Aktuelle Entscheidungen zum Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Transkript

1 EnergieForum Deutschland Verwaltertalk am 28. Mai 2015 in Hamburg Aktuelle Entscheidungen zum Miet- und Wohnungseigentumsrecht RA Dr. Jan-Hendrik Schmidt RA Carsten Küttner W I R Breiholdt Nierhaus Schmidt, Hamburg S. 1

2 Mietrecht - Schönheitsreparaturen Mietpreisbremse S. 2

3 BGH - Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist unwirksam, denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter dazu, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Dies führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Eine Vornahmeklausel allerdings nicht schon deshalb unwirksam, weil sie so formuliert ist, dass sie sowohl auf renoviert als auch auf unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassene Wohnungen Anwendung finden kann. Bei der Inhaltskontrolle ist im Individualprozess daher jeweils danach zu unterscheiden, ob Gegenstand der Renovierungsverpflichtung des Mieters eine bei Vertragsbeginn renovierte oder eine unrenovierte beziehungsweise renovierungsbedürftige Wohnung ist S. 3

4 BGH, Urteil vom VIII ZR 185/14 1. Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt. 2. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter. S. 4

5 Handlungsmöglichkeiten V übernimmt laufende Renovierung und preist dies in Miete ein (Problem: Mietpreisbremse) V übernimmt Anfangsrenovierung und M die laufende Renovierung Wohnungszustand wird im Mietvertrag als renoviert vereinbart. M bekommt angemessenen Ausgleich für die Anfangsrenovierung V schließt seine Renovierungsverpflichtung ( 535 BGB) aus S. 5

6 BGH - Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam Bisher sah es der BGH grds. als zulässig an, dem Mieter anteilig Kosten für Schönheitsreparaturen aufzuerlegen für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters nach dem im Mietvertrag festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind. Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung hat der BGH nun entschieden, dass eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. S. 6

7 BGH, Urteil vom 18. März VIII ZR 242/13 Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen S. 7

8 Mietpreisbremse Überblick Am 27. März 2015 hat der Bundesrat das MietNovG beschlossen, das dann nach der Veröffentlichung im Bundesanzeiger spätestens am 1. Juli 2015 in Kraft treten soll. Themen: Zeitlicher Anwendungsbereich - Mietvertragsabschluss oder -beginn Berechnung der zulässigen Miete Bestandsschutz der Vormiete Keine Mietpreisbegrenzung für Neubau Keine Mietpreisbegrenzung für umfassend modernisierte Wohnungen Begrenzte Ausnahmen für Staffelmieten und Indexmieten S. 8

9 Zeitlicher Anwendungsbereich Das Gesetz differenziert zwischen Mietvertragsabschluss und Mietvertragsbeginn. Für die Eröffnung des (zeitlichen) Anwendungsbereiches ist der Mietvertragsabschluss und für die Prüfung der Rechtmäßigkeit der vereinbarten Miethöhe der Mietvertragsbeginn maßgeblich. Der Anwendungsbereich ist also für Mietverträge eröffnet, bei denen zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bereits eine Länderverordnung zur Mietpreisbremse in Kraft getreten ist. S. 9

10 Berechnung der zulässigen Miete Gemäß 556d Abs. 1 BGB darf die zulässige Miete in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent steigen. Im Hinblick auf den gesetzlichen Auskunftsanspruch des Mieters zu den preisbildenden Tatsachen gem. 556g Abs. 3 BGB wird empfohlen, die Berechnung der zulässigen Wiedervermietungsmiete umfassend und nachvollziehbar zu dokumentieren und in geeigneter Form zu archivieren. S. 10

11 Bestandsschutz der Vormiete Gem. 556e Abs. 1 Satz 1 BGB besteht Bestandsschutz für die zuletzt vertraglich vereinbarte Vormiete. Dies gilt auch dann, wenn die Vormiete höher ist als die zulässige Miete. Gem. 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben jedoch Mietminderungen sowie Mieterhöhungen unberücksichtigt, die mit dem Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Die Regelung, wonach Mieterhöhungen des letzten Jahres unberücksichtigt bleiben, soll eine Umgehung der Mietpreisbremse unterbinden. S. 11

12 Keine Begrenzung für Neubau Gem. 556f Satz 1BGB sind neu errichtete Wohnungen von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen. Dies gilt für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Die Ausnahme für den Neubau gilt für die Erstvermietung und Weitermietung. Relevant ist also nicht der Zeitpunkt der Fertigstellung und auch nicht der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. S. 12

13 Keine Mietpreisbegrenzung für umfassend modernisierte Wohnungen Die Begrenzung für Wiedervermietungsmieten ist gemäß 556f Satz 2 BGB nicht auf die Wiedervermietung umfassend modernisierter Wohnungen anzuwenden. Diese Ausnahme betrifft im Unterschied zum Neubau nur die Erstvermietung. Umfassende Modernisierung = unbestimmter Rechtsbegriff: Maßnahme muss einen Umfang annehmen, der einem Neubau gleichkommt oder Investition muss etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreichen + qualitative Verbesserung. S. 13

14 Begrenzte Ausnahmen für Staffelmieten und Indexmieten Bei Staffelmietverträgen gilt die Mietpreisbremse für jede Mietstaffel ( 557a Abs. 4 BGB), bei Indexmieten für die vereinbarte Ausgangsmiete ( 557 Abs. 4 BGB). Die Mietpreisbremse ist aber nicht auf Staffelmietverträge anzuwenden, die abgeschlossen worden sind, bevor die vertragsgegenständliche Wohnung in den Anwendungsbereich der jeweiligen Rechtsverordnung zur Mietpreisbremse fällt. S. 14

15 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit. Der BGH in Karlsruhe bleibt zweitklassig. S. 15