Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

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1 Seite 1 Pflichtangaben in Immobilienanzeigen einhalten Am ist die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) in Kraft getreten. Mit ihr gelten erstmals Regeln für Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien. 1. Mindestangaben in Immobilienanzeigen ( 16a EnEV) Wohngebäude In Immobilienanzeigen für den Verkauf, die Vermietung, die Verpachtung oder das Verleasen von Wohngebäuden in kommerziellen Medien müssen folgende Angaben enthalten sein, falls für die Immobilie bei Schaltung der Anzeige ein gültiger Energieausweis vorliegt: die Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis) der im Energieausweis genannte Endenergiebedarfsoder Endenergieverbrauchswert für das Gebäude die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes das im Energieausweis genannte Baujahr die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse

2 Teil 3 Seite 2 Sorgenfreie Vermietung Nichtwohngebäude Bei Immobilienanzeigen für Nichtwohngebäude müssen hingegen folgende Angaben gemacht werden, falls für die Immobilie bei Schaltung der Anzeige ein gültiger Energieausweis vorliegt: die Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis) der im Energieausweis genannte Endenergiebedarfsoder Endenergieverbrauchswert für das Gebäude sowohl für Wärme als auch für Strom getrennt die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes Hinweis: Sollte zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung kein gültiger Energieausweis vorliegen, müssen die o.g. Angaben nicht in der Anzeige aufgeführt werden. Abkürzungen Es ist zulässig, Abkürzungen zu verwenden, um Anzeigenkosten zu sparen. Bedauerlicherweise hat der Verordnungsgeber davon abgesehen, ein offizielles Abkürzungsverzeichnis zu erstellen. Es ist auf die Beschränkungen durch das Wettbewerbsrecht zu achten. Von den Zeitungen und Portalen vorgegebene Abkürzungsverzeichnisse, die für den Leser und Nutzer leicht zugänglich sind, sollten unbedingt berücksichtigt werden.

3 Seite 3 Verbrauchsausweis: 122 kwh/(m²a), Fernwärme, Baujahr 1962, Energieeffizienzklasse D Beispiel Diese Anzeige könnte unter der Voraussetzung eines entsprechenden Abkürzungsverzeichnisses im Anzeigenteil der Zeitung oder im Internet wie folgt aussehen: V: 122, FW, 1962, D 2. Welche Anzeigen sind betroffen? Die Pflichten gelten nur für Anzeigen in kommerziellen Medien. Dies können Tageszeitungen oder auch Internetportale sein. Auch Objektwerbung auf der Homepage des Maklers oder des Verkäufers dürfte als kommerzielles Medium gelten. Nicht betroffen sind hingegen private, kostenfreie Kleinanzeigen und kostenfreie Aushänge an Schwarzen Brettern. In der Einzelfallbetrachtung dürfte es darauf ankommen, ob die Angaben eher wie eine private Kleinanzeige wirken oder wie eine professionelle Werbebotschaft. 3. Wer ist verantwortlich? Verantwortlich für die Einhaltung dieser Pflicht ist immer der Verkäufer, Vermieter, Verpächter oder Leasinggeber. Dies ist selbst dann der Fall, wenn er für die Schaltung der Anzeige einen Dritten, z.b. einen Makler oder Verwalter, beauftragt. Alle Pflichtangaben können dem Energieausweis entnommen werden, diese

4 Teil 3 Seite 4 Sorgenfreie Vermietung unterscheiden sich jedoch nach Ausstellungsdatum des vorhandenen Energieausweises. 4. Rechtsfolge, wenn die Vorgaben nicht eingehalten werden Wer als Verkäufer, Vermieter, Verpächter oder Leasinggeber nicht sicherstellt, dass in den entsprechenden Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien die o.g. Pflichtangaben enthalten sind, begeht gemäß 27 EnEV eine Ordnungswidrigkeit. Diese kann mit einem Bußgeld von bis zu geahndet werden. Auch wenn ein beauftragter Dritter die Pflichtangaben weglässt, droht dem Auftraggeber das Bußgeld. Allerdings sollte hierfür dann i.d.r. der Makler haften, wenn ihm die benötigten Informationen seitens des Auftraggebers zur Verfügung gestellt worden sind. Anmerkung: Weitere Bußgeldtatbestände werden gemäß 27 EnEV 2014 unter die Ahndung als Ordnungswidrigkeit gestellt, wenn keine Übergabe des Energieausweises nach Neubau erfolgt, kein Energieausweis bei einer Besichtigung zum Verkauf oder zur Vermietung vorgelegt wird, keine Übergabe des Energieausweises nach Kaufoder Mietvertragsabschluss erfolgt.

5 Seite 5 5. Müssen neue Energieausweise erstellt werden? Die Angaben müssen nur gemacht werden, wenn ein gültiger Energieausweis vorliegt. Sollte kein gültiger Energieausweis vorliegen, dann muss nicht eigens für die Immobilienanzeige ein Ausweis erstellt werden. Allerdings ist spätestens bei der Besichtigung der Immobilie ein Energieausweis oder eine Kopie des Energieausweises vorzulegen oder deutlich sichtbar auszuhängen oder während der Besichtigung auszulegen. Findet keine Besichtigung statt, ist der Energieausweis dem Interessenten unverzüglich vorzulegen, allerspätestens wenn er danach fragt. Zu übergeben ist der Energieausweis oder eine Kopie hiervon unverzüglich nach dem Abschluss des Vertrags. Energieausweise, die nach den Vorgaben der EnEV 2009 ausgestellt worden sind, müssen mit folgenden Einschränkungen für die Pflichtangaben verwendet werden: Der Energieverbrauchskennwert muss um 20 kwh/ (m²a) erhöht werden, wenn in ihm der Energieverbrauch für Warmwasser nicht enthalten ist. Der Energieeffizientwert darf freiwillig berechnet und angegeben werden. Er kann anhand der folgenden Tabelle ermittelt werden: Energieeffizienzklasse Endenergie [kwh/(m²a)] A+ < 30 A < 50 B < 75

6 Teil 3 Seite 6 Sorgenfreie Vermietung Energieeffizienzklasse Endenergie [kwh/(m²a)] C < 100 D < 130 E < 160 F < 200 G < 250 H < 250 Praxistipp Angaben, die in Immobilienanzeigen nach den Vorgaben der EnEV gemacht werden müssen, dienen nur der Information. So sieht es 5a Energieeinsparungsgesetz vor. Aus ihnen können keine Ansprüche hergeleitet werden. Dies gilt jedoch nicht für freiwillige Angaben. 6. Geltungszeitpunkt Die Pflichtangaben müssen ab dem in Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien enthalten sein. Sollten die Angaben fehlen, kann dies aber erst ab dem als Ordnungswidrigkeit geahndet werden ( 27 Abs. 2 EnEV). 7. Ausnahmen Von den o.g. Verpflichtungen sind gemäß 16 Abs. 5 EnEV 2014 kleine Gebäude (unter 50 m² Wohnfläche) und Baudenkmäler befreit.

7 Seite 7 8. Wettbewerbsrechtliche Abmahnung Neben dem Bußgeld kann bei unterlassenen Angaben auch eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung nach 8 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) drohen. Da die Pflichtangaben gemäß 16a EnEV als Information für die Interessenten vorgeschrieben sind, könnten sie als gesetzliche Vorschriften zum Marktverhalten i.s.d. 4 Nr. 11 UWG gewertet werden. Sollten Interessenten die Pflichtangaben trotz eines vorhandenen Energieausweises bei Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien nicht machen, könnten sie demzufolge eine abmahnfähige Irreführung der Verbraucher durch Unterlassung nach 5a Abs. 2 UWG begehen. Es ist dringend anzuraten, die entsprechenden Angaben in den Immobilienanzeigen aufzuführen. Anders als bei der Ordnungswidrigkeit ist jedoch nicht zwangsläufig der Eigentümer betroffen, da das UWG den geschäftlich Handelnden adressiert. Bei der Beauftragung eines Maklers dürfte dies beispielsweise der Makler sein und nicht der Eigentümer. Praxistipp Ein Makler kann abgemahnt werden sowohl von Mitbewerbern als auch von Wettbewerbsvereinen. In anderen Wirtschaftszweigen (Automobil, weiße Ware) tummeln sich schon Wettbewerbshüter und mahnen fehlende Angaben in der Werbung ab. Wenn nun dubiose Firmen etwa mit Sitz in Panama Abmahnungen an private Wohnungsvermieter verschicken, ist dies ärgerlich. Absolut unverständlich aber sind Hetzpraktiken halbstaatlicher Umwelt- und