Wohnraummiete im politischen System von BRD und DDR

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1 Jan Heinisch Wohnraummiete im politischen System von BRD und DDR Eine rechtsvergleichende Untersuchung zum Einfluss sozialistischer Ideologie auf das Schuldrecht Nomos Verlagsgesellschaft Baden-Baden

2 Inhaltsverzeichnis 1. Kapitel: Einführung 13 A. Thema und Hintergrund der Arbeit 13 B. Vorgehensweise Kapitel: Historische und ideologische Grundlagen 17 A. Rechtliche und soziale Hintergründe der Entstehung des BGB 17 I. Allgemeines zum Schuldrecht des BGB 17 II. Wohnraummietrecht vor der Teilung Deutschlands 19 III. Die Entwicklung des Wohnraummietrechts in der BRD 22 IV. Besonderheiten aufgrund der Wiedervereinigung im Jahre B. Überwindung des engen, bürgerlichen Rechtshorizonts": Ein Zivilgesetzbuch für die DDR 26 I. Ideologische Ausgangspunkte Marxismus-Leninismus-Sozialismus 26 a) Philosophische Grundlagen - der ursprüngliche" Marxismus 26 b) Wladimir Iljitsch Lenin Sozialistische Rechtstheorie? (Zivil-)Recht im Sozialismus und Kommunismus 33 II. Historie Entstehung des ZGB, insbesondere des Wohnraummietrechts Entwicklung des Wohnraummietrechts im ZGB 36 C. Exkurs: Wohnungswesen und Wohnungsbau in Ost und West 37 I. Ausgangspunkte 37 II. Wohnungspolitik in der BRD 38 III. Sozialistische Wohnungspolitik und Wohnungswesen in der DDR 39 IV. Die Bilanz sozialistischer Wohnungspolitik in der DDR Kapitel: (Wohnraum-)Mietrecht in ZGB und BGB 43 A. Technik, Aufbau und Systematik der beiden Gesetzbücher 43 I. Das BGB Terminologie und Systematik Wohnraummietrecht im BGB 44 II. Das ZGB der DDR: Ein Volksgesetzbuch"? Ausgangspunkte 46

3 2. Gliederung des ZGB Syntax und Terminologie Inhaltliche Beschränkung Umfang des ZGB; Ausgliederung fremder Rechtszweige 49 III. Vergleich der beiden Systeme Aufbau der Gesetzbücher Syntax und Terminologie der Gesetzbücher Fazit 53 B. Stellung des Wohnraummietrechts im Rechtssystem 54 I. Das Wohnraummietrecht des BGB in der bundesdeutschen Rechtsordnung Verfassungsrechtliche Grundlagen 54 a. Eigentumsschutz und Sozialbindung, Art. 14 GG 54 b. Vertragsfreiheit, insbesondere Abschlussfreiheit, Art. 2 Abs. 1 GG Einfluss von Vorschriften außerhalb des BGB 57 II. Die Wohnraummiete im ZGB der DDR Verfassungsrechtliche Verortung Aufgaben des ZGB Wohnraumlenkung 59 III. Vergleich Lei stungs-statt Freiheitsperspektive Sicherung eines freien Wohnungsmarktes Ausgleich eines Spannungsverhältnisses Kapitel: Das Zustandekommen des Vertrages 65 A. Vertragsschluss nach dem Recht der BRD 65 I. Allgemeines 65 II. Einschränkungen der Vertragsfreiheit Abschlussfreiheit 66 a. Wechsel der Vertragsparteien gem. 563 ff. BGB 66 b. Beschränkungen aufgrund öffentlichen Wohnungsrechts 67 c. Sonstiges Inhaltsfreiheit 68 a. Die Mieterhöhungssysteme 69 b. Das Mieterhöhungsverfahren 70 B. Vertragsschluss nach dem ZGB der DDR 71 I. Verfahrensgang beim Wohnungsantrag 71 II. Bedeutung der Zuweisungsentscheidung 72 III. Der Mietvertragsschluss 73 IV. Inhaltliche Ausgestaltung des Wohnraummietvertrages 76

4 1. Die Höhe der Miete Sonstige inhaltliche Vorgaben 77 V. Rechtliche Verschränkung von Wohnungszuweisung und Vertragsschluss Nichtigkeit des Mietvertrages bei fehlender Zuweisung Pflicht zum Vertragsschluss bzw. Verbindlichkeitserklärung bei Unterbleiben eines Vertragsschlusses 79 VI. Der Wohnungstausch 80 C. Vergleich 81 I. Funktion des Vertrages im politischen System Allgemeines Systembedingte Unterschiede 81 II. Vertragsfreiheit und eigenverantwortliches Handeln BGB: Größtmögliche Freiheit mit Einschränkungen ZGB: Eigenverantwortung bei der Versorgung mit Konsumgütern Kapitel: Inhaltliche Ausgestaltung des Wohnraummietvertrages 87 A. Pflichten nach dem BGB 87 I. Hauptpflichten Hauptpflichten des Vermieters 87 a. Überlassung der Mietsache 87 b. Erhaltungspflicht 88 c. Eignung zum vertragsgemäßen Gebrauch" Hauptpflicht des Mieters 90 a. Entrichtung der Miete, 535 Abs. 2 BGB 90 b. Zu den sog. Nebenkosten" 91 II. Nebenpflichten Auf Vermieterseite Auf Mieterseite 93 III. Rechte von Mieter und Vermieter bei Pflichtverletzungen Mängelrechte des Mieters 95 a. Der Mangelbegriff seit der Schuldrechtsreform 95 b. Mietminderung, 536 BGB 96 c. Mängelbeseitigungsanspruch 97 d. Schadens- und Aufwendungsersatz, 536 a BGB 98 e. Ausschluss und Verwirkung der Mängelrechte Rechte des Vermieters bei Pflichtverletzungen durch den Mieter 100 a. Vertragswidriger Gebrauch der Mietsache 100 b. Verspätete Rückgabe der Mietsache 100 B. Pflichten nach dem ZGB 101 I. Gebrauchsüberlassungs- und Erhaltungspflicht, 101 ZGB Inhalt 102

5 2. Instandhaltung und Modernisierung. Modernisierungsanspruch des Mieters? 102 II. Mietpreiszahlung, 102 f. ZGB Die Höhe des Mietpreises und seine sozialpolitische Funktion Leistungsmodalitäten 105 III. Nutzungsrechte und Pflegepflichten des Mieters, 105 ZGB 105 IV. Anzeige und Beseitigung von Mängeln durch den Mieter, 107 ZGB 107 V. Mieterrechte bei Mängeln der Mietsache, 108 f. ZGB Das Recht auf Mietminderung, 108 Abs. 1 ZGB Das Recht auf Schadensersatz, 108 Abs. 2 ZGB Das Recht auf Selbsthilfe und Aufwendungsersatz, 109 ZGB 110 VI. Rechte und Pflichten der Vertragspartner bei Baumaßnahmen, 110 ff. ZGB Baumaßnahmen durch den privaten Vermieter oder staatliche Organe, 110 ZGB Vom Mieter selbst durchgeführte Baumaßnahmen 112 a. Zulässigkeit der Baumaßnahme 113 b. Rechte von Mieter und Vermieter aus den Baumaßnahmen 113 c. Exkurs: Einrichtungsgegenstände des Mieters 114 VIII. Der Einfluss leitender Prinzipien" sozialistischen Zivilrechts, ZGB 114 C. Vergleich 115 I. Struktur des Schuldverhältnisses; inhaltliche Prägung 115 II. Gebrauchsüberlassung, Instandhaltung und Nutzung Beschränkung des subjektiven Rechts Schutz subjektiver Rechte aus gesellschaftlichem Zweck Persönlicher Umfang des Nutzungsrechts 119 III. Miete und Zahlungsmodalitäten 119 IV. Mängelrechte 120 V. Baumaßnahmen und Einrichtungsgegenstände Verwirklichung gesellschaftlicher Interessen Wirtschaftliche Bedeutung 123 VI. Fazit Kapitel: Insbesondere durch vertragsgemäßen Gebrauch entstandene Mängel 125 A. BRD: Das Problem der Schönheitsreparaturen 125 I. Begriffliches 125 II. Grundsatz 125 III. Vertragliche Abdingbarkeit und ihre Grenzen 125 IV. Bestand, Einklagbarkeit und Rechtsfolgen bei Verletzung der Reparaturpflicht

6 V. Schönheitsreparaturen und sonstige Instandsetzungsarbeiten 127 B. DDR: Malerarbeiten 128 C. Vergleich 129 I. Systembedingte Unterschiede 129 II. Anregungen für das BGB? Kapitel: Beendigung des Wohnraummietverhältnisses 133 A. Die Beendigung des Wohnraummietverhältnisses in der BRD 133 I. Beendigung durch Zeitablauf 133 II. Beendigung durch Kündigung Ordentliche Kündigung Außerordentliche fristlose Kündigung Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist Widerspruchsmöglichkeit des Mieters 136 III. Folgen der Beendigung des Mietverhältnisses 137 B. Zur Rechtslage in der DDR 137 I. Einvernehmliche Beendigung und Kündigung durch den Mieter 137 II. Aufhebung des Mietverhältnisses durch den Vermieter Pflichtverletzendes Handeln auf Mieterseite, 121 ZGB Eigenbedarf, 122 ZGB 139 III. Folgen der Beendigung des Mietverhältnisses 140 C. Vergleich 140 I. Allgemeines 140 II. Grundrecht auf Wohnraum: Beschränkung und Chance des Vermieters 141 III. Verhaltensänderung statt Vertragsbeendigung Kapitel: Rechtsbeziehungen der Mieter untereinander 143 A. Zur Rechtslage in der Bundesrepublik 143 B. Zur Rechtslage in der DDR 144 I. Allgemeines 144 II. Mietergemeinschaften, 114 ff. ZGB 144 III. Die Rechtslage zwischen den Mietern im einzelnen 146 C. Vergleich 147 I. Schutz der anderen Mieter 147 II. Kollektivierung gesellschaftlichen Lebens

7 Schlussbetrachtung 149 Gesetzesanhang: Auszüge aus dem Recht der DDR 151 A. Verfassung vom 06. April B. Zivilgesetzbuch vom 19. Juni C. Verordnung über die Lenkung des Wohnraumes - WLVO - vom 16. Oktober D. Konfliktkommissionsordnung vom 12. März E. Schiedskommissionsordnung vom 12. März Literaturverzeichnis