Vertragsrecht III. Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard)

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1 Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 1

2 Mietvertragsrecht Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 2

3 Kündigungsgegenstand Fristablauf, 542 Abs. 2 BGB Sonderregelung für Wohnraummiete: 575 BGB Kündigung einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung Gestaltungsrecht bedingungs- und befristungsfeindlich (wenn Partei eine dadurch in ungewisse Lage versetzt wird) gformfrei (Ausnahme: 568 BGB) Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 3

4 Kündigungsgegenstand befristete Mietverhältnisse (-) befristete Mietverhältnisse können nicht ordentlich gekündigt werden enden regelmäßig mit Fristablauf unbefristete Mietverhältnisse (+) ordentliche und außerordentliche Kündigung möglich, 542 Abs. 1 BGB Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 4

5 ordentliche Kündigung Arten der Kündigung ohne Kündigungsgrund möglich, 542 Abs. 1 BGB Ausnahme Wohnraummiete: 573 BGB (berechtigtes Interesse) Kündigungsfrist Wohnraum: 573c BGB beide Parteien: am dritten Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats Vermieter: Frist verlängert sich nach 5 und 8 Jahren um jeweils drei Monate (Grund: Mieterschutz) Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 5

6 Arten der Kündigung außerordentliche befristete Kündigung bei befristeten Mietverhältnissen oder unbefristeten Mietverhältnissen mit abweichender vereinbarter Kündigungsfrist besonderer Grund erforderlich verstreute Sonderregelungen (z.b. 544, 540 Abs. 1 S. 2 BGB) außerordentliche fristlose Kündigung jede Partei kann aus wichtigem Grund jederzeit fristlos kündigen bei Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis: Abmahnung oder erfolglose Fristsetzung gem. 543 Abs. 3 S. 1 BGB erforderlich (ggf. gem. 543 Abs. 3 S. 2 BGB entbehrlich) Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 6

7 Arten der Kündigung 543 Abs. 1 S. 2 BGB. 544, 540 Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 7

8 Struktur Wohnraummiete Verweis auf allgemeine Vorschriften, 549 Abs. 1 BGB Sonderregelungen zum Schutz des Wohnraummieters Schriftform, 550 BGB Rechtsfolge der Verletzung der Schriftform: nicht Nichtigkeit sondern Umwandlung in unbefristetes Mietverhältnis Zwecke: Beweisfunktion (v.a. bei langfristigen Mietverhältnissen wichtig) Übereilungsschutz Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 8

9 Mietsicherheit (Kaution) Wohnraummiete Begrenzung auf das Dreifache der monatlichen Miete Rechtsfolge: nicht insgesamt unwirksam, sondern nur im Maß der Überschreitung Vermieterpfandrecht Pfandrecht an eingebrachten Sachen des Mieters gesetzliches Pfandrecht, Vorschriften über das Vertragspfandrecht nach 1257, 1204 ff. BGB Verwertung: Verkauf (öffentliche Versteigerung) Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 9

10 Wohnraummiete Erlöschen des Vermieterpfandrechts Entfernung der Sachen mit Wissen und ohne Widerspruch des V Widerspruchsrecht des Vermieters Selbsthilferecht des Vermieters Rückverschaffung gem. 562b BGB Ausschluss des Widerspruchsrecht, 562a S. 2 Alt. 1 BGB kein Widerspruch wenn Sache gewöhnlichen Lebensumständen entspricht P: Erlöschen des Pfadrechts auch bei vorübergehender Wegnahme? Nein! Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 10

11 Wohnraummiete P: gutgläubiger Erwerb an eingebrachten Sachen? 1207 BGB: gutgläubiger Erwerb eines rechtsgeschäftlich erworbenen Pfandrechts möglich aber: Verweisungsvorschrift des 1257 BGB erfasst nur Pfandrechte, die kraft Gesetzes bereits entstanden sind Problem: gutgläubiger Erwerb betrifft Entstehung des Pfandrechts 1207 BGB nicht anwendbar über 1257 BGB (unstreitig) kein gutgläubiger Erwerb möglich (nur bei unmittelbarem Besitz der Sache möglich) Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 11

12 Wohnraummiete Konkurrenz mit Pfandrecht eines Dritten Grundsatz: Vermieterpfandrecht geht vor Ausnahme: 562 d BGB (Rückständige Miete: max. 1 Jahr) Schutz der Angehörigen bei Tod des Mieters Eintrittsrecht, 563 Abs. 1, 2 BGB Widerspruchsrecht, 563 Abs. 3 BGB Schutz bei Veräußerung: Kauf bricht nicht Miete Wohnraum: 566 Abs. 1 BGB (vgl. aber 566 Abs. 2 BGB) Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 12

13 Wohnraummiete Schutz des Mieters vor doppelter Inanspruchnahme, 566c BGB Kündigungsschutz bei ordentlicher Kündigung 568 Abs. 1 BGB: Schriftform der Kündigung 568 Abs. 2 BGB: Hinweis auf Möglichkeit des Widerspruchs nach 574 BGB sowie Form und Frist ( 574 ff. BGB) 573 BGB: berechtigtes Interesse des Vermieters erforderlich schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung Eigenbedarf an angemessener wirtschaftlicher Verwertung gehindert Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 13

14 Wohnraummiete Kündigungsschutz bei außerordentlicher Kündigung wichtiger Grund isd. 563 BGB erhebliche Gesundheitsgefährdung Fristsetzung und Abmahnung erforderlich, 543 Abs. 3 S. 1 BGB Störung des Hausfriedens (beiderseitige Kündigung möglich) Widerspruchsrecht des Mieters, 574 Abs. 1 BGB erfasst ordentliche und außerordentliche Kündigung gebietet umfassende Interessenabwägung Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 14

15 Fallbeispiel: Vermieterpfandrecht, Eigentumsvorbehalt und Sicherungsabrede V verkauft dem Transportunternehmer K einen LKW unter Eigentumsvorbehalt mit Ratenzahlung. V übergibt den LKW an K, der ihn zunächst in der Garage seines Betriebsgrundstücks abstellt. Als V in finanzielle Schwierigkeiten gerät, nimmt er ein Darlehen bei der Bank B auf und übereignet ihr den Lkw zur Sicherung, allerdings ohne auf den Eigentumsvorbehalt hinzuweisen. Die finanziellen Schwierigkeiten des K halten weiter an, so dass er nunmehr weder die Kaufpreisraten noch die Darlehensraten begleichen kann. Im Hinblick auf den Kaufvertrag ist jedoch lediglich nur noch eine Kaufpreisrate offen. Daraufhin stellt die Bank B das Darlehen fällig und zahlt die letzte Kaufpreisrate an V, um den LKW zu erhalten. V lehnt jedoch die Zahlung durch B ab, da er der Auffassung ist, dass allein K sein Vertragspartner sei. Zeitgleich meldet sich C, der Vermieter des Betriebsgrundstücks des K, und macht sein Vermieterpfandrecht geltend, da K seit 1,5 Jahren seine Miete nicht mehr gezahlt hat. Vorsichtshalber hat C die Schlösser der Garage austauschen lassen und so den LKW in seinen unmittelbaren Besitz gebracht. B verlangt von C Herausgabe des LKW. Zu Recht? Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 15

16 I. Anspruch der B gegen C auf Herausgabe des LKW gem. 985 BGB 1. Eigentum der B Merke: im Rahmen des 985 BGB immer chronologisch vorgehen a) ursprünglich: Eigentum des V b) Verlust durch Übereignung an K gem. 929 S. 1 BGB? Übereignung unter Eigentumsvorbehalt 449 Abs. 1 BGB: Einigung unter aufschiebender Bedingung vollständiger Kaufpreiszahlung, 158 Abs. 1 BGB hier ist noch eine Rate offen Bedingungseintritt (-) Eigentumserwerb des K (-) Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 16

17 b) Verlust durch Übereignung von K an B gem. 929 S. 1, 930 BGB? aa) Einigung K-B (+) Konstruktion dabei unerheblich (auflösende Bedingung oder Pflicht zur Rückübereignung bei vollständiger Kaufpreiszahlung) bb) Übergabe gem. 929 S. 2 BGB (-) cc) Besitzkonstitut mit Übergabesuurogat, 930 BGB (-) Vereinbarung eines Besitzmittlungsverhältnisses nach 868 BGB? Besitzmittlungsverhältnis: Sicherungsabrede gem. 311 Abs. 1 BGB Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 17

18 hier: Sicherungsabrede gem. 311 Abs. 1 BGB (+) Verpflichtung zur Übereignung des LKW Bezug auf zu sichernde Forderung aus dem Darlehensvertrag nach 488 Nutzungsrecht des K Verwertungsrecht der B im Fall des Zahlungsrückstands dd) Berechtigung des K zur Sicherungsübereignung (-) ee) gutgläubiger Erwerb der B vom Nichtberechtigten K gem. 933 BGB? 933 setzt Übergabe voraus Übergabe hier (-) Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 18

19 ee) Zwischenergebnis kein Eigentumsverlust V an B V ist weiterhin Eigentümer des LKW c) Erwerb des Anwartschaftsrechts des K? dann Eigentum der B, da Anwartschaftsrecht durch vollständige Kaufpreiszahlung zum Vollrecht erstarkt ist Anwartschaftsrecht: von mehraktigem Erwerbstatbestand sind bereits so viele Voraussetzungen erfüllt, dass der Erwerb nur noch vom Erwerber abhängt und darüber hinaus durch den Veräußerer nicht mehr einseitig verhindert werden kann Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 19

20 aa) Übertragung Anwartschaftsrecht von K auf B (1) Anwartschaftsrecht von K aufschiebend bedingte Einigung V-K Übergabe an K erwirbt bei vollständiger Kaufpreiszahlung ohne weitere Mitwirkung des V Eigentum am LKW K ist vor Zwischenverfügungen des V nach 161, 936 Abs. 3 BGB geschützt (2) Übertragung auf B gem. 929, 930 BGB Anwartschaftsrecht ist wesensgleiches Minus zum Vollrecht, daher Übertragung gem. 929, 930 Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 20

21 Umdeutung der Einigung Eigentumsübertragung in Einigung Übertragung Anwartschaftsrecht gem. 133, 157 BGB (+) wirksame Begründung eines Besitzkonstituts durch Sicherungsabrede (3) Folgen eines entgegenstehenden Vermieterpfandrechts, gem. 562 BGB Vermieterpfandrecht = besitzloses gesetzliches Pfandrecht gem BGB hindert Pfandrecht die Übertragung des Anwartschaftsrechts? Nein: lediglich Belastung, die mitübertragen wird kein Erlöschen des Anwartschaftsrechts durch Rücktritt des V (4) Zwischenergebnis: B hat wirksam ein Anwartschaftsrecht erworben Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 21

22 bb) Erstarken des Anwartschaftsrechts zum Vollrecht (Eigentum) ja, durch vollständige Kaufpreiszahlung = Bedingungseintritt aber: Annahmeverweigerung der B, daher möglicherweise keine Erfüllungswirkung? hier gem. 162 BGB treuwidrige Vereitelung durch V 267 BGB: kein Widerspruch des Schuldners cc) Zwischenergebnis: B = Eigentümerin des LKW 2. Besitz des C unmittelbarer Besitz ( 854 BGB) des C Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 22

23 3. Recht zum Besitz des C, 986 Abs. 1 BGB a) Vermieterpfandrecht, 562 BGB aa) Sache des Mieters kein Eigentum des K kein Durchgangserwerb des K gutgläubiger Erwerb des (gesetzlichen) Vermieterpfandrechts? 1207, 932, 934 ff. sind gem nur auf ein kraft Gesetzes (bereits) entstandenes Pfandrecht anwendbar nicht auf seine Entstehung selbst besitzloses Pfandrecht: allgemeine Meinung Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 23

24 bb) Ergebnis: kein Vermieterpfandrecht am LKW b) Vermieterpfandrecht am Anwartschaftsrecht?, 562 BGB würde sich dann am Eigentum fortsetzen B hat mit 562 BGB belastetes Anwartschaftsrecht erworben Erstarkung des Anwartschaftsrechts zum Vollrecht = Vermieterpfandrecht am Eigentum der B Besitzrecht? bei 562 BGB (-), da besitzloses Pfandrecht anders hier: C hat Sache an sich genommen gem. 562 Abs. 1 S. 2 BGB: Besitzrecht (+), da Umwandlung in Faustpfand 3. C hat Recht zum Besitz gem. 986 BGB Ergebnis: 985 (-) Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 24