Die Mieterhöhungsmöglichkeit am Mietspiegel vorbei

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1 Mandantenveranstaltung 2015 am Frank Weißenborn Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Die Mieterhöhungsmöglichkeit am Mietspiegel vorbei S. 1

2 der letzte Akt der 10. Mandantenveranstaltung am 04. Juni 2015 im Ludwig Erhard Haus der Wanderer und Partner Rechtsanwälte PartG mbb Diese Veranstaltung wird unterstützt durch: S. 2

3 Die zentralen beiden Normen zum Verständnis: 558 a BGB (1) Das Mieterhöhungsverlangen nach 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 1.einen Mietspiegel ( 558c, 558d), 2.eine Auskunft aus einer Mietdatenbank ( 558e), 3.ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, 4.entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. (3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel ( 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt. S. 3

4 Die zentralen beiden Normen zum Verständnis: 558 d BGB (1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. (2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. (3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. S. 4

5 Urteil des AG Charlottenburg vom (Qualifizierter MSP 2013?) Drei (in Zahlen: 3) Sachverständigengutachten für 93,78 /mtl. Aktenzeichen: 235 C 133/13 MV aus 2002, 131,71 qm, 1904 errichtet, SH, Bad innen, Moderne Küche, 2. Bad mit Dusche, im EG Restaurant MEHZ vom mit Privatgutachten + MSP 2013 Substantiierter Angriff des MSP Gerichtsgutachten über die Frage, ob MSP 2013 qualifiziert ist? Nein! Daher freie richterliche Überzeugungsbildung! Begr.: Extremwertbereinigung nicht wissenschaftlich Einordnung in drei Gruppen nicht wissenschaftlich. Keine Bindung an Begründungsmittel des MEHZ! 2. Gerichtsgutachten über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete? S. 5

6 1. Urteil des BGH vom (Qualifizierter MSP?) Aktenzeichen: VIII ZR 46/12 davor und danach LG Berlin 63 S 220/11 Leitsatz 1: Auf die Prüfung, ob ein Mietspiegel die Anforderungen des 558d Abs. 1 BGB erfüllt, kann im Bestreitensfall nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist. S. 6

7 1. Urteil des BGH vom (Qualifizierter MSP 2009?) Aktenzeichen: VIII ZR 46/12 davor und danach LG Berlin 63 S 220/11 Leitsatz 2: Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels trägt diejenige Partei, die sich die Vermutung des 558 d Abs. 3 BGB zu Nutze machen will. S. 7

8 2. Urteil des BGH vom (Qualifizierter MSP 2009?) Aktenzeichen: VIII ZR 346/12 davor und danach: LG Berlin 63 S 36/12; VT dort: Leitsatz: Zu den Anforderungen an das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels (Bestätigung des Senatsurteils vom 21. November VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775). S. 8

9 Aus den Entscheidungsgründen: ( ) Voraussetzung für das Eingreifen der gesetzlichen Vermutung des 558d Abs. 3 BGB ist jedoch, dass der vom Tatrichter herangezogene Mietspiegel die Tatbestandsmerkmale des 558d Abs. 1 BGB unstreitig, offenkundig ( 291 ZPO) oder nachweislich erfüllt (Senatsurteil vom 21. November VIII ZR 46/12, aao Rn. 21 mwn). Auf eine Prüfung dieser Anforderungen kann nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist. Denn diese Umstände beweisen noch nicht, dass die Anforderungen des 558 d Abs. 1 BGB auch tatsächlich vorliegen, der Mietspiegel also nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist (Senatsurteil vom 21. November VIII ZR 46/12, aao Rn. 19 mwn). Einwendungen gegen die Wissenschaftlichkeit der Datenerhebung und -auswertung ist daher - anders als das Berufungsgericht meint - nicht erst im Rahmen der Widerlegung der gesetzlichen Vermutung des 558 d Abs. 3 BGB nachzugehen, sondern schon bei Prüfung, ob die - für das Eingreifen der Vermutung erforderlichen - Voraussetzungen des 558 d Abs. 1 BGB gegeben sind. S. 9

10 Beanstandungen des bestellten SV Prof. Krämer (GE 2014, 763 ff.) vom Institut für Wirtschafts-, und Sozialstatistik der TU Uni Dortmund Fehlerhafte Lageeinteilung: Die Aufteilung in nur drei Wohnlagen sei willkürlich; fehlende Aufteilung in Innen-, und Außenbezirke. Stichprobe nicht repräsentativ: Nur Datensätze von 1 Mio Wohnungen, von angeschriebenen haben auch nur Mieter geantwortet, von denen dann in die Auswertung einbezogen worden sind. Verzerrung durch Beantwortung des braven Rentners statt des Juppies (dadurch dürften die wahren Mieten höher sein!). Berechnungsprobleme: Keine geeignete Extremwertbereinigung, Ungenauigkeit der Spannengrenzen, fehlerhafte Annahme einer linearen Abhängigkeit der Miethöhe von den Sondermerkmalen. S. 10

11 Wie greife ich den Mietspiegel mit der Klageschrift an, wenn ich über den Mietspiegelwert gelangen möchte: Schritt 1 1. Geeignetes Begründungsmittel des Verlangens: Zur Begründung des Mieterhöhungszustimmungsverlangens stütze ich mich auf Vergleichswohnungen oder auf ein vorprozessual privatgutachterlich eingeholtes Sachverständigengutachten. S. 11

12 Wie greife ich den Mietspiegel mit der Klageschrift an, wenn ich über den Mietspiegelwert gelangen möchte: Schritt 2 2. Substantiierter Angriff gegen den Mietspiegel: Vortrag gegen die Wissenschaftlichkeit der Datenerhebung. Fehlerhafte und realitiätsferne Lageeinteilung. Annahme von drei Gruppen ist willkürlich und innerhalb inhomogen. Es fehlt an einer Gruppe Beste Wohnlage (wie in München). Es fehlt an einer Differenzierung zwischen Innenstadt -, und Außenbereich. Keine repräsentative Ermittlung der Vergleichsmieten. Keine nach wissenschaftlichen Grundsätzen erfolgte Extremwertbereinigung. Berufen auf ein in einem anderen Verfahren zum selben Mietspiegel eingeholtes Sachverständigengutachten. S. 12

13 Wie greife ich den Mietspiegel mit der Klageschrift an, wenn ich über den Mietspiegelwert gelangen möchte: Schritte 3 und 4! 3. Exemplarische Belegung des Angriffs durch z.b. 30 andere Wohnungen. 4. Beweisantritt zur Miethöhe und deren Ortsüblichkeit durch Sachverständigengutachten. S. 13

14 Folgen für die Praxis nach VRiLG a.d. Kinne (GE 2014, 764 f.): Daher stellt sich die Frage, ob das Erhöhungsverlangen, das mit einem nicht den wissenschaftlichen Anforderungen entsprechenden Mietspiegel begründet wurde, in formeller Hinsicht Angaben über die Tatsachen enthält, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (vgl. dazu BGH, Urteil vom 13. November VIII ZR 413/12, aao. und Urteil vom 12. Dezember VIII ZR 11/07, GE 2008, 191 m.w.n.). Das dürfte aber zu bejahen sein, da auch ein derartiger Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete i.s.d. 558 e Abs. 1 BGB enthält. Dies liegt auch auf der Linie des BGH (Urteil vom 28. März VIII ZR 79/11, GE 2012, 684; Versäumnisurteil vom 6. Juli 2011, VIII ZR 337/10, GE 2011, 1228; Urteil vom 7. Juli VIII ZR 321/09, GE 2010, 1117; Urteil vom 19. Mai 2010, VIII ZR 122/09, GE 2010, 1048), ein Mieterhöhungsverlangen trotz Begründungsfehlern für formell wirksam zu halten. S. 14

15 Zusammenfassung von Kinne (GE 2014, 765): Ein Mieterhöhungsverlangen kann auch mit einem Mietspiegel, der nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist, formell wirksam begründet werden. Die Mitteilungspflicht des Vermieters gem. 558 a Abs. 3 BGB und die Vermutungswirkung des 558 d Abs. 3 BGB entfallen. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein solcher einfacher Mietspiegel ungeeignet, wenn durchgreifende Bedenken systematischer und tatsächlicher Art gegen die Richtigkeit der wiedergegebenen ortsüblichen Miete bestehen. Vielmehr ist zur Beurteilung der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens ein Sachverständigengutachten einzuholen. S. 15

16 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Für mehr Informationen, Vordrucke, Formulare und Fragen gern: Oder folgen Sie mir auf. S. 16