Mieterhöhungen rechtssicher durchsetzen - Ein Leitfaden für Vermieter und Verwalter

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1 Mieterhöhungen rechtssicher durchsetzen - Ein Leitfaden für Vermieter und Verwalter Rechtsanwalt Kelleners & Albert Rechtsanwälte in Partnerschaft 2. Südbrandenburger Tag der Immobilienwirtschaft, IHK Cottbus

2 1. Allgemeine Überlegungen 2. Anhebung an ortsübliche Vergleichsmiete 3. Modernisierungsmaßnahmen, 559 BGB 4. Veränderung Betriebskosten, 560 BGB 5. Mieterhöhung im Gewerberaummietrecht Folie 2 von 16

3 1. Allgemeine Überlegungen - Tatsächliche Wohnfläche ist entscheidend Ist im Mietvertrag die Wohnfläche zu groß oder zu klein angegeben, darf der Vermieter die Miete nur auf der Grundlage der tatsächlichen Größe bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, BGH, , VIII ZR 266/14. Fehlt eine Größenangabe im Vertrag, ist eine Erhöhung nur bezogen auf die wirkliche Wohnungsgröße erlaubt. Folie 3 von 16

4 - Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen. Erfolgt die Zustimmung nicht, muss der Vermieter die Zustimmung durch gerichtliches Urteil ersetzen lassen. Zahlt der Mieter im Fall eines obsiegenden Urteils die erhöhte Miete nicht, muss der Vermieter die Mietdifferenz in einem weiteren Verfahren gerichtlich durchsetzen. Folie 4 von 16

5 2. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, 558 BGB - Voraussetzungen: 1. Die Grundmiete ohne Nebenkosten darf sich innerhalb von drei Jahren nur um 20 (15) Prozent erhöhen, sog. Kappungsgrenze. für Berlin, BGH , VIII ZR 217/14) Hinweis: Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen sowie gestiegene Betriebskosten bleiben bei der Berechnung außer Betracht 2. Zwischen der letzten Mieterhöhung und der Wirksamkeit der neuen Mieterhöhung müssen mindestens 15 Monate liegen, 558, Abs.1 BGB Folie 5 von 16

6 3. die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten Beachte: Mietpreisbremse gilt seit dem in Berlin (und seit Anfang 2016 in vielen Gemeinden im Berliner Umland) und soll dafür sorgen, dass die Mieten nicht mehr so schnell steigen, wie in den vergangenen Jahren. In bestimmten Gebieten darf die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrages in einer Bestandswohnung nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. 4. die Erhöhung darf nicht durch eine Klausel im Mietvertrag ausgeschlossen sein. Folie 6 von 16

7 5. Form und Begründung der Mieterhöhung, 558a - in Textform - Bezugnahme auf Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten, drei Vergleichswohnungen - Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit einem Sachverständigengutachten reicht es, wenn dieses Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete und die Einordnung der Wohnung enthält. (BGH, Urteil v , VIII ZR 69/15) - weiter zu beachten: 558a Abs. 3 und 4 BGB 6. Vermieter muss die Fristen in 558b BGB beachten Folie 7 von 16

8 Muster Erhöhungsschreiben auf Basis von Vergleichswohnungen Sehr geehrte Mieterin, sehr geehrter Mieter, für die von Ihnen gemietete Wohnung entrichten Sie seit. eine monatliche Miete von.. und zusätzlich folgende Nebenkosten: Diese Miete entspricht nicht mehr den ortsüblichen Entgelten für vergleichbare Wohnungen. Zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete werden folgende Vergleichsobjekte benannt:... Für das Gebiet, in dem die gemietete Wohnung liegt, existiert kein qualifizierter Mietspiegel. Insofern berufen wir uns auf die oben genannten Vergleichsobjekte. Den Vergleichsobjekten kann insofern eine ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von..., mithin durchschnittlich von... entnommen werden. Im Hinblick auf diese Situation bitten wir um Ihre Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von bisher.. auf... Dies entspricht einem Quadratmeterpreis von.. Die Betriebskosten sind hierin nicht enthalten. Sie werden in der bisherigen Höhe erhoben. Die übrigen Voraussetzungen der Mieterhöhung gemäß 558 BGB liegen vor. Insbesondere ist Ihre Nettokaltmiete seit einem Jahr unverändert geblieben. Auch hat sich die Miete, von Erhöhungen nach den 559 bis 560 BGB abgesehen, innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um nicht mehr als 20 % [ggf. 15 %]erhöht. Im Fall Ihrer Zustimmung ist die erhöhte Miete ab dem... zu zahlen. Für Ihre Antwort verwenden Sie bitte die beiliegende Zweitschrift dieses Schreibens. Beachten Sie bitte, dass Sie Ihre Erklärung innerhalb von zwei Monaten abgeben sollten; diese Frist beginnt mit dem Ersten des Monats zu laufen, der auf den Zugang dieses Schreibens folgt und endet mit Ablauf des letzten Tages des folgenden Monats. Die Zustimmung ist also bis spätestens zum... zu erteilen. Sollten Sie mit der Mieterhöhung nicht einverstanden sein oder innerhalb dieser Frist keine Erklärung abgeben, müssten wir auf Erteilung Ihrer Zustimmung zur Mieterhöhung Klage erheben ( 558 b Abs. 2 BGB). Mit freundlichen Grüßen Unterschrift Folie 8 von 16

9 3. Modernisierungsmaßnahmen Nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 % der Kosten erhöhen, die er für die betreffende Wohnung aufgewendet hat. Eine Modernisierung liegt vor, wenn durch die Maßnahmen Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Folie 9 von 16

10 Eine Mieterhöhung ist auch wegen Maßnahmen zulässig ist, die der Vermieter nicht freiwillig, sondern aufgrund neuer gesetzlicher Bestimmungen durchgeführt hat (z. B. Dämmung der obersten Geschossdecke gem EnEV) Dies gilt gem. OVG Berlin-Brandenburg auch für bauliche Änderungen aufgrund von bedingten Anforderungen nach der EnEV. Beispiel: Der Eigentümer will den schadhaften Außenputz seines Hauses erneuern. Dazu ist er nach der EnEV nicht verpflichtet. Führt er diese Maßnahme aber dennoch aus, ist eine vollflächige Erneuerung des Putzes verbunden mit einer Nachbesserung der Wärmedämmung nach EnEV-Standard erforderlich. Folie 10 von 16

11 Geltendmachung gem. 559b ivm 555c, d BGB Vermieter muss den Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen über - Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme - Beginn und Dauer der Maßnahme - Betrag der zu erwartenden Erhöhung der Monatsmiete - die Möglichkeit eines Härteeinwandes und die dazugehörige Frist ( 555d Abs 3 BGB) schriftlich zu informieren. Achtung: Sonderkündigungsrecht des Mieters, 561 BGB Achtung: keine Mieterhöhung bei Index-/ Staffelmiete Folie 11 von 16

12 4. Veränderung der Betriebskosten Voraussetzung: - Vereinbarung einer BK-Pauschale isd 560 BGB - Erhöhung der Pauschale im Mietvertrag vereinbart Vergleichszeitpunkt = letzte Veränderung der Pauschale Durchführung der Erhöhung mittels einseitiger Erklärung des Vermieters in Textform, in der der Grund der Erhöhung mitgeteilt wird (zb Heranziehung neuer Kostenarten) Folie 12 von 16

13 5. Mieterhöhung im Gewerberaummietrecht - Die Miete für Geschäftsräume kann frei vereinbart werden. - Ist im gewerblichen Mietvertrag keine Möglichkeit enthalten, die Miete zu erhöhen, besteht keine Rechtsgrundlage für den Vermieter, die Miete während der Vertragsdauer einseitig zu erhöhen. Bei einem unbefristeten gewerblichen Mietverhältnis kann die Änderung der Miete somit mangels besonderer Mietvereinbarungen nur über die vertragsgemäße Kündigung des Mietverhältnisses erfolgen. Folie 13 von 16

14 - Empfehlung: Vereinbarung einer Staffelmiete oder Gleitklausel Staffelmiete: Die Miete erhöht sich nach Ablauf von bestimmten Zeiträumen um bestimmte Beträge. Bei gewerblicher Vermietung kann dies frei vereinbart werden, z. B. die Steigerung kann um einen bestimmten Prozentsatz oder um einen bestimmten Betrag festgelegt werden. Folie 14 von 16

15 Gleit oder Wertsicherungsklausel: Achtung eingeschränkte Voraussetzungen: - Vermieter muss für mindestens 10 Jahre auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten, oder Mieter muss das Recht haben, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern - 3 zulässige Bezugsgrößen: vom Statistischen Bundesamt oder einem Statistischen Landesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltungskosten oder eines vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbraucherpreisindexes ( 3 Abs. 1 Nr. 1e PrKG). Folie 15 von 16

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