Novellierung der Energiesparverordnung

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1 Novellierung der Energiesparverordnung Ihre Ansprechpartner Mai 2014 Sehr geehrte Damen und Herren, liebe Mandanten, Am tritt die zweite Verordnung zur Änderung der Energiesparverordnung (EnEV 2014) in Kraft, die gerade im Bereich der Vorlage des Energieausweises verschärfte Anforderungen aufstellt und nun die Pflicht beinhaltet, dass in kommerziellen Immobilienanzeigen bestimmte Werte aus dem Energieausweis zu nennen sind. I. Vorlage des Energieausweises Bereits nach der EnEV 2006 musste auf Verlangen des potenziellen Mieters/Käufers/Pächters der Energieausweis vorgelegt werden. Nach neuem 16 EnEV 2014 wurde diese Verpflichtung dahingehend erweitert, dass der Energieausweis auch unverlangt spätestens im Besichtigungstermin vorzulegen ist. 16 EnEV 2014 lautet nun: 16 Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen (1.) Wird ein Gebäude errichtet, hat der Bauherr sicherzustellen, dass ihm, wenn er zugleich Eigentümer des Gebäudes ist, oder dem Eigentümer des Gebäudes ein Energieausweis Dr. Felix Nieberding Düsseldorf Tel.: Fax: Dr. Christoph Klose Düsseldorf Tel.: Fax: Madeleine Rduch Düsseldorf Tel: Fax: RWP DÜSSELDORF RWP DRESDEN RWP WARSCHAU BANKVERBINDUNG: RWP RECHTSANWÄLTE PartG mbb BLEICHSTRASSE 8-10 BLASEWITZER STR. 41 UL. RASZYNSKA 3/20 DEUTSCHE BANK D DÜSSELDORF D DRESDEN PL WARSZAWA KONTO: TEL.: +49 (0) TEL.: +49(0) TEL.: + 48 (0) IBAN: DE FAX: +49 (0) FAX: +49 (0) FAX.: + 48 (0) SWIFT-CODE: DEUTDEDD

2 2 nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertig gestellten Gebäudes ausgestellt und der Energieausweis oder eine Kopie hiervon übergeben wird. Die Ausstellung und die Übergabe müssen unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgen. Die Sätze 1 und 2 sind entsprechend anzuwenden, wenn unter Anwendung des 9 Absatz 1 Satz 2 für das gesamte Gebäude Berechnungen nach 9 Absatz 2 durchgeführt werden. Der Eigentümer hat den Energieausweis der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen. (2.) Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 vorzulegen; die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt. Findet keine Besichtigung statt, hat der Verkäufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 dem potenziellen Käufer unverzüglich vorzulegen; der Verkäufer muss den Energieausweis oder eine Kopie hiervon spätestens unverzüglich dann vorlegen, wenn der potenzielle Käufer ihn hierzu auffordert. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages hat der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben. Die Sätze 1 bis 3 sind entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei der Vermietung, der Verpachtung oder dem Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit. (3.) Der Eigentümer eines Gebäudes, in dem sich mehr als 500 Quadratmeter oder nach dem 8. Juli 2015 mehr als 250 Quadratmeter Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr befinden, der auf behördlicher Nutzung beruht, hat dafür Sorge zu tragen, dass für das Gebäude ein Energieausweis nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 ausgestellt wird. Der Eigentümer hat den nach Satz 1 ausgestellten Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen. Wird die in Satz 1 genannte Nutzfläche nicht oder nicht überwiegend vom Eigentümer selbst genutzt, so trifft die Pflicht zum Aushang des Energieausweises den Nutzer. Der Eigentümer hat ihm zu diesem Zweck den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben. Zur Erfüllung der Pflicht nach Satz 1 ist es ausreichend, von einem Energiebedarfsausweis nur die Sei-

3 3 ten 1 und 2 nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 und von einem Energieverbrauchsausweis nur die Seiten 1 und 3 nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 auszuhängen; anstelle des Aushangs eines Energieausweises nach dem Muster der Anlage 7 kann der Aushang auch nach dem Muster der Anlage 8 oder 9 vorgenommen werden. (4.) Der Eigentümer eines Gebäudes, in dem sich mehr als 500 Quadratmeter Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr befinden, der nicht auf behördlicher Nutzung beruht, hat einen Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen, sobald für das Gebäude ein Energieausweis vorliegt. Absatz 3 Satz 3 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. (5.) Auf kleine Gebäude sind die Vorschriften dieses Abschnitts nicht anzuwenden. Auf Baudenkmäler sind die Absätze 2 bis 4 nicht anzuwenden. Für den Fall, dass dieser Verpflichtung nicht gefolgt wird, droht dem Vermieter/Verkäufer/Verpächter ab dem ein Bußgeld von bis zu Euro. Dies folgt aus 27 Abs. 2 Nr. 3 und 4 EnEV Die Nichtvorlage des Energieausweises spätestens bei dem Besichtigungstermin dürfte aber wohl keine zivilrechtlichen Folgen (z.b. Nichtigkeit) für den Miet-, Kauf- oder Werkvertrag haben. Dies aus folgenden Gründen: In der Begründung zum Referentenentwurf 2012 heißt es: Bereits nach geltendem Recht stellt der Verstoß gegen die Pflicht zum Zugänglichmachen von Energieausweisen gegenüber potenziellen Käufern oder Mietern eine Ordnungswidrigkeit dar. Insofern erscheint es angemessen, auch den Verstoß gegen die neue Pflicht zur Übergabe des Energieausweises nach Vertragsabschluss mit einem Bußgeld zu bewehren. In der Begründung zum Referentenentwurf 2006 heißt es: Das Vorliegen oder das Zugänglichmachen eines Energieausweises ist weder Voraussetzung für die Rechtswirksamkeit eines Kauf- oder Mietvertrages oder einer Auflassung noch Vor-Aussetzung für die Eintragung eines Eigentumswechsels in das Grundbuch. Das Energieeinsparungsgesetz ermächtigt den Verordnungsgeber nicht dazu, entsprechende Rechtsfolgen vorzusehen. Dazu besteht auch kein Anlass, weil die Energieausweise den Grundstücksverkehr nicht erschweren, sondern als Marktinstrument lediglich zusätzliche Informationen vermitteln sollen.

4 4 Da in der jetzigen Begründung Bezug auf das alte Recht genommen wird, ist nicht anzunehmen, dass das Vorlegen des Energieausweises nun Voraussetzung für die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts sein soll. Die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises ist lediglich öffentlich rechtlich, jedoch nicht zivilrechtlich zu beurteilen. 2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude, 3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes, II. Pflichtangaben in Immobilienanzeigen 4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und Darüber hinaus sind in Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien nun gem. 16a EnEV 2014 bestimmte Pflichtangaben aus dem Energieausweis aufzunehmen, wenn ein solcher vorliegt. 16a EnEV 2014 lautet: 16a Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (1.) Wird in Fällen des 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält: 1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis Energieverbrauchsausweis oder Sinne des 17 Absatz 1 Satz 1, im 5. bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse. Bei Nichtwohngebäuden ist bei Energiebedarfs- und bei Energieverbrauchsausweisen als Pflichtangabe nach Satz 1 Nummer 2 der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen. (2.) Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit. (3.) Bei Energieausweisen, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt worden sind, und bei Energieausweisen nach 29

5 5 Absatz 1 sind die Pflichten der Absätze 1 und 2 nach Maßgabe des 29 Absatz 2 und 3 zu erfüllen. Die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen bezwecken, den Interessenten möglichst frühzeitig einen Eindruck über die energetische Qualität des angebotenen Objekts zu verschaffen und einen überschlägigen Vergleich der Kosten für Heizwärme mit anderen Immobilienangeboten zu ermöglichen. Die Pflichtangaben der Regelung des 16a EnEV sind allerdings nur dann notwendig, wenn zum Zeitpunkt der Schaltung der Immobilienanzeige bereits ein Energieausweis vorhanden und dessen Gültigkeit auch noch nicht abgelaufen ist (vgl. Begründung zur Änderung der Energiesparverordnung 2014). Immobilieneigentümer, die im Besitz eines gültigen Energieausweises sind, müssen demnach sicherstellen, dass die Anzeige folgende Angaben enthält: - die Art des ausgestellten Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis) - der Endenergiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes in kwh/m2h (bei Energieausweisen, die vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden: Endenergiebedarf oder kennwert) - bei Wohngebäuden das Baujahr - bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse (von A+ bis H) nur insoweit, soweit der Energieausweis nach Inkrafttreten der Regelung zum 1. Mai 2014 ausgestellt wurde und deshalb über eine entsprechende Angabe verfügt Diese Verpflichtung trifft den Verkäufer unabhängig davon, ob er die Immobilienanzeige selber aufgibt oder ob er damit ein Maklerbüro beauftragt. Insbesondere werden auch die in einer lokalen Tageszeitung aufgegebenen Kleinanzeigen erfasst, die seitens eines Verbrauchers geschaltet werden. Die EnEV gilt also gleichermaßen für Unternehmer und Verbraucher. Grds. ist der Energieausweis gem. 16 EnEV nur potenziellen Mietern/Käufern/Pächtern zugänglich zu machen. Laut Begründung der Bundesregierung sei ein "potenzieller" Mieter ein Interessent, der ein ernsthaftes Interesse an der Anmietung einer Wohnung zeigt und beispielsweise ein Objekt besichtigt. Gleiches gilt für einen potentiellen" Käufer. Wer sich also vorab, z.b. telefonisch, über Zimmerzahl, Lage und Ausstattung informiert, ist zwar ein Miet- bzw. Kaufinteressent, soll aber demnach keinen Anspruch auf Information über den energetischen Zustand des Wohngebäudes haben. - die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes

6 6 Da jedoch bei Immobilienanzeigen bestimmte Angaben sowieso Pflicht sind, sollte dem beauftragten Immobilienmakler der vorhandene Energieausweis in Kopie zur Verfügung gestellt werden, damit dieser die geforderten Angaben in den Immobilienanzeigen machen kann. Bei alten Ausweisen, die noch keine Effizienzklasse haben, ist deren Angabe freiwillig und die Veröffentlichung des Energiekennwerts ausreichend. Zwei Ausnahmen bestehen, wonach auf die Energieausweisangaben in Immobilienanzeigen zukünftig nur verzichtet werden darf: - wenn es sich nicht um eine kommerzielle Wohnungsannounce handelt (zum Beispiel am schwarzen Brett einer Hochschule) - oder wenn zu dem Zeitpunkt, zu dem die Anzeige aufgegeben wird, noch kein Energieausweis vorliegt. Nicht geklärt ist allerdings bislang die Frage, ob solche Pflichtangaben auch gemacht werden müssen, wenn der Verkäufer der Immobilie sein Exposé auf der Internetseite seines Unternehmens oder - für den Käufer oft kostenfrei - auf der Internetseite eines Maklerbüros einstellt. Im Zweifel ist jedoch nach Sinn und Zweck der Norm davon auszugehen, dass ebenfalls die betriebenen Internetseiten als kommerzielle Medien gelten und das dort veröffentlichte Exposé folglich die genannten Pflichtangaben enthalten muss. Bei Verstoß gegen diese Angabepflicht droht dem Immobilieneigentümer ein Bußgeld bis zu Euro, dies jedoch erst ab dem Liegt ein Energieausweis allerdings mit dem Eintritt des noch nicht vor, jedoch spätestens zu dem Zeitpunkt, in dem ein potenzieller Käufer ernsthafte Absichten des Kaufs äußert (vgl. zu 16 EnEV 2014), muss mit keinerlei Abmahnung oder der Begehung einer Ordnungswidrigkeit gerechnet werden. Solange kein Energieausweis vorliegt, eine Anschaltung in einer Immobilienanzeige indes erfolgt, sollte in dieser zumindest der Zusatz aufgenommen werden: kein Energieausweis vorhanden/in Vorbereitung. In diesem Fall erspart man sich vorab eine Flut von (wenn auch unberechtigten) Abmahnungen. III. Haftungsrisiken bei fehlerhaften Angaben Die in den Immobilienanzeigen gemachten Pflichtangaben bergen für einen Verkäufer gewisse Haftungsrisiken. Diese ergeben sich daraus, dass es sich bei den Angaben in kaufrechtlicher Sicht um eine öffentliche

7 7 Äußerung des Verkäufers gem. 434 Abs. 1 S. 3 BGB handelt und diese Angaben folglich zur Soll-Beschaffenheit des Gebäudes werden können. Bei Falschangaben kann dies einen Sachmangel der Immobilie begründen, soweit diese nicht im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in gleicher Weise berichtigt wurde oder die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte. Ein Immobilienverkäufer wäre in diesem Fall einem Gewährleistungs- und Rückabwicklungsrisiko ausgesetzt, wenn entweder richtige Werte aus dem Energieausweis in der Anzeige falsch wiedergegeben werden oder wenn die Daten des Energieausweises falsch ermittelt wurden, wobei es nicht auf den tatsächlichen Energieverbrauch des Gebäudes, sondern auf die Werte ankommt, die bei richtiger Ausstellung des Energieausweises ermittelt worden wären. weiß der Verkäufer um seine Angaben bzw. darum, dass sie der vom ihm beauftragte Makler veröffentlichen wird. Etwaige Schreib- bzw. Angabefehler in der Immobilienanzeige sind daher vor Vertragsabschluss mit einem deutlichen Hinweis auf den Fehler zu korrigieren. Der Immobilienverkäufer kann einer vertraglichen Haftung entgehen, indem er kaufvertraglich regelt, dass ein Haftungsausschluss bezüglich der Daten des Energieausweises erfolgt. Ein solcher Ausschluss wird vor dem Hintergrund des 5a EnEV 2014, wonach Energieausweise und Angaben aus dem Energieausweis lediglich der Information dienen, als auch AGBrechtlich wohl zulässig sein, da dies ein Fall einer negativen Beschaffenheitsvereinbarung des 434 Abs. 3 BGB wäre. Ein Immobilienverkäufer kann die Haftung allerdings vermeiden, indem er den Energieausweis erst ausstellen lässt, nachdem er die Anzeige aufgegeben hat. Denn dann muss er - und dies sieht der Verordnungsgeber gerade vor - keine Pflichtangaben machen und braucht sich folglich auch nicht der Gefahr einer Inanspruchnahme wegen Fehlern bei den Pflichtangaben aussetzen. * Des Weiteren trägt ist Immobilienverkäufer im Falle der Einschaltung eines Maklerbüros auch gehalten, seinen Makler zu überwachen, denn nach 434 Abs. 1 S. 3 BGB

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