Inhaltsverzeichnis. Lernziel 13

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1 Inhaltsverzeichnis Lernziel 13 A. Abgrenzung: Gewerberaummiet-, Wohnraummiet- und Pachtvertrag 15 I. Gewerberaum- und Wohnraummietvertrag Bedeutung der Abgrenzung Abgrenzungskriterium: Vertragszweck Mischmietvertrag Gewerbliche Zwischenvermietung 18 II. Abgrenzung von Gewerberaummiet- und Pachtvertrag 18 B. Abschluss und Form des Mietvertrags 21 I. Vertragsverhandlungen Letter of Intent Mietvorvertrag Vormietrecht Verschulden bei Vertragsverhandlungen 25 II. Wirksamer Vertragsschluss Übereinstimmende Willenserklärungen Wirksamkeit des Mietvertrags 30 III. Doppelvermietung 30 IV. Form des Mietvertrags Gesetzliche Schriftform ( 550 BGB) 31 a) Anwendungsbereich und Zweck des 550 BGB...32 b) Anforderungen an die Schriftform 33 c) Rechtsfolgen bei Nichteinhaltung der Schriftform...37 d) Kleines Schriftform-ABC Gewillkürte Schriftform Notarielle Form 47 C. Parteien, Objekt und Dauer des Mietvertrags 49 I. Parteien des Mietvertrags Einzelpersonen und Personenmehrheiten

2 2. Personengesellschaften: Außen-GbR Personengesellschaften: Sonstige Gesellschaftsformen Kapitalgesellschaften Umwandlungsfälle...' Veräußerung der Mietsache 55 II. Mietobjekt Mieträume; Fläche und Flächenberechnung Nebenflächen, Garage, Stellplätze, Außenfassaden, Gemeinschaftsflächen Zubehör und Einrichtungen Mietobjekt bei Vermietung vom Reißbrett Änderungen während der Mietzeit 59 III. Mietdauer Beginn und Ende des Mietvertrags Mietdauer bei Vermietung vom Reißbrett Optionsklauseln Verlängerungsklauseln Stillschweigende Verlängerung des Mietvertrags 62 Miete und Betriebskosten 65 I. Vereinbarungen über die Miete Festmiete Umsatzmiete Sittenwidrig überhöhte Miete 67 a) Auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung 67 b) Ausnutzung der Unerfahrenheit oder sonstige verwerfliche Gesinnung des Vermieters 68 c) Rechtsfolge bei sittenwidrig überhöhter Miete Fälligkeit und Erfüllung 70 II. Mieterhöhungen im Laufe des Mietverhältnisses Staffelmiete Wertsicherungsklauseln 71 a) Mietgleitklausel 71 b) Leistungsvorbehalt 73

3 c) Spannungsklausel 73 d) Kostenelementklausel Mieterhöhung nach Modernisierung 74 III. Betriebskosten Begriffsbestimmung Umlage der Betriebskosten auf den Mieter Neu hinzukommende Betriebskosten Vorauszahlungen Abrechnung der Betriebskosten 79 a) Abrechnungsschlüssel 79 b) Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots 80 c) Inhalt der Abrechnung, Abrechnungszeitraum und Abrechnungsfrist 81 d) Prüffrist des Mieters und Belegeinsicht 83 e) Anerkenntnis des Mieters 84 f) Bindung des Vermieters an seine Abrechnung Betriebskostenpauschale Kleines Betriebskosten-ABC 86 IV. Umsatzsteuer auf Miete und Betriebskosten 90 E. Übergabe der Mieträume, Besitzschutz und Mängelgewährleistung 93 I. Übergabe der Mieträume 93 II. Unmöglichkeit der Übergabe 94 III. Verzug mit der Übergabe 94 IV. Besitzschutz 95 V. Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs und Mängelgewährleistung Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs Verhältnis der mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften zu anderen Anspruchsgrundlagen des Mieters Sach- und Rechtsmangel; Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft Rechtsfolgen 99 7

4 a) Erfüllungsanspruch, Zurückbehaltungsrecht und Ersatzvornahme 100 b) Mietminderung 100 c) Schadensersatz 101 d) Außerordentliche Kündigung Gesetzliche Einschränkungen der Gewährleistungsansprüche 101 a) Kenntnis bei Vertragsschluss oder vorbehaltlose Annahme ( 536b BGB) 101 b) Vorbehaltlose Zahlung in Kenntnis des Mangels 102 c) Unterlassene Mängelanzeige ( 536c BGB) Vertragliche Beschränkungen der Gewährleistungsansprüche Darlegungs- und Beweislast Kleines Mängel-ABC 106 F. Obhutspflichten des Mieters, Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung 111 I. Obhutspflichten des Mieters 111 II. Schönheitsreparaturen 111 III. Instandhaltung und Instandsetzung 113 G. Betriebspflicht und Konkurrenzschutz 117 I. Betriebspflicht des Mieters Rechtliche Begründung und Umfang Rechtsfolgen bei Verstoß gegen die Betriebspflicht II. Konkurrenzschutz Voraussetzungen des so genannten vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes Umfang des Konkurrenzschutzes Ausdrückliche vertragliche Regelung Rechtsfolgen bei Verstoß gegen den Konkurrenzschutz Einstweilige Verfügung gegen den Vermieter Vollstreckungsfragen 123 8

5 H. Sicherung der Ansprüche von Vermieter und Mieter 125 I. Sicherung der Ansprüche des Vermieters Vertragliche Sicherheiten 125 a) Allgemeine Grundsätze 125 b) Besonderheiten bei der Mietbürgschaft Vermieterpfandrecht 127 a) Entstehung des Vermieterpfandrechts 127 b) Erlöschen des Vermieterpfandrechts 128 c) Verwertung der gepfändeten Sachen 129 d) Vermieterpfandrecht zum Zwecke der kostengünstigen Räumung Vertragsstrafen Notarielle Unterwerfung des Räumungs- und Herausgabeanspruchs unter die sofortige Zwangsvollstreckung 130 II. Sicherung der Ansprüche des Mieters Vertragsstrafen Grunddienstbarkeit ( 1090 ff. BGB) 131 I. Beendigung des Mietvertrags 133 I. Zeitablauf 133 II. Kündigung Allgemeine Grundsätze 133 a) Inhalt 133 b) Form 133 c) Zugang 134 d) Kündigung durch Stellvertreter 136 e) Kündigung durch oder gegenüber Personenmehrheiten 136 f) Rücknahme der Kündigung, Umdeutung einer unwirksamen fristlosen in eine fristgemäße Kündigung oder in Vertragsaufhebungsangebot Kündigung durch den Vermieter 137 a) Ordentliche Kündigung 137 b) Außerordentliche fristlose Kündigung 138 aa) Zahlungsverzug ( 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) 138 9

6 bb) Vertragswidriger Gebrauch der Mietsache ( 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB) 140 cc) Erhebliche Vertragsverletzung ( 543 Abs. 1 BGB) 140 dd) Kündigung gemäß 242 BGB 141 ee) Schadensersatz wegen vorzeitiger Vertragsbeendigung 142 c) Sonderkündigungsrechte 142 aa) Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des 550 BGB 142 bb) Mietverträge über mehr als 30 Jahre ( 544 BGB) 143 cc) Tod des Mieters Kündigung durch den Mieter 143 a) Ordentliche Kündigung 143 b) Außerordentliche Kündigung 143 aa) Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs ( 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB) 143 bb) Gesundheitsgefährdung ( 569 Abs. 1 BGB) 144 cc) Erhebliche Vertragsverletzung ( 543 Abs. 1 BGB) 145 dd) Kündigung gemäß 242 BGB 145 ee) Schadensersatz wegen vorzeitiger Vertragsbeendigung 145 c) Sonderkündigungsrechte 145 aa) Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des 550 BGB 145 bb) Mietverträge über mehr als 30 Jahre ( 544 BGB) 146 cc) Tod des Mieters 146 dd) Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ( 540 Abs. 1 S. 2 BGB) 146 ee) Kündigung wegen beabsichtigter Verbesserung der Mieträume ( 554 Abs. 3 S. 2 BGB) 147

7 4. Kündigung durch Ersteher in der Zwangsversteigerung und den Insolvenzverwalter des Mieters oder Vermieters 147 III. Aufhebungsvertrag 148 J. Abwicklung des beendeten Mietvertrags 149 I. Ansprüche des Vermieters Rückgabe der Mieträume Nutzungsentschädigung und Schadensersatz wegen Nichterfüllung der Rückgabepflicht Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands Schönheitsreparaturen Übergabe und Übergabeprotokoll Schadensersatzanspruch wegen vertragswidrigen Zustandes der Mieträume 152 II. Ansprüche des Mieters Rückgabe der Mietsicherheit Wegnahmerecht Aufwendungsersatzansprüche 154 K. Verjährung 155 I. Ansprüche des Vermieters Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache 155 a) Sachlicher Anwendungsbereich 155 b) Persönlicher Anwendungsbereich 156 c) Beginn der Verjährung Sonstige Ansprüche des Vermieters 157 II. Ansprüche des Mieters Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme Sonstige Ansprüche des Mieters 159 L. Besonderheiten bei Untervermietung 161 I. Erlaubnis zur Untervermietung und Sonderkündigungsrecht des Mieters

8 II. Verhältnis Mieter und Untermieter 161 III. Verhältnis Vermieter und Untermieter 162 M. Besonderheiten bei der Pacht von Räumen 165 I. Anwendbarkeit des Mietrechts und Sonderregelungen Abweichende Kündigungsregelungen Abweichende Berechnung des Nutzungsentgelts wegen verspäteter Rückgabe der Pachtsache Sonderregelungen bei Verpachtung eines Grundstücks mit Inventar 166 II. Sonderproblem: Übernahme der Pachtsache als Betriebsübergang gemäß 613a BGB 167 Literaturverzeichnis 169 Stand dieses Buches: September