Fokus WEG: Die Sanierung im Wohnungseigentum - Update - Dr. Martin Suilmann Kammergericht Berlin

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1 Fokus WEG: Die Sanierung im Wohnungseigentum - Update - Dr. Martin Suilmann Kammergericht Berlin

2 Überblick 1. Die Sanierung von Wohnungseigentumsanlagen: Begriffsbestimmung und Überblick über die gesetzlichen Regelungen 2. Modernisierungsmaßnahme und Mehrheitserfordernisse 3. Die Grenzen der Mehrheitsmacht bei Modernisierungen 4. Modernisierung und ihre Finanzierung (Kostenverteilung) 5. Modernisierung und Stimmrechts- und Kostenverteilungsregelungen in der Teilungserklärung 6. Vorbereitung und Durchführung der Beschlussfassung durch den Verwalter 7. Die Finanzierung der Sanierungsmaßnahme

3 Die Sanierung von Wohnungseigentumsanlagen: Begriffsbestimmung und Überblick über die gesetzlichen Regelungen Was ist Instandhaltung und Instandsetzung ( 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG)? Alle Maßnahmen, die darauf gerichtet sind, den bestehenden Zustand der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Einrichtungen und Anlagen zu erhalten bzw. einen früheren Zustand wiederherzustellen. Für Beschlussfassung ist einfache Mehrheit ausreichend ( 21 Abs. 3 WEG).

4 Die Sanierung von Wohnungseigentumsanlagen: Begriffsbestimmung und Überblick über die gesetzlichen Regelungen Was ist modernisierende Instandsetzung ( 22 Abs. 3 WEG)? Alle Maßnahmen, die durch einen schon bestehenden oder absehbaren Instandsetzungsbedarf veranlasst sind, mit denen aber die vorhandene Anlage oder Einrichtung über eine bloße Reparatur hinaus technisch auf einen aktuellen Stand gebracht werden soll. Für Beschlussfassung ist einfache Mehrheit ausreichend ( 21 Abs. 3 WEG).

5 Beispiele für eine modernisierende Instandsetzung ( 22 Abs. 3 WEG)? Erneuerung einer veralteten Heizungsanlage Umrüstung eines Fahrstuhls zur Senkung der Defektanfälligkeit Sanierung eines Flachdaches durch Anbringung eines Pultdaches

6 Die Sanierung von Wohnungseigentumsanlagen: Begriffsbestimmung und Überblick über die gesetzlichen Regelungen Was ist eine bauliche Veränderung im Sinne von 22 Abs. 1 WEG? Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen. Änderung des vorherigen Zustands, Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Erforderlich ist grds. die Zustimmung aller Wohnungseigentümer; nur Wohnungseigentümer, die nicht benachteiligt werden, müssen nicht zustimmen.

7 22 WEG Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau (1) 1 Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. 2 Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. (2) 1 Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend 555 b Nr. 1-5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. 2 Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. (3) Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 verbleibt es bei den Vorschriften des 21 Abs. 3 und 4.

8 Wann unterfallen bauliche Maßnahmen und Aufwendungen dem Anwendungsbereich des 22 Abs. 2 WEG? Die Maßnahmen müssen dienen der Modernisierung entsprechend 555 b Nr. 1 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik.

9 Modernisierungsmaßnahmen nach 555 Nr.1 5 BGB Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung) 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt, 3. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, 4. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,.

10 Modernisierungsmaßnahmen nach 555 Nr. 4 5 BGB: Zu den Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern können gehören: Anbringung eines Fahrstuhls, Einbau einer Türöffnungs- oder Gegensprechanlage, Anbau eines Balkons, Errichtung von Kinderspielplätzen oder Grünanlagen.

11 Modernisierungsmaßnahmen nach 555b Nr. 1 2 BGB: Zu den Maßnahmen, durch die nachhaltig Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird können gehören: Anbringung einer Wärmedämmung an der (ansonsten nicht instandsetzungsbedürftigen) Außenfassade, Anschluss an Fernwärmeversorgung (Kraft-Wärme- Koppelung), wenn vorhandene Heizanlage nicht erneuerungsbedürftig, Einbau neuer wärmedämmender Fenster; Sonnenkollektoren.

12 Die Sanierung von Wohnungseigentumsanlagen: Begriffsbestimmung und Überblick über die gesetzlichen Regelungen Maßnahmen nach 22 Abs. 2 WEG dürfen beschlossen werden mit sog. qualifizierter Mehrheit, nämlich mit der Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

13 25 Abs. 2 WEG: 1 Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. 2 Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Das bedeutet: Die Abstimmung erfolgt nach Köpfen, ein ggfs. vereinbartes Stimmrecht nach Objekten oder Miteigentumsanteilen bleibt außer acht, es muss eine Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten, nicht aber lediglich der an der Abstimmung teilnehmenden Wohnungseigentümer gegeben sein.

14 Wann darf eine energiesparende Modernisierungsmaßnahme nicht mit (qualifizierter) Stimmenmehrheit nach 22 Abs. 2 WEG beschlossen werden? Die Maßnahme darf nach 22 Abs. 2 WEG nicht die Eigenart der Wohnanlage ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen.

15 Wann darf eine energiesparende Modernisierungsmaßnahme nicht mit (qualifizierter) Stimmenmehrheit beschlossen werden? Beispiel 1: Die Gemeinschaft beschließt zum Zwecke der Energieeinsparung einen Austausch der vorhandenen (noch nicht instandsetzungsbedürftigen Fenster), aber zugleich auch, dass die vorhandenen bodentiefen (französischen) Holzfenster verkleinert und gegen Kunstofffenster ausgetauscht werden sollen. Ein Mehrheitsbeschluss nach 22 Abs. 2 ist unzulässig, wenn eine Veränderung der Eigenart der Wohnanlage bejaht werden muss.

16 Wann darf eine energiesparende Modernisierungsmaßnahme nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden? Beispiel 2: Die Gemeinschaft beschließt über eine Vielzahl von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Paket ab, wobei einige Maßnahmen (wegen der damit einhergehenden Veränderung der Wohnanlage) der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen. Im Falle einer Anfechtungsklage wäre zu prüfen, ob der Beschluss ganz oder nur teilweise für ungültig erklärt werden muss.

17 Fallbeispiel 1: Die Wohnungseigentümer beschließen zunächst im Jahr 1999, die in der Mehrhausanlage vorhandenen Schornsteine zu verschließen. Im Jahr 2007 beschließt die Versammlung mit 7:1 Stimmen: Der Beschluss aus dem Jahr 1999 wird aufgehoben; die Schornsteine werden wieder zur Nutzung freizugeben. Dem überstimmten Kläger wird aufgegeben, auf seine Kosten den von ihm (eigenmächtig) zurück gebauten Schornstein wieder herzustellen. Für den Fall des fruchtlosen Ablaufs der hierzu gesetzten Frist wird die Hausverwaltung ermächtigt, die Wiederherstellung des Schornsteins unter Einschaltung eines Anwalts durchzusetzen.

18 BGH v V ZR 82/10, NJW 2011, 1221: Bei der gestatteten Wiederherstellung der Schornsteine handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die von den Wohnungseigentümern als Modernisierungsmaßnahme nach 22 Abs. 2 WEG beschlossen werden kann. Die Wiederherstellung der Schornsteine führt zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts des Wohnungseigentums. Keine unbillige Benachteiligung im Sinne von 22 Abs. 2 WEG, wenn es sämtlichen Wohnungseigentümer freisteht, von der beschlossenen Möglichkeit Gebrauch zu machen, den Schornstein wieder funktionsfähig herzurichten.

19 BGH v V ZR 82/10, NJW 2011, 1221: Soweit den Klägern aufgegeben wird, den Schornstein wieder herzustellen, ist der Beschluss nichtig. Den Wohnungseigentümern fehlt die Kompetenz, Leistungspflichten außerhalb des Bereichs der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten durch Mehrheitsbeschluss zu begründen. Dies gilt auch im Zusammenhang mit dem Rückbau (unzulässiger) baulicher Veränderungen. Die Wohnungseigentümer können lediglich darüber befinden, den Anspruch aus 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB gerichtlich geltend zu machen und diesen Anspruch der Gemeinschaft zur Ausübung zu übertragen (sog. Ansichziehen; 10 Abs. 6 Satz 3 WEG).

20 Die Kosten der Maßnahme und ihre Verteilung unter den Wohnungseigentümern: Die Verteilung der Kosten der baulichen Maßnahme erfolgt entweder, nach dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel des 16 Abs. 2 WEG, nach dem in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel (z.b. Nutzfläche statt Miteigentumsanteile), durch besondere Beschlussfassung nach 16 Abs. 4 WEG.

21 16 WEG Nutzungen, Lasten und Kosten (2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. (4) 1 Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. 2 Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

22 Fallbeispiel 2: Die Eigentümergemeinschaft beschließt gegen die Stimmen des späteren Klägers die Sanierung des Schwimmbades. Das Bad soll nicht nur in Stand gesetzt, sondern unter Einbeziehung eines Teils der ehemaligen Hausmeisterwohnung um einen Ruheraum erweitert werden. Die Anfechtungsklage blieb erfolglos, da die Anfechtungsfrist nicht eingehalten war. Der Kläger wendet sich nun dagegen, dass in der Jahresabrechnung die Kosten der Schwimmbadsanierung und erweiterung nach Miteigentumsanteilen verteilt werden und er anteilig beteiligt wird.

23 Die Anwendbarkeit der Kostenregelung des 16 Abs. 6 WEG: 16 Abs. 6 WEG: 1 Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen. 2 Satz 1 ist bei einer Kostenverteilung gemäß Absatz 4 nicht anzuwenden.

24 BGH v V ZR 65/11, NZM 2012, 174: 1. Es liegt wegen der Umgestaltung des zuvor anders genutzten Raums keine modernisierende Instandsetzung vor. 2. Eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von 22 Abs. 2 WEG liegt nicht vor, weil die Maßnahme aus Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers keine sinnvolle Neuerung darstellt, die geeignet ist, den Gebrauchwert der Sache zu erhöhen. Die Einbeziehung des zuvor anders genutzten Raums ist keine gebrauchswerterhöhende Maßnahme. 3. Es liegt eine bauliche Veränderung nach 22 Abs. 1 WEG vor; Beschluss ist bestandskräftig, da nicht rechtzeitig angefochten.

25 BGH v V ZR 65/11, NZM 2012, 174: 4. Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme gem. 22 Abs. 1 WEG nicht zu, ist er gemäß 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 von den damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gem. 22 Abs. 1 i.v.m. 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht. 5. Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend regelt.

26 Folgerungen für die Verwalterpraxis: Aufgrund eines von der Versammlung gefassten und in Bestandskraft erwachsenen Beschlusses muss der nicht zustimmende Wohnungseigentümer lediglich die bauliche Maßnahme dulden. Wenn der Beschluss nicht auch eine Regelung über die Kostentragung trifft, dürfen die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer nicht an den Sanierungskosten einschließlich der Folgekosten beteiligt werden. Um dies zu vermeiden, muss jeder Sanierungsbeschluss eine Kostentragungsregelung enthalten.

27 Modernisierungsmaßnahmen und vom Gesetz abweichende Regelungen in der Teilungserklärung: Grundsatz: Die Wohnungseigentümer dürfen die gesetzlichen Regelungen in der Teilungserklärung abbedingen und andere Regelungen treffen. Ausnahme: Die gesetzlichen Regelungen in 16 Abs. 4 WEG und 22 Abs. 2 WEG können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Zulässig sind aber Regelungen, die eine Beschlussfassung erleichtern.

28 Modernisierungsmaßnahmen und vom Gesetz abweichende Regelungen in der Teilungserklärung. Beispiel 1 (unzulässige, weil einschränkende Regelung): Maßnahmen baulicher Veränderungen der äußeren Gestaltung, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, dürfen nur mit einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümer vorgenommen werden dürfen.

29 Modernisierungsmaßnahmen und vom Gesetz abweichende Regelungen in der Teilungserklärung. Beispiel 2 (zulässige, weil nicht einschränkende Regelung): Bauliche Veränderungen an Gemeinschaftsanlagen und -einrichtungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen und die allen Eigentümern zugute kommen, z.b. Umstellung der Heizungsanlage auf eine andere Energiequelle, Anschluss an das Breitbandkabelnetz, Veränderungen der Einrichtungen für die Müllentsorgung, sind zulässig, wenn die Maßnahme der Erhaltung des Wertes oder einer sinnvollen und zumutbaren Verbesserung der Anlage, insbesondere einer Anpassung an den technischen Fortschritt sowie an einen gestiegenen Lebens- und Wohnstandard dient, wenn sie nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung erforderlich erscheint oder wenn sie aufgrund behördlicher Auflagen geboten ist. Solche Veränderungen bedürfen der Zustimmung der Eigentümerversammlung mit einer 2/3 Mehrheit der anwesenden Eigentümer.

30 Modernisierungsmaßnahmen und vom Gesetz abweichende Regelungen in der Teilungserklärung. Beispiel 3 Bauliche Veränderungen am Gebäude sind im Rahmen folgender Bedingungen zulässig: Bauliche Veränderungen, die die Substanz, die Statik sowie den Gesamtcharakter und das äußere Erscheinungsbild der Anlage betreffen, sind nur aufgrund eines Beschlusses, dem 9/10 aller Eigentümer zugestimmt haben müssen, zulässig. Bauliche Veränderungen, die nur einen bestimmten Kreis von Eigentümer betreffen, sei es, dass sie von der Maßnahme Nutzen haben, mit Folgekosten belastet sein können oder von der Maßnahme über das in 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, sind nur aufgrund eines Beschlusses, dem 8/10 dieser betroffenen Eigentümer zugestimmt haben müssen, zulässig.

31 Die Vorbereitung der Beschlussfassung durch den Verwalter: Einholung von (regelmäßig drei) Kostenvoranschlägen Einberufung der Versammlung Abfassung der Tagesordnung und Entwerfen der Beschlussanträge Bei vermietetem Wohnungseigentum: 1. Hinweis auf Ankündigungspflicht ( 555a Abs. 2 und 555c BGB) und 2. auf die Möglichkeit der Mieterhöhung ( 559 Abs. 1 BGB); 3. Ist die Umlage von Betriebskosten für eine neue Anlage (z.b. Aufzug) auf den Mieter möglich?

32 Die Durchführung und Leitung der Versammlung durch den Verwalter: Feststellung der Beschlussfähigkeit ( 25 Abs. 3 WEG) Klärung der zur Beschlussannahme erforderlichen Mehrheiten; ggfs. Erörterung mit den Wohnungseigentümern; Gefahr für Verwalter: Grobes Verschulden bei der Feststellung der erforderlichen Mehrheiten kann Schadensersatzpflicht auslösen ( 49 Abs. 2 WEG) Bei mehreren geplanten Maßnahmen oder bei gleichzeitiger Regelung der Kostentragung ist zu erörtern, ob Paketbeschluss oder Einzelbeschlüsse bzgl. Maßnahme und Kostentragung. 16 Abs. 6 WEG vermeiden! Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses; bei unklaren Mehrheitsverhältnisses kann Verkündung ggfs. unterbleiben.

33 Rechtsfolgen bei fehlerhafter Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses: Ist die Beschlussfeststellung fehlerhaft, können und müssen die Wohnungseigentümer die Ungültigerklärung des festgestellten Beschlusses im Wege der Anfechtungsklage, ggfs. verbunden mit einer positiven Beschlussfeststellungsklage, betreiben. Der Beschluss ist daher lediglich anfechtbar und nicht nichtig. Dies gilt auch, wenn für eine in den Anwendungsbereich des 22 Abs. 2 WEG fallende Maßnahme entgegen der Feststellung des Verwalters die erforderliche Mehrheit verfehlt.

34 Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen Darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft und wenn ja unter welchen Voraussetzungen in einer Eigentümerversammlung die Aufnahme eines Kredits zur Deckung des erforderlichen Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemein-schaft beschließen?

35 Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen BGH v V ZR 251/11, BGHZ 195, 22 = NJW 2012, 3719: 1. Es liegt in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Aufnahme eines Kredits zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen. 2. Die Beschlussfassung der Gemeinschaft muss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung genügen. 3. Der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlt aber die Kompetenz, den Wohnungseigentümern eine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzubürden. 10 Abs. 8 WEG ordnet ausdrücklich nur eine teilschuldnerische persönliche Außenhaftung an.

36 Wann entspricht die Aufnahme eines Kredits zur Deckung des Finanzierungsbedarfs den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung? OLG Hamm v Wx 251/11: 1. Die Kreditaufnahme entspricht nur in engen Grenzen den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Voraussetzung ist, dass die Pflicht zur gemeinsamen Kostentragung und die allgemeine Treuepflicht der Miteigentümer eine Darlehensaufnahme praktisch zwingend gebieten.

37 Wann entspricht die Aufnahme eines Kredits zur Deckung des Finanzierungsbedarfs den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung? OLG Hamm v Wx 251/11: 2. Bereits entstandene (laufende) Kosten und zwingend notwendige Ausgaben (z.b. Aufwendungen für Heizmaterial im Winter) dürfen grundsätzlich durch ein Darlehen abgedeckt werden. Die Darlehenshöhe muss in einem angemessenen Verhältnis zur Wirtschaftskraft der Gemeinschaft stehen.

38 - Ende - Dr. Martin Suilmann Kammergericht Berlin