Modernisierungsmaßnahmen in der WEG

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1 Modernisierungsmaßnahmen in der WEG Voraussetzungen und Grenzen der Beschlussfassung 14. Oktober 2016

2 2 Gliederung 1. Ausgangslage 2. Sondereigentum 3. Gemeinschaftseigentum 4. Verwaltung 5. Beschlüsse mit einfacher Mehrheit 6. Modernisierende Instandsetzung 7. Beschlüsse doppelt qualifizierter Mehrheit 8. Modernisierung 9. Vollstimmige Beschlüsse 10.Bauliche Veränderung 11.Fazit

3 3 Ausgangslage nach WEG Alle Wohnungseigentümer sind zunächst Miteigentümer nach Bruchteilen am Grundstück und den darauf errichteten Gebäuden Darüber hinaus wird jedem einzelnen Miteigentümer Sondereigentum an einer Wohnung oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) eingeräumt

4 4 Sondereigentum In sich abgeschlossene Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume, Garagenparkplätze, wenn dauerhaft markiert Bestandteile der Räume, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird

5 5 Gemeinschaftseigentum Das Grundstück selbst sowie alles, was nicht Sondereigentum oder Eigentum Dritter ist

6 6 Verwaltung Verwalter führt die laufende Verwaltung, informiert Eigentümer und bereitet Beschlüsse vor Willensbildung der Eigentümer durch Beschlüsse in der Eigentümerversammlung Verwalter setzt Beschlüsse der Eigentümer um

7 7 Beschlüsse mit einfacher Mehrheit Mehr als die Hälfte der bei der Eigentümerversammlung anwesenden oder vertretenen Eigentümer / MEA Ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, 21 Abs. 3, 5 Nr. 2 WEG Modernisierende Instandsetzung, 22 Abs. 3, 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG

8 8 Modernisierende Instandsetzung vorhandener oder absehbarer Instandsetzungsbedarf Anpassung an Stand der Technik, Nutzung der Vorteile neuerer technischer Entwicklungen Wirtschaftlichkeit Kosten-Nutzen-Analyse Amortisation in etwa 10 Jahren

9 9 Beschlüsse mit doppelt qualifizierter Mehrheit Modernisierungen nach 555 b Nr. 1 5 BGB Anpassung an den Stand der Technik Einschränkung: Nur zulässig, soweit 1. die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert und 2. kein Eigentümer gegenüber einem anderen unbillig beeinträchtigt wird

10 10 Modernisierung Maßnahmen nach 555 b BGB 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt, 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden Anpassung an den Stand der Technik 1. Niveau einer anerkannten und in der Praxis bewährten, fortschrittlichen technischen Entwicklung 2. Mehr als anerkannte Regeln der Technik

11 11 Vollstimmige Beschlüsse Einfache Mehrheit und Zusätzlich: Zustimmung aller Eigentümer, die einen Nachteil haben Darüber hinausgehende bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, die über die ordnungsgemäße Verwaltung, modernisierende Instandsetzung und Modernisierung hinausgehen Bedeutet in der Regel, dass alle Eigentümer zustimmen müssen

12 12 Bauliche Veränderung substantielle Eingriffe in Gemeinschaftseigentum, die über ordnungsgemäße Verwaltung, Instandsetzung, modernisierende Instandsetzung oder Modernisierung hinausgehen auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, auf Veränderung des vorhandenen Zustandes gerichtet Gebäudeteile werden verändert, Einrichtungen oder Anlagen neu geschaffen oder geändert

13 13 Vorsicht! Sind Wohnungen im Objekt vermietet, ist der Vermieter verpflichtet Modernisierungsmaßnahmen mit einer Frist von drei Monaten anzukündigen ( 555 c BGB) Unterbleibt diese Ankündigung, muss der Mieter die Maßnahme nicht dulden

14 14 Fazit Sorgfältige Einordnung der geplanten Maßnahme Abschätzen der Mehrheitsverhältnisse Prüfen von Alternativen, die mit weniger qualifizierter Mehrheit möglich sind

15 15 Herzlichen Dank! Lamprecht Rechtsanwälte Wormser Landstraße Speyer / post@lamprecht-rechtsanwaelte.de