Der Einflussdes modernisierten Schuldrechts auf das reformierte Mietrecht

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1 Alexandra Wüst Der Einflussdes modernisierten Schuldrechts auf das reformierte Mietrecht Nomos

2 Inhaltsverzeichni s Abkürzungs Verzeichnis 15 Einleitung 19 Kapitel 1 Die Abgrenzung von allgemeinem Leistungsstörungsrecht und Mietrecht vor der Schuldrechtsreform 26 A B Die Abgrenzung der Rechtsmängelhaftung nach 541, 538 I BGB af. vom allgemeinen Leistungsstörungsrecht 26 I. Die Haftung des Vermieters bei Vorliegen eines Rechtsmangels 27 II. Die Abgrenzung zwischen vollständiger subjektiver Unmöglichkeit und Rechtsmängelhaftung 29 Die Abgrenzung der Sachmängelhaftung nach 537 ff. BGB af. vom allgemeinen Leistungsstörungsrecht 33 I. Erhebliche Weitungswidersprüche bei Vorliegen eines anfänglichen objektiv unbehebbaren Sachmangels 34 II. Die Abgrenzung nach der Behebbarkeit des Mangels 35 III. Das Abgrenzungskriterium der Überlassung der Mietsache 36 IV. Die Entscheidung des BGH vom Verdrängung der 306, 307 BGB af. durch 538 BGB af. vor Übergabe 38 V. Die Entscheidungen des BGH vom und : Anwendbarkeit der 537 ff. BGB af. nach Übergabe der Mietsache Die Entscheidung des BGH vom ( Thailändisches Spezialitätenrestaurant") 39 a) Zur Geltung der Rentabilitätsvermutung im Mietrecht 40 aa) Die Entscheidung des BGH vom ( Stadthallenfall) 41 bb) Die Entscheidung des BGH vom b) Der Ausschluss des 306 BGB af. und der 537 ff. BGB af. vor Übergabe der Mietsache 44 c) Das Wortlautargument 44 d) Die Rechtsprechung des BGH zur Sachmängelhaftung im Mietrecht 45 aa) Die Entscheidung des BGH vom

3 bb) Die Entscheidung des BGH vom e) Die Anwendbarkeit der culpa in contrahendo im Mietrecht 47 aa) Der Bezugspunkt: Die Anwendung der culpa in contrahendo im Kaufrecht 47 bb) Die Entscheidung des BGH vom cc) Unbeschränkte Haftung des arglistig handelnden Vermieters 49 dd) Ersatz der frustrierten Aufwendungen als Teil des negativen Interesses Die Entscheidung des BGH vom VI. Kritik am Abgrenzungskriterium der Überlassung Das Wortlautargument des BGH 52 a) Verweis auf den Mangelbegriff des BGB af. 52 b) Verweis auf die Rechte des 537 BGB af. 52 c) Die Gesetzesmaterialien zu 538 BGB af Kein gesteigertes Schutzbedürfnis des Mieters nach Übergabe der Mietsache Das Abstellen des BGH auf eine ständige Rechtsprechung" Die Übergabe der Mietsache als ungeeignetes Abgrenzungskriterium Dogmatische Unzulänglichkeiten Aufwendungsersatz nach 538 I BGB af. 61 VII. Grundsätzliche Anwendbarkeit der 537 ff. BGB af. nach Übergabe der Mietsache Anfängliche subjektiv unbehebbare Sachmängel Nachträgliche unbehebbare Sachmängel Behebbare Sachmängel 65 C Die Unterscheidung zwischen der teilweisen Zerstörung und der schweren Beschädigung der Mietsache 65 D Zusammenfassung 69 Kapitel 2 Die Rechtslage nach der Schuldrechtsreform 72 A Der Meinungsstand zur Abgrenzung nach neuem Recht 72 I. Die Abgrenzung nach dem Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache Gesetzliche Festschreibung der Rechtsprechung des BGH in 31 lall BGB Das Leistungsversprechen des Vermieters als Garantie nach 31 lall 2, BGB 76

4 3. Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters nach ungeschriebenem Leistungsstörungsrecht Das Nachbesserungsrecht des Vermieters 81 II. Das Eingreifen der Garantiehaftung nach 536a I 1. Alt. BGB ab Vertragsschluss Die Systematik der allgemeinen und besonderen Regelungen und der Wille des Reformgesetzgebers Vermeidung von WertungsWidersprüchen zwischen 31 la II BGB und 536a I 1. Alt. BGB Die Einschränkung des Geltungsbereichs der allgemeinen Vorschriften durch den gesetzlichen Aufwendungsersatzanspruch in 284 BGB 85 Diskussion und Stellungnahme 88 I. Das Kriterium der Übergabe der Mietsache Das Wortlautargument Zur Weitergeltung der Rechtsprechung nach der Reform Die Haftungsmaßstäbe vor und nach Übergabe der Mietsache 91 a) Die Auswirkungen des 31 la II BGB auf die Abgrenzung 91 aa) Die Nichterfüllung des Leistungsversprechens als Haftungsgrund des 311 a II BGB 92 bb) Die Voraussetzungen der Haftung nach 311a II 2 BGB 94 (1) 311 a II BGB als Verschuldenshaftung 94 (2) 31 la II BGB als Garantie- oder Einstandshaftung 96 cc) Der Garantiebegriff in 31 la II2, BGB 98 (1) Die Zusicherung einer Eigenschaft als Garantie nach 276 I 1 BGB 99 (2) Die Gleichstellung von anfänglicher objektiver und subjektiver Unmöglichkeit in 311 a BGB 101 (3) Das Erfordernis konkreter Anhaltspunkte für die Übernahme einer Garantie 102 (4) Keine Berücksichtigung der Wertung der 535, 536a I 1. Alt. BGB innerhalb 276 I 1 BGB 104 (5) Keine Rechtfertigung einer weiten Garantiehaftung des Vermieters nach 31 la II 2, 276 I 1 BGB durch den Willen des Gesetzgebers 104 (6) Kein allgemeines Beschaffungsrisiko des Vermieters 107 (7) Zwischenergebnis 108 dd) Die Erkennbarkeit des Leistungshindernisses durch den Vermieter 108 ee) Zur Garantiehaftung nach ungeschriebenem Leistungsstörungsrecht 110

5 10 ff) Zwischenergebnis 111 b) Weiterhin bestehende Bedenken gegen das Schutzwürdigkeitsargument des BGH 112 c) Zur generellen Geltung des Kriteriums der Übergabe 112 aa) Anfängliche behebbare Sachmängel 113 bb) Nachträgliche Sach-und Rechtsmängel Das Recht des Vermieters zur Nacherfüllung Unterschiedliche Haftung bei anfänglichen Sach- und Rechtsmängeln Zusammenfassung und Ergebnis 125 II. Die Haftung des Vermieters ab Vertragsschluss nach 536aIl.Alt. BGB Zur Garantiehaftung ab Vertragsschluss aufgrund der Systematik des neuen Schuldrechts Ersatz frustrierter Aufwendungen nach 536a I, 284 BGB 127 a) Der Schadensersatzanspruch nach 536a I BGB 127 aa) Der Umfang des Schadensersatzes wegen Nichterfüllung gemäß 536a I BGB nach bisherigem Recht 128 bb) Verweis auf den Schadensersatz statt der Leistung in 536a I BGB nach neuem Recht 129 cc) Ausschluss des Schadensersatzes statt der Leistung als Rechtsfolge des 536a I BGB nach neuem Recht 131 dd) Diskussion und Stellungnahme 135 (1) Zum Ausschluss des Schadensersatzes statt der Leistung in 536a I BGB 135 (2) Zur Gleichsetzung des Schadensersatzes wegen Nichterfüllung mit dem Schadensersatz statt der Leistung 151 ee) Zwischenergebnis 156 b) Die Anwendbarkeit des 284 BGB in 536a I BGB 157 aa) Konkurrenz zu 536a II BGB 159 bb) Konkurrenz zu 539 I BGB 160 cc) Zwischenergebnis 161 c) Zum Umfang des Aufwendungsersatzes nach 536a 1,284 BGB 161 aa) Voller Aufwendungsersatz nach 284 BGB 162 bb) Eingeschränkter Ersatz von Aufwendungen zur Verwendung der Mietsache über 284 BGB 163 cc) Ersatz erwerbswirtschaftlich motivierter Aufwendungen ausschließlich nach 536a I BGB ivm. der RentabilitätsVermutung 164

6 dd) Stellungnahme 165 ee) Zwischenergebnis Schutz der Mieterinteressen nach 536a I, 284 BGB 167 a) Der Anwendungsbereich der 2801, 311 II, 241 II BGB neben 536a I, 284 BGB 168 aa) Generelle Anwendung der 280 I 1, 241II, 311II BGB neben 536 ff. BGB 168 bb) Ausschluss der Haftung des Vermieters nach ,241 II, 311II BGB bei Aufklärungspflichtverletzung über Eigenschaften 170 cc) Freie Anspruchskonkurrenz bei Vorsatzhaftung 171 dd) Stellungnahme 173 (1) Der Einfluss des kaufrechtlichen Gewährleistungsrechts auf die Haftung des Vermieters nach 311II, 241 II, 2801 BGB 173 (2) Umgehung der 536b S. 2, 536c II 2, 536II BGB 177 (3) Umgehung der 536a, 284 BGB 182 ee) Zwischenergebnis 187 b) Zur Reichweite des Aufwendungsersatzanspruches nach 284 BGB 187 aa) Die Zweckverfehlung nach HS BGB - Unterscheidung zwischen Aufwendungen für Erhalt und Verwendung der Leistung 189 bb) Abstellen auf den Schwerpunkt der Zwecksetzung und Einwand des hypothetischen Gewinnverlustes 190 cc) Berücksichtigung des unmittelbaren Zwecks und Differenzierung nach Aufwendungen zum Erhalt und zur Verwendung der Leistung 191 dd) Stellungnahme 191 c) Zwischenergebnis Das Eingreifen der Garantiehaftung nach 536a I 1. Alt. BGB ab Vertragsschluss zur Vermeidung von Wertungswidersprüchen 194 a) Die Haftung des Vermieters nach ,241 11,311 II und 536a I 1. Alt BGB 195 aa) Der Ersatz vergeblicher Aufwendungen im Rahmen des Vertrauensschadens nach 280 I BGB 195 bb) Begrenzung des Aufwendungsersatzanspruchs nach ,241 II, 311 II BGB 198 cc) Zwischenergebnis

7 12 b) Die Haftung des Vermieters bei vollständiger Zerstörung der Mietsache in Abgrenzung zur Beschädigung der Mietsache 200 aa) Die Abgrenzung der teilweisen Zerstörung von der erheblichen Beschädigung der Mietsache 200 (1) Die Haftung des Vermieters bei vollständiger objektiver Unmöglichkeit 200 (2) Keine Verpflichtung zum Wiederaufbau nach 275 II BGB 202 (3) Keine Verpflichtung zum Wiederaufbau nach 313 BGB 203 (4) Kumulative Anwendung der 275 II, 313 BGB 203 (5) Diskussion und Stellungnahme 204 (6) Zwischenergebnis 216 bb) Haftungsunterschiede zwischen Zerstörung und Beschädigung der Mietsache im Zeitpunkt des Vertragsschlusses 216 cc) Zwischenergebnis 219 c) Die Haftung des Vermieters bei ursprünglichem Unvermögen aus tatsächlichen und rechtlichen Gründen 219 aa) Die Haftung nach 31 la II BGB bei fehlendem Besitzrecht des Vormieters 220 bb) Die Haftung nach 536a I BGB bei Besitzrecht des Vormieters 221 cc) Lösungsansätze 222 (1) Nicht rechtzeitige Räumung des Vormieters als nachträgliches Unvermögen 223 (2) Vereinheitlichung der Haftungsmaßstäbe in 311a II und 536a I 1. Alt. BGB 224 dd) Stellungnahme 225 ee) Ergebnis 227 d) Die Haftung des Vermieters bei anfänglichen Sachmängeln 227 III. Zusammenfassung und Ergebnis 228 Der Anwendungsbereich des 536a BGB ab Fälligkeit der Pflicht zur Gebrauchsgewährung 229 I. Der Wortlaut des 536a I BGB 229 II. Teleologische Auslegung des 536a I BGB 230 III. Historische Auslegung des 536a I BGB 233 IV. Systematische Auslegung des 536a I BGB Die Auswirkungen des 323 IV BGB nf. auf die Abgrenzung von allgemeinem Leistungsstörungsrecht und Mietrecht 234

8 a) Literaturmeinung: Die Vorverlagerung der Haftung nach 536a I BGB durch 323 IV BGB 234 b) Zur Anwendbarkeit des 323 IV BGB auf 536a I BGB 235 aa) Die Auslegung des Begriffs der Offensichtlichkeit in 323 IV BGB 236 bb) Zur Übereinstimmung in den Rechtsfolgen 238 cc) Der Schadensersatzanspruch des Mieters wegen ernsthafter und endgültiger Erfüllungsverweigerung des Vermieters vor Fälligkeit 239 (1) Der Meinungsstand: Die Pflicht des Vermieters zum Schadensersatz nach 281 II Nr. 1, 323 IV BGB analog oder 282 BGB 240 (2) Die Abgrenzung der Leistungspflichten von den Rücksichtspflichten im Mietrecht 241 (a) Der Zweck der verletzten Pflicht 242 (b) Die Betroffenheit der Hauptleistung und die Leistungsnähe der Pflicht 242 (3) Die gesetzliche Festschreibung der positiven Vertragsverletzung in 280 I BGB 243 (4) Der Schadensersatz statt der unzumutbaren Leistung nach 282 BGB im Mietrecht 245 (a) Eingeschränkte Anwendbarkeit des 282 BGB bei Dauerschuldverhältnissen 246 (b) Schadensersatz statt der Leistung und Schadensersatz statt der ganzen Leistung nach 282 BGB bei Dauerschuldverhältnissen 247 (c) Diskussion und Stellungnahme 248 (d) Zwischenergebnis 253 (5) Diskussion und Stellungnahme 254 (6) Zwischenergebnis 259 dd) Der Schadensersatzanspruch des Mieters im Falle der sicheren Erwartung der bevorstehenden Schlechterfüllung 259 (1) Der behebbare Sach- oder Rechtsmangel vor Fälligkeit 260 (a) Die Pflicht des Vermieters zum Schadensersatz nach 282 BGB oder 281 II Nr. 1, 323 IV BGB analog 261 (b) Diskussion und Stellungnahme 261 (c) Zwischenergebnis 267 (2) Der unbehebbare Sach- oder Rechtsmangel vor Fälligkeit

9 c) Stellungnahme: Die Erheblichkeit des Zeitpunkts der Fälligkeit für eine Anwendung des 536a I BGB 269 d) Ergebnis Die Vorschrift des 536a I BGB im Kontext mit den Vorschriften des allgemeinen Schuldrechts 270 a) Die Haftung des Vermieters für Sach- und Rechtsmangel vor und nach Fälligkeit 271 aa) Keine Beseitigung eines anfänglichen behebbaren Mangels 271 bb) Die Mietsache ist bei Vertragsschluss mit einem unbehebbaren Mangel behaftet 272 cc) Aufklärungspflichtverletzung des Vermieters im Rahmen der Vertragsverhandlungen 273 dd) Die Haftung des Vermieters für nachträgliche Mängel 279 b) Die Haftung des Vermieters bei vollständiger Zerstörung der Mietsache im Vergleich zur Haftung bei Vorliegen eines anfänglichen Sachmangels 280 V. Zusammenfassung und Ergebnis 281 Schlussbetrachtung 284 Literaturverzeichnis 287 Materialien

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