpflichtete Verwalter im Verwaltervertrag der Sondernutzungsberechtigte ausdrücklich durch Vereinbarung konkludent durch Ausschluss der anderen Wohnungseigentümer Mieter durch Mietvertrag Reinigungsunternehmen durch Vertrag Sonderfall: Unerkannt unwirksame Verträge Folie Nr. 12

13 Teil 1 : Verkehrspflichtige Delegation von Verkehrspflichten Die Verkehrspflicht des Eigentümers eines Gebäudes kann delegiert werden (BGH NJW-RR 1989, 394, 395). Eine solche Delegation der Sicherungspflichten setzt eine klare Absprache voraus, die eine Ausschaltung von Gefahren zuverlässig sicherstellt (BGH NJW 1996, 2646; NJW-RR 1988, 471). Dann verengt sich die Verkehrspflicht des Eigentümers als des ursprünglich allein Verantwortlichen auf eine Kontroll- und Überwachungspflicht, die sich darauf erstreckt, ob Dritte die vertraglich übernommenen Sicherungsmaßnahmen auch tatsächlich ausgeführt hat (BGH NJW-RR 1989, 394). Folie Nr. 13

14 Teil 2 : Gegenstand und Umfang Gegenstand und Umfang von Verkehrspflichten [ ] Folie Nr. 14

15 Teil 2 : Gegenstand und Umfang Gegenstände, dem Grunde nach Gemeinschaftseigentum Gemeinschaftseigentum, für das Sondernutzungsrechte bestehen Sondereigentum Sondernutzungsrechte Folie Nr. 15

16 Teil 2 : Gegenstand und Umfang Einzelheiten Gebäude (Balkontrennwand, Dach und Dachziegel, Fassade, Treppenhaus, Treppengeländer, Keller, Eingang, tragende Wände, Fenster, Bauteile, etc.) Anlagen (Heizung, Garagen, Schuppen, Spielplätze, Beleuchtung, Wasser, etc.) Gemeinschaftliche Flächen (Wege [Reinigung von Laub, Schnee, Eis, etc.], Privatstraßen, Beete, Bäume, Gärten, Rasenflächen, Wasserflächen, etc.) öffentliche Straßenflächen Folie Nr. 16

17 Teil 2 : Gegenstand und Umfang Umfang: Prüfsteine Erwartungen der zu schützenden Personen die Erkennbarkeit der Gefahr die Höhe des Aufwands eine Eigenverantwortlichkeit Dritter gesetzliche Vorschriften Problem: gilt 14 StGB für Verwalter? Folie Nr. 17

18 Teil 2 : Gegenstand und Umfang Anspruch auf Erfüllung der Verkehrspflichten Die Verkehrspflicht wegen des Gemeinschaftseigentums gehört zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung (BayObLG ZMR 2000, 470, 471). Jeder Eigentümer hat hierauf einen einklagbaren Anspruch. Weigern sich die anderen Wohnungseigentümer an der Erfüllung der Verkehrspflicht teilzunehmen und für sie Sorge zu tragen, kann jeder Eigentümer nach 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG auf Einhaltung der Verkehrspflichten klagen. Folie Nr. 18

19 Teil 3 : Begünstigte Wem gegenüber bestehen Verkehrspflichten? Folie Nr. 19

20 Teil 3 : Begünstigte Begünstigte vor allem Dritte, etwa: Passanten, Besucher, auch Kinder auf einem Spielplatz Postzusteller Handwerker (zb von Energieversorgern) Mieter und deren Gäste öffentlich Bedienstete (zb von einem Reinigungsunternehmen) Folie Nr. 20

21 Teil 3 : Begünstigte Sonderfall Unbefugte Grundsatz: Keine Verkehrspflicht besteht grundsätzlich gegenüber solchen Personen, die sich unbefugt in den Gefahrenbereich begeben, insbesondere dann, wenn sich eine untypische Gefahr verwirklicht hat, die bei einem Befugten nicht eingetreten wäre Keine Verkehrspflichten Ausnahme: Diese Einschränkungen bestehen jedoch nicht absolut. Sie gelten dann nicht, wenn erfahrungsgemäß mit einem Fehlverhalten Dritter zu rechnen ist. Etwa bei Kindern ist in besonderem Maße auf diejenigen Gefahren Bedacht zu nehmen, die ihnen auf Grund ihrer Unerfahrenheit, ihres Leichtsinnes und Spieltriebes drohen. Folie Nr. 21

22 Teil 4 : Die Fälle Die Fälle S Folie Nr. 22

23 Teil 4 : Die Fälle BayObLG ZMR 2005, 137 W beabsichtigt, mit seinem Auto aus einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Tiefgarage hinausfahren. Als er sich dem Garagentor nähert, stets dieses offen. Als sich das Auto unmittelbar unterhalb des Tiefgaragentors befindet, schließt es. Eine defekte Sicherheitsampel hatte W nicht gewarnt, dass das Tor herunterfährt. Verwalter V hatte die Wartung des Tors und der Ampel einem Unternehmen für Hauswarttätigkeiten übertragen. W verlangt vom Verwalter Schadensersatz für das beschädigte Auto. Mit Erfolg? Folie Nr. 23

24 Teil 4 : Einzelfälle Klassiker OLG Frankfurt am OLGZ 1982, 16 [Dornenecke] BGH ZMR 1993, 322 [Dachpappe] AG Hanau ZfSch 1997, 243 [Zufahrt zur Tiefgarage] LG Mannheim NJW-RR 1997, 921 [Sperrmüll] OLG Frankfurt am WuM 2002, 619 BayObLG NJW-RR 2005, 100 [Rolltor] Folie Nr. 24

25 Teil 5 : Zukunft Referentenentwurf Durch den Referentenentwurf des BMJ vom wird sich nichts ändern. Eine Änderung träte aber ein, wenn die Gemeinschaft künftig rechtsfähig wäre. Folie Nr. 25

26 ENDE Folie Nr. 26

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