Weitere wichtige Urteile im Jahr ) Urteil des BGH vom (VIII ZR 166/08), Unwirksame Farbwahlklausel während der Mietzeit

Transkript

1 Weitere wichtige Urteile im Jahr 2009 I. Schönheitsreparaturen Urteil des BGH vom (VIII ZR 166/08), Unwirksame Farbwahlklausel während der Mietzeit Der BGH hatte folgende Regelung in vorformulierten allgemeinen Mietbedingungen zu prüfen: Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, das Anstreichen der Decken und Wände, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleistungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen. Der BGH hält diese Regelung für unwirksam, da die Pflicht zur Dekoration in neutralen Farbtönen nicht allein auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung beschränkt ist, sondern auch schon im laufenden Mietverhältnis dem Mieter eine solche Farbwahl vorgegeben wird. Der BGH knüpft damit an seine Rechtsprechung vom (VIII ZR 224/07) an. Urteil des BGH vom (VIII ZR 210/08), Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel bei Verpflichtung des Mieters zum Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie des Anstrichs einer Loggia Eine solche Regelung hat der BGH in vorformulierten allgemeinen Mietbedingungen eines Wohnraummietvertrages als unzulässig angesehen. Derartige Formularklauseln sind unwirksam, da hierin eine unangemessene Benachteiligung des Mieters zu sehen ist. Diese Arbeiten fallen nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen nach 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung. Nach dieser Definition gehört zu den Schönheitsreparaturen nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenster. Auch gehört der Anstrich der Loggia nicht dazu. Diese Unwirksamkeit der Klausel führt zur Nichtigkeit der Klausel insgesamt.

2 II. Mieterhöhungen für Wohnungen auf der Grundlage der Vergleichsmiete BGH, Urteil vom (VIII ZR 74/08), Kein Beifügen des Mietspiegels beim Mieterhöhungsschreiben Der BGH hat nunmehr im März 2009 entschieden, dass der Mietspiegel dem Mieterhöhungsschreiben nicht beigefügt zu werden braucht, wenn die Einsichtnahme im Kundencenter des Vermieters gewährleistet ist. Beschluss des BGH vom (VIII ZB 7/08), Kein Beifügen des Mietspiegels bei Veröffentlichung im Internet Der BGH hat sich hier im Rahmen einer Kostenentscheidung wiederum mit der Frage beschäftigt, ob der Mietspiegel dem Mieterhöhungsschreiben beizufügen ist. In diesem Fall verneint er dies u. a. dann, wenn der Mietspiegel im Internet veröffentlicht wird. 3) Urteil vom (VIII ZR 276/08), Kein Beifügen des Mietspiegels, wenn dieser gegen eine Schutzgebühr erhältlich ist Die Frage, ob ein Mietspiegel dem Mieterhöhungsschreiben beizufügen ist oder nicht, dürfte nunmehr mit der Entscheidung des BGH vom endgültig geklärt sein. Der BGH beschäftigt sich in diesem Urteil mit der Frage, ob ein Mietspiegel auch dann einem Mieterhöhungsschreiben beizufügen ist, wenn dieser nur gegen eine Schutzgebühr zu erhalten ist. Der BGH verneint dies, da es dem Mieter zumutbar ist, zur Überprüfung des Mieterhöhungsschreibens eine geringe Schutzgebühr von wenigen Euro aufzuwenden. III. Kündigungen BGH, Urteil vom (VIII ZR 142/08) Fristlose Kündigung des Mieters wegen einer Flächenabweichung von mehr als 10 % Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % ab, so steht dem Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund zu.

3 IV. Mietminderung BGH, Urteil vom (VIII ZR 131/08), Trittschall als Mangel der Wohnung In diesem Fall hatte ein Mieter die Miete gemindert, nachdem in der darüber liegenden Wohnung der Fußbodenbelag ausgetauscht wurde. Hierdurch sollen Schallbrücken entstanden sein, durch die sich der Mieter beeinträchtigt fühlte. Das Gebäude wurde im Jahr 1962 errichtet, der Mietvertrag wurde 1970 geschlossen. Nach der Veränderung in der Wohnung entsprach die Wohnung auch weiterhin den Trittschall- Anforderungen der im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes. In seinen Entscheidungsgründen weist der BGH darauf hin, dass für den Fall, dass vertragliche Abreden fehlen, grundsätzlich die im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstäbe anzulegen sind. Es kommt daher darauf an, ob das Gebäude in diesem Fall den schallschutztechnischen Vorschriften (hier der DIN 4109) zum Zeitpunkt der Errichtung entspricht. Ein Mangel somit nicht vor. Die Mietminderung des Mieters wurde somit vom BGH abgelehnt. V. Betriebskosten BGH, Urteil vom (VIII ZR 128/08) Umlage von Fahrstuhlkosten, wenn Mieter den Fahrstuhl nicht nutzen kann Dieses Urteil versteht sich eigentlich von selbst. Ein Mieter kann nicht an den Fahrstuhlkosten beteiligt werden, wenn er den Fahrstuhl nicht nutzen kann, da er sich in einem anderen Gebäudeteil befindet. In diesem Urteil zieht der BGH Grenzen zu seinem Urteil vom mit dem er den Erdgeschossmietern an den Fahrstuhlkosten beteiligt hat. BGH, Urteil vom ( VIII ZR 346/08) Angabe der Versicherung in den Nebenkostenabrechnungen Es reicht damit in einer Nebenkostenabrechnung, wenn bloß die Position Versicherung angegeben wird. Es braucht nach diesem Urteil in einer Abrechnung nicht zwischen der Sach- und der Haftpflichtversicherung differenziert zu werden.

4 3) BGH, Urteil vom VIII ZR 238/08 zu den Sollvorschüssen in einer Nebenkostenabrechnung Der BGH beschäftigt sich hier mit der Frage, ob die Einstellung der vertraglich vereinbarten, anstelle der tatsächlichen Vorauszahlungen in einer Betriebskostenabrechnung formell rechtmäßig ist. V. Sonstiges BGH, Urteil vom , Az.: XII ZR 76/08, Herausgabe der Untermiete an den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Der für das Gewerberaummietrecht zuständige Senat des BGH beschäftigte sich hier mit der Frage, ob der Vermieter vom Mieter die Untermiete ab Beendigung des Mietverhältnisses verlangen kann. Dies bejahte der BGH unter Hinweis auf die Vorschriften der 546 Abs. 1, 292 Abs. 2, 987 Abs. 1, 100, 99 Abs. 3 BGB. Der Anspruch entsteht aber erst ab dem Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Räumungs- und Herausgabeanspruches, also ab dem Zeitpunkt der Zustellung der Räumungsklage an den Mieter. Soweit Mietern gekündigt wurde und diese die Räumlichkeiten bei einer Untervermietung nicht übergeben haben, steht dem Vermieter damit ein Anspruch auf Zahlung der Untermiete gegen den Mieter zu. Der Anspruch besteht auch gegen einen Wohnraummieter. In dem vom BGH entschiedenen Fall wurde der Anspruch nicht ab Rechtshängigkeit, sondern danach bejaht, da das Gericht das Mietverhältnis zeitlich später als beendet ansah. In dem Fall war die Untermiete weitaus höher als die zu zahlende Nutzungsentschädigung. In dem Klageantrag hatte der Vermieter die nach Beendigung des Mietverhältnisses weiterhin gezahlte Miete von der Untermiete abgesetzt. BGH, Urteil vom VIII ZR 300/08 bei Veränderungen des Mietobjektes nach Anmietung Auch in diesem Fall entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil zu Gunsten eines Vermieters. Nimmt ein Vermieter bauliche Veränderungen an seiner Immobilie vor, die den Lärm zwar steigern, führt das nicht zu einem Mangel, wenn die Lärm-Grenzwerte nicht überschritten werden. Ein Mieter einer Mietwohnung im 4. Stock eines innerstädtischen Wohnund Geschäftshauses, beklagte sich über Lärmbelästigung durch eine

5 Lüftungsanlage. Bei Abschluss des Mietvertrages befand sich im Erdgeschoss eine Bankfiliale. Zuletzt wurde in diesen Räumen ein Fischrestaurant betrieben. Nach Eröffnung des Fischrestaurants wurde eine Lüftungsanlage installiert, deren Kamin durch den Innenhof zum Dach führt. Weil der Mieter die Geräusche der Lüftungsanlage als störend empfand, minderte er die Miete. Der BGH entschied jedoch, dass die von der Lüftungsanlage verursachten Geräusche keinen Mangel der Mietwohnung darstellen. Der Mieter war zur Minderung nicht berechtigt, weil die Geräusche der Lüftungsanlage die Grenzwerte der TA-Lärm nicht überschritten. Ein Vermieter schuldet seinen Mietern gegenüber lediglich die Einhaltung der technischen Schutznormen. Wenn eine Immobilie ursprünglich eine günstigere Lärmbelastung aufweist als aufgrund der technischen Normen zu erwarten ist, kann ein Mieter nicht erwarten, dass dieser Zustand zukünftig beibehalten wird. 3) BGH, Urteil vom VIII ZR 238/08 zu der Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung Der BGH beschäftigte sich hier mit der Frage, ob der Mieter gegen seinen ehemaligen Vermieter einen Anspruch auf eine sog. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung hat. Der Mieter hat hier über seine Einzahlungen Quittungen vom ehemaligen Vermieter erhalten. Mit der Frage setzt er sich ab der Seite 9 des Urteils ausgiebig auseinander. Der BGH verneint einen solchen Anspruch des Mieters gegen seinen ehemaligen Vermieter.