Zivilrecht - BGB Schuldrecht BT_ Übersicht Nr. 4 Seite 1 von 11

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1 Zivilrecht - BGB Schuldrecht BT_ Übersicht Nr. 4 Seite 1 von 11 Wichtige Probleme des Mietrechts Hinweis: Mietrecht wird im Examen gerne geprüft, gerade in Verbindung mit aktueller Rechtsprechung (z.b. Juni 2012 Kinderlärm als Mangel, Juli/ Oktober 2012, Juli 2013 Schönheitsreparaturen, April 2015 Vermieterpfandrecht, Juni 2015: Kündigung und Widerruf) ACHTUNG: Am ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft getreten. Eine ausführliche und gute Darstellung der Änderungen finden sie in l&l 2015,528 (Heft 7). Zum einen wurde das sog. Bestellprinzip bei Beauftragung eines Maklers eingeführt. Zum anderen wurde wenn eine entsprechende RVo des Bundeslandes vorliegt die Neumiete für Wohnraum bei gebrauchten Immobilien auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt, 556 d I BGB. I. Gesetzessystematik 1. Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse, (S) Mietrecht AT BGB 2. Mietverhältnisse über Wohnraum (S) Mietrecht BT Wohnraum a BGB 3. Mietverhältnisse über andere Sachen (S) Mietrecht BT andere Sachen a BGB WICHTIG!! BGH l&l 2015, 486 (Heft 7): Abwehranspruch eines Mieters gegen anderen Mieters wegen Rauchen auf dem Balkon, 862 BGB

2 Zivilrecht - BGB Schuldrecht BT_ Übersicht Nr. 4 Seite 2 von 11 II. Probleme des Gewährleistungsrechts I 2 BGB (Erfüllung/Nacherfüllung) Sehr wichtiges Problem: Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Nach BGH grds. möglich und kein Verstoß gegen 307 BGB a) Grundsatzentscheidung dazu BGH l & l 2004, 807; NJW 2004, 2586 strenger Fristenplan in Formularklausel kann zur Unwirksamkeit führen, wenn unabhängig von konkreter Abnutzung durch den Mieter ( 307 BGB) b) Rückzahlungsanspruch BGH l&l 2009, 505 (Heft 8) Der Mieter hat einen Anspruch aus 812 BGB, wenn er Schönheitsreparaturen vornimmt, obwohl er wegen unwirksamer AGB nicht dazu verpflichtet ist. Die Höhe der Bereicherung des Vermieters ist nach 287 ZPO zu schätzen c) Farbwahlklausel BGH l&l 2011, 233 (Heft 4); NJW 2011, 514 Fortsetzung von BGH l&l 2008, 728 (Heft 11) Auch bei der Endrenovierung ist die Festlegung des Mieters auf die Farbe weiß eine unangemessene Benachteiligung nach 307 BGB!! d) Quotenabgeltungsklausel JETZT BGH l&l 2015,567 (Heft 8): Quotenabgeltungsklausel grundsätzlich unzulässig, da Kosten für Mieter nicht realistisch absehbar

3 Zivilrecht - BGB Schuldrecht BT_ Übersicht Nr. 4 Seite 3 von 11 e) Anfangsrenovierungsklausel BGH l&l 2015, 567 (Heft 8): Unzulässig wenn Mieter keinen gleichwertigen Ausgleich erhält, da Mieter bei ungünstigster Auslegung der Klausel zur Anfangs- und Endrenovierung verpflichtet ist! BGB (Minderung) a) Unterschied zu Kauf- und Werkvertragsrecht Minderungswirkung entsteht kraft Gesetzes b) Voraussetzungen: Mietvertrag Sach- oder Rechtsmangel Wichtig: BGH l&l 2015, 802 (Heft 11), NJW 2015, 2177: Minderung bei Kinderlärm nur, wenn Vermieter diesen abwehren konnte BGH l&l 2016, 446 (Heft 7): Keine Minderung, wenn Mieter Einbauküche ausbaut, sie in den Keller stellt und sie dann gestohlen wird. Entscheidend war hier die Vereinbarung Vermieter/Mieter Überlassung der Mietsache Mangel muss mehr als unerheblich sein, 536 I 3 BGB

4 Zivilrecht - BGB Schuldrecht BT_ Übersicht Nr. 4 Seite 4 von 11 c) Beachte 2013 eingeführt 536 I a BGB! d) Rückzahlungsanspruch bei zu viel gezahlter Miete: 812 BGB Aber 814 BGB beachten! a BGB (Schadensersatz) a) Schadensersatz: Abs. I: aa) Verhältnis zu den allgemeinen Vorschriften? ab Überlassung ( 536 BGB) bb) Voraussetzungen: Mietvertrag Sach- oder Rechtsmangel Entweder Mangel bei Vertragsschluss, 1.Alt. Garantiehaftung oder Mangel nach Vertragsschluss, 2.Alt BGB oder Verzug, 3.Alt.

5 Zivilrecht - BGB Schuldrecht BT_ Übersicht Nr. 4 Seite 5 von 11 Überlassung der Mietsache, vergl. 536 BGB cc) Rechtsfolge: Ersatz auch des Mangelfolgeschadens b) Aufwendungen: Abs. II : Selbstvornahme im Mietrecht Ergänzend zum Selbstbearbeiten: BGH l&l 2008, 287; NJW 2008,1216 Bei Selbstvornahme gilt nur 536 a II BGB, ein Rückgriff auf 539 I BGB ist nicht zulässig b BGB (Haftungsausschluss; wie 442 BGB) gilt wegen 536 III BGB auch für Rechtsmängel c BGB (Mängelanzeige) d BGB (wie 444 BGB)

6 Zivilrecht - BGB Schuldrecht BT_ Übersicht Nr. 4 Seite 6 von BGB 8. Verjährung der Mängelrechte 195, 199 BGB, nicht 548 II BGB (lesen!) III. Ersatz von Aufwendungen 539 I BGB Rechtsgrundverweisung auf GOA, 683 BGB IV. Untervermietung Gebrauchsüberlassung an Dritte = 540 Abs. 1 u. 2 BGB Sonderregelung für Wohnraum = 553 BGB BGH l&l 2014, 637 (Heft 9): Die Untervermietung setzt nicht voraus, dass Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat! Klassiker: Ansprüche bei unberechtigter Untervermietung (Fall 9 a SchR BT)

7 Zivilrecht - BGB Schuldrecht BT_ Übersicht Nr. 4 Seite 7 von 11 Verhältnis Vermieter/Mieter/Untermieter (Vertiefungsfragen Fall 9 SchR BT) V. Grundzüge des Kündigungsrechts 1. Ordentliche Kündigung, 542 I BGB über Wohnraum a) Zulässigkeit Kündigungsausschluss: BGH l&l 2011, 158 (Heft 2); WuM 2011, 35 aa) Ausschluss des Kündigungsrechts zu Lasten des Mieters: einseitig nicht möglich, da Verstoß gegen 307 BGB bb) Zweiseitiger Ausschluss ist möglich aber begrenzt auf 4 Jahre (dazu auch BGH l&l 2016, 18 (Heft 1) b) Schriftform, 568 BGB c) Einhaltung der Kündigungsfrist, (S) asymmetrische Kündigungsfristen Mieter immer (knapp) drei Monate 573c Abs. 1 Satz 1 BGB Vermieter nach fünf Jahren (knapp) ½ Jahr, nach acht Jahren(knapp) 9 Monate

8 Zivilrecht - BGB Schuldrecht BT_ Übersicht Nr. 4 Seite 8 von 11 d) bei Kündigung durch den Vermieter zusätzlich: aa) Berechtigtes Interesse 573 BGB (1) 573 II Nr.1 BGB: schuldhafte Vertragsverletzung WICHTIG: BGH l&l 2013, 28: Kündigung wegen Zahlungsverzugs als ordentliche Kündigung Ergänzend zum Selbstbearbeiten: BGH l&l 2016, 528 (Heft 8) zur Frage des Verschuldens (2) 573 II Nr.2 BGB Eigenbedarf BGH l&l 2015, 396 (Heft 6); NJW 2015, 1087 Kündigung wegen Eigenbedarfs ist rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss zum baldigen Eigenbedarf entschlossen ist oder die Kündigung ernsthaft erwägt. Eine Bedarfsvorschau durch den Vermieter ist aber nicht erforderlich! BGH l&l 2017, 241 (Heft 4) Eigenbedarf durch Gesellschafter möglich, wenn auf Vermieterseite eine GbR. Die Verletzung der Anbietepflicht führt nur zum Schadensersatz bb) kein Sozialwiderspruch, 574 BGB cc) Ablauf der Räumungsfrist 721 ZPO

9 Zivilrecht - BGB Schuldrecht BT_ Übersicht Nr. 4 Seite 9 von Ordentliche Kündigung bei anderen Sachen: Einhaltung der Kündigungsfristen, 580a BGB 3. Außerordentliche Kündigung a) 543 Abs. 1 BGB: Kündigung aus wichtigem Grund BGH l&l 2017, 164 (Heft 3): Bei einer außerordentlichen Kündigung sind auch persönliche Härtegründe für den Mieter wegen Art.2 GG zu beachten aa) Bei verhaltensbedingter Kündigung ist Abmahnung erforderlich BGH l&l 2012, 159 (Heft 3); NJW 2012, 53 (zu 314 BGB) Abmahnung setzt wegen Warnfunktion mehr als Rüge voraus = gelbe Karte BGH l&l 2014, 801(Heft 11), NJW 2014, 2566: Bei einer verhaltensbedingten Kündigung gegen den Mieter ist das Vorverhalten des Vermieters mit einzubeziehen. Ein Zutrittsrecht des Vermieters zur Wohnung besteht nur bei einem konkreten sachlichen Grund! bb) Kündigung setzt Verschulden voraus cc) Für die fristlose Kündigung gibt es keine Kündigungserklärungsfrist! BGH l&l 2016, 827 (Heft 12) 314 III BGB gilt nicht analog, da das Mietrecht abschließend ist

10 Zivilrecht - BGB Schuldrecht BT_ Übersicht Nr. 4 Seite 10 von 11 b) für Wohnraummiete vergl. zusätzlich 569 BGB VI. Das Vermieterpfandrecht 562 BGB (P) Mieter nicht Eigentümer Gutgl. Erwerb nach 1207 BGB ( ), da 1257 BGB nur auf das entstandene Pfandrecht verweist (Vergl. Fall 10 SchR BT) VII. Abwicklung des beendigten Mietverhältnisses Abs. 1 u. 2 BGB (Herausgabe) a Abs. 1 u. 2 BGB (Entschädigung) Achtung: Für Wohnraummiete Ergänzung nach 571 BGB Wichtig BGH l&l 2015, 647: Bei 546 a BGB gibt es grundsätzlich keine Minderung wegen Mängeln! Grund: Vermieter soll Druckmittel haben BGH l&l 2017, 388: Für den Entschädigungsanspruch in 546 a BGB gelten die Beschränkungen für die Mieterhöhung nicht!

11 Zivilrecht - BGB Schuldrecht BT_ Übersicht Nr. 4 Seite 11 von BGB (Verjährung) VIII. Zeitmietverträge 575 I BGB (sog. qualifizierte Befristung) Befristete Mietverträge für Wohnräume sind nur unter den Voraussetzungen des 575 I BGB zulässig. Der Vermieter muss bei Vertragsschluss (!) dem Mieter den Grund der Befristung ( 575 I Nr.1 3 BGB ) angeben, und dieser Grund muss bei Ablauf der Mietzeit dann auch vorliegen. Ansonsten: Der MV gilt auf unbestimmte Zeit geschlossen ( 575 I 2 BGB) IX. Mieterhöhung bei Wohnraummiete 557 f. BGB Sog. Kappungsgrenze 20 % ( 558 III BGB) bzw. 15 % in 3 Jahren (wenn RVo des Bundeslandes). Die 20% bzw 15 % Erhöhung ist maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich Diese kann jetzt verbindlich über den sog. qualifizierten Mietspiegel nachgewiesen werden 558d I BGB X. Fälligkeit der Wohnraummiete 556 b BGB BGH l&l 2010, 725 (Heft 11); NJW 2010, 2882 f.: Samstag ist nicht als Werktag mitzurechnen (anders als bei 573 c BGB!) BGH l&l 2017, 147 (Heft 3) Eine AGB Klausel, nach der alleine der Mieter für den verspäteten Eingang des Geldes beim Vermieter verantwortlich ist kann nach 307 BGB unwirksam sein