Das neue Wohnungseigentumsgesetz Volker C. Karwatzki 1

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1 Das neue Wohnungseigentumsgesetz Volker C. Karwatzki 1 1. Teil Die Wohnungseigentümergemeinschaft Sie erwerben eine Eigentumswohnung und fragen sich, was habe ich eigentlich erworben? Ist es nur die Wohnung oder ist es mehr? Was bedeutet es, Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu sein? Ausgangspunkt In unserer Rechtsordnung kennen wir verschiedene Gemeinschaften, sowie Gesellschaften. In unserem bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) hat der Gesetzgeber Regelungen zu einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts getroffen. Es finden sich dort Bestimmungen zu einer Gemeinschaft (Bruchteilsgemeinschaft) und jedem ist geläufig, dass auch im Erbrecht eine Gemeinschaft gibt, nämlich die Erbengemeinschaft. Im Gesellschaftsrecht kennen wir die verschiedensten Personenverbände, so die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), die Aktiengesellschaft, die offenen Handelsgesellschaft (ohg), die Kommanditgesellschaft (KG), die Genossenschaft und verschiedenste Mischformen. Und dann gibt es noch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Handelt es sich hier um eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, oder ist es mehr eine Bruchteilsgemeinschaft, da jeder Eigentümer seiner Eigentumswohnung ist? In der Vergangenheit wurden schon zahlreiche Versuche unternommen, die Gemeinschaft der Eigentümer als eine Art Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zu verstehen. Gemeinhin hat man die Wohnungseigentümergemeinschaft als eine modifizierte Bruchteilsgemeinschaft verstanden (BGH NJW 1999,2109). Während eine ohg, eine KG, eine GmbH, die Aktiengesellschaft, die Genossenschaft- um nur einige Beispiele zu bilden, selbständige Rechtssubjekte sind und Träger von Rechten und Pflichten sein können, galt dies für die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts aber auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Vergangenheit nicht. Es gab nicht das Rechtsubjekt die Wohnungseigentümergemeinschaft, die in ihrem eigenen Namen ( Wohnungseigentümergemeinschaft XY) Rechte und Pflichten begründen konnte. Rechtsubjekt waren die einzelnen Wohnungseigentümer, wobei jeder einzelne von ihnen gegenüber Dritten 1 Der Autor ist Rechtsanwalt in der Kanzlei Karwatzki & Karwatzki,

2 (z.b. Handwerkern) für die volle vertragliche Verpflichtung einzustehen hatte. Hier wurde der Wohnungseigentümer behandelt wie ein Gesellschafter einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, er haftete für die gesamte Summe mit seinem gesamten Vermögen. Der Kauf einer Eigentumswohnung war infolgedessen mit einem nicht unerheblichen wirtschaftlichen Risiko verbunden, das häufig bei Abschluss des Kaufvertrages nicht bedacht wurde. Wer hat schon die Solvenz der Wohnungseigentümer geprüft? Aus der Praxis gibt es genügende Fallbeispiele, die belegen, dass selbst der solventeste Wohnungseigentümer insolvent wird, wenn er plötzlich für die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten alleine aufzukommen hat, da die anderen Miteigentümer nicht zahlen. Die Rechtsprechung hat versucht zu helfen. So hat der BGH den Begriff der Teilrechtsfähigkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft geprägt, doch das Haftungsproblem blieb. Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft Was ist also neu? 10 Abs. 6 WEG lautet: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. 2 Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. 3 Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. 4 Die Gemeinschaft muss die Bezeichnung "Wohnungseigentümergemeinschaft" gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks führen. 5 Sie kann vor Gericht klagen und verklagt werden. Dies bedeutet, die Wohnungseigentümergemeinschaft kann wie eine Gesellschaft im beschränktem Umfang selbst Träger von Rechten und Pflichten und damit selbständiges Rechtssubjekt sein. Dies hat natürlich Konsequenzen, deren Bedeutung nicht zu unterschätzen ist. So verfügt die Wohnungseigentümergemeinschaft über eigenes Vermögen. 10 Abs. 7 WEG normiert dies in folgender Weise: Das Verwaltungsvermögen gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. 2 Es besteht aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen

3 Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. 3 Zu dem Verwaltungsvermögen gehören insbesondere die Ansprüche und Befugnisse aus Rechtsverhältnissen mit Dritten und mit Wohnungseigentümern sowie die eingenommenen Gelder. 4 Vereinigen sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person, geht das Verwaltungsvermögen auf den Eigentümer des Grundstücks über. Dies bedeutet zum Beispiel im Falle einer gebildeten Instandhaltungsrücklage, dass daran keine Bruchteilsgemeinschaft besteht sondern es sich um Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft ist indes beschränkt. Sie gilt damit nicht generell. Der Gesetzgeber hat die Eigentümergemeinschaft nur dort als rechtsfähig- und damit teilrechtsfähig anerkannt, soweit sie im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt. Der Gesetzestext mag den Nichtjuristen beunruhigen, da ihm die Rechtsbegriffe gesamte Verwaltung des gemeinschaftliche Eigentums fremd sind. Was ist unter gesamte Verwaltung zu verstehen, die auf gemeinschaftliches Eigentum bezogen sein muss? Unter der gesamten Verwaltung sind alle das gemeinschaftliche Eigentum betreffenden geschäftsführenden Maßnahmen zu verstehen. Negativ abgegrenzt bedeutet dies, dass natürlich der teilrechtsfähige Verband (Eigentümergemeinschaft) kein eigenes Recht hat, Miteigentumsbruchteile zu verändern, Änderung von Gemeinschafts- in Sondereigentum vorzunehmen. Regelungen die die dingliche Grundlage und sacherechtliche Zuordnung betreffen, sind dieser teilrechtsfähigen Eigentümergemeinschaft entzogen. Damit kann die Eigentümergemeinschaft als eigenständiges Rechtssubjekt schuldrechtliche Verträge abschließen (z.b.: Miet-, Kauf-, Werk- aber auch Arbeitsverträge). Die Eigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiges Subjekt kann Hausgeldansprüche gegen Wohnungseigentümer geltend machen, sie kann dingliche Rechte (z.b.: Nießbrauch, Eigentum) erwerben, um nur einige Beispiele zu nennen. Sie selbst ist Inhaberin von Forderungen, die sich aus der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums ergeben. Entscheidend ist es, dass der Regelungsgegenstand auf einer Geschäftsführung des gemeinschaftlichen Eigentums beruht. Die Haftungsbeschränkung des Wohnungseigentümers Werden nun von der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen eines Vertrages Ansprüche erworben aber auch zu Gunsten eines Dritten ( Vertragspartner) begründet, so stellt sich die Frage, in welcher Weise der

4 einzelne Wohnungseigentümer haftet. Zunächst einmal kann er den Abschluss von Verträgen, die im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums abgeschlossen werden, kaum verhindern. Obwohl er somit einen eigenen Willen nicht erklärt hat und mithin nicht eingeschränkt auf den Abschluss eines Vertrages Einfluss nehmen kann ( zu den Einzelheiten wird in einer späteren Ausgabe Stellung genommen), war es nach bisherigem Recht so, dass jeder einzelne Wohnungseigentümer vom Gläubiger der Gemeinschaft auf die volle Forderung in Anspruch genommen werden konnte. Nun gab es zwei Wege, die Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers zu minimieren: Man beschränkt die Haftung auf das gemeinschaftliche Vermögen, das sich in der Regel allerdings bereits in der Instandhaltungsrücklage, so sie überhaupt gebildet wurde erschöpft. Eine solche Haftungsbeschränkung wäre für den Rechtsverkehr untragbar und würde dem Missbrauch Tür und Tor öffnen. Der Gesetzgeber hat sich folgerichtig für eine interessengerechte Lösung entschieden. 10 Abs. 8 WEG lautet wie folgt: (8) 1 Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils ( 16 Abs. 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind; für die Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist 160 des Handelsgesetzbuches entsprechend anzuwenden. 2 Er kann gegenüber einem Gläubiger neben den in seiner Person begründeten auch die der Gemeinschaft zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft. 3 Für die Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit ist 770 des Bürgerlichen Gesetzbuches entsprechend anzuwenden. 4 Die Haftung eines Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft wegen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung bestimmt sich nach Satz 1. Damit ist die Haftung auf die Quote des Miteigentumsanteils beschränkt. Natürlich hat dies für den Vertragspartner negative Konsequenzen. Zahlt die teilrechtsfähige Gemeinschaft nicht, so ist der Gläubiger gehalten, von jedem der Eigentümer Teilbeträge anzufordern. Von daher ist ein Handwerker gut beraten, von seinem Recht, eine Sicherheitsleistung zu verlangen, gerade bei Vertragsabschlüssen mit Wohnungseigentümergemeinschaften Gebrauch zu machen. Aber auch der Wohnungseigentümer, der seine Wohnung veräußert, wird berücksichtigen müssen, dass er nach seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft noch für die Dauer von fünf Jahren haftet, wobei diese Frist erst mit erfolgter Umschreibung des Eigentums im Grundbuch beginnt und nicht auf den tatsächlichen Übergang der Wohnung auf den Erwerber abzustellen ist.

5 Vorschau: In der nächsten Ausgabe befassen wir uns mit gemeinschaftsbezogenen Rechte und Pflichten. Baumängel am gemeinschaftlichen Eigentum: Wer macht sie geltend? Was ist im Falle einer Minderung?