Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Gemeinschaft

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Lilli Edith Rosenberg
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1 Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Gemeinschaft Christian Armbrüster Fischen, 23. Oktober

2 A. Begriff der Verwaltung I. Ausgangspunkt 20 Abs. 1 WEG: Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der 21 bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der 26 bis 28, im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des 29. Begriff der Verwaltung nicht gesetzlich geregelt Aus Recht der BGB-Gemeinschaft entnommen ( 744, 745 BGB) Konsequenz: Keine Unterscheidung Geschäftsführung - Vertretung (Ausnahme: 27 WEG) 2

3 A. Begriff der Verwaltung II. Verwaltungsentscheidung und Verwaltungsmaßnahme Verwaltungsentscheidungen (Ebene der Willensbildung) durch Vereinbarung oder Beschluss z.b. Entscheidung über Instandsetzungsmaßnahmen ( 21 Abs. 2 Nr. 5 WEG) Verwaltungsmaßnahmen (Ebene der Willensbetätigung) zielen in rechtlicher oder tatsächlicher Hinsicht auf Änderung des bestehenden Zustands ab oder stellen sich als Geschäftsführung zugunsten der Wohnungseigentümer in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum dar (BGH NJW 1993, 727, 728; NJW 1997, 2106) z.b. Maßnahmen der laufenden Verwaltung ( 21 Abs. 5 WEG) 3

4 A. Begriff der Verwaltung Verwaltung umfasst: jede Entscheidung oder Maßnahme, die eine Regelung der Sachlage oder eine Geschäftsführung in rechtlicher oder tatsächlicher Beziehung zum GemE enthält und im Interesse der Gesamtheit der WEer erforderlich ist. (Bärmann/Merle 20 Rn.6) Verwaltung umfasst nicht: Gebrauch und Nutzung des GemE Grund: sie dienen nur dem Einzelinteresse 4

5 B. Gemeinschaftliches Eigentum Gegenstand ist nur Gemeinschaftseigentum ( 1 Abs. 5 WEG): Zwingendes Gemeinschaftseigentum ( 5 Abs. 2 WEG) für Bestand oder Sicherheit erforderliche Gebäudeteile; Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen Vereinbartes Gemeinschaftseigentum ( 5 Abs. 3 WEG) SE kann durch Vereinbarung zu GemE erklärt werden; umgekehrt ist dies nicht zulässig 5

6 B. Gemeinschaftliches Eigentum Kein Gegenstand von 20 Abs. 1 WEG: Sondereigentum (Verwaltung durch SEer selbst: 13 Abs. 1 WEG); Eigentum Dritter; Verwaltungsvermögen Steht nach 10 Abs. 7 WEG dem Verband (= Dritter) und nicht den WEern gemeinschaftlich zu (a.a. Spielbauer/Then, 20 Rn.3) Gilt auch für Verwaltungsvermögen, welches vor der WEG- Reform zum GemE erklärt wurde (z.b. in der Teilungserklärung) Grund: Rechtsfähigkeit des WEG-Verbandes nicht neu eingeführt, sondern lediglich positiviert (a.a MüKo- WEG/Commichau, 1 Rn. 36) 6

7 C. Verwaltungsorgane nach 20 Abs. 1 WEG I. Begriff des Organs im WEG nicht erwähnt Merkmale eines Organs im Verbandsrecht: Organisationsteil; mit eigenem Namen ausgestattet; Zuweisung einer bestimmten Funktion; durch Organisationsnormen II. Verwaltung als Obliegenheit der Organe Obliegenheit = Recht und Pflicht zur Verwaltung diff.: Bärmann/Merle, 20 Rn. 8: für WEer keine allg. Pflicht Jedenfalls Pflicht nach 21 Abs. 4 WEG oder aus Treueverhältnis 7

8 C. Verwaltungsorgane nach 20 Abs. 1 WEG III. Aufgaben der Organe WEer ( WEG) Zentrales Organ Funktion: Willensbildung Organqualität als Versammlung oder Gesamtheit Verwalter ( WEG) Unabdingbares Organ ( 20 Abs. 2 WEG) Funktion: Willensbetätigung Tritt im Innen- und Außenverhältnis auf Verwaltungsbeirat ( 29 WEG) Fakultatives Organ Funktion: Unterstützung, Beratung, Prüfung 8

9 D. Verband der Wohnungseigentümer I. Zweck der rechtlichen Verselbstständigung Feststellung der Rechtsfähigkeit 2005 (BGH NJW 2005, 2061 ff.) Positivierung 2007 (WEG-Reform) Keiner Gesellschaftsform direkt zuzurechnen (u.a. Elemente von GbR, Verein, Genossenschaft) Verband sui generis Verband ist teilrechtsfähig, d.h. Rechtsfähigkeit ist auf bestimmte Bereiche beschränkt, in diesen aber inhaltlich unbeschränkt Rechtsfähig bzgl. der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ( 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) Nicht bzgl. der sachenrechtlichen Grundlagen des WEs 9

10 D. Verband der Wohnungseigentümer Zweck der rechtlichen Verselbstständigung: Verbesserung der Handlungsfähigkeit bei der Verwaltung von GemE; Erleichterung des Rechtsverkehrs im Außenverhältnis (z.b. Verkehrssicherungspflichten Vortrag Dötsch) Zuordnungspunkt für das Verwaltungsvermögen Zweck ist nicht: Änderung der materiell-rechtlichen Lage Z.B. Sicherungshypothek für Bauunternehmer (keine Berufung auf Personenverschiedenheit von Verband und WEern gegenüber Bauunternehmer, da Nutzung des WE bei WEern bleibt 242 BGB) Z.B. Verbrauchereigenschaft (WEG-Verband kann grds. trotz eigener Rechtsfähigkeit als Verbraucher handeln, 13 BGB) 10

11 D. Verband der Wohnungseigentümer II. Verband als zusätzliches Verwaltungsorgan? Schuldet der Verband selbst Verwaltung auf den Ebenen der Willensbildung und/oder Willensbetätigung? = Haftet der Verband selbst für unterbliebene oder verspätete Verwaltungsentscheidungen gegenüber einem WEer? für unterbliebene oder verspätete Verwaltungsmaßnahmen gegenüber einem WEer? Bsp.: BGH NJW 2012, 2955 (vereinfacht) - WEer beschließen eine Instandhaltungsmaßnahme verspätet; - der Verwalter setzt den Beschluss zudem verspätet um; - einem WEer entsteht dadurch jeweils Schaden am SE (Zur Haftung im Außenverhältnis Vortrag Jacoby) 11

12 D. Verband der Wohnungseigentümer 1. Haftung des Verbandes auf Ebene der Willensbildung a. Haftung des Verbandes selbst (u.a. Schmid ZWE 2012, 24, 26) Instandsetzung ist gemeinschaftsbezogene Aufgabe Vom Verband selbst wahrzunehmen Zurechnung der Willensbildung über 31 BGB zum Verband Teilweise Möglichkeit zum Regress bejaht b. Haftung aller WEer (u.a. Abramenko in FS Merle, 2010, 1, 3 ff.) Haftung unabhängig vom Stimmverhalten Klage nach 10 Abs. 6 S. 3 WEG gegen Verband (Prozessstandschaft); WEer aber materiell verpflichtet c. Haftung nur für WEer, die nicht auf Seiten des Anspruchstellers standen (u.a. Elzer NZM 2012, 718, 720) Nur diese haben ihre Pflicht verletzt Keine Pflichtverletzung aller anderen keine Haftung 12

13 D. Verband der Wohnungseigentümer Stellungnahme: GemE steht nicht dem Verband, sondern WEern zu Zentrales Willensbildungsorgan sind die WEer Wille der WEer wird losgelöst vom Verband gebildet Etwaige Gemeinschaftsbezogenheit ( Vortrag Elzer) sagt nichts über die Zuständigkeit für Beschlussfassung Sonst: Vermischung der Ebenen der Willensbildung und Willensbetätigung (Beschluss als Verwaltungsinternum) Ständige Änderung der Mehrheit möglich nicht 31 BGB Unnötige Regressprozesse Keine Haftung von WEern, die keine Pflicht verletzt haben Namentliche Abstimmung verhindert Beweisschwierigkeiten Auf Ebene der Willensbildung haften ausschließlich die WEer, die die Verwaltungsentscheidung verzögert oder verhindert haben 13

14 D. Verband der Wohnungseigentümer 2. Haftung des Verbandes auf Ebene der Willensbetätigung a) Haftung des Verbandes selbst (Bärmann/Merle 21 Rn. 61, 66; Schmid ZWE 2012, 24, 25) Verband hat selbst für Umsetzung von Beschlüssen zu sorgen Handelt durch den Verwalter Etwaig fehlender Beschluss ist lediglich Verwaltungsinternum b) Haftung des Verbandes selbst aus Treuepflicht (BGH NJW 2012, 2955 Rn. 19; Derleder NJW 2012, 3132, 3133 f.) Treuepflicht ist Kehrseite der Pflicht des WEers aus 21 Abs. 4 WEG Verband muss auf Verwalter einwirken, den Beschluss durchzuführen b) Haftung ausschließlich des Verwalters (Abramenko ZMR 2013, 174, 176 f.; Elzer NZM 2012, 718, 721 f.; Rüscher ZfIR 2013, 65, 66 f.) Verband hat keine Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung Beschlussdurchführung ist gesetzliche Aufgabe des Verwalters 14

15 D. Verband der Wohnungseigentümer Stellungnahme: Verwalter ist gesetzliches Ausführungsorgan eigene gesetzliche Pflichten = keine Handlung des Verbandes durch Verwalter 31 BGB greift nicht ein Treuepflichten begründen keine Pflicht zur Umsetzung von Beschlüssen keine praktische Möglichkeit des Verbandes zur Einwirkung (Abmahnung? Bestellung eines Vertreters, 27 Abs. 3 Satz 3 WEG?) Verpflichtung des Verbandes ginge über den Zweck seiner rechtlichen Verselbstständigung hinaus Auf Ebene der Willensbetätigung haftet ausschließlich der Verwalter 15

16 E. Zusammenfassung in Thesen 1. Verwaltung umfasst Willensbildung und Willensbetätigung. 2. Gebrauch und Nutzung gehören nicht zum Bereich der Verwaltung. 3. Verwaltungsvermögen gehört nicht zum GemE. 4. Zweck der rechtlichen Verselbstständigung: Vereinfachung der Verwaltung, aber keine weitreichenden materiellrechtlichen Änderungen. 5. Für unterlassene oder verspätete Beschlüsse haften nur diejenigen WEer, die diese zu verantworten haben. 6. Für eine unterlassene oder verspätet umgesetzte Verwaltungsmaßnahme haftet nur der Verwalter selbst. 7. Entdeckung des teilrechtsfähigen WEG-Verbandes ändert nichts an der gesetzlichen Zuständigkeit des Verwalters. 8. WEG-Verband ist kein eigenständiges Verwaltungsorgan. 16

17 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 17

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