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1 Fachtagung für Verwaltungsprofis Allendorf Rechtsanwalt Fahrgasse Frankfurt/M. Tel. 069 / info@lipka-ra.de

2 Stolperfallen für den Verwalter- Beschlussfassungen zu baulichen Maßnahmen mit aktueller Rechtsprechung

3 Bauliche Maßnahmen und deren Finanzierung in der Wohnungseigentümer- Gemeinschaft Haftungsfalle für den Verwalter

4 I. I. Grundlagen Gliederung Abgrenzung Gemeinschaftseigentum/Sondereigentum Grundbegriffe Beschlusskompetenz Finanzierung der baulichen Maßnahme Risiken für den Verwalter II. Bauliche Maßnahmen Instandsetzung /modernisierende Instandsetzung Modernisierung Bauliche Veränderung

5 Gliederung III. Praktische Fälle Fassadensanierung Heizungssanierung - Blockheizkraftwerk Mehrhausanlage/Dachsanierung Balkonsanierung Kostenüberschreitung Dispofinanzierung Heizungssanierung Steigleitungen mit Heizkörpern und Anschlussleitungen

6 I. Grundbegriffe 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG: Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: 2. Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

7 I. Grundbegriffe 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG: Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

8 I. Grundbegriffe 1 Abs. 5 WEG: Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

9 I. Grundbegriffe 5 Abs. 1 WEG: Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß 3 Abs.1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können,, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht.

10 I. Grundbegriffe 5 Abs.1 WEG:.eines anderen Wohnungseigentümers über das nach 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

11 I. Grundbegriffe Abgrenzung Sonder- /Gemeinschaftseigentum 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn für Bestand oder Sicherheit erforderlich Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen 5 Abs. 3 WEG: Nur Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum, nicht umgekehrt ( BGH WM 68,572) Sondereigentum: kann eingefügt oder beseitigt werden, ohne Beeinträchtigung des GemEigt.

12 I. Grundbegriffe Beispiele für zwingendes Gemeinschaftseigentum: Fundamente Tragende Innenwände Dach Schornstein Keller Fenster Rollläden, etc.

13 I. Grundlagen Problem: Heizungsanlagen Wasserleitungen Im Bereich des Sondereigentums Geschlossenes System - Gemeinschaftseigentum Jennißen, WEG 5, Rdnr. 33; Riecke/Schmid, WEG 3.Aufl., 5 Rdnr. 52 mwn.

14 I. Grundlagen Finanzierung der baulichen Maßnahme: Regelfall 16 Abs.2 WEG MEA Teilungserklärung Neu: 16 Abs. 4 WEG Einzelfall Möglichkeit des Gebrauchs Instandhaltung/Instandsetzung, Modernisierung, Anpassung an den Stand der Technik

15 I. Grundlagen 16 Abs. 4,S.1 WEG: Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung oder Instandsetzung im Sinne von 22 Abs. 5 Nr.2 oder zur baulichen Veränderung oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Abs. 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt.

16 I. Grundlagen Risiko für den Verwalter Verkündung eines Beschlusses in der ETV: Konstitutive Bedeutung (BGH, NJW 2001,3339) Richtige Feststellung des Beschlussergebnisses Aufgabe des WEG- Verwalters

17 I. Grundlagen Haftungsrisiken für den Verwalter: Einordnung der baulichen Maßnahmen in die tatbestandsmäßigen Fallgruppen Aufklärung der WEG über Abstimmungsvoraussetzungen und Anfechtungsrisiken Feststellung des Abstimmungsergebnisses Verkündung eines Beschlusses oder Negativbeschlusses ( BGH NJW 2001,3339)

18 I. Grundlagen Folgen bei Fehlern des Verwalters: Falsche Einordnung der baulichen Maßnahme Falsche Abstimmungsmodalitäten Fehlerhafte Beschlussverkündung Kostentragung des Verwalters nach 49 WEG oder 280 I BGB

19 I. Grundlagen 49 Abs. 2 WEG Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist. Ursächlicher Zusammenhang für die Einschaltung des Gerichts Grobes Verschulden ungewöhnlich leichtfertig (AG Neuss, , 101 C 442/07 LG Köln, , 29 T 159/07 zweifelhaft)

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21 II. Bauliche Maßnahmen Notwendige Maßnahmen hat der Verwalter zu treffen!- 27 Abs.1 Nr.2 Instandhaltung: Erhaltung des ursprünglichen Zustandes; erhaltende, vorsorgende Maßnahmen Instandsetzung: Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustands durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung

22 II. Bauliche Maßnahmen Instandsetzung: Schaden liegt vor Eintritt des Schadens steht unmittelbar bevor; wesentliche techn. Teile können jederzeit unbrauchbar werden( BayObLG,WuM 94,504,505 ) Modernisierende Instandsetzung: Schaden liegt vor! Neue Anlage - Stand der Technik; wirtschaftlich vernünftig (ZMR 2004,442,443)

23 II. Bauliche Maßnahmen 22 Abs. 1 WEG: Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte über das in 14 Nr.1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.

24 II. Bauliche Maßnahmen 22 Abs. 2 WEG Bauliche Veränderungen Maßnahmen gem. Abs. 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend 559 Abs. 1 BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Abs. 1 durch eine Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne

25 II. Bauliche Maßnahmen 22 Abs. 2 WEG des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinn des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

26 II. Bauliche Maßnahmen 559 Abs. 1 BGB: Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken ( Modernisierung), oder..

27 II. Bauliche Maßnahmen Grundsatz nach 22 Abs.1 WEG: Zustimmung aller Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen erforderlich! Prinzip der Einstimmigkeit Anspruch auf Willensbildung Entlüftung Dunstabzug (AG Mainz,74 UR 31/07) Fehlerhafter Beschluss nur anfechtbar Modernisierende Instandsetzung- 22 Abs. 3

28 II. Bauliche Maßnahmen 22 Abs. 2 WEG - neue Kompetenz Doppelt qualifizierte Mehrheit Modernisierung nach 559 Abs.1 BGB: nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes, dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse, Wasser- oder Energieeinsparung Maßnahme sinnvoll Ohne Instandsetzungsbedarf Modernisierung möglich

29 II. Bauliche Maßnahmen 22 Abs. 2 WEG Aber: Keine Veränderung der Anlage! Eigenart muss erhalten bleiben; Keine Anbauten, Wintergärten, Aufstockungen, Teilabriss Keine unbillige Benachteiligung Einzelner Kein Anspruch auf Modernisierung

30 II. Bauliche Maßnahmen Gewollte Erweiterung der Beschlusskompetenz gebietet weite Auslegung Wohnwertverbesserung muss nicht in allen Wohnungen eintreten; aber sie muss überhaupt feststellbar sein Mietrechtliche Wertungen nach 559 BGB eingeschränkt übertragbar Keine unbillige Benachteiligung Einzelner- Einzelfall Problematik!

31 II. Bauliche Maßnahmen Abs. 3 WEG Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr.2 verbleibt es bei den Vorschriften des 21 Abs. 3 und 4. Klarstellung : modernisierende Instandsetzung mit einfacher Mehrheit zu beschließen

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33 III. Praktischer Fall 1. Praktischer Fall: Sanierung Geplante Maßnahme: Energetische Sanierung Wärmedämmverbund-System Fensteraustausch Balkonsanierung Dachabdichtung Gerüst, etc. Nur teilweise konkreter Reparaturbedarf

34 III. Praktischer Fall Teilungserklärung: Zum Sondereigentum gehören: die Fenster, der jeweiligen Sondereigentumseinheit. Fenster durch Miteigentümer auf eigene Kosten ausgetauscht Wärmedämmung / Fensteraustausch

35 III. Praktischer Fall Kann die geplante Gesamtsanierung von der ETV beschlossen werden? Wenn ja, welche Mehrheiten sind erforderlich? Wonach wird unterschieden?

36 III. Praktischer Fall Lösungsvorschläge? Was kann beschlossen werden? Welche Mehrheiten? Warum?

37 III. Praktischer Fall Abgrenzung Sondereigentum Gemeinschaftseigentum 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn für Bestand oder Sicherheit erforderlich 5 Abs. 3 WEG Nur Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum nicht umgekehrt

38 III. Praktischer Fall Zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehörende Gebäudebestandteile können auch durch Vereinbarung nicht dem Sondereigentum zugeordnet werden. (BGH WM, 1968, 572, Niedenführ WEG, 5,Rdnr. 44 ff)

39 III. Praktischer Fall Gerichtliche Lösung des Falles: Modernisierung 22 Abs 2 WEG Doppelt qualifizierte Mehrheit AG Bensheim, , Az. 6 C 448/09 Rechtskräftig! Berufung wurde nach Hinweis zurückgenommen. (LG Frankfurt 2-13 S 89/09

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41 III. Praktischer Fall 2.Beispiel: Blockheizkraftwerk 37 Jahre alte Ölzentralheizung, marode Erneuerung erforderlich Gasbrennwertkessel mit zuschaltbarem Blockheizkraftwerk beschlossen Energieeinspeisung Zulässig?

42 III. Praktischer Fall Energieeinsparung ( Primärenergie) Kosteneinsparung reicht nicht! Blockheizkraftwerk: Problem Energieeinsparung Energieeinspeisung dient (nur) Kostenreduzierung für Energiebezug LG Koblenz , 2 S 52/08: Blockheizkraftwerk nur allstimmig zu beschließen, kein Fall des 22 Abs. 2 WEG, Revision zugelassen AG Hannover , 70 II 265/07 Bestandskraft, wenn nicht angefochten

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44 III. Praktischer Fall 3. Beispiel: Mehrhausanlage / Dachsanierung BGH, , V ZR 164/09: 3 Gebäude Altbauvilla; Dach reparaturbedürftig 2 Neubauten; kein Reparaturbedarf Beschluss Instandsetzung Altbauvilla Kosten nur Eigentümer der Altbauvilla

45 III. Praktischer Fall Teilungserklärung sieht keine getrennte Kostenverteilung vor / MEA Doppelt - qualifizierte Mehrheit, Kostenverteilung nur Altbau Instandsetzungsmaßnahme notwendig! Kostenverteilung 16 Abs. IV WEG? Rechtmäßig?

46 III. Praktischer Fall BGH, 16 Abs. IV WEG: Beschlusskompetenz grundsätzlich gegeben Aber: Gesteigerte Gebrauchsmöglichkeit am Dach? Nein,, kein intensiverer Gebrauch des Daches Nähe zu dem bestimmungsgemäßen Nutzen ist kein gesteigerter Gebrauch

47 III. Praktischer Fall BGH: Liegt ein Einzelfall vor? Nur Altbauvilla betroffen Erwartung: keine Kostenbeteiligung bei zukünftigen Dachsanierungen Neubau Problem: Wird in einer zukünftigen ETV erneut doppelt - qualifizierte Mehrheit erreicht? Gleichbehandlungsanspruch

48 III. Praktischer Fall BGH: Kein Einzelfall Verdeckte, dauernde Änderung der Teilungserklärung; wg. Gleichbehandlung Keine erhöhte Gebrauchsmöglichkeit am Dach Beschluss Kostenverteilung ungültig! BGH, , V ZR 164/09

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50 III. Praktischer Fall 4. Beispiel: Balkonsanierung beschlossen Abweichende Kostenverteilung beantragt BGH, , V ZR 114/09

51 BGH, , V ZR 114/09; I. Tatbestand: WEG mit 14 Einheiten nur 6 davon mit Balkon Kostenverteilung Sanierung der Balkone beschlossen TE: Kostenverteilung nach MEA Antrag auf abweichende Kostenverteilung nach 16 Abs.4 WEG, Nach Wohneinheiten! Doppelt qualifizierte Mehrheit nicht erreicht!

52 BGH, , V ZR 114/09; Kostenverteilung Negativbeschluss angefochten Antrag: 1.Kosten, der Balkonsanierung nur durch die Eigentümer, die über Balkone verfügen 2. hilfsweise: Kosten nach Einheiten statt nach MEA 3. hilfsweise: die Beklagten zu verurteilen, einer Vereinbarung zuzustimmen, dass die Kosten jeglicher Balkonsanierung von den 6 Balkoneigentümern zu tragen sind

53 BGH, , V ZR 114/09; Kostenverteilung II. Entscheidung des BGH: 1. Zulässigkeit Hauptantrag: Anfechtung Negativbeschluss zulässig, in der Regel aber Gestaltungsantrag notwendig! (BGH, , V ZB 30/02; NJW 02,3704) Problem Rechtsschutzinteresse

54 BGH, , V ZR 114/09; Kostenverteilung Hauptantrag unzulässig Voraussetzung der Leistungsklage: WEG muss sich in der ETV mit dem konkreten Antrag beschäftigt haben. Rechtsschutzbedürfnis, wenn der konkrete Antrag abgelehnt wurde. Hier: Antrag abweichend 1. Antrag unzulässig (Eigt. Mit Balkonen) Antrag nicht in ETV behandelt; Kein Rechtsschutzbedürfnis

55 BGH, , V ZR 114/09; Kostenverteilung 2. Hilfsantrag (Anspruch auf geänderte Kostenverteilung/ Einheiten) Positiver Beschluss nach 16 IV WEG ; Prüfung, ob Ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend, wenn doppelt-qualifizierte Mehrheit Hier: Negativbeschluss Anspruch auf Änderung der Kostenverteilung für Einzelfall oder auf Dauer; 10 II,3 WEG gleiche Vorraussetzungen

56 BGH, V ZR 114/09; Kostenverteilung Anspruch auf Änderung der Kostenverteilung gegen den Willen der Mehrheit nur, wenn Schwerwiegende Gründe Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, Rechte der übrigen Eigentümer Unbillig

57 BGH, , V ZR 114/09; Kostenverteilung Grundsätzlich Kostenverteilungsregelungen in der Teilungserklärung bei Erwerb bekannt Vertrauensschutz der übrigen Eigentümer Auch wenn die geforderte Kostenverteilung sachgerecht sein kann, belegt dies allein noch nicht die Unbilligkeit der verwendeten Regelung Klage insgesamt abgewiesen

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59 III. Praktischer Fall 5. Beispiel: BGH, , V ZR 197/10 Sachverhalt: Sanierungsmaßnahme beschlossen, 4000,- Erhebliche Kostenüberschreitung, Finanzierung über Dispokredit ohne Beschluss

60 III. Praktischer Fall Sachverhalt: Zwischenzeitlich Verwalterwechsel Antrag des Verwalters: Freistellung von Verbindlichkeiten ggü. der Bank Grober Fehler: : Kontenführung im eigenen Namen des Verwalters

61 Lösung: III. Praktischer Fall Kein Freistellungsanspruch des Verwalters Keine Befugnis des Verwalters zur Kreditaufnahme ohne Beschluss!! ( so schon BGH, , VIII ZR 109/92) Dispo ist Kredit! Kein Anspruch aus Auftrag, 675, 670, wg. Sanierungsbeschluss Kein Anspruch aus GoA oder Notgeschäft Wille der Eigentümer beachten

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63 III. Praktischer Fall 6. Beispiel: BGH ; V ZR 176/11; Heizungserneuerung Sachverhalt: Anfechtungsverfahren TE: Vor- und Rücklaufleitungen und Heizkörper vom Anschluss an Steig- und Fallleitung - Sondereigentum Beschluss: Heizung wird komplett erneuert; einschließlich Steigleitungen, Heizkörper und Verteilungsleitungen - Sonderumlagen

64 III. Praktischer Fall Lösung: Steigleitung Gemeinschaftseigentum Beschlusskompetenz ok. Heizkörper und Anschlussleitungen nach BGH sondereigentumsfähig TE wirksam, nicht alle Bauteile einer Heizung zwingend Gem.Eigt. Heizkörper können demontiert werden ohne Funktionsfähigkeit der Heizung zu beeinträchtigen

65 III. Praktischer Fall Daher keine unverzichtbaren Bauteile der Heizung Keine abschließende Entscheidung Fehlende Kompatibilität der Anschlussleitungen und Heizkörper unbeachtlich Gemeinschaft muss nur Möglichkeit des Anschlusses schaffen Zeit zur Umstellung Abtrennung möglich Problem: Kasuistik nach technischer Ausstattung

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67 Welche Fragen stellen sich bei der Beschlussvorbereitung? 1. Ist Gemeinschaftseigentum betroffen? 2. Besteht konkreter Instandsetzungsbedarf? 3. Welche Maßnahmen sind gesetzlich vorgeschrieben? 4. Bei Modernisierung: Energieeinsparung? 5. Welche Mehrheiten? 6. Wie wird die Maßnahme finanziert?

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69 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Rechtsanwalt Fahrgasse Frankfurt/M. Tel. 069/

70 Verband der Immobilienverwalter Hessen e.v. Schwarzburgstraße Frankfurt/M. Tel.: 0700 / Fax: 0700 / www. hausverwalter.de info@hausverwalter.de