Kontoeröffnung und Kreditaufnahme in der WEG. Referent: Prof. Dr. Martin Häublein Leopold-Franzens-Universität Innsbruck

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1 Kontoeröffnung und Kreditaufnahme in der WEG Referent: Leopold-Franzens-Universität Innsbruck

2 Kontoeröffnung durch den Verwalter Vor Anerkennung der Rechtsfähigkeit der WE-Gem. waren Treuhandkonten verbreitet, da etliche Banken sich weigerten, Konten auf die Namen aller Eigentümer anzulegen. Jedenfalls heute ist davon auszugehen, dass der Verwalter verpflichtet ist, die Gelder der Gemeinschaft auf einem Konto zu verwalten, das auf die WE-Gem. angelegt ist. Hintergrund: Schutz der Eigentümer! 27 WEG liefert den gesetzlichen Rahmen: Leopold-Franzens-Universität Innsbruck 2

3 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (1) Der Verwalter ist gegenüber den WEern und gegenüber der Gemeinschaft der WEer berechtigt und verpflichtet: 6. eingenommene Gelder zu verwalten. (3) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie 5. im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder gemäß Absatz 1 Nr. 6 Konten zu führen. (5) Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten. Die Verfügung über solche Gelder kann durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit von der Zustimmung eines WEers oder eines Dritten abhängig gemacht werden. Leopold-Franzens-Universität Innsbruck 3

4 Kreditaufnahme durch die WEGem Die WEG-Novelle gibt Wohnungseigentümern in verstärktem Maße die Möglichkeit, Modernisierungsmaßnahmen mehrheitlich zu beschließen S. 22 Abs. 2 WEG, aber auch 16 Abs. 4 WEG zu den Kosten. Dies ist erforderlich, um WE-Anlagen an neue technische Standards anzupassen und deren Konkurrenzfähigkeit zu erhalten. Außerdem kommt erheblicher Investitionsbedarf zum Zwecke der Energieeinsparung auf die Eigentümer zu. Eine vom Präsidenten des DDIV in Fischen vorgestellte Schätzung geht auf der Grundlage der Zahlen für BW von 25 Mrd. in den nächsten fünf Jahren aus. Leopold-Franzens-Universität Innsbruck 4

5 Wie kann die Gemeinschaft Baumaßnahmen finanzieren? Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage Nicht selten fehlt es an einer entsprechend hohen Rücklage zur Darstellung einer solchen Entnahme nach dem BGH-Urteil v s. die Beilage Erhebung einer Sonderumlage Mitunter können oder wollen einzelne Eigentümer diese nicht aufbringen Beschluss über eine Kreditaufnahme? Wirft zahlreiche Folgefragen auf Leopold-Franzens-Universität Innsbruck 5

6 Von Folgendem ist auszugehen: Die Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schließt die Aufnahme von Darlehen im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ein. Die WEGem. ist rechtsfähig im Rahmen der gesamten Verwaltung ( 10 Abs. 6 WEG) Die WEGem. schuldet Rückzahlung des Kredits und haftet mit ihrem gesamten Vermögen. Gem. 10 Abs. 8 S. 1 WEG haftet ferner jeder Eigentümer in Höhe seines MEA bis zu fünf Jahre nach seinem Ausscheiden aus der WEGem. Leopold-Franzens-Universität Innsbruck 6

7 Wer entscheidet über Kreditaufnahme? Vertragsschluss gehört nicht zu den gesetzlichen Verwalterkompetenzen (s. 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG) Zur Kreditaufnahme ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich Auszuführen ist dieser dann im Zweifel durch den Verwalter Ermächtigung eines/mehrerer Wohnungseigentümer (z.b. VBR) aber möglich, ggf. zusammen mit Verwalter Haftungsproblem Umfang der Verwaltungsbeiratsversicherung vorher prüfen Leopold-Franzens-Universität Innsbruck 7

8 Inhalt des Beschlusses Der Ermächtigungsbeschluss sollte die konkreten Kreditkonditionen bereits enthalten Hintergrund: 492 BGB (Verbraucherkredit) Gem. Abs. 4 müssen die Angaben nach Abs. 1 bereits in der Vollmacht enthalten sein Seit s. Art ff. EGBGB Ist die WEGem. überhaupt Verbraucher? 13 BGB: Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zwecke abschließt, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann. Obwohl keine nat. Pers., sind WEGem. nach h.m. grds. Verbraucher (OLG München, Wx 118/08). Leopold-Franzens-Universität Innsbruck 8

9 Rechtmäßigkeit des Beschlusses Erforderlich ist eine Abwägung der Interessen Kriterien sind dabei: Höhe des Kredits und Kreditkonditionen Bsp.: Kontoüberziehung i.h. des Hausgeldes für ein Quartal von Gerichten akzeptiert Art und Ausmaß der zu finanzierenden Maßnahme Alternative Finanzierungs-und Förderungsmöglichkeiten Individuelle Zahlungsfähigkeit der Miteigentümer Ordnungsmäßigkeit hängt vom Einzelfall ab! Verstöße gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung müssen binnen Monatsfrist gerichtlich geltend gemacht werden (s. 43, 46 WEG). Leopold-Franzens-Universität Innsbruck 9

10 Kreditwürdigkeit der WEGem.? Kreditwürdigkeit hängt von der der Miteigentümer ab Sie könnte steigen durch Vorlage von Selbstauskünften Kann der einzelne hierzu durch Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden? Wohl nicht. Sie könnte durch Grundpfandrechte erhöht werden. Problem: Wohnungseigentümer sind Grundstückseigentümer, d.h. der Verband besitz meist in der Regel kein Belastungsobjekt Besteht eine Beschlusskompetenz, die Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss zu verpflichten, an der Bestellung eines Grundpfandrechts mitzuwirken? Nach h.m. gegenwärtig nicht! Anmerkung: In Österreich sieht man das anders. Leopold-Franzens-Universität Innsbruck 10

11 Zusammenfassung Die WEGem. kann Darlehensverträge schließen. Der Verwalter kann einen derartigen Vertrag nur dann abschließen, wenn er hierzu ermächtigt ist. Der Ermächtigungsbeschluss sollte sich jedenfalls bis auf Weiteres - an 492 BGB (Verbraucherkredit) orientieren. Es besteht eine Kompetenz der Wohnungseigentümerversammlung, über die Kreditaufnahme mehrheitlich zu beschließen. Inwiefern der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist eine Frage des Einzelfalls. Nach Ablauf der Anfechtungsfrist wird der Beschluss bestandskräftig. Leopold-Franzens-Universität Innsbruck 11

12 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Leopold-Franzens-Universität Innsbruck 12