Mietverhältnisse in der Insolvenz

Transkript

1 Mietverhältnisse in der Insolvenz von Thomas Franken, Michael Dahl 2. Auflage Mietverhältnisse in der Insolvenz Franken / Dahl schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Thematische Gliederung: Gesamtdarstellungen Verlag C.H. Beck München 2006 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN

2 sverzeichnis Abkürzungsverzeichnis XVII Literaturverzeichnis XXI 1. Teil. Allgemeines I. Einleitung II. Die mietrechtlichen Vorschriften der Insolvenzordnung ( 103, 105, InsO) im Überblick Die 103, 105, 108 bis 112 InsO im Wortlaut Anwendungsbereich a) Mietvertrag b) Pachtvertrag c) Leasingvertrag d) Ähnliche Schuldverhältnisse Massezugehörigkeit Teil. Die Insolvenz nach beendetem Mietvertrag I. Insolvenz des Mieters Ansprüche des Vermieters a) Rückgabe der Mietsache aa) Aussonderung gem. 47 InsO bb) Besonderheiten bei der Aussonderung beweglicher Sachen Musterschreiben Erläuterungen cc) Beweislast dd) Prozessuale Besonderheiten b) Schadensersatzansprüche aa) Persönliche Haftung des Insolvenzverwalters.. 14 Fallbeispiel Erläuterungen bb) Schadensersatzansprüche wegen Zerstörung oder Beschädigung der Mietsache c) Schönheitsreparaturen d) Kosten für Abholung und Abbau der Mietsache e) Nutzungsentschädigung f) Altlastenbeseitigung (1) Frühere Rechtsprechung IX

3 (2) Kritische Würdigung (3) Die Wende in der Rechtsprechung (4) Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters (5) Konsequenzen und praktische Hinweise Ansprüche des Insolvenzverwalters a) Herausgabe von Mietsicherheiten aa) Verrechnung von Ansprüchen mit hinterlegter Kaution bb) Zulässigkeit der Aufrechnung Fallbeispiel Erläuterungen cc) Fälligkeit b) Rücknahme der Mietsache II. Insolvenz des Vermieters III. Tipps für den beratenden Rechtsanwalt Teil. Laufende Mietverhältnisse im Insolvenzeröffnungsverfahren I. Die wichtigsten Sicherungsmaßnahmen Der vorläufige Insolvenzverwalter mit allgemeinem Verfügungsverbot Der vorläufige Insolvenzverwalter mit Zustimmungsvorbehalt Die Einstellung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen II. Auswirkungen auf laufende Vertragsverhältnisse Fortbestehen des Vertrages Zahlungsansprüche gegen den vorläufigen Insolvenzverwalter als Masseverbindlichkeit a) Rechtslage bei Anordnung eines Zustimmungsvorbehalts aa) Bestehende Mietverträge bb) Abschluss neuer Mietverträge cc) Konsequenzen b) Rechtslage bei Anordnung eines Verfügungsverbots aa) Haftung der Masse für Mietverbindlichkeiten bb) Begriff der Inanspruchnahme Musterschreiben Erläuterungen c) Checkliste: Mietrechtliche Zahlungsansprüche gegen den vorläufigen Insolvenzverwalter III. Kündigungsmöglichkeiten X

4 1. Verschlechterung der Vermögenslage als Kündigungsgrund Kündigungsrecht des Mieters Kündigungsrecht des Vermieters a) Bereits ausgesprochene Kündigung b) Kündigung wegen Zahlungsverzuges Fallbeispiel Erläuterungen c) Kündigung aus wichtigem Grund d) Lösungsmöglichkeiten bei sich abzeichnender Kündigung aa) Rückgabe der Mietsache bb) Fortführung des Mietvertrages e) Checkliste: Kündigungsmöglichkeiten im Insolvenzeröffnungsverfahren Teil. Die Entscheidung über den Eröffnungsantrag und ihre Auswirkungen auf laufende Verträge I. Vertragsrechtliche Folgen der Abweisung mangels Masse Allgemeines Besonderheiten beim verfügungsbefugten vorläufigen Insolvenzverwalter Keine Ansprüche gegen den zustimmungsbefugten vorläufigen Verwalter Wiederauflebung des Kündigungsrechts wegen Zahlungsverzug Prozessuales II. Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens Frühere Auffassung in Literatur und Rechtsprechung Erlöschenstheorie des BGH Die Wende in der Rechtsprechung Teil. Mietverhältnisse über bewegliche Gegenstände und Rechte im eröffneten Insolvenzverfahren I. Anwendungsbereich II. Das Wahlrecht des Insolvenzverwalters Definition Formale Anforderungen Auslegung der Verwaltererklärung Widerruf der Willenserklärung Bedingungsfeindlichkeit der Erklärung Schweigen des Insolvenzverwalters XI

5 a) Aufforderung durch den Vertragspartner Musterschreiben Erläuterungen b) Schweigen trotz Aufforderung Einschränkungen beim Verwalterwahlrecht a) Erfüllungsablehnung b) Erfüllungswahl Checkliste: Erlöschen und Wiederaufleben von mietvertraglichen Erfüllungsansprüchen III. Ansprüche des Vermieters bei Erfüllungsablehnung Schadensersatz a) Umfang Fallbeispiel Erläuterungen b) Schadensumfang im Leasingrecht c) Aufrechnung d) Verjährung Rückabwicklungsschuldverhältnis Ansprüche bei verspäteter Rückgabe IV. Ansprüche des Mieters bei Erfüllungsablehnung V. Rechtsfolgen der Erfüllungswahl Aufrechnung mit Insolvenzforderungen Erfüllungsanspruch des Vertragspartners Abgrenzung zwischen Erfüllungswahl und Vertragsgenehmigung Leasingrechtliche Besonderheiten Teil. Gewerbemietverträge über Räume und unbewegliche Sachen I. Allgemeines II. Der Insolvenzschuldner als Mieter Die Fortsetzung des Mietverhältnisses im eröffneten Insolvenzverfahren Eigenkapitalersetzende Gebrauchsüberlassung Fallbeispiel Erläuterungen Vermieterpfandrecht a) Erlöschen vor Verfahrenseröffnung b) Einbringung c) Umfang d) Geltendmachung Musterschreiben Erläuterungen e) Kostenbeiträge XII

6 f) Kollision mit Sicherungsübereignungen g) Kollision mit Eigentumsvorbehalten Sonderkündigungsrecht des Insolvenzverwalters a) Anwendungsbereich aa) In der Literatur vertretene Auffassungen bb) Stellungnahme cc) Konsequenzen und praktische Hinweise dd) Abgrenzung zur Freigabe des Mietvertrages b) Die Position des Vermieters Kündigungsfrist a) Mietvertrag b) Pachtvertrag und Landpachtvertrag c) Vertragliche Kündigungsfristen Unterlassene Kündigung bei erkennbarer Masseunzulänglichkeit Fallbeispiel Erläuterungen Rechtsfolgen der Kündigung a) Wirkung für und gegen Mitmieter aa) Rechtsprechung bb) In der Literatur vertretene Auffassungen cc) Persönliche Stellungnahme dd) Zusammenfassung ee) Formulierungsvorschlag für eine vertragliche Regelung Erläuterungen ff) Prozessuale Hinweise b) Schadensersatzanspruch des Vermieters aa) Rechtsnatur bb) Umfang c) Vertragsstrafe d) Mietkaution Rücktrittsrecht bei Verfahrenseröffnung vor Gebrauchsüberlassung a) 109 Abs.2 InsO als widersprüchliche Rechtsnorm b) Geltendmachung c) Schadensersatz aa) Rücktritt des Vermieters bb) Rücktritt des Insolvenzverwalters d) Rückgewähr von Vorauszahlungen aa) Rücktrittsrecht nach BGB bb) Wegfall der Bereicherung Fallbeispiel XIII

7 XIV Inhalt Erläuterungen e) Wirkungen für und gegen Mitmieter f) Erklärungsfrist g) Übersicht: Kündigung und Rücktritt vom Gewerbemietvertrag in der Insolvenz des Mieters III. Der Insolvenzschuldner als Vermieter Gebrauchsüberlassungspflicht des Insolvenzverwalters Die Vermietung unfertiger Gebäude Fortführung des Mietverhältnisses im eröffneten Insolvenzverfahren a) Leistungspflicht des Mieters gegenüber dem Insolvenzverwalter b) Irrtümliche Leistung an den Gemeinschuldner aa) Kenntnis des Mieters bb) Zeitpunkt der Gutgläubigkeit cc) Rechtsfolgen bei Leistung ohne befreiende Wirkung c) Nebenkosten d) Stromversorgung e) Erhaltungspflicht und Mängelbeseitigung durch den Insolvenzverwalter f) Verwendungsersatz Kündigung a) Kündigung durch den Insolvenzverwalter b) Kündigung durch den Mieter c) Prozessuales aa) Schwebender Rechtsstreit bb) Masseprozess cc) Muster einer Klageschrift Ansprüche bei Beendigung des Mietverhältnisses a) Rückgabe der Mietsache b) Mietkaution aa) Frühere Rechtslage bb) Änderungen durch die Insolvenzordnung cc) Situation nach der Mietrechtsreform dd) Konsequenzen ee) Schadensersatzansprüche gegen den Schuldner Vorausverfügungen des Gemeinschuldners a) Definition der Vorausverfügung b) Wirksamkeit aa) Vorauszahlungen des Mieters bb) Abtretung, Verpfändung cc) Baukostenzuschüsse

8 7. Aufrechnungsmöglichkeiten a) Erweitertes Aufrechnungsrecht des Mieters b) Aufrechnung trotz bereits bezahlter Miete c) Weitere Aufrechnungsvoraussetzungen d) Zurückbehaltungsrechte Veräußerung des Mietobjektes a) Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis b) Kündigungsrecht des Erwerbers c) Kündigungsfrist d) Beschränkungen des Kündigungsrechts e) Schadensersatzansprüche des Mieters aa) Anspruchsgrundlage bb) Insolvenzforderung oder Masseverbindlichkeit. 162 cc) Höhe f) Rückzahlung der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses aa) Haftung des Erwerbers bb) Abdingbarkeit Besonderheiten bei der gewerblichen Zwischenmiete Teil. Wohnraummietverträge in der Insolvenz des Mieters I. Problemsituation II. Interessenlage der Beteiligten III. Die Kündigung des Mietvertrages durch den Insolvenzverwalter/Treuhänder nach alter Rechtslage Die Mietkaution als Vermögenswert a) Der Rückzahlungsanspruch als aufschiebend bedingte Forderung aa) Fälligkeit bb) Werthaltigkeit b) Verpflichtung des Verwalters zur Kündigungserklärung c) Konsequenzen d) Alternativen zur Kündigung aa) Vereinfachte Verteilung gem. 314 InsO bb) Beschluss der Gläubigerversammlung cc) Zwischenergebnis Mietschulden als Masseschulden a) Meinungsstreit b) Konsequenzen Konsequenzen und kritische Stellungnahme IV. Die Erklärung des Verwalters nach neuem Recht Normzweck Konsequenzen für Mieter und Insolvenzverwalter XV

9 a) Verlust des Sonderkündigungsrechts b) Erhalt des ordentlichen Kündigungsrechts c) Erklärung des Verwalters Mustererklärung d) Auswirkungen auf Mitmieter Konsequenzen für den Vermieter a) Kein ordentliches oder außerordentliches Kündigungsrecht b) Zahlungsverzug des Mieters c) Beachtung der Kündigungssperre d) Nebenkosten Wirkung der Restschuldbefreiung V. Stellungnahme Sachregister